Nemovitost jako investice: analýza výkonnosti a rizik

Jste vlastníkem nemovitosti určené k pronajímání? Umíte spočítat, jestli vám vydělává nebo prodělává? Pravdu odhalí vnitřní výnosové procento. Pro některé nadšence může být nepříjemná. Pohádkové zisky jsou většinou iluze.

Abychom udrželi kvalitu diskuze pro slušné čtenáře, je nutné se před vložením komentáře přihlásit. Jste tu poprvé? Pak se nejdřív musíte zaregistrovat. (Už jsem, ale zapomněl jsem heslo!)

Přihlásit se

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

16. 3. 2007 15:48

Má ty prostoto. Kdyby to fungovalo,nebude se o tom psát a bude to každý dělat. Vždyť z vás banky a realitky dělají blbce a vy se necháte.

Zobrazit celé vlákno

+72
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

15. 2. 2007 12:35, HanS

Mám nabídku na 3,59% - 3 letý fix. Chce to tvrdě vyjednávat :-)

Zobrazit celé vlákno

-5
+-
Reagovat na příspěvek

Další příspěvky v diskuzi (celkem 79 komentářů)

15. 2. 2007 13:52 | jindra

To je účelový argument příznivců deregulace (nic proti ní nemám),že o desítky % klesnou tržní nájmy.Kvanta prázdných bytů se nevynoří a vždy budou lidé,pro které je z různých důvodů výhodné byt najímat.
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

15. 2. 2007 13:26

Za tři roky se z úroků otrtkáš !!!
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

15. 2. 2007 13:25 | jirka

Samá chyba. Např. aby 2 mil. byt nesl 8% p.a. musel by se pronajmout za 160 tis. + náklady = FO, správě , dani, pojistce, vnitřní údržbě redy celkem za cca 200 tis . rok = 16.600 Kč/měsíc. Musíš uznat, že takový nájem nikde za takový byt nedostaneš. Nemluvě o neobsazenosti, neplatičích, haváriích, ...
TAKŽE POČÍTÁŠ ŠPATNĚ !!!
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

15. 2. 2007 12:35 | HanS

Mám nabídku na 3,59% - 3 letý fix. Chce to tvrdě vyjednávat :-)
-5
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

15. 2. 2007 12:11 | pkk

jak dospěli k "Dosavadní výnosnost investicep.a.=9.7 %"
+2
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

15. 2. 2007 10:59 | Sporic obrazovky

V tom pripade jste konzevrativni typ investora a pak to opravdu pro vas neni je lepsi nemovitost koupit hotove. Jak jsme psal ulpne na zacatku. POKUD jsem schopen investovat s vyssim vynosem ... coz znamena implicitne i nest vyssi riziko ... POTOM ... bla bla bla viz vyse.
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

15. 2. 2007 9:59

Díky za reakci. Já jsem zapomněl uvést jednu podstatnou věc, která asi není z mého příspěvku zřejmá. U hypotéky počítám s tím, že jí předčasně splatím právě po pěti letech (tj. budu mít pětiletý fix a zohledňuji daňový test u nemovitostí). Splátku uhradím prodejem prvního bytu koupeného za hotové. Tj. celá transakce je investicí na následujících pět let a spekuluji na růst ceny do této doby. Zisk z investice se rovná právě součtu růsty cen z obou bytů a nájemného z "vlastního" bytu. Upřímně si myslím, že investice do Borských polí pomalu končí (ten prostor není nafukovací), ale s tím souvisí investice do nového průmyslového parku v areálu Škodovky. Horizont pět let se mi zdá v této souvislosti jako rozumný. Jaký je váš názor na atraktivitu oblastí jako jsou Skvrňany, Lochotín, Bolevec, Košutka? Bory a centrum jsou jasné, to je terno....
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

15. 2. 2007 8:53 | Pavel

Jenže já si myslím, že je rozdíl investovat část příjmu, kterou jinak nepotřebuju, nebo hotovost a současně se uvázat dluhem. V prvním případě můžu investoivat rizikověji a očekávat vyšší výnosy, v druhém případě musím investovat konzervativněji, abych byl schopen pokrýt i případný nenadálý a dlouhodobý výpadek příjmů Takže nakonec asi stejně nula od nuly pojde, a jediný, kdo na tom vydělá je agent banky, který mi tu hypotéku prodal.
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

