Zákon o společenství vlastníků bytů hrozí

Dobry den, mam take nazor, neboli jeden pripad. Jsme spoluvlastnici domu - celkem 7. 2 z nich si chteji z bytu udelat nebytovy prostor, s prporazenymi vlastnimi dvermi do fasady. Neboli jde o zasadni zmenu vzhledu domu. Souhlasili vsichni krome 2 vlastniku, kteri ale maji vic jak tretinovy podil. Obavou je nehlidatelny provoz v techto nebytovych prostorech, eventualni prodej komukoliv, kdo si tam udela jakoukoliv provozovnu. Dle zakona je nutny 100% souhlas vsech spoluvlastniku. Kdyz dva spoluvlastnici souhlas nedali, obratil se ten, co chtel zmenu na nebytovy prostor ze sveho bytu, na soud. A kupodivu - soud mu vyhovel, a nahradil nesouhlas nahrazenim projevu vule. Rozhodl za vlastniky. Dle meho nazoru to neni mozne -zakon je zakon - ale soud rozhodl.... Ynate nekdo podobny pripad ? Co na to rikate ?

Dobry den, mam take nazor, neboli jeden pripad. Jsme spoluvlastnici domu - celkem 7. 2 z nich si chteji z bytu udelat nebytovy prostor, s prporazenymi vlastnimi dvermi do fasady. Neboli jde o zasadni zmenu vzhledu domu. Souhlasili vsichni krome 2 vlastniku, kteri ale maji vic jak tretinovy podil. Obavou je nehlidatelny provoz v techto nebytovych prostorech, eventualni prodej komukoliv, kdo si tam udela jakoukoliv provozovnu. Dle zakona je nutny 100% souhlas vsech spoluvlastniku. Kdyz dva spoluvlastnici souhlas nedali, obratil se ten, co chtel zmenu na nebytovy prostor ze sveho bytu, na soud. A kupodivu - soud mu vyhovel, a nahradil nesouhlas nahrazenim projevu vule. Rozhodl za vlastniky. Dle meho nazoru to neni mozne -zakon je zakon - ale soud rozhodl.... Ynate nekdo podobny pripad ? Co na to rikate ?

!!!Ať žije Český BORDEL !!! ŽIji ve velkém domě asi , 300 bytů 400 spoluvlastníků, chci zasklít lodžii Pro získání stavebního povolení dle zákona všichni všem je k tomu potřeba mít 160 000 podpisů, nebo dát pravomoc výboru, musí se nás na tuto změnu sejít minimálně 151, světe div se, jsme konstruktivní sešli jsme se upravili stanovy trvalo to rok a čtvrt intenzivního jednání několik schůzi naslepo, desetitisíce za pronájmy sálů, výsledek, je možné zasklít lodžii, Pokud jde o volení do výboru, 50% pro zvolení je neprůstřelná hranice do výboru nikdo nechce a když ano, tak stejně není na schůzy 50% ochotných,(Schází se asi 51 % - 55%lidí(I velmi sympatičtí lidé mají pár odpůrců, kteří volbu zvrátí, tyto zákony museli psát úplní "odborníci, ale opravdu totální", nebo by podobně velké domy měly mít vlastní pravidla, popř. pracovnice na stavebních úřadech větší pravomoci, jak rozhodovat. Celej zákon byl totální kravina na tahání peněz z kapes obyvatelů bytů za účetnictví a pokus naprosto otrávit část lidí ještě ochotných nebo nucených pracovat na nesmyslech vytvořených našimi konšely.

Tak to nechápu. Podmiňovat opravy souhlasem 100% majitelů mi přijde stejné jako opravy přímo zakázat. V každém větším domě se přeci najdou např. nějací důchodci, kteří s tím z finančních důvodů nebudou souhlasit. Co potom? Dům se nebude opravovat? Může mi to někdo vysvětlit? Já bych navrhoval uvalit na byty, které nechtějí nebo nemohou platit opravy - uvalit dluh, který by se musel zaplatit při budoucím převodu bytu. Např. důchodce nemá peníze na opravu, uvalí se na jeho byt dluh odpovídající jeho podílu na opravu, až důchodce zemře, byt někdo zdědí a dědic buď dluh zaplatí, aby byt dostal nebo se byt prodá, z prodeje se zaplatí dluh a dědic si koupí něco levnějšího.

