Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Daň z převodu nemovitosti 2013: přehled a kalkulačka. A průlomové novinky pro rok 2014

| rubrika: Co se děje | 20. 2. 2013 | 47 komentářů
Prodáváte byt, dům nebo třeba garáž? Nezapomínejte, že vás nemine daň z převodu nemovitosti. Její výše prvního ledna vzrostla. Od roku 2014 chce ministerstvo financí radikálně změnit pravidla: nově má daň platit kupující. Přinášíme přehled současných pravidel i chystaných novinek.
Daň z převodu nemovitosti 2013: přehled a kalkulačka. A průlomové novinky pro rok 2014

Nejprve si udělejme jasno v tom, kterých situací se daň z převodu nemovitosti týká. Má totiž dvě sestry, kterým se ostatně věnuje týž zákon: daň dědickou a daň darovací.

Daň z převodu nemovitosti se podle zákona platí „z úplatného převodu nebo přechodu vlastnictví k nemovitostem“. Typicky jde tedy o prodej nemovitosti či její výměnu. Daň z převodu nemovitosti se naopak neplatí v případě dědictví nebo darování nemovitosti – na tyto případy se vztahují její výše zmiňované „sestry“, kterým se budeme na Peníze.cz věnovat už brzo v samostatném článku.

A ještě jedno upozornění pro nepozorného čtenáře: neplést si daň z převodu nemovitosti s daní z nemovitosti – tu už byste měli mít letos dávno přiznanou; platí se do konce května:

Kdo daň z převodu nemovitosti platí?

  • Většinou prodejce

Daň z převodu nemovitosti dnes ve většině případů platí prodejce. Ani kupující ovšem není úplně z obliga: zákon mu totiž přisuzuje roli ručitele. Funguje to jednoduše – pokud prodejce daň z převodu nemovitosti ve stanovené lhůtě nezaplatí, padá břímě na bedra kupujícího, který za prodejce ručí. Odborníci proto doporučují ošetřit takovou situaci smlouvě: čili jednoznačně se dohodnout, že pokud prodávající daň nezaplatí, může po něm kupující vymáhat sankce. Další alternativou, jak si může kupující krýt záda, je uložit odpovídající část peněz z platby za nemovitost k notáři až do doby, kdy bude daň zaplacena.

  • Manželé oba

Jestliže se nemovitost převádí ze společného jmění manželů (tedy jde o nemovitost, kterou jste nabyli v době manželství a která nebyla ze společného jmění vyňata), stává se poplatníkem daně z převodu nemovitosti každý z manželů – daň se mezi ně rozdělí rovným dílem.

  • Při výměně oba

V případě, že nejde o prodej nemovitosti, ale o výměnu jedné nemovitosti za druhou – platí daň z převodu oba zúčastnění: dle zákona jsou povinni daň zaplatit společně a nerozdílně. Daň se přitom odvádí z převodu té nemovitosti, která má vyšší cenu.

  • Někdy nabyvatel

Jestliže dojde k převodu nemovitosti jinou cestou než prodejem (kromě dědictví a darů, které jsme vyloučili z dnešního záběru už v úvodu) – čili typicky v exekuci, insolvenčním řízení, ve veřejné dražbě nebo prostřednictvím vyvlastnění, platí daň z převodu nemovitosti ten, kdo danou nemovitost získá – čili nabyvatel.

Za jakých okolností se daň platit nemusí

Zákon vymezuje několik situací, kdy daň z převodu nemovitosti platit nemusíte. Týká se to například novostaveb – pokud se tedy jedná o první převod nebo přechod vlastnictví stavby, která ještě nebyla používána (s výjimkou zkušebního provozu). Od daně je osvobozen také bezúplatný převod bytů a nebytových prostor z vlastnictví bytových družstev do vlastnictví jejich členů. Nebo převod rodinných domů, bytů a garáží z majetku družstev do vlastnictví členů, kteří splatili svůj členský podíl. Rovněž pokud „prodáváte“ družstevní byt, daň z převodu nemovitosti neplatíte. Nejedná se totiž v pravém slova smyslu o převod vlastnictví (byt zůstává majetkem bytového družstva), ale pouze o převod členských práv v bytovém družstvu - která vás opravňují byt užívat.