15. 2. 2007 8:48 | Sporic obrazovky

Ten priklad je v poradku - ukazuje typicky spatnou investici. Ale v tom je ta potiz. Ve vetsine mest v CR nepotrebujete na panelakovy 3+1 s 40letou zivotnosti 2M. ...Ostrava: 0,8-1,3M. Olomouc: 1,2-1,7M. Brno: 1,6-2,1M. Pardubice 1,5-1,9M. HK: 1,4-2M. CB: 1,3-1,7M ... atd. Pokud to nekdo kupuje u horni hranice cen a nema to 100m od hlavniho namesti, tak nemuze pocitat s vynosem. Ale ve vsech techto mestech lze 3+1 pronajimat za tech 100.000 rocne (v Ostrave (dle lokality na velkych sidlistich na kraji spis za 70 rocne). Taky vubec nemusite jit do panelaku. Pak vam zbyva nemovitost, ktera jeste lze prodat nebo uzivat, protoze jeji zivotnost jeste nekonci.
Ale jinak jste to vystihnul. Slepa a hloupa investice lidi zblblych reklamni masazi a neuvedomujicich si vliv deregulace neni tim spravnym prikladem.
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

15. 2. 2007 8:38 | Sporic obrazovky

Souhlas, rozdil nebude 6mega, muzete investovat prijem, ale presne jak rikat, 8% je vice nez 4,5%. I s ulohou diverzifikace souhlasim. Nicmene 8% neni az tak blaznive, odpovida dlouhodobym prumerum indexu. A jak jsme psal, priklad jsem uvadel jako demonstraci, pro nazornost. A uvadel jsem, ze samozrejme muze zacit debata, o tom, jestli 8% nebo 7% nebo 6%. A jak tech procent dosahnout. Ale tu debatu jsem nechtel spoustet, ta patri jinam. Bylo to jen pro nazornost a i 6% je vice nez 4,5% ;-) .
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

15. 2. 2007 8:37 | Duchodce

No dneska to asi blbost je, kdyz uz se to doporucuje i na internetu a ve zpravach na Nove :-) Nemyslim si ale, ze je blbost koupit byt za hotove v roce 2001, od te doby dodneska pronajimat a letos na podzim prodat, nebot kazda cenova bublina jednou splaskne.
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

15. 2. 2007 8:34 | Sporic obrazovky

No vidite, ze dovedete byt konstruktivni, tady s vami souhlasim. Ano, 2M do jednoho fondu je nesmysl a apk se te slevy na vst. poplatku nedosahuje tak snadno. Ale pri priklad, ING Cesky akc. ma vst 3,8% a pres brokera 2,5% i kdyz nakupujte jen 1 PL. A pokud si sestavite sve vlastni portfolio z ceskych akcii kopitujicich fond pres brokera, mate poplatek jeste nizsi (0,6%). Ja jsem umyslne uvadel 4% abych nebyl napadan, ze si maluju az prilis velky investicni raj.
Se stavebkem s vami opet souhlasim. Je to dost neadresan dotace lidem sporicim si na byt. Z dani, bouzel. Ano, na castky do 150.000 (ne najednou, ale postupne) splmuje 0-ove riziko a vynos nad 6%. Takze ho mam. Byl bych hloupy. Ale obecne jsem pro zruseni ... 17mld, hrozna dotace. Kdyby tim podporili jen ty, co to pouziji oprvadu na stavbu nebo nakup nemovitosti a dotovali hyopteky, bude to adresnejsi.
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

15. 2. 2007 6:39 | Plzeňák

Pesimistický pohled může mít více stránek. Pokud se v Plzni postaví Jižní Město a skončí investice v průmyslové zóně Borská pole, klesne poptávka na trhu nemovitostí a tudíž cena bytů a nájmů klesne. Totéž platí pro situaci, kdy skončí současný hospodářský růst, fabriky začnou propouštět a kupní síla potenciálních nájemníků se sníží. I když samozřejmě záleží na lokalitě, neboť např. pro byt 3+1 na Borech seženete nájemníka vždy (v nejhorším studenty z univerzity, kteří než by platili mizernou kolej, raději se složí ve třech na byt). Máte-li hotovost na byt, hurá do toho, v případě hypotéky bych byl opatrnější. Přeji mnoho úspěchů v investici.
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

