Deregulace nájemného brýlemi (některých) družstev

Platím 2 nájmy - svůj v 3+1 obecním a dceřin ve srovantelném 3+1 družstevním, ve kterém se bude dělat rekonstrukce (v obecním zatím ne). Budete se divit, ale ten družstevní je levnější. Asi roli hraje i to, že družstvo je pod určitým dohledem a nemůže uzavírat s dodavateli tak nevýhodné smlouvy, jako obec či jí pověřená firma.

Částečně máte pravdu, ale co je to "solidní pronajímatel"? To se budu muset neustále stěhovat hledavše toho správného? Domov je přece jen něco jiného než boty, které vyměním, když tlačí.

Zase jsem to nepodepsal, omlouvám se

Zase jsem to nepodepsal, omlouvám se

Já se opravdu snažím poctivě a nezaujatě pochopit, v čem je problém a kde vzhnikl. Kateřina klade otázku, "jaký pak by to vlastnictví mělo smysl"? Tím vystihuje jádro věci. Vlastnictví nájemního domu asi opravdu nemá smysl (vlastnictví není neomezené, ale lze jej vykonávat "v mezích zákona"), pokud nejde o dům nově postavený nebo s neobsazenými byty. Problém regulace se vlastně kromě obcí (a ty si tolik nestěžují) týká zřejmě dvou skupin vlastníků - těch, co restituovali a těch, co byli vlastníky domů i za totality. Ti jsou zřejmě v mnoha případech regulací (přesně řečeno: mírou regulace)nespravedlivě postiženi. To je ovšem jen jedna z mnoha deformací. I ten, kdo má vysoce nadprůměrné příjmy, třeba i okolo 100 000 měšíčně, půjde do penze s 10 000 Kč měs., i když nájem bytu v králíkárně se vším všudy dnes leze k 7 000. Taky na zdrav. pojištění zaplatí majlant, a přitom musí čekat ve frontě na oprýskaných chodbách stejně jako bezdomovec (který je v tom ostatně taky často nespravedlivě). Čili první závěr - jde jen o jeden z mnoha problémů, vyvolaných více méně v letech 1948-1989. Jedním z těchto problémů, které mají přímý vliv na nájemné, je i výše platů a důchodů. Te´d k deregulaci: doufám, že mluvíme o zvýšení nájemného, ne o stavu, že majitel si i u starých smluv (u nových to tak je už teď) řekne kolik chce a nájemník bude platit. To je tak absurdní, že to snad nikdo vážně nenavrhuje a asi by to narazilo i u Úst. soudu. Čili jde o to, kolik platit. Podle mě nájemné se nemůže přiblížit výši splátek nutných k pořízení vlastního bydlení. Pak by totiž ti, kdo na takové nájemné mají, až na výjimky prostě odešli a zbyli by ti, kdo na ně nemají. Z nájemních domů by se staly sociální ústavy a vznikala by gheta. Zbytek by bu´d zatížil neúměrně státní rozpočet požadavky na soc. dávky nebo by posílil radikální a extrémní strany (příp. oboje). Z toho dovozuji, že ani pravicová vláda nemůže udělat nic jiného, než nájemné rozumně zvýšit (což chtěla i soc. dem.) a případně jej postupně zvyšovat. U domů s dosud reg. nájemným však dlouhodobě asi nelze očekávat vyšší zisky. Snažil jsem se vcítit do situace majitele domu, a kdy bych jím byl, asi bych se snažil prodat jej nájemníkům (od cizího kupce bych asi za něj tolik nedostal). Myslím, že vlastnictví nájemního domu bude ještě dlouhá léta pro jednotlivce problém (ne tak pro ty, kdo vlastní hodně domů a mohou správu zjednodušit) a že stát měl místo restitucí vyplatit vlastníkům peněžní náhrady. Takhle na ně přehrál majetek, který nechal zpustnout, ale k penězům jim nepomohl a přes nájemné ani pomoci nemohl. Je mi jasné, že mi budete nadávat a že taky asi nevidím všechno, ale základní závěr je asi ten, že vlastnictví nájemního domu bude problémem ještě pěkně dlouho. Ale to máte jako když si koupíte les: musíte investovat, těžit vám nedovolí, snad někdy příště.