Ad nick kokon. Také popíši příběh-velmi poučný 1)bytový dům, 30 jednotek,30 spoluvlastníků 2)26 vlastníků, každý má spoluvl.podíl 3% jedná se většinou o staré lidi a ostatní.../viz kontext/ 3)4 vlastníci, každý 6% spoluvl.podílu Jeden je stále předsedou Spol.vlastníků,ostatní byli,či jsou ve výboru. Tito 4 funkcionáři nechtěli platit moc peněz do Fondu oprav a tak si upravili zákon a stanovy společenství dle svého.Budou platit 600Kč/měsíc a ostatní/26 majitelů/ ne 300Kč,ale též 600Kč. Ne tedy dle velikosti spoluvl.podílu, či dohody všech majitelů. 4)Toto si nechali odsouhlasit většinově.ad bod 2. 5)za 4 roky takto nezákonně obrali většinou penzisty o 14 400 Kč. Nyní pointa pane Kokone Já jsem ten Váš "Chytrák z tramtárie".Náhoda co? Ve svém čl.jste zapoměl:Vaše manželka je ekonomkou společenství a byla členkou výboru.Tedy je za toto spoluzodpovědná.2.11.2003 jsem Vám sdělil:do doby,než budou vráceny lidem neoprávněně účtované příspěvky,nedám nikomu souhlas k půdní vestavbě.3.11.2003 si zde vyléváte srdce.Cítíte beznaděj,ale okrádání sousedů Vám nevadí. Koušete tedy do pelyňku,který jste si ve výboru vypěstovali.

Práva a povinnosti spoluvlastníků řeší Občanský zákoník a docela kvalitně. Bylo by divné,kdyby spoluvlastník -člen Společenství, měl svá práva omezena a to pouze z důvodu nějakého členství v něčem.

Sousedské vztahy jsou většinou problematické.Možná se obává hluku a nepořádku při výstavbě. Píšete také o vypjatých vztazích. Ty mají nějakou příčinu a tu je nutné vyřešit.

Myslím, že je velmi důležité vše ohlídat na počátku založení "Společenství", neboť většina lidí přijde na první shromáždění a pak své povinnosti zanedbává. Je nutné rovněž stanovit odměnu výboru ve stanovách a jejich pravomoce s nakládáním s financemi. Osobně si myslím, že je vhodné stanovit měsíční odměnu pro členy, nebot jsem slyšela, že někteří "výborové" si počítají provizi z každé služby, tj. vybírají také podle toho služby, nikoliv dle nižší ceny. Dělat tuto práci zadarmo taky nevydrží dlouho. Bylo by velice vhodné, aby existovala možnost školení a více informací pro "laiky - členy společenství". Skutečně nutné jsou dobré stanovy, znalost zákonných možností a dalších povinností (např. protipožární opatření apod)a hlavně lidi, ochotné být ve výboru a dělat pro dobro všech spolumajitelů.

Hezký den,
Zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů v paragrafu 2 písm. g) stanoví, že pro účely tohoto zákona se rozumí "společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, ..., rozvody tepla, ... , plynu, ..."
Správce domu a také předseda výboru tvrdí, že podle této specifikace jsou považovány za rozvody tepla také topná tělesa (radiátory) a ventily u radiátorů. Je tomu opravdu tak ?
Společenství vlastníků si v tzv. prohlášení vlastníka upřesnilo, že "Společné části budova jsou ... rozvod plynu (až k hl. uzávěrům pro byty) ...". Zajímá mě, zda hlavní uzavírací ventil pro byt (na stupačkách u plynoměru) může být podle této formulace v prohlášení vlastníka považován za společnou část budovy, či nikoliv.

