Investiční byt: Kolik času vám vezmou nájemníci? Počítejte!

Vždycky záleží na tom v jakém zájmu je článek napsaný. ti kdo chtějí prodávat byty si platí články kde vás nabádají ať si vezmte čtyři hypotéky, byty pronajímáte a stanete si milionářem. jiná lobby zase míří za jinými cíly. Byty pronajímám mnoho let. Bez práce to není a když narazíte na blbce, může vás to otrávit. Nicméně se svými nájemníky žádný čas netrávím. Jestli jim věnuji hodinu při sepsání smlouvy a dvě když se vystěhovávají tak je to až moc. Byty mám v dobrém stavu, vše šlape jak má a není důvod abych otravoval já je a nebo oni mne. Pronajímat byt není rozhodně zlatý důl (pokud ho náhodou nezdědíte, neukradnete staré babičce, nebo nekoupíte od bytového fondu), nicméně považuji to za rozumnou cestu jak nenechat válet peníze v bance. Znám příliš mnoho lidí co přišly o peníze v zaručených fondech a navíc investicím nerozumím. Investovat do zlata též nebudu, protože po započtení části o kterou vás připraví při nákupu a prodeji se dostaneme ve výnosu na jiná čísla než jak se zdá podle tabulek. Atd. Zhodnocování peněz prostřednictvím pronájmu bych nezatracoval.

Ale ten nepenezni prijem se zapocita, predpokladam, pouze v pripade, ze jej udelal najemce jako protiplneni, tj. napr. mel o svou investici nizsi najemne, pripadne mu pronajimatel cast investice pri ukonceni smlouvy refundoval. Kdyz bude najemnik delat rekonstrukci, ktera nema vliv na prijmy najemce, pak se o zadne technicke zhodnoceni budovy jednat nemuze.

Předně musím upozornit, že v diskusi vystupují dvě osoby pod nickem Pronajímatel, příště musím zvolit jiný nick. Ten nevychovaný pán nejsem já :-)
Pronajímání podřazuje zákon o DPH pod ekonomickou činnost a opravdu se počítá do obratu, týká se ale jen OSVČ, ze samotného nájmu se pronajímatel plátcem nestane, může vydělat třeba 10 miliónů.... Jednoduše řečeno, má příjem z nájmu 900.000 Kč a 100.001 Kč ze SVČ (za posledních 12 po sobě jdoucích měsíců) a stal se se plátcem DPH.
Ano, myslel jsem nepeněžní příjem, upsal jsem se. Technické zhodnocení provedené a zaplacené nájemníkem je příjmem pronajímatele, a pronajímatel má navýšit vstupní cenu bytu pro odpisování. Ale tohle je hodně složité a možná to už trochu motám. Když nevím, tak se ptám daňaře (a žádný z mých nájemníků nikdy nic nerekonstruoval, takže je to značně teoretická záležitost, která se mě netýká a já podrobnosti vypustil z hlavy). Jen jsem upozornil na některá daňová úskalí pronajímání, o kterých se moc neví a že by začátečník neměl spoléhat na informace z internetu a absolvovat několik schůzek u daňaře, ta investice se vyplatí.

Velmi zajímavá diskuze. Točí se stále dokola jen kolem investičních bytů. Nezdá se vám vzhledem k výnosu 5% nepřiměřeně riskantní koupit byt v Praze na hypotéku a spoléhat na 100% platby od nájemníků? Mě to přijde jako dobrý způsob jak si dobrovolně způsobit ekonomickou sebevraždu. Zvlášť pokud není k dispozici dostatečná finanční rezerva na pokrytí ztráty v případě kdy byt nebude obsazen. Není vhodnější za zlomek ceny drahého bytu koupit dům v dražbě? Průběžné zhodnocení nájmu mi v minulosti nekleslo pod 12%. Když dům prodám po 5 letech ( abych nemusel zdaňovat zisk) tak se dostanu na průměrné roční zhodnocení 18 - 22% po zdanění. Investice skončí nejpozději do 6 let a je na mě jak dál s penězi naložím.

Na to musí být i povaha, nejen umět počítat.... byt k pronájmu se brzy uvolní a už teď mám nervy z budoucího kolotoče.

Tak to je zcela chybný příspěvek, do obratu DPH a pronájmy ???, Nedaňové příjmy co je to za výraz? Neměl jste na mysli nepeněžní příjem? I tak kdy podle vás vstupuje do základu daně? V den kdy jsem nájemci umožnil je instalovat? To snad ne, a když se odstěhuje a žaluzie demontuje tak to zas z příjmů vyloučím? Nestrašte lidi tak složité to není. s pozdravem dlouhodobý rentier.

Kdyz chces delat byznys, musis byt trochu svine. V Albertu Ti taky nikdo nic neda, kdyz nebudes mit penize.

To je tak, když tomu nerozumíš a chceš zbohatnout bez toho aniž bys věděl co to obnáší. Dobře ti tak, když pronajímáš byt důchodcům :-)

Konečně článek trochu blíže realitě než valná většina opěvujících výhody investice do nájemního bydlení - kdo za nimi asi stojí, že. Také jsem byl před lety zlákán vidinou rentiéra a koupil docela hezký družstevní byt 2+1, a rychle perpektivní nájemníky. Šlo o dva mladší důchodce - tedy stará poctivá škola a stálý, byť menší příjem. Vše běželo OK tak dva roky, pak nájemník - manžel zemřel. Nejsem hyena a tak jsem důchodkyni poskytl tři měsíce bez placení nájmu. Nějak si na to ale zvykla a už mi přestala platit nadobro, měla neustále "lidské" důvody - náhlá operace, rozvádějící se dcera apod. Samozřejmě zálohy na energie a platby družstvu (cca 4 000 Kč měsíčně) jsem musel platit i nadále ze svého... Asi po roce jejího neplacení (!) ji přeci jen akčnější manželka vypudila z bytu a mohli jsme jej prodat. Samozřejmě že kvůli poklesu realitního trhu za cenu o třetinu nižší, než za kolik jsme byt kupovali. A taková to byla výhodná investice, a takoví fajn nájemníci (bílí) to byli...

Já myslím, že články jsou dobré, ale samozřejmě je to takový "prvni stupeň ZŠ", na tak malou plochu ani víc informací nedostanete. Aby člověk sdělil vše, co je třeba sdělit, musel by napsat knížku, tu ale zase nikdo nebude číst.

Možná by pomohlo, kdybyste napsal pár článků Vy a ne ten zaměstnanecký turista Zuzák. A redakce by taky určitě uvítala člověka z praxe a nikoli teoretika, kterého živí bezcenné rady...

Rada, aby pronajímateli zpracoval daňové přiznání účetní je kuriózní s ohledem na skutečnost, že v ČR mohou legálně zpracovávat přiznání jen daňoví poradci. Každopádně doporučuji začátečníkům několik úvodních schůzek u daňaře, jelikož pronajímání sebou nese určitá daňová úskalí (např. se počítá do obratu pro DPH, takže kdo je OSVČ, byť třeba vedlejší, musí příjmy z pronájmu započítávat). Naopak si myslím, že služby účetního nejsou potřebné, protože eviduji příjmy (daňové, nedaňové) a pak buď uplatním paušál nebo skutečné výdaje. Také pozor na tzv. nedaňové příjmy, které mohou nastat, když nájemník s vaším souhlasem zhodnotí byt (sem spadá třeba i instalace žaluzií do oken). Tohle vám většina účetních jednak neřekne, a když řekne, tak vězte, že účetní nejsou legálně oprávnění v otázkách daní radit. Chuťovka jsou odpisy (koupě vs. darování/dědění, pořizovací cena vs. reprodukční cena, zvyšování vstupní ceny při technickém zhodnocení apod.), je potřeba se v tom zorientovat a stejně musíte čas od času specifické případy s daňařem konzultovat.