Reality show: Kolik by měla nemovitost vydělávat?

Zaujalo me par bodu.
1.Doba hledani kupce 2 mesice? To by musel jit prodavajci s cenou docela nizko.
2.Výnos 136tis za 6 mesicu, sice pekne, ale za predpokladu ze koupite v drazbe za vyvolavaci cenu (nikdo jiny nebude chtit koupit) a ze prodate za plnou trzni cenu (najednou budete mit dostatek zajemcu i pres vyssi cenu nez byla v drazbe). Taky si spocitejte kolik hodin sveho casu na celem obchodu stravite.
3.Výnos 6-7% z najmu je trochu mimo realitu, dnes i po poklesu cen bytu je obvykle jen 4-5% (pri 100% obsazenosti)
Vypada to ze "Reality show" je jen o realitach nikoli o realite :)

Holt někteří ještě pořád nepostřehli, že doba nemovitostní bubliny je nenávratně pryč a pořád se snaží jet na mrtvém koni. Reality jsou teď až na výjimky investice dost na houby. Obtížně prodejné, nájem s bídou pokryje náklady na údržbu a hodnota každým rokem klesá.

Zobrazit komentovanou zprávuSkrýt komentovanou zprávu (pf 03.08.2011 08:41)

Často se vyplatí naslouchat moudrostem. Když to všichni chtějí, tak je dobré prodávat a když to nikdo nechce nakupuj. Neplatí to všeobecně a osobně se donívám, že cenové dno u realit může být i značně hluboké, ale samozřejmě i cena realit je svázána s vývojem ekonomiky.

Zobrazit komentovanou zprávuSkrýt komentovanou zprávu (Michal Kára 03.08.2011 10:14)

Jak správně napsal jeden příspěvěk, u nás je doba nemovitostí pryč. Jsou
hodně předražené ,obtížný prodej a nájem není jistý. Pokud nebudou domácí
kupci a při delší krizi nepůjde kupní síla nahoru, tak jsou daleko lepší akcie. A navíc se zapomíná,že mladých úbývá, do budoucna bude daleko míň
kupců a bude větší převis nabídky. Navíc práce daleko méně než dříve.

Můžete prosím upřesnit, jakým výpočtem jste došli k částce 75 000 u daně z příjmu?

Dobrý den. Máte pravdu, je zde chyba. Má to být 45tis. korun : 15% z (1,7mil -1,4mil). Omlouvám se a hned to nechávám opravit. Děkuji za upozornění

Zobrazit komentovanou zprávuSkrýt komentovanou zprávu (MK 03.08.2011 23:42)

No já prodávám nemovitosti do 2 měsíců, musí být nastavena reálná cena. Kupců je dost, nemovitostí však více, často nekvalitních nebo za nepřiměřenou cenu. V jednom z dalších dílů se budu věnovat ocenění a to je snad to nejdůležitější v nákupu či prodeji, pokud je nemovitost správně oceněna, garantuji prodej do 2 měsíců. A jak dobře nemovitost nakoupit (se slevou desítek procent) se budu věnovat také v jednom z dílů. Jasně, že to nenajdete na sreality při letmém pohledu. Je to fuška, trvá 1-2 roky než celé téma uchopíte a zrealizujete, jde to však. Kdyby to bylo jednoduché, dělá to každý. Vyčkejte na další díly nebo přijďte na můj kurz, ukazuji konkrétní příklady

Zobrazit komentovanou zprávuSkrýt komentovanou zprávu (pf 03.08.2011 08:41)

Já byl v dobách boomu jedním z největších skeptiků na nemovitosti. Nakonec to ale dopadlo tak, že jsem pod tlakem okolí jeden dům postavil. Stavěl jsem v nejdražší době, naštěstí aspoň pozemek jsem koupil docela dobře. Stavba šla pomalu, každý slušný řemeslník měl tehdy na půl roku dopředu zamluvené termíny, ke konci zdržovalo taky to, že docházely peníze. Mezitím ceny nemovitostí spadly a mé rodinné poměry se změnily, takže dům už nepotřebuji. Pronajímám, už jsem to tady psal, výnos 3,2% z pořizovací ceny. Přesto to tak beznadějně nevidím. Lokalita ve které dům stojí se zabydluje, staví se cesty, sousedi dostavují, buduje se osvětlení, hospody, potraviny. Jezdí více autobusů, uvažuje se o školce. Já myslím, že tím se ten obecný pokles cen realit částečně dohání. Místo se prostě stává lepší. Bohužel, jsou tam taky lidé, kteří to neutáhli a prodávají nebo už prodali. Domy, které jsou hotové ale většinou nakonec někdo koupí, takže nevzniká město duchů. Myslím, že dneska bude skoro lépe si ten barák nechat. Inflace může být větší problém, než další pokles cen nemovitostí.