15. 2. 2007 1:35 | Honza

Investovat do nemovitostí určených k bydlení je blbost. Chci-li tam bydlet sám, nejedná se o investici. Chci-li to pronajímat, pak zde bude přirozený strop v možném výnosu, který musí být schopen zaplatit průměrný nájemník. Regulace zatím ceny zvedá, ale když se ji podaří před odpor různých křečků odstranit, tak se tržní nájemné stane dostupnějším většině lidí, protože nebude třeba z nouze přeplácet. Představte si panelákový byt 3+1 v Praze za 2 melouny. Průměrná životnost do vybydlení cca 40 let, průměrný výnos jiných investic 4%. Aby na sebe byt vydělal, musí přinést 6,5% ročně. Aby vyvážil podnikatelské riziko, je pronájem za 8% naprosté minimum. Kdo však může dát 160 tisíc ročně za holý nájem bez služeb? Tj. se službami cca 16 tisíc čistého, což je celý průměrný plat? Kdyby bylo tržní nájemné tak vysoké, tak tu budeme mít spousty prázdných bytů. To je ovšem nesmysl. Podle mě tržní nájemné nepřekročí 100.000 ročně v dnešních cenách (při dnešních platech). A to si jeden můj kolega libuje, že ho koupil za 2M a s uspokojením čte v novinách, že dnes jej realitky nabízejí za 2,4M, že už vydělal 400 tisíc. Já bych ho za tu cenu prodal hned a ty realitky ho OPRAVU rády prodají taky.
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

14. 2. 2007 23:31

To by mě teda zajímalo kde ten Váš byt je - v Praze? Můj je na Střížkově a o Vánocích mi nájmu chtiví zájemci málem urvali ruce a jeden dokonce chtěl byt koupit za cenu o 60% vyšší než za jakou jsem byt před 3 lety kupoval... :-)
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

14. 2. 2007 23:13 | jindra

U bytu,kterého se netýká nynější deregulace,se náklady na bydlení (kromě energiií) výrazně v čase nemění.U většiny pronájmů nájemce hradí energie dle skutečné spotřeby.Tudíž příjmová kolonka pronajímatele je spíše závislá na poptávce po nájemním bydlení a z toho vyplývající nájemné.Ekonomické chování nájemníka se pronajímatele netýká.Pokud nájemník platí a nedevastuje pronajímaný objekt.
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

14. 2. 2007 21:20

Zdravím, já to řeším jednoduchým modelem: 1. byt koupím za hotové a budu pronajímat za cca 8% p.a 2. byt koupím na hypotéku a v ideálním případě se bude byt samofinancovat V pesimistické variantě budu uvažovat -2%, které budu muset dát na splácení hypotéky. Tj. výnos z vlastní investice cca 6% a to ještě není zohledněn růst cen nemovitostí (v případě Plzně) o průměrných 7,5% ročně(můj odhad). Po pěti letech až uplyne dańový test je možné nemovitosti odprodat. Jestli dobře počítám, tak z počáteční investice do jednoho bytu v cash dostanu při splnění předpokladů 100% zisk, tj. 7,5 + 7,5 + 6 = 21% p.a.
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

14. 2. 2007 20:36 | sysel

Při dostatečné diverzifikaci o které spořič mluvil ty 4% zaplatíte (méně než např. 50~60tis. na fond), ale dá se to různě obejít. Některé překonzervativní fondy jsou bez poplatku a pak se dá přejít, takže celkově se dá pár kaček ušetřit.
Co se týká stavebka, okamžitě bych ho zrušil. Všichni daňoví poplatníci finančně dotují širokou střední vrstvu, která nemá žádné dotace zapotřebí. K čemu to je? Nejsem komunista, ale toto je naprosto asociální. A 3% a 4500? No to byly děsný časy, taky jednu takovou mám, fuj...
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

