Nejprve si udělejme jasno v tom, kterých situací se daň z převodu nemovitosti týká. Má totiž dvě sestry, kterým se ostatně věnuje týž zákon: daň dědickou a daň darovací.
Daň z převodu nemovitosti se podle zákona platí „z úplatného převodu nebo přechodu vlastnictví k nemovitostem“. Typicky jde tedy o prodej nemovitosti či její výměnu. Daň z převodu nemovitosti se naopak neplatí v případě dědictví nebo darování nemovitosti – na tyto případy se vztahují její výše zmiňované „sestry“, kterým se budeme na Peníze.cz věnovat už brzo v samostatném článku.
A ještě jedno upozornění pro nepozorného čtenáře: neplést si daň z převodu nemovitosti s daní z nemovitosti – tu už byste měli mít letos dávno přiznanou; platí se do konce května:
Kdo daň z převodu nemovitosti platí?
Daň z převodu nemovitosti dnes ve většině případů platí prodejce. Ani kupující ovšem není úplně z obliga: zákon mu totiž přisuzuje roli ručitele. Funguje to jednoduše – pokud prodejce daň z převodu nemovitosti ve stanovené lhůtě nezaplatí, padá břímě na bedra kupujícího, který za prodejce ručí. Odborníci proto doporučují ošetřit takovou situaci smlouvě: čili jednoznačně se dohodnout, že pokud prodávající daň nezaplatí, může po něm kupující vymáhat sankce. Další alternativou, jak si může kupující krýt záda, je uložit odpovídající část peněz z platby za nemovitost k notáři až do doby, kdy bude daň zaplacena.
Jestliže se nemovitost převádí ze společného jmění manželů (tedy jde o nemovitost, kterou jste nabyli v době manželství a která nebyla ze společného jmění vyňata), stává se poplatníkem daně z převodu nemovitosti každý z manželů – daň se mezi ně rozdělí rovným dílem.
V případě, že nejde o prodej nemovitosti, ale o výměnu jedné nemovitosti za druhou – platí daň z převodu oba zúčastnění: dle zákona jsou povinni daň zaplatit společně a nerozdílně. Daň se přitom odvádí z převodu té nemovitosti, která má vyšší cenu.
Jestliže dojde k převodu nemovitosti jinou cestou než prodejem (kromě dědictví a darů, které jsme vyloučili z dnešního záběru už v úvodu) – čili typicky v exekuci, insolvenčním řízení, ve veřejné dražbě nebo prostřednictvím vyvlastnění, platí daň z převodu nemovitosti ten, kdo danou nemovitost získá – čili nabyvatel.
Za jakých okolností se daň platit nemusí
Zákon vymezuje několik situací, kdy daň z převodu nemovitosti platit nemusíte. Týká se to například novostaveb – pokud se tedy jedná o první převod nebo přechod vlastnictví stavby, která ještě nebyla používána (s výjimkou zkušebního provozu). Od daně je osvobozen také bezúplatný převod bytů a nebytových prostor z vlastnictví bytových družstev do vlastnictví jejich členů. Nebo převod rodinných domů, bytů a garáží z majetku družstev do vlastnictví členů, kteří splatili svůj členský podíl. Rovněž pokud „prodáváte“ družstevní byt, daň z převodu nemovitosti neplatíte. Nejedná se totiž v pravém slova smyslu o převod vlastnictví (byt zůstává majetkem bytového družstva), ale pouze o převod členských práv v bytovém družstvu - která vás opravňují byt užívat.
Kolik to dělá? Letos o procento víc!
Výše daně z převodu nemovitosti na začátku letošního roku vzrostla – od ledna už za ni zaplatíte místo původních tří procent procenta čtyři. Základ daně přitom tvoří cena nemovitosti – a to buď sjednaná prodejní cena, nebo cena odhadní, kterou stanoví znalecký posudek. Pro výpočet daně se vždy zvolí vyšší z nich. Základ daně se navíc pro účely výpočtu zaokrouhluje na stokoruny – směrem nahoru. Ukažme si to na příkladě. Pokud prodáte garáž za 99 960 korun, ale její odhadní cena je 91 000 korun, na dani zaplatíte čtyři procenta z vyšší cifry zaokrouhlené na stokoruny nahoru: tedy čtyři tisíce. Složité počty? Pak nechte naši kalkulačku, ať se s nimi vypořádá za vás.
Dokdy se musím přiznat? A do kdy zaplatit?
Na podání daňového přiznání na finančním úřadě má poplatník daně (kterým je dnes, jak už víme, nejčastěji prodávající) zákonnou lhůtu tří měsíců od zápisu změn do katastru nemovitostí. Nebo přesněji: jde o „tři měsíce následující po konci měsíce, ve