Hypotéky: Degresivní splácení, depresivní počty

Stále ještě čekáte?

No tak já to tedy vidím přesně naopak. Lépe je na tom i v tomto případě plátce anuitních splátek a nejlépe plátce progresivních splátek

Co je to za nesmysl, že degresivní způsob splácení nemá pro klienty téměř žádný význam?
Já jsem si degresivní splácení zvolil právě proto, že pro mne má velký význam. Nejen že zaplatím méně na úrocích, ale hlavně v dnešní době, kdy si většina lidí nemůže být jista tím, jestli bude mít za pár let práci, si největší finanční zátěž odbydu v době, kdy vím, že mám zajištěn přísun peněz. Hypotéku jsem si nebral proto, že si chci koupit bydlení a mít ještě dost na rozhazování. Bral jsem si ji proto, že jsem neměl v hotovosti potřebný balík peněz. A snahou je zbavit se tohoto přítěžku co nejdříve, ne si ho natahovat, jak nejdál to jde...

Dobrý den, bylo by dobré zmínit ještě jednu skutečnost a to průměrnou životnost hypoték. Většina klientů chce hypotéku splatit předčasně. Ať už něco zdědí nebo k prostředkům přijdou jinak. Při předčasném splacení ušetří klientovi degresivní splácení ve Vašem příkladu statisíce oproti anuitě.

Ohledně tématu "úrok versus inflace" následující poznámky:
1) působení inflace neznamená, že mám víc peněz. Naopak, mám méně! Benzín, dovolená a chleba mě stojí více a o to méně mám na splácení hypotéky.
2) inflace, např. 2%, neznamená automaticky, že vydělávám 2% více!
3) i kdybych dostal každý rok 2% navýšeno, tak je to 2% z mého platu! Tedy např. 500.000 Kč. Z hypotéky platím 3,5 % z 3.000.000 Kč každý rok natvrdo! To je rozdíl! Jestli chci odečítat jablka od jablek, tak musím odečítat i hrušky z hrušek .... tedy musím mít plat 3.000.000 Kč čistého ročně. Ale pak nepotřebuji hypotéku :-).

co je to ČHP? Čista hodnota plateb? Jaké parametry máte pro výpočet? To, že jste uvedl dvě čísla, je dost málo. Čím diskontujete? Podle inflace nebo sazby na hypotéce?

jinymi slovy chcete, abych se misto cen zbozi pro koncove spotrebitele zabyval inflaci ovlivnenou napriklad cenou lokomotiv?

Vážení a berete v úvahu i to, že reálná inflace je podstatně vyšší než udává ČSÚ ? např: http://www.finmag.cz/cs/finmag/ekonomika/realna-inflace-je-daleko-vyssi-vite-o-kolik/

V ČHP to vychází výhodněji o 39.000,- Kč pro anuitu. Inflace 2,5 %.

Myslim, ze vubec nechapete ocenovani investic pomoci diskontovanych cash flow. Jinak byste nenapsal posledni odstavec. A znovu opakuji: autor napsal, ze degresivni hypoteka je z hlediska diskontovanych cash flow horsi. Coz neni pravda.

Kolik lidí tu sazbu má nevím, jen uvádím, co bylo na trhu možné získat. Teď už to tak nesleduji, ale pokud se někdo obává nárůstu inflace, tak se může bránit dlouhým fixem. Dnes lze sehnat fix na 10 let okolo 4%, 15 let 4,1% a na neskutečných 30 let od 4,5%.
Tzn., že nárůst postihne primárně v té době aktuálně nové hypotéky a refixy, zato ten, který zvolí dobrý fix na tom může velmi vydělat a své dluhy reálně výrazně snížit. Asi hodně z nás pamatuje např Klausovo Sarajevo, kdy úroky na krátkých vkladech na nějakou dobu vyskočily přes 30% p.a. a trvalo pěkně dlouho, než klesly pod 10%.
Já obecně tvrdím, že nemá moc smysl řešit něco, co bude "možná" a až "někdy" a ještě to přepočítávat na peníze. Za prvé - délkou období roste nejistota, nestabilita a vstupují tam faktory, které dnes těžko odhadnu (makro a mikroekonomika, politika, zdraví, rodina, budu vůbec ještě splácet a v příslušné nemovitosti bydlet, atd. atd.)
A za druhé - pokud nějaká pro mne negativní situace nastane - tak ji prostě budu zřejmě muset nebo mít šanci řešit. A tady je to v případě hypo o těch rezervách, které třeba ti, co jedou na doraz už teď, nemají a drobná odchylka od dnešního standardu je v řádu měsíců položí. Za třetí - i negativní změna v budoucnu bude mít určitě menší dopad, než když k ní dojde s ohledem na volbu hypotéky dnes - splátka bude u anuity nominálně stejná a aktuální dluh jednoznančně nižší, plat nominálně vyšší a k tomu možnost si v mezidobí vytvořit vyšší krytí úsporami a investicemi.
Naopak dnešní situace, tam kam ještě "vidím" nebo co už dokonce bylo, to už je jisté nebo téměř jisté a tam ty peníze, ať už uspořné nebo vydané, jsou jednoznačné.
Takže se vratím k článku a výpočtům z této diskuze. Řešit nějakou pidi pseudoúsporu, která možná vznikne někde za 25-30 let, když proti tomu uspořím na výdajích už jen 1. rok dvojnásobek, je prostě bezpředmětné. Ale jak píšu, je to o přístupu každého z nás. Kdo chce jistotu, možná zbytečně zaplatí za něco, co vůbec nepřijde, a ten kdo více riskuje, se někdy možná netrefí a následné ztráty nebo výdaje převýší současné zisky a úspory.