Připojuji i svůj příběh na práva jednotlivců. Po koupení bytové jednotky do společného vlastnictví jsme měl s manželkou představu, že bychom zvětšili náš byt vestavbou do půdního prostoru. Jelikož jsme věděli o nutnosti 100%-ho souhlasu všech majitelů i o vypjatých vztazích zdejších lidí, snažili jsme se vystupovat jako slušní nájemníci, každého jsme slušně zdravili, na každého se usmívali , zkrátka lezli jsme všem pomale do.....Obcházeli jsme jednotlivé byty, každému vše do puntíku vysvětlili a vypadalo to, že se nám záměr vydaří. Bohužel u posledního třicátého bytu jsme narazili. Jeden chytrák se prostě z principu zasekl a nic nepodepíše. Ten člověk byt pronajímá, nabydlí ani v naší obci, barák ho prakticky vůbec nezajímá. Je to hrozná bezmoc, když jeden člověk odněkad z tramtárie rozhoduje o osudu celého domu. Na půdu nevedou schody, je tam jenom poklop, zůstane asi nadosmrti nevyužita. Nechápu proč na rozhodování v těchto věcech nestačí 90% majitelů. Vždyť, když souhlasí 27 bytů ze 30-ti, tak to už musí být rozumné rozhodnutí a ne nějaký komplot proti celému domu. Dočkáme se v nejbližší době novelizace zákona?

Práva jednotlivců.
Připojuji svoji zkušenost: Jsem předsedou společenství (předtím cca 10 let výboru samosprávy družstva) v domě se 12 byty. IQ vlastníků nekomentuji - jeho projevy značně v čase i místě kolisají... Měli jsme šanci prodat střechu na nástavbu a vyřešit na dlouhá léta opravy střechy i další nutné velké opravy, ale pro "zásadní" nesouhlas nejdříve 1 a pak i dalších spoluvlastníků jsme nuceni plochou střechu jen opravit. Jsem přesvědčen, že zákon nutným 100% souhlasem omezuje vlastnická práva spoluvlastníků, kteří mají jiný názor než zbylé 1% avšak východisko není (zvláště, když vidím co poslanci lidovou tvořivostí vyplodí - to je jiná otázka). Ještě horší situace nastala, když se do vlastnických vztahů, práv a nároků přidalo zcela osobní osočování, na které velká část vlastníků slyší a nyní hlučící většina neslyší věcné argumenty a posléze se komunikace jednostranně dostává na úroveň titulků Blesku. Mlčící (umlčená) menšina a její věcné odpovědi zapadají. Závidím všem, kteří bydlí v domě s "osvícenými" vlastníky a kteří vědí a dokáží podpořit, co dům potřebuje a je k prospěchu většiny a kteří dokáží omezit své právo veta na základě rozumové úvahy. Mám návrh: Již jsem slyšel o iniciativě společenství, které podalo k poslanci z jejich volebního obvodu žádost o prosazení novely zákona o společenství vlastníků směrem k omezení absolutní moci jednotlivce na úkor celku. Požadujme totéž i na svých poslancích! Na poznámky a nápady se těší "otrávený blb předseda"

Přispívání do fondu oprav je prosté: poměr příspěvků dle podlahové plochy bytu a částečně( cca 5-15)z celého příspěvku dle plochy balkonu a tp.