14. 2. 2007 20:28 | sysel

Máte chybu ve výpočtu. V případě že nakoupíte za hotové, disponujete vlastním příjmem, který pochopitelně můžete investovat. Ale jinak se opravdu nemá smysl bavit o tom, že 4,5% je méně než vašich 8%. Takhle chytrý jsem také. Ale jestlipak víte, k čemu je ta diverzifikace? K minimalizaci rizika. A to není zadarmo, takže na svých vysněných 8% zapomeňte.
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

14. 2. 2007 20:25 | chef

Pokud se portfolio dobře postaví, tak je tam i místo pro celkem likvidní aktiva. Jen pane kolego detail: pokud máte 2mil Czk na investici tak při dostatečné razanci v bance či investiční společnosti NEBUDETE platit 4% vstupní poplatky. Klidně se dostanete na1-2% u akciových fondů, zvláště pokud se trefíte na pobočku, která neplní plán - pak vám ředitel velmi rád dotlačí lepší podmínky. A jak jste podotkl měl bych výhrady ke zhodnocení 8% p.a. Opravdu je lépe to lehce říznout nějakými dluhopisy či rozumnou formou zajištěných fondů.
Osobně prodávám současný byt a kupuji větší na max hypotéku. To co zbyde z prodeje starého bytu hodlám investovat do nějakého vyváženého portfolia s výnosem 5-6% p.a. Hypo mám fix na 5let úrok 3,99% tj efektivně s daňovým odpočtem cca 2,7%. Takže výnos z 1mil v portfoliu by měl krýt úroky z 2mil hypo. Jako "pojistku" proti nenadálým fin problémům mám konzervativní dluhopisový fond, který kryje 3 měsíce splátek a hlavně stavebko, kde mám aktuálně sumu po 5letech spoření, která kryje 12 splátek hypo a je kdykoliv k dispozici a chová se jako super termíňák s 3% úroku a 4 500Kč státní podpory, kam můžu ještě další 3 roky spořit.
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

Interaktivní grafiky

Kdy můžu do důchodu a kolik dostanu. Kalkulačka a pravidla

Kdy můžu do důchodu a kolik dostanu. Kalkulačka a pravidla

Kdo může žádat o přiznání starobní penze? Co všechno se počítá? Jaké jsou podmínky? Tady...více

Nemáte v peněžence poklad? Takhle poznáte vzácné koruny

Nemáte v peněžence poklad? Takhle poznáte vzácné koruny

Vypadají jako peníze, které denně bereme do ruky. A najdou se lidé, co by nám tu ruku...více

Nové dopravní značky. Podívejte se, co vás čeká na silnicích

Nové dopravní značky. Podívejte se, co vás čeká na silnicích

Od 1. ledna 2024 čeká na řidiče několik nových dopravních značek. Novelu vyhlášky č. 294/2015...více

Na tyhle e-shopy si dejte pozor. Ukážeme jejich triky

Na tyhle e-shopy si dejte pozor. Ukážeme jejich triky

Tohle není podvod, který by měl každý poznat hned na první pohled. Není to amatérsky působící...více

Cesta do pravěku. Podívejte se, jak vypadalo internetové bankovnictví před 20 lety

Cesta do pravěku. Podívejte se, jak vypadalo internetové bankovnictví před 20 lety

Ať jste, nebo nejste pamětníci, tenhle výlet bude plný překvapení. Připomeňte si pionýrské...více

Přihlášení k newsletteru

Změny, novinky a aktuality ze světa osobních financí přehledně ve vaší schránce – čtěte náš pravidelný newsletter.

Informace ke zpracování osobních údajů

Souboj osobností

Kdo je vám sympatičtější? Hlasujte v našem souboji osobností a zvolte si svého oblíbence (případně menší zlo). Stačí kliknout na fotografii.

Tomáš Chrenek

podnikatel, Moravia Steel

Tomáš Pitr

podnikatel a kriminálník

Tomáš Chrenek
ÚSPĚŠNOST
100,00 %

z 1 duelů
×
Tomáš Pitr
ÚSPĚŠNOST
0,00 %

z 1 duelů

Chci jiný souboj
Souhrnné výsledky duelů

Partners Financial Services