Nevím proč, ale připadá mi to jako docela povedená reklama realitních makléřů.....
Je tam pár nedostatků, ale hlavní myšlenka je správná, ale ....
1) Držitel nemovitosti, ať už za jakýmkoliv účelem, je rovněž plátcem daně z nemovitostí.
2) Při výpočtu daně z prodeje nemovitosti se do výdajů počítají rovněž různé služby s tím spojené a placené, a daň z převodu nemovitostí. Tudíž nelze počítat 15% jen z rozdílu ceny (nákupní a prodejní)
Na nemovitostech se dá slušně vydělávat i nyní, ale je třeba vyloučit zbytečné náklady, jako drahé služby realitních makléřů, kde jejich vejvar nikdy neodpovídá tomu, co bychom si představovali. Jejich jediný přínos, pokud se to tak dá nazvat, je vytipování ať už kupce, či prodejce. S nástupem internetu si to každý, průměrně inteligentní, investor zajistí sám..... Ale jak se říká: "hloupý, kdo dává, hloupější, kdo nebere" .....

Mám určité výhrady ke tvrzení a zhodnocování držené nemovitosti. "Zhodnocování" nemovitosti v čase předpokládá inflaci (dá se do určité míry očekávat), dostatek bonitních kupců pro daný typ (to už je složitější) a některé další předpoklady (udržení zaměstnanosti v regionu, věková struktura obyvatel,...).
Například byty v Praze poslední rok dva zhodnocují zcela výjimečně a ještě nějakou dobu se nedá větší zhodnocování očekávat. Totéž platí o některé "satelitní" lokality kolem větších měst. Stejně tak se rozhodně příliš nezhodnodnocují podnikatelské objekty (výrobny, nebytové prostory,...).

O investicích do nemovitostí platí totéž, co o jakémkoli jiném investování. Bez poctivého studia a základní orientace můžete prodělat kalhoty. A to jsem pominul případy, kdy nájemník nemovitost vypálí, vytopí, vykrade, umře...
Vzhledem k částkám o jaké se hraje doporučuji celkově méně optimismu a více samostudia).

No, v něčem máte snad pravdu Většinu rizik, které uvádíte, řeší ale pojištění.

Zobrazit komentovanou zprávuSkrýt komentovanou zprávu (Ivan Mikoláš 07.08.2011 17:52)

Dobrý den,
z článku a i obecných informací si myslím, že nemovitost vydělává, i když nájemné pokryje pouze hypotéku (případně byste měl něco doplatit). Samozřejmě, to co je navíc, je zisk (a to od toho také čekáme), ale i tak bych nepropadala panice.Já jsem byt pronajala za 12 500,- Kč, hypotéka byla 7 516,- Kč. Před rokem šlo nájemné dolů a narostla úr. sazba. Nyní platím 7 950,- hypotéku (ale zkrátila jsem ji o 7 let) a od nájemců dostávám 9 500,-(ale mám dlouhodobého nájemce na min. tři roky).Není to velká hitparáda, nicméně z dlouhodobého hlediska si myslím,že tím, že cizí člověk mi platí byt, který po splacení za 20 let můžu prodat, je fajn. Navíc mi pár korun zbyde (v příštím roce plánuji nájemné o něco zvýšit). Zajímal by mne, ale názor odobrníka - jak hodnotíte mou situaci? Děkuji..

Nejsem sice odobrník, věta: "Nemovitost vydělává když nájemné pokryje pouze hypotéku." je ale nějaká divná. Řekl bych, že bude záležet na délce hypotéky.

Zobrazit komentovanou zprávuSkrýt komentovanou zprávu (Ivana 16.08.2011 13:46)

Petře, myšleno tak, že když např. platím hypo 8000 a dostanu od nájemce 8000, tak aktuální výnos je 0. Nicméně, za 20 let, po splacení hypo to bude (a to jen v nejčernějším scénaři,ale pro jednodušší vysvětlení) 0 vklad a 8000 zpět a navíc nemovitost v hodnotě 3000000...

Pani Ivano, V pristim roce (asi 2012 mysleno) najem nezvysujte, naopak snizte o tech 500,- a verte, ze najemnik Vam ve vysledku zaplati celou hypo. protoze najit dneska platiciho najemnika je jak ....(porekadel habakuk).

Zobrazit komentovanou zprávuSkrýt komentovanou zprávu (Ivana 16.08.2011 13:46)