Nemůžu si pomoct, pan Josef má víceméně pravdu, i když byl na začátku přehnaně útočný. K vámi udávané sazbě 1,91% na hypotéce - to bych chtěl vidět, kolik lidí tuhle sazbu má. Naopak, dnes jsou sazby hypoték extrémně nízké a je velmi pravděpodobné, že za pár let budou několikanásobně vyšší. Když vám sazba hypotéky vzroste na 10% (nebo třeba 20%), spoustu lidí to zabije, i když jim přitom platy vzrostou na dvojnásobek.

a jen takova drobnost tykajici se mzdy - je sice hezke rici, ze realna mzda roste. Ale to je pouze prumer. Nemam to nicim podlozene, ale myslim, ze krome opravdovych expertu na neco, obecne bude platit, ze realna mzda ma maximum tak nekdy ve veku kolem padesatky a pak uz neroste tolik, nebo i klesa. Staci si vzit problemy padesatniku, kteri prijdou o praci.

ja s Vami nepolemizuji, ze annuitni vypada lepe z hlediska toku penez. Jen jsem si dovolil oponovat autorovi clanku, kdyz bez dalsiho rekl (dodatecne investice), ze z hlediska soucasne hodnoty budoucich peneznich toku je degresivni splaceni vzdy horsi. Jen tvrdim, ze jen toto nesmysl.

Ušetřit v období 30 let 12-15tKč při zaplacených 3M je sice úspora, ale naprosto zanedbatelná a vycházející z naprosto neměnných podmínek, které se ale v tomto horizontu x-krát změní. A pravděpodobnější je varianta, že v této dlouhé době někdy spíše inflace vystřelí nahoru (viz. rok 2008 nebo letošek), což nahrává anuitní splátce, která se tím v dnešní hodnotě sníží a poklesne tak dál rozdíl po překlopení, než že bude deflace.
A porovnávat takto zanedbatelnou úsporu "někdy" s tím, že třeba jen první rok zaplatím o 24tKč více, pro mne to finančně není žádné téma nebo otázka. A pokud si mám vybrat, jestli peníze nenávratně utopím teď ve splátce hypotéky a nebo si je nechám k dispozici ke zhodnocování (a utopit je pak můžu kdykoliv), tak je to jasné. Samozřejmě, pokud to někdo utratí a prožere, to je jiná.
A proč nemůžete počítat s tím, že peníze nezhodnotíte více, než je sazba hypotéky? Aktuálně běžící hypotéky jsou v sazbách od 1,91% p.a. (mB z roku ´08 při lTV do 50%) bez započtení daňových odpočtů (15%) a na druhé straně 100% jištěné termínové vklady dnes při extrémně nízkých sazbách končí někde okolo 4,5% p.a. brutto, stavební spoření za současných podmínek hodí něco okolo 4% netto po započtení poplatků. A to se nebavím o agresivnějších formách spoření/investování, kde už je ale to zmíněné riziko.
A naprostou pravdu máte v tom, že pak je výhodné platbu hypotéky odsunovat, ale samozřejmě musím mít k dispozici tolik peněz a zhodnocovat je tak, aby kladný výnos minimálně kompenzoval úroky z hypotéky. Což pokud se mi daří na začátku, tak do budoucna je to snažší. Hypotéka splácením klesá, zatímco mé finance rostou o výnosy a úroky a dalším spořením volných peněz.
A k tomu všemu je nutno započítat ještě jeden faktor, a to je růst reálné mzdy. Letošek možná s mírným poklesem bude první rok, kdy neporoste, ale v nedávných letech nebyl výjimkou růst o 4-6% ročně. Takže pár takových let v těch 30 letech splácení a "vzdálené" splátky se Vám pěkně reálně smrsknou.
Takže shrnuto - podle mne je lepší splácet "někdy daleko" a nominálně o něco víc, protože při vhodně vybrané hypotéce, jejich podmínek a fixu je velmi pravděpodobné, že inflace, růst reálné mzdy a výnosy z mých aktiv budou hrát pro mne a můžou mnohonásobně překrýt zanedbatelnou a nejistou úsporu z degresivního splácení, kdy ty peníze prostě uvalím hned. Ale to je jen můj osobní pohled, kterým se řídím při splácení svých závazků včetně hypo.