Toto je myslím ten hlavní rozdíl mezi družstevním a nájemním bydlením. Jen mohu dodat, že naše družstvo nic neodkládá, ale o vnitřní vybavení bytu se stará jen v omezené míře. Jde o údržbu stoupaček a ústředního topení a regulaci topení. Výměnu kuchyňských linek, van, WC mís, sporáků atd. z fondu oprav nehradí. Pokud práce zajišťuje, pak je dělá za úplatu. U družstva tato část nákladů spočívá na nájemci (spolumajiteli družstva). Má to tu výhodu, že nájemce může mít byt zařízený podle svého gusta a finančních možností. Soukromý majitel domu svým nájemníkům takovou volnost většinou neposkytne. Pokud je to on, kdo zajišťuje vybavenost bytu a jeho modernizaci, musí mít zdroj pro financování této modernizace. Nelze tedy chtít po soukromníkovi, aby se staral o dům i vnitřní vybavení bytů, malování atd., pokud smí vybírat jen regulované nájemné, které je tak tak srovnatelné s poplatky družstevníků. Tohle bohužel nechápe spousta nájemníků i politiků. Náklady na bydlení musí ten, kdo bydlí, hradit celé. Ať už je hradí formou vyššího měsíčního nájemného, nebo nižší měsíční paušál a podle potřeby jednorázové výdaje na to ostatní.
Chtít veškerý servis za regulované nájemné, to je jako koupit v sámošce chleba a očekávat, že k němu dostanu zdarma obloženou mísu a hroudu másla, protože přece nebudu ten chleba jíst suchý.

Nejspíš nevyplatilo - protože i ten solidní majitel má vyšší nájmy než by měl, kdyby kromě bytů s tržním nájemným neměl i byty s regulovaným. Z něčeho to platit musí. Takže na jedné chodbě bydlí třeba poslankyně Fischerová, která má regulované nájemné a samoživitelka s dětmi, která platí 4x tolik, protože to štěstí, aby měla byt za regulované, neměla. Opravdu sociální. Nemluvě o tom, že i ten majitel se prostě chová tržně. Regulované ceny zvyšují nájem v neregulovaných bytech. Kdyby nebyla regulace, byly by i ty tržní ceny nižší. A přesně jak uvádíte - pokud by člověk nebyl spokojen, šel by jinam. Namísto dvou znepřátelených skupin - majitelů domů a nájemníků - by byly skupiny přirozeně kooperující - vždyť se vzájemně potřebují.

Zřejmě nechápete v čem je problém: v běžném neregulovaném nájemním bytě bude muset (a již dnes musí) investice, které jste učinil vy, finacovat majitel byt či domu. A jak sám dokládáte, regulované nájemné na to nestačí. Jaká by byla situace, kdyby nebylo regulované nájemné? Váš pronajímatel - majitel bytu - by se buď o byt, ve kterém bydlíte náležitě staral, anebo byste se přestěhoval jinam - k jinému majiteli, který by se o byt staral. To ovšem nyní nemůžete, protože byste přišel o regulovaný nájem... Znám vícero lidí, kteří bydlí v bytech s regulovaným nájmem, a do tohoto bytu investovalo - relativně - spoust peněz. Často jsou to částky, které - po rozpočítání - převyšují dnešní neregulované nájemné. Takže by se jim vyplatilo bydlet u solidního majitele za neregulovaný nájem.

Nemyslíte si, že by měl pronajímatel investovat víc nebo stejně než vybere, nebo ano? Jaký by pak to vlastnictví mělo smysl? Jestli platíte nájem za vlastní kuchyňskou linku, pak děláte chybu. To nic nemění na tom, že jste za dva roky jen na byt vynaložili mnohem víc, než jste zaplatili na nájemném - a přitom si myslíte, že by všechny tyto investice měl platit pronajímatel - z čeho? Brno vynakládá na obecní byty poměrně velkou část vybraného nájemného. Samozřejmě na úkor obyvatel, kteří v nájemních obecních bytech za regulované nájemné nebydlí. Ve skutečnosti by mělo město ze zisku z nájemného platit věci, potřebné pro všechny nebo cíleně pomáhat skutečně potřebným. A zisk by měl být standardní - tedy přibližně ve výši úroků z hypotečního úvěru. S tím, že sociálně slabí by měli slevu, dejme tomu. To by byla standardní situace, nedeformovaná regulací.

PS. Omlouvám se, že jsem předchozí odpověď nepodepsal. K té lince: my z ní platíme nájemné přesně určenou částkou, a ne lhostejné, že jsme ji koupili sami. V tom je ten problém.

Milá Kateřino, asi jste si dobře nepřečetla, co jsem napsal. Pronajímatel uznává, že více vybere než investuje. Asi máte pravdu pokud jde o majitele domu - jednotlivce, ale správa panelových sídliš´t je asi zlatý důl. Smlouva se uzavře jedna pro 50 domů, to je jiné kafe než uzavírat ji pro jeden dům. Správa se tím zlevňuje. Ostatně obce dostaly domy od státu zadarmo.

Vážený pane, sám uvádíte, že jste do pouhé údržby bytu investovali víc, než činí vámi placený regulovaný nájem. A teď si představte, že dům potřebuje běžnou údržbu a opravy společných částí domu, někdo se o něj musí starat - dojednávat smlouvy s dodavateli tepla, vody, uzavírat smluvy na úklid, starat se o výtah, rvize rozvodů, hromosvodů, komínů. Dále by měl ukládat peníze na rekonstrukci a modernizaci - za dobu životnosti běžného domu je na rekonstrukce potřeba přibližně stejně jako na pořízení nového. A - protože do domu investoval sůj majetek = dům postavil nebo koupil - měl by z toho majetku mít také výnos. Co v tomhle světle říkáte na regulaci nájemného? A proč se domníváte, že by vám vyši spoluobčané, nebydlící v obecních bytech, měli přispívat např. na kuchyňskou linku. Oni si ji také koupili za své.

Bydlím v obecním bytě s regulovaným nájemným v Brně. Městská část přiznává, že na nájmech vybere vice, než investuje. Letos jsme si nechali natřít okna a dveře + jejich rekonstrukce, jedno okno bylo nuté vyměnit, to pronajímatel odmítl udělat, tak jsme s jeho souhlasem měnili sami. Vloni částečná rekonstrukce koupelny, bez výměny jádra. Celkem jsme za dva roky do bytu investovali asi 100 000 Kč, to nepočítám dřívější výměnu kuch. linky apod. Řeči o tom, že nás stát dotuje, jsou na ... Je fakt, že např. někteří důchodci v domě takto neinvestují, ale jejich byty vypadají hrozně. Závěr: Mám obavu, že když se "dereguluje", budem e platit více, ale zásadní investice zůstanou na nás. Bude-li nájemné vysoké, prostě se bohatší odstěhují jinam a pronajímatelům zbudou chudáci, ze kterých nic nedostanou.

Jasně, jen finanční náklady (třeba jen 4%) na pořízení seberou násobky reg. nájmu, o ostatních nemluvě.

Když vezmete v úvahu cenu pořízení, finanční náklady, pojištění, daň z nemo, poplatky za správu, ... je jasné, že nějaký reg. nájem nemůže stačit. Toto jsou náklady , o kterých pan z družstva asi nikdy neslyšel. Jestli bytové družstvo tvrdí něco jiného, tak je to na návštěvu u lékaře. I málo rozumu a znalostí stačí na vyvrácení tvrzení.

Pane Šafránek, až Vám budou známy skutečné ceny projekčních prací, tím nemám na mysli honoráře doporučené např. komorou architektů, buzerace stavebníků ohledně neustále se měnících názorů manželky, maminky, tchyně, dětiček, strýčků, přemoudřelých známých od fochu (obvykle nějaký zámečník nebo elektrikář), drzé požadavky na slevu bez faktury (přece nebudeme přispívat na pojištění, daně, nájem - to je Váš problém), pochopíte, proč jsou projektanti líní. Většina projektantů považuje práci pro rodinné klany za trest a nehodlá vyjít investorovi vstříci poté, co si užil.

Náklady na údržbu dle mého názoru souvisí především se stavem domu a ne s formou jeho vlastnictví. Ostatně i družstvo jako majitel domů muselo ty domy koupit. Družstevníci platí v úhradách za užívání bytu splátky a úroky investičního úvěru (tzv. anuitu).
Rozdílné náklady mohou být způsobeny rozdílným zájmem vlastníka o stav budov, rozdílným odhadem nákladů v budoucnu, rozdílným zájmem nájemníků o bydlení v lepších podmínkách, nebo naopak levněji a skromněji. Družstva ovšem mají další výhody oproti menším vlastníkům nemovitostí. Díky většímu kapitálu si mohou dovolit koupit např. vícepatrové domy. To znamená úsporu na údržbu střech a výtahů. Investiční akce jsou pro družstvo levnější, neboť získají zajímavější množstevní slevy než drobný vlastník. Akce výměna oken na celém sídlišti, je pro dodavatele zajímavější, než totéž v jednom činžáku. Odhaduji, že drobní vlastníci častěji kupují starší domy, které pořídí za nižší cenu, než 20 let starý panelák. Pak jsou nuceni dělat kompletní rekonstrukci, která mnohdy výrazně převýší pořizovací náklady. A pokud nemají dost peněz, aby rychle odstranili závažné závady, problémů rychle přibývá.
Pokud se někdo pustí do podnikání formou pronájmu a nemá v tom dost jasno po ekonomické stránce, je opravdu jen tím udržovatelem bytů. Deregulace nájemného by měla proto být noční můrou spíše pro vlastníky činžáků, než pro nájemníky.

Pokud jsem ten dum ukradl a vydrzi vecne, tak pak muzu mluvit o takto smesnych nakladech. Ale realne jsou celkove naklady nekde uplne jinde.

Máte pravdu, že z některých zákazníků jsou dodavatelé "na prášky". Já dělím své někdejší zákazníky na ty věrné, kteří si mé práce váží a s nimiž si oboustranně dokážeme vyjít vstříc, a na ty, kteří se oháněli názory známých, já jsem je svou upřímností úspěšně urazil a mám od nich svatý pokoj. Na slova "Jeden můj známej ale říkal..." odpovídám obvykle takto: "Pokud máte známého, který věci rozumí a máte v něj důvěru, proč se obracíte na mne?" A pokud nedá pokoj a mele dál o známém, který ví líp než já, dodám na doražení: "Kdyby to ten známý uměl udělat tak jak říká, nepotřeboval byste mě. Pokud chcete, abych tu práci udělal já, pak ji budu dělat podle svých znalostí, protože za výsledek ručím já, a nikoli váš známý." Po zkušenostech z minulosti na větší zakázky vybírám zálohu. A komu se to nelíbí...
Každopádně si myslím, že pokud rodinný klan nutí projektanta předělat projekt, měl by projektant jasně říci, že změna projektu bude stát cca xKč a ne se hojit tím, že projekt nevypracuje pořádně. A měl by si rozmyslet, jestli raději riskovat ztrátu nevýhodné zakázky, nebo zda se podepíše pod projekt zfušovaný "odbornou" komisí ve složení: zelinář, barman, holka z dvorka.

Nezlobte se, ale to není argument. Pokud nechcete projektovat pro "rodinné klany", tak to nedělejte. K tomu Vás přece nikdo nenutí. Nikdo Vás samozřejmě také nenutí, abyste projekt 10x předělával za stejnou cenu. Mimochodem - při použití softwaru typu AutoCAD nemusí ani ty změny být až takový problém. Profesionální projektant dnes rozhodně není chudák, který by mnohahodinovou práci u prkna pokaždé hodil do koše, napnul nový papír na prkno a začínal od začátku.... Doba pauzákových matric rýsovaných na prknech tuší a pomocí želatiny vyráběných světlotiskových kopií je již snad za námi....