Rozšířená verze kalkulačky

Kolik to dělá? Letos o procento víc!

Výše daně z převodu nemovitosti na začátku letošního roku vzrostla – od ledna už za ni zaplatíte místo původních tří procent procenta čtyři. Základ daně přitom tvoří cena nemovitosti – a to buď sjednaná prodejní cena, nebo cena odhadní, kterou stanoví znalecký posudek. Pro výpočet daně se vždy zvolí vyšší z nich. Základ daně se navíc pro účely výpočtu zaokrouhluje na stokoruny – směrem nahoru. Ukažme si to na příkladě. Pokud prodáte garáž za 99 960 korun, ale její odhadní cena je 91 000 korun, na dani zaplatíte čtyři procenta z vyšší cifry zaokrouhlené na stokoruny nahoru: tedy čtyři tisíce. Složité počty? Pak nechte naši kalkulačku, ať se s nimi vypořádá za vás.

Dokdy se musím přiznat? A do kdy zaplatit?

Na podání daňového přiznání na finančním úřadě má poplatník daně (kterým je dnes, jak už víme, nejčastěji prodávající) zákonnou lhůtu tří měsíců od zápisu změn do katastru nemovitostí. Nebo přesněji: jde o „tři měsíce následující po konci měsíce, ve kterém byl zapsán vklad práva do katastru“. Ve stejné lhůtě musí být daň také zaplacena.

Grafika

Ceny bytů a výše nájemného v Česku

Peníze.cz ve spolupráci s NewsLab připravily unikátní infografiku porovnávající ceny bytů a výši nájemného v českých městech. Mezi dalšími interaktivními grafikami serveru Peníze.cz pak najdete mimo jiné vývoj cen bytů v Praze.

Revoluce v roce 2014?

Ministerstvo financí má do budoucna s daní z převodu nemovitosti velké plány. Nově by se mohla jmenovat daň z nabytí nemovitých věcí a měla by být upravena samostatným zákonem. Materiál, ze kterého by měl nový zákon vycházet, představilo ministerstvo na konci loňského roku. Nutnost změn prý plyne hlavně z toho, že se chystá také transformace daně dědické a darovací a že je třeba přizpůsobit daň z převodu nemovitostí novému občanskému zákoníku – který začne být účinný v roce 2014. Od změn si ovšem ministerstvo slibuje také zefektivnění výběru daní a omezení administrativní náročnosti.

Jak to s plány ministerstva dopadne, je ve hvězdách – proti některým Kalouskovým návrhům už se totiž postavila ODS.

Pojďme si chystané novinky představit.

Anketa

Kdo má podle vás platit daň z převodu nemovitosti?

  • Platit bude kupující

Nejzásadnější změna spočívá v tom, že daň by nově platil kupující. Lidé, kteří si kupují dům či byt, by tak museli počítat s tím, že vyřízením hypotéky jejich starosti nekončí. Během několika měsíců by museli státu zaplatit ještě desetitisíce na dani. Pokud koupí byt za milion, doplatí státu ještě dalších čtyřicet tisíc, které dosud odvádí prodejce. Jeho zisk tak naopak vzroste – místo dnešních 960 tisíc, mu zůstane celý milion. Předpokládat, že by ceny nemovitostí šly výrazně dolů, se asi nedá.

Státu tím ubude starostí – je pro něj totiž snazší vymáhat případné nedoplatky po novém majiteli nemovitosti, než po tom starém, který se odstěhoval bůhvíkam.

  • Manželé: příště už společně

Pokud si pořídí do společného jmění nemovitost manželé, nebudou už podle plánů ministerstva v budoucnu platit daň rozdělenou rovným dílem každý zvlášť – nýbrž ji zaplatí „společně a nerozdílně“ – což prý lépe odpovídá principům společného jmění manželů.