Svěřit správu firmě často znamená platit za nic. Určitě vám to potvrdí členové většiny společenství, která byla podle toho praštěného zákona založena v době, kdy byli v domě tři vlastníci - dva měli po jednom bytu a město mělo třeba 78 bytů. Samozřejmě se hlasuje v poměru vlastněné plochy v metrech čtverečních. Výsledkem je to, co si město přeje, tedy správcem se stává bývalý komunální bytový podnik a podstatná část vybraných peněz připadá jemu. Toto je pro jistotu zakotveno i ve stanovách. Pozor, aby mohl výbor tuto smlouvu (s patřičně dlouhou výpovědní lhůtou) změnit, musí se změnit stanovy. K tomu se musí sejít majitelé většiny plochy a odhlasovat to. Potom musí výbor rozhodnout o výpovědi a dát do zápisu. Pak se smlouva vypoví a běží výpovědní lhůta. Tohle všechno, počínaje ustavující schůzí, trvá roky. Celou tu doby bývalý bytový podnik inkasuje podstatnou část vybraných prostředků, za čež vám vede účetnictví (tak, že se v tom zkušený účetní nevyzná). Všechno ostatní včetně smluv a revizí si musí zajistit výbor společenství sám a má na to ten zbytek peněz. Navíc se při ustavující schůzi stanoví jen minimální poplatek do fondu oprav - aby město mohlo dál šetřit na údržbě domu, do kterého se třicet let nedala ani koruna na větší opravu. Tato částka se dá změnit zase až na právoplatné členské schůzi, přičemž většina majitelů je samozřejmě ráda, že platí málo. Že střechou teče a sklepy mají vytlučená okna, je moc nezajímá. Nakonec zjistíte, že musíte mít v poloprázdném fondu pěknou sumičku v záloze, protože od roku 2004 budete platit za dodávku tepla a ohřev vody nikoliv zálohově, ale podle skutečné měsíční spotřeby - platby probíhají samozřejmě prostřednictvím fondu oprav a platíte i bankovní služby - takže se fond oprav stane jakousi vyrovnávací zásobou peněz na tento účel...

Vlastnim byt v dome se 105 byty a ten dum (nastesti) nestoji v Cesku. Spravce je externi firma. Nadpolovicni vetsina pro zvoleni vyboru neni problem. Vsichni majitele jsou radi kdyz se najde par "troubu" kteri to delaji a radi to odhlasuji, aby sami meli klid. Novy okap, oprava oken, strechy atd. je podle zdejsiho zakona "udrzba". Souhlas vsech majitelu je nutny jen pro zmeny ktere presahuji "udrzbu". Stanovy byly schvaleny puvodnimi majiteli hned pri stavbe domu a k jejich zmene je potreba souhlas vsech majitelu. (Takze treba nebylo mozne zmenit rozdeleni poplatku za odpad atd. od velikosti bytu na pocet osob zijicich v byte, jak si to pralo par zazobancu co bydli sami ve ctyrpokojovem byte.) Dluhy spravce nedela, to by asi rychle dospravcoval. Kdyz penize chybi, tak se bud zvednou mesicni poplatky, a nebo je nutne zaplatit jednorazovy prispevek (napriklad kdyz bylo nutne koupit novy kotel). Delat velke upravy a prestavby na dluh by spolecenstvi nikdy neschvalilo, nato jsou tady lidi prilis setrni. Kdyz nekdo neplati, tak ma spravce pravo zazalovat ho na vyvlastneni bytu a byt se muze nucene prodat v drazbe, coz se nam taky stalo. Ty nezaplacene penize spolecenstvi sice nedostalo, protoze po zaplaceni vsech dluhu co ten majitel mel z prodejni ceny nic nezustalo, ale neplatic byl pryc.

Souhlasím s předchozím příspěvkem,
protože to můžu potvrdit z vlastní zkušenosti. Bydlím v domě, kde je 65 bytů (cca z poloviny důchodci nebo těsně před důchodem) a obvykle nebývá problém se domluvit. Protože Bytový podnik na ten dům skoro 30 let nesáhl, hoří spousta věcí. Takže vždy na přelomu roku na schůzi výbor informuje o výdajích a příjmech a o plánech na údržbu v dalším roce. Samozřejmostí je dohoda o úpravě nájmu (příspěvky do FO) s ohledem na předpokládané akce nebo jednorázovém příspěvku, když něco hoří. A ten barák polyká peníze jako bumbrlíček. Jeden člověk má na starosti nejnutnější údržbu, další paní se stará o úklid společných prostor, účetnictví nám vede firma a všechno funguje. Ono to je opravdu hlavně o domluvě mezi lidma.

Je nás 25 vlastníků
čtyřiadvaceti jednotek v průměru - zdvořile řečeno - velmi průměrného IQ (míním vlastníky). Po třicetiletém chátrání máme tři zateplené a omítnuté obvodové zdi, opravenou střechu, akorát loni "kuci" vyhráli nad "holkama" spor kabelovka versus nové vchodové dveře a zvonky; tak ty budou až letos. Je to jako u uvedení naprosté většiny zákonů do praxe jen o lidech.

Vybor muze zpusobit dluhy jen s mandatem definovane vetsiny vlastniku. Pokud jedna bez mandatu, ruci clenove vyboru vlastnim majetkem a take jsou odpovedni trestne-pravne.
Autor clanku by nemel zvanit takove nesmysly. V jeho textu je jich spousta. Vsem doporucuji k precteni platne zneni zakona 72/1994.
http://business.center.cz/business/pravo/zakony/byty/
uzitecna (ale predrazena) je take prirucky od f. Dashofer
http://www.dashofer.cz/?sekce=2&uroven=1&obsah=1&product=BYT

Náš dům má 6 sekcí, z toho 5 průchozích a šestá je oddělena a spojena s ostatními pouze stěnou dvou horních bytů (dole je podchod). Máme společnou kotelnu, která je právě v oddělené sekci. Je možné odtrhnout se od ostatních sekcí a založit vlastní společenství? (treba i s tim, ze nasi kotelnou je budeme vytapet nadale )

Byl jsem toho dojmu, ze pokud se jedna o udrzovaci prace (oprava strechy), tak nemusi byt souhlas vlastniku. Jak to tedy je?
Otazky: 1) Jak donutit predsedu vlastniku, aby do zapisu ze shromazdeni vlastniku zapisoval vse dulezite a popravde? Odmita komunikovat ostatni cleny nic nezajima, jen by zpusobovali ze zavisti prekazky - klasika v podani CZ :o))
2) Predseda ma papir s podpisy vlastniku jednotek, ze souhlasi s nastavbami nad sekcemi. Ustne vsak bylo domluveno, ze nad samostatnou sekci 1 bude vystavbu provadet pouze pan X z bytu Y s tim, ze byt mu prejde do vlastnictvi + uhradi jeste urcitou sumu do fondu. Jak zamezit tomu, aby predseda neobesel pana X a nenechal nad sekci 1 stavet cizi firmu pro jeji ucely, nebot k tomu zrejme muze pouzit vyse zminenou listinu s podpisy (jedna se pouze o papir s podpisy, bez razitek). Je mozne dodatecne souhlas zrusit? A kde tento nesouhlas vyjadrit, kdyz predseda vse ignoruje a nekomunikuje?
3) Rekneme, ze strecha domu je pretizena. Bylo na to upozorneno z duvodu budouciho reseni strechy nove. Firma s pretizenim nic neudelala a jen strechu opravila. Je mozne s timto neco udelat? A kdo by za to nesl odpovednost? Firma? Prededa?

To, co hrozí, není zákon. Chybou zákona pochopitelně je, že neřeší, co se stane, když se výbor nezvolí, ale podobné problémy mají některá podobná ustanovení v obch. zákoníku o jiných typech společností. V zákoně nikdy nemůže být všechno, zákon má řešit typické situace, na netypické by tu měl být soud (u nás ovšem zřejmě jsou soudy zřízené za zcela jiným účelem, převážně napomáhání hospodářské kriminalitě, případně jako luxusní zaopatřovací ústavy pro jinak nepoužitené právníky). Skutečnou hrozbou je naše obecná neschopnost dohodnout se na čemkoli pozitivním, často bohužel i za cenu obětování svých vlastních dlouhodobých zájmů ve prospěch krátkodobých (nedám peníze na opravu zatékající střechy, takže za 3 roky se bude muset celá vyměnit). Nemá přitom smysl si stěžovat na to, že na to někdo nemá, takové případy u nás ve skutečnosti neexistují. I sociální dávky ve výši životního minima každému zaručí, že bude schopen zaplatit stále ještě nesmyslně nízké regulované nájemné, ovšem pokud se přizpůsobí svému nižšímu příjmu a nezačne nakupovat drahé zařízení na úvěr apod. V opačném případě by měl přijít rychlý úder ve formě exekuce majetku, ovšem ta trvá velmi dlouho (zas soudy). Protože ovšem soudy se rychle asi nezmění (když všichni soudci jsou soudci na doživotí, ovšem kdo vím, třeba se s případem dr. Berky blýská na lepší časy), tak nezbývá, než se všemi prostředky snažit dohodnout.