Prodáváte nemovitost? Poradíme, jak na daň

Do konce roku 2013 jsme ji znali jako daň z převodu nemovitosti. Od letoška má nový kabát – jméno i pravidla. Říká se jí daň z nabytí nemovitých věcí. Lehce matoucímu názvu navzdory ji však stále platí prodávající. Alespoň ve většině případů.

Kdo daň z nabytí nemovitých věcí platí

Daň z nabytí nemovitých věcí se platí z „úplatných převodů nemovitostí“: tedy z jejich prodejů a směn. Netýká se bezúplatných převodů, jako je dědictví nebo darování.

Navzdory původním plánům zákonodárců daň i podle nových pravidel platí prodávající. Pozůstatkem jejich někdejšího záměru je jen – v dnešním kontextu protimluvný – název daně. Ani kupující ale není úplně z obliga. Plní totiž úlohu ručitele. Když prodávající daň ve stanovené lhůtě nezaplatí, padá její břímě na bedra kupujícího.

Z pohledu kupujícího se tedy vyplatí ve smlouvě jednoznačně dohodnout, že pokud prodávající daň nezaplatí, může po něm kupující vymáhat sankce. Další alternativou, jak si může kupující krýt záda, je uložit odpovídající část peněz z platby za nemovitost k notáři až do doby, kdy bude daň zaplacena. Zákon ale také umožňuje, aby se obě strany smluvně dohodly, že daň zaplatí kupující. Ve smlouvě ovšem musí být výslovně uvedeno, že poplatníkem daně je nabyvatel nemovitosti. Jak upozorňuje Finanční správa, nestačí například klauzule, že nabyvatel zaplatí daň.

Osvobození! Kdy daň platit nemusíte

Za určitých okolností daň z nabytí nemovitých věcí platit nemusíte. Osvobozený je od daně první úplatný převod novostavby (bytu i domu) – musí k němu však dojít nejpozději do pěti let od chvíle, kdy stavbu lze užívat (tedy typicky od kolaudace). Osvobozen je také první úplatný převod jednotky určené k bydlení, která vznikla úpravou (nástavbou, přístavbou nebo jinou stavební úpravou) stávající nemovitosti. Opět k němu ovšem musí dojít během prvních pěti let, kdy jednotku lze užívat. Daň se neplatí také například při převodu majetku družstev do vlastnictví jejich členů.

Anketa

Máte svoji nemovitost?

Tak... já mám v Praze tři domy...Mám, po předcíchMaám, vlastníma rukama postavenouMám, koupenou za vlastníZatím ji má spíš banka, ale jednou bude mojeNeUž ne

Kolik na dani zaplatíte: jak se počítá

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí dělá čtyři procenta ze základu daně. A tím je cena nemovitosti snížená o uznatelné výdaje, kterými mohou být náklady na pořízení znaleckého posudku.

Důležité je ale vědět, z jaké ceny nemovitosti se při výpočtu daně vychází.

Buď se vychází z kupní ceny sjednané ve smlouvě, nebo z takzvané směrné hodnoty – což je údaj, který na základě typu, polohy a charakteru nemovitosti určuje finanční úřad. Daň se vždy vypočte z vyšší z nich. Platí přitom, že pro účely výpočtu daně se nevychází z celé směrné (čili místně obvyklé) ceny nemovitosti, ale pouze z jejích 75 procent – tento údaj se pak odborně označuje jako srovnávací daňová hodnota.

V případě, že by vám porovnávání kupní ceny s cenou místně obvyklou nevyhovovalo nebo byste měli pocit, že se vám nevyplatí, můžete kupní cenu porovnat s cenou odhadní, tedy cenou zjištěnou znaleckým posudkem. Do kalkulace se pak zahrne sedmdesát pět procent odhadní ceny. A daň zaplatíte z této částky nebo z ceny kupní – opět podle toho, která bude vyšší. Náklady na znalecký posudek si můžete ze základu daně odečíst.

Stahujte zadarmo!

A přiznejte se!

Aktuální formulář daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí si můžete stáhnout přímo na Peníze.cz. Většinou formuláře vkládáme přímo do článku, tentokrát ale uděláme výjimku. Najdete je mezi ostatními užitečnými formuláři v sekci Daň z nabytí nemovitých věcí. K základnímu formuláři si totiž musíte vybrat z velikého množství příloh, jednak se liší podle toho, jakým způsobem bude nemovitost nabyta, jednak podle toho, o jaký druh nemovitosti jde. Když počet formulářů vynásobíte dvěma – nabízíme je totiž v interaktivní verzi a ve verzi k tisku – dostaneme se kousek nad číslo dvacet. A to by nám článek pěkně zaplevelilo.

Kde a kdy podat přiznání a zaplatit daň

Daňové přiznání musíte podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, ve které došlo ke vkladu práva do katastru nemovitostí. Ve stejné lhůtě musí být daň také zaplacená.

Přiznání je třeba podat finančnímu úřadu, v jehož obvodu územní působnosti se nachází prodávaná nemovitost – nevychází se tedy z místa vašeho bydliště. Daň zaplatíte na účet příslušného krajského finančního úřadu. Daňové přiznání podáváte na některém z jeho územních pracovišť – podle toho, kde nemovitost leží. Čísla účtů jednotlivých krajských úřadů, určená pro platbu daně z nabytí nemovitých věcí, vidíte v boxu Jak správně zaplatit daň.

K daňovému přiznání nezapomeňte přiložit kopii kupní smlouvy (případně jiné písemnosti, na jejímž základě došlo k nabytí nemovitosti) a kopii vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu. Pokud chcete, aby se základ daně odvozoval od odhadní ceny nemovitosti, musíte přiložit také znalecký posudek.

Jak postupovat při srovnání se směrnou hodnotou

V případě, že se rozhodnete vycházet při výpočtu daně z porovnání ceny kupní a ceny směrné (místně obvyklé), vyčíslíte v daňovém přiznání zálohu ve výši čtyř procent sjednané kupní ceny. Tuto zálohu musíte finančnímu úřadu uhradit ve stejné lhůtě, která platí pro podání daňového přiznání. Ale pozor, v poslední den lhůty už od vás finančák peníze musí mít – nestačí je tedy toho dne teprve odeslat.

Když chcete vycházet ze směrné hodnoty, nemusíte k přiznání dokládat znalecký posudek. Musíte však vyplnit přílohy daňového přiznání (které se liší pro jednotlivé typy nemovitostí) - v příloze uvedete přesné údaje o nemovitosti, její stavebně-technické parametry i údaje o jejím bezprostředním okolí. Finanční úřad pak podle těchto informací propočítá srovnávací daňovou hodnotu (75 procent směrné hodnoty) nemovitosti. Tento údaj pak úředníci porovnají s prodejní cenou a stanoví základ daně, kterým bude vyšší z obou cifer. Když se vyměřená daň bude rovnat zaplacené záloze (což nastane v případě, kdy je sjednaná kupní cena vyšší než 75 procent směrné hodnoty), je vše vyřízeno. Když je daň ve výsledku vyšší, přijde vám z finančáku platební výměr. Rozdíl mezi uhrazenou zálohou a vypočtenou daní pak musíte zaplatit do třiceti dní od doručení platebního výměru.

Jak postupovat při srovnání s cenou odhadní

Když se rozhodnete, že budete při výpočtu daně raději vycházet z porovnání sjednané ceny s cenou odhadní (zjištěné na základě znaleckého posudku), budete muset k daňovému přiznání znalecký posudek přiložit. V tomto případě si v daňovém přiznání sami vypočtete srovnávací daňovou hodnotu, která bude dosahovat 75 procent ceny zjištěné posudkem, a srovnáte ji s cenou sjednanou v kupní smlouvě. Čtyřprocentní daň se bude počítat z vyšší z těchto cifer. Než začnete čtyřprocentní daň počítat, nezapomeňte si od základu daně odečíst náklady na znalecký posudek – v daňovém přiznání je můžete uplatnit jako uznatelný výdaj. Výslednou daň musíte zaplatit ve stejné lhůtě, která platí pro podání daňového přiznání.

Pokuty & sankce

Když se s podáním daňového přiznání nezpozdíte o víc než pět pracovních dní, úředníci přimhouří oči. Za každý další den prodlení vám začne nabíhat úrok ve výši 0,05 procenta vyměřené daně. Maximálně se může pokuta vyšplhat na pět procent daně a zároveň 300 tisíc korun. Když nedosáhne alespoň dvou set korun, úředníci vám ji odpustí.

Penále za pozdě zaplacenou daň začíná naskakovat od pátého pracovního dne po termínu splatnosti daně. Úrok z prodlení je nyní 14,05 procenta z výše daně za rok. (Penále je tvořeno aktuálně platnou repo sazbou České národní banky navýšenou o 14 procent, roční sazba se rozpočítá na dny.) Když penále nedosáhne aspoň dvou stovek, odpustí vám ho.

Manželé mohou podat přiznání společně

Příjemnou novinkou v pravidlech účinných od začátku letošního roku je, že manželé, kteří prodávají (nebo kupují) nemovitost, ze (do) společného jmění, si vystačí s jedním daňovým přiznáním a jednou platbou daně z nabytí nemovitých věcí za oba. V daňovém řízení vystupuje pouze jeden z nich jakožto společný zmocněnec.

V obraze...

Jistě, ten úvodní obrázek... Copak jde prodat Karlštejn? Nu, jde a nejde. Harrymu (Josefu) Jelínkovi, podvodnickému esu – když obchodoval s uměleckými díly a jejich falzifikáty, bylo na něj pro podvod podáno přes půl tisíce žalob, přesto nikdy nešel před soud –, se to málem povedlo. Vyinkasoval od zájemce jako zálohu třicet tisíc dolarů (a na začátku třicátých let to byly jiné dolary než dnes) a hleděl zmizet. Ke svému překvapení ovšem ve Splitu, kam s penězi utekl, potkal kupce, kteří zatím podfuk neodhalili. Neztráceje duchapřítomnost, za dalších deset tisíc dolarů jim střelil půjčenou jachtu. Dál jeho příběh sledovat nebudeme, jednak ho asi znáte z literárního nebo filmového zpracování, jednak píšeme o daních – a placením daní by se jistě Jelínek neobtěžoval.

Srovnávat se vyplatí

Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.

Porovnat nabídky dodavatelů

Sdílejte článek, než ho smažem