Byt za 853 Kč měsíčně?

Jsem příjemně překvapen a smekám před solidností názorů, oproštěných od emocí. To se tak často na anonymní diskusi nevidí. Ano, se všemi připomínkami lze souhlasit, na naždé něco je. Přesto mnozí na pronájmu vydělávají, viděno z dlohodobého hlediska. Je to riziko podnikání... Je otázka, zda stihnou byty včas prodat, až se začnou stávat neprodejnými a bytů bude dost. A to bych do deseti let viděl, neboť stoupající úrokové sazby tomu napomohou (tak, že lidé mající 2 byty nebudou moci splácet hypotéky a spustí se lavina). Do podobné pasti se dostanou i majitelé rodinných domů, kteří nyní pohodlně splácí hypotéku a za zbytek platu jezdí na dovolenou. Moje připomínka k článku zní: byty jsou předražené. Myslím z hlediska kvality, kterou bude požadovat budoucnost. Pokud bych uvažoval o pronájmu, potom by to musel být byt v pasivním domě, i když vím, že jejich výstavba se teprve rozjíždí. Za 15 let bude neúnosné (z hlediska nákladů na energie) v těchto domech bydlet a přestavba současných domů na pasivní bude neúnosně drahá. Než kupovat, to bych si raději nechal pasivní postavit, ale vstupní náklady jsou trochu větší. Přesto mi tento krok připadá prozíravější. Také bcyh přemýšlel nad fotovoltaikou nad nějakou střechu, než nad pronájmem bytu.

Zkuste to od zadu. Proč bych měl platit měsíčně 853Kč? Proč bych nemohl rovnou vydělávat? Jak na to? Jednoduché, proč kupovat byt přes realitku za 750.000 když stejný mohu koupit třeba 200.000? To pak jsou počty trochu jinde. Mě to tady připadá jako "nechci slevu zadarmo"!

Základní pravidlo investování: "Investor vydělává, když jde trh nahoru a ještě více, když jde trh dolů" Jak můžete napsat,že je rozumné každý měsíc přicházet o 853Kč? A pokud chcete zbohatnout....kolik takových investic si budete moci dovolit měsíčně? Jednu? Dvě?? Tři??? Pět????? Deset?????????

Na první pohled ten výpočet vypadá uvěřitelně, ale cejtím v tom něco vadnýho. Autor kalkuluje s "pevným" (a předem předurčeným) vývojem řady veličin na relativně velmi dlouhou dobu. A i ten zisk je až neuvěřitelný - v principu jde prakticky o arbitrování mezi dvěma trhy. "Trh s tržním nájemným" a "Trh s hypotékami". Můj názor je, že tržní nájmy jsou v současnosti citelně nad reálnou úrovní - s uvolňováním regulovaného nájemného lze očekávat spíše jejich pokles. A hypotéky jsou v současnosti relativně velice levné - s růstem mezd a zvyšující se inflací a také za situace, kdy banky budou muset navyšovat risk-rezervy z důvodu nesplácení aktuálních hypoték (které teprve běží) - jistě zdraží.
Cenová diference mezi nájmy a hypotékami se jistě sníží a tím i zisky z toho plynoucí.

off topic:
"investice by neměli...", "ceny by rostli..." - fuj, smrt!
(sorry, "dělám jen svou práci")

Dobrá pane, beru Vás do klubu... Je to jen převlečený slamník...

Jak je to s tím odečtem úroků od základu daně. Pokud mám byt na pronájem a nebydlím, pak si úroky z úvěru odečíst nemohu, ne?

Přesně tak, souhlasím s otázkou: Jak je možné očekávat že byt půjde 5% ročně nahoru ? Kde autor k tomuto tvrzení přišel- jenom proto že ceny malých bytů poslední léta dost rostli a v poslední době přímo parabolicky ?
Osobně se domnívám, že nemovitosti v průměru čeká korekce v cenách alespoň 20 -30%. A teprve až to začne bude opět z čeho vybírat a možné nakupovat zajímav nemovisosti.
Samozřejmě otázkou je také regulace nájmů - bez uvolnění bude trh stále deformovaný.

Já bych trošku polemizoval s penězi ve slamníku. Když tímto směrem, tak už raději zlaté / stříbrné mince v sejfu :)

Z čeho pramení Váš optimismus ohledně růstu cen bytů 5% ročně. Jsou období, kdy ceny rostou, letí, stagnují, klesají i padají. V případě, že by skutečně pořád rostly ( jsou "developeři, kteří prognozují růst i 20% každý rok?!?), neměli by investice do fondů, akcií, dlouhodobých termínovaných vkladů, životních pojistek apod. žádnou šanci. Pokud bych uložil volné prostředky, pronajal s výnosem cca 6% a cena dále o 5% rostla, je to ta nejlepší investice s minimálním rizikem. Ve výpočtu jste zapomněl, že po patnácti letech máte již trochu vybydlený byt, který potřebuje zásadní modernizaci. Obdobně i do společných prostor bude nutno něco investnout. Koupě nemovitosti je skvělá věc, ale tak výnosné , jak píšete, to není.