Odborník: Změny můžou vyšroubovat ceny nemovitostí

O zhodnocení záměrů ministerstva financí jsme požádali odborníka na realitní trh: Daniela Kotulu, kterého pravidelní čtenáři Peníze.cz dobře znají z naší Reality show.

„Osobně se domnívám, že navrhovaná úprava je v této podobě velmi nešťastná,“ hodnotí Kotula. Nemovitosti by podle něj kvůli změnám mohly podražit. „Prodávající, pokud nebude motivovaný co nejrychleji prodat, se bude chovat racionálně a bude trvat na maximální prodejní ceně. Kupující tak musí počítat s tím, že se mu nemovitost prodraží ještě o částku daně. U bytu za 3,5 milionu jde o nezanedbatelnou částku 140 tisíc korun,“ uvádí. Vadí mu také pokračující zvýhodňování novostaveb. „V mnohých případech je starší zástavba již nyní dražší než novostavby, takto se cenový rozdíl ještě prohloubí,“ odhaduje Kotula.

Otázkou zůstává i to, zda banky umožní navýšení hypotéky o částku na daň. „Vzhledem k současnému chápání rizika bankami tipuji, že daň z převodu nechají plně hradit kupující. To by ale znamenalo, že i se stoprocentní hypotékou budete potřebovat poměrně vysokou hotovost. U ostatních hypoték se zase reálně zvýší procentní podíl, jímž bude nemovitost muset být financována, např. namísto 70procentní hypotéky bude potřeba 75procentní, protože čtyři procenta musí dát kupující v hotovosti státu namísto uhrazení části kupní ceny. Samy banky ještě v postupu nemají jasno,“ komentuje Daniel Kotula.

Dobré by podle něj bylo, kdyby se daň odečítala z kupní ceny a prodávající dostal částku sníženou o daň. „Úplně nejlepším řešením by však bylo daň zrušit, jak to plánovalo ministerstvo financí (které v tu dobu vedl stejný ministr jako dnes) v roce 2010, neboť daň z převodu nemovitosti daní již jednou zdaněné peníze. A výnos z daně není pro státní rozpočet rozhodující,“ uzavírá Daniel Kotula.

  • Konec daňovým podvodům?

Další novinkou je, že stát hodlá začít vybírat daň i od firem, které změní majitele a zároveň vlastní nemovitosti. Resort financí tak chce udělat přítrž praktikám společností, které se placení daně vyhýbají jednoduše tak, že vloží nemovitost do obchodní korporace a následně převedou podíly. Podobné firmy se totiž podle ministerstva zakládají jen proto, aby mohlo dojít k převodu nemovitosti bez zaplacení daně.

  • Znalecký posudek nebude nutný vždy

Ubýt by mělo také papírování. Úleva má spočívat hlavně v tom, že už nebude třeba při každém převodu nemovitosti pořizovat znalecký posudek. U převodu rodinných domů, bytů, nebytových prostor, rekreačních chat a chalup se možná v budoucnu obejdete bez něj. Základem pro výpočet daně v těchto případech bude sjednaná kupní cena. Srovnávacím hlediskem bude místo posudku takzvaná administrativní cena – která se bude odvíjet od běžné ceny obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Pokud se ovšem nebudete chtít řídit administrativní cenou, zůstane vám možnost předložit znalecký posudek.

Trocha té byrokracie nám ale z druhé strany zase přibude. Daňové přiznání se totiž podle záměrů ministerstva bude muset od příštího roku podávat i v případě, kdy vypočtená daň nepřesáhne dvě stě korun – a tudíž se neplatí.

  • Nově také uznatelné výdaje

V současné době zákon nenabízí žádnou možnost, jak si daň z převodu nemovitosti snížit prostřednictvím uznatelných výdajů. To by se mohlo změnit. V případech, kdy po vás bude finanční úřad znalecký posudek žádat (i když těch, jak už víme, významně ubude), bude možné si náklady na znalce a vypracování posudku od základu daně odečíst.