nechapu, proc mi sem davate odkaz na inflaci. Chcete snad rozporovat me tvrzeni, ze inflace je v dlouhodobem pohledu nizsi nez urokove sazby hypotek?
Dale nechapu, proc resite milion. Kdybych tam dal sto tisic, tak ten vysledek bude stejny, jen o rad posunuty.

jestli rozumim dobre Vasemu vypoctu, sam jste prokazal, ze pri degresivnim splaceni usetrim. Sice jen 15 tisic v dnesnich cenach, ale i to je uspora = tedy to, co jsem psal. Autor clanku mluvil o tom, ze pri degresivnim splaceni preplatim VZDY. Ja tvrdim, ze to je nesmysl.
Jina vec je samozrejme to, co pisete = tedy cash flow. Ale samozrejme musim posoudit, co je pro mne dulezitejsi = zda cash flow nebo preplaceni hypoteky.
Jinak mimochodem, udelal jsem si presny vypocet pujcky na 30 let se sazbou 2.8% a inflaci 2%. A ten rozdil v preplaceni je 12278 v dnesnich cenach - degresivni splaceni je levnejsi.
Z meho pohledu je idealni, pokud napriklad vim, ze ted mam neobvykle vysoke prijmy a muze se klidne stat, ze za deset let budu mit treba i jen polovicni, pak zvolit degresivni splaceni s tim, ze pokud se situace zmeni, tak prefinancuji v dobe, kdy to bude potreba na anuitni splaceni.
A mimochodem, samozrejme v tech uvahach nemohu pocitat s tim, ze usetrene penize zhodnotim vyce, nez je sazba za hypoteku. Jednak je tam riziko a jedna by v takovem pripade bylo idealni pristup, kdy platim jen uroky a jistinu zaplatim az na konec.

Naprosto jednoduchá úvaha, která ukáže něco jiného. A to skutečnost, která vyšla i vám - obě varianty jsou z pohledu časové hodnoty peněz skoro srovnatelné.
Na začátku je rozdíl ve splácení 10.322 vs. 8.282. Takže v hodnotě dnešních peněz naprosto jednoznačně mínus pro degresivní splácení ve výši 2.040 Kč. A tento rozdíl pak 13 let klesá k nule jak absolutně, tak vzhledem k současné hodnotě peněz navíc i relativně (čili v souhrnu exponenciálně).
Po 13 letech dojde k překlopení a začnu platit více při aniutním splácení, a tento rozdíl se sice zvětšuje, ale proti tomu zase působí inflace a časová hodnota peněz. Takže na úplném konci mám splátku 5555 vs. 8282, rozdíl 2.727 Kč. Jenže při 2% inflaci je reálná hodnota tohoto rozdílu jen 1.506 Kč.
Takže v prvních 13 letech přeplatím v dnešních penězích průměrně měsíčně nějakých 950 Kč x 13 let, což je nějakých 148tKč. Naopak po překlopení při degresivním splácení ušetřím v dnešních pěnězích v průměru měsíčně cca. 800 Kč měšíčně x 17 let, takže 163tKč. Reálná delta na 30 letech je 15 tisíc - zanedbatelné.
Co je ale důležité, to je výrazný rozdíl Cash Flow. U degresivního splácení zaplatím do "překlopení" nominálně o 159tKč více, než při anuitním splácení. A tyto ušetřené peníze můžu při anuitním splácení šetřit, investovat, nějak dál zhodnocovat, ale v každém případě je můžu mít za jinak stejných podmínek stále k dispozici. Naopak vyšší splátka po překlopení mne z dnešního pohledu nemusí vůbec tížit, protože začíná na nule a ve finále se vyškrábe jen na 1506 Kč v současné hodnotě.
Můj názor je jednoznačný, lepší jistá úspora dnes a hned s riizikem vyšších nákladů v budoucnu, než potecionální a nejistá někdy v budoucnu, která jde proti vyšším a jistým nákladům už dnes. K tomu výnosy z ušetřených peněz a lepší cash flow.

http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/mira_inflace

Dobrý den Josefe, počítejte lépe.
http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/mira_inflace
A počítejte průměrný případ, neznám moc lidí, kteří si půjčí milion na 5 let :-)
A k tomu půjčování, v mnoha případech je lepší použít cizí kapitál než vlastní....