Bohuzel, Ericu, zadna polemika pravdepodobne nebude, protoze s timhle se neda nez souhlasit. Zvlaste s krasnou vetou "každá teorie je šedo-černá, strom života je ještě černější".

Jaképak hypotetické výpočty? Žádná hypotéza nepočítá s tzv."fuzzy" aspektem života. Jinými slovy "každá teorie je šedo-černá, strom života je ještě černější" (klasik promine...). Nic nepočítejte, a už vůbec ne na koruny, protože pak vám jedna z nich spadne do kanálu a je po výdělku... Peníze ve slamníku jsou v současnosti nejlepší investicí za všech aspektů. Pojďte o tom polemizovat, rád se s vámi budu šermovat!

To je něco jiného - pan Řehulka takto dotahuje do konce jeho super investiční kurs, na kterém pracují ty stovky placených odborníků .... :-)))))
V prvím článku bylo takových chyb, až by se jeho učitelka matematiky ve škole styděla ...

Nechápu lidi, kteří si svou práci cení za 0 Kč - žádný byt se nebude obhospodařovat sám, sám si shánět nájemce, sám si nájemné vybírat a sám si shánět opraváře. Lituji "investory" kteří svůj čas považují za bezcený.... Je možno pominout některé další zjednodušení provedeného výpočtu, ale jako zcela klíčové vidím odhad budoucí hodnoty bytu, kde meziroční 5% růst je podložen čím ? Bytů přibývá,lidí ubývá, spousta bytů je neobsazených a regulace nájmů zcela určitě do 15 let skončí. Pokud klesnou tržní nájmy, klesnou i tržní hodnoty bytů, tak kde se bere ten optimismus autora ??? Není ten článek jen cílená snaha povzbudit poptávku a šroubovat ceny ze strany realitních makléřů ?

Také by mě zajímalo, jak je to s tím pronajímáním. Moje banka trvá na tom, že pokud bych chtěl nemovitost pronajmout- rodinný dům, tak jí o tom musím neprodleně informovat. Jinak mně hrozí veliká pokuta. Předpokládám, že kdybych to bance oznámil, tak mně okamžitě zvýší úroky, protože se změnily podmínky, za kterých byla hypotéka poskytnuta.

Dále je třeba počítat s tím, že úroky z hypotéky jsou fixní po dobu pouze 5 let a lze velmi pravděpodobně očekávat jejich zvyšování. Stejně tak investor - podnikatel musí počítat se zvyšováním pojistného, daňové zátěže a má-li zaměstnance i mzdových nákladů, neboť pokud se velmi rychle nezmění naše politická scéna a následně legislativa, přesně toto nás čeká. Uvedený příklad tedy jistě nepřesvědčí drobné živnostníky, kteří spíše zvažují únosnost svého dalšího podnikání, pokud jej už neukončili.
Opět tedy nesdílím Váš optimismus. Těším se na pokračování článku, v němž se snad dozvíme i něco o rizikových faktorech těcto investic.

Výpočty jsou opět velmi nepřesné. V rozpise výdajů je splátka hypotéky na 570 000, avšak Váš klient zaplatil navíc 50 000 za vymalování atd. a přímou splátku prodejci 170 000. Pokud tyto částky rozpočítáme na každý měsíc z 15 let splácení hypotéky, musíme k 853 Kč které uvádíte připočíst nezanedbatelných 1222,20 Kč měsíčně. Protože ve Vašem příkladu výdaje po 15 let splácení hypotéky převyšují příjmy, bude možno odečítat tuto ztrátu pouze od příjmů z jiných podnikatelských aktivit, které přinášejí zisk. Při pořizování prvního bytu tímto způsobem nelze počítat se snížením dílčího daňového základu, neboť ten je celých 15 let záporný. Ztrátu lze pak uplatnit zpětně pouze za období 3 let (pokud se nemýlím), takže ty nejzajímavější výdaje 220 000 hned na začátku a většinu dalších pravidelných výdajů již nikdy nelze uplatnit, pokud by Váš klient současně neměl příjmy z jiné samostatně výdělečné činnosti.
Další rozpor vidím v ocenění bytu. Píšete, že původní majitel dostával nabídky okolo 750 tisíc - to je tedy skutečná tržní hodnota. Podle odhadce hypoteční banky je hodnota bytu 800 tisíc. To je ovšem horní mez v oblasti, kde se byt nachází a odhad nikoli nezávislé osoby, která ten byt kupovat nehodlá. Reálná prodejní cena je tedy spíše těch 750 tisíc. Pokud by Váš klient při prodeji bytu v budoucnu, přesvědčen Vaší spekulací, trval na ceně 1,4 milionu, může dopadnout podobně jako předchozí majitel.