  • Nová pravidla osvobození

Širšího osvobození od daně z nemovitosti (či nově: daně z nabytí nemovitých věcí) by se měly dočkat obce a územní samosprávy. Změny by se však mohly dotknout i daňového osvobození u novostaveb. Zatímco dnes je osvobození podmíněno podnikatelskou činností prodejce v oblasti výstavby nebo prodeje staveb a bytů, nově by mohla podmínka spočívat v době, která uplynula od dokončení novostavby. Ta by totiž měla být omezena na dva roky od chvíle, kdy je možné nově vzniklou či změněnou stavbu nebo bytovou jednotku užívat.

  • Kratší lhůty

Ministerstvo financí by také rádo zkrátilo lhůty, ve kterých je třeba podat daňové přiznání a zaplatit daň. Od příštího roku by to mohly být místo současných tří měsíců jen měsíce dva.

Grafika

Ceny bytů a výše nájemného v Česku

Peníze.cz ve spolupráci s NewsLab připravily unikátní infografiku porovnávající ceny bytů a výši nájemného v českých městech. Mezi dalšími interaktivními grafikami serveru Peníze.cz pak najdete mimo jiné vývoj cen bytů v Praze.
  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+125
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

20. 2. 2013 14:43, J.Bubla

V každém případě je tato daň jen nestydatou zlodějinou kdy nás stát znovu okrádá o již několikrát zdaněný příjem. Je to v podstatě trest za naši troufalost svoje peníze ihned "neprožrat", abych užil terminus technicus pana ministra, ale nakonec jsme ještě máme tu drzost a dovolíme si svůj majetek prodat.

Reagovat

 

+584
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

31. 8. 2013 9:34, Bety

Ale nějaké procento z hodnoty majetku se odvést musí. O jakou daň se tedy jedná?

Reagovat

 

-19
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu ( 30. 08. 2013 20:42)

Další příspěvky v diskuzi (47 komentářů)

14. 3. 2016 | 18:33 | Petr Král

Také my přijde vcelku nejapné, proč by se měl na převodu nemovitostí přiživovat stát. Chápu, že někdo nakoupí za milion a za rok prodá o sto tisíc dráže.... pak ať platí daň ze zisku. více

27. 3. 2014 | 16:56 | Karel Blažek

"Kupuji" (řeším smlouvou o výstavbě) prostor (půdu) nad bytem, cca 50 m2. S ostatními vlastníky jsme se dohodly bez znaleckého posudku na ceně 4000,- každému z 15 vlastníků. Nebyl tedy vypracován odhad ceny. Jak velký je...více

23. 3. 2014 | 21:11 | Eliška Gavalcová

mám stejný problém.... také by mě zajímalo, zda se cena za prodej a nákup nemovitosti kompenzuje... více

12. 3. 2014 | 14:51 | vasekpetr1

Dobrý den, chci koupit nemovitost (rodinný dům), odhad ceny 3 mil. Kč, za 1 mil. chci prodat svůj byt 3+1, tyto peníze použiji na splátku hypotéky, kterou si musím na koupi vzít. Znamená to, že musím zaplatit daň z prodeje...více

10. 2. 2014 | 16:42 | Jara

Dobry den, Dan z prevodu nemovitosti je 4% uz od zacatku roku 2013, takze kdyz byl zapis vkladu do katastru v 12/2013, tak uz platite 'novou' dan ve vysi 4%... vysvetleni nize: ==================== Zvýšení sazby daně z...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Operativní leasing, ECN, Reálný měnový kurz, sdílená ekonomika, rodičovství, taxi, sociální inženýrství, šedá ekonomika, michaela šubrtová, michal david, györgy matolcsy, Bridge, Emerging Markets Fund, cenné předměty, dlouhodobé investování, odborné zázemí, SERVIS 24 Internetbanking, lůžková péče

4C72350, 8B36690, 8B36690, 6B75167, 1A11111

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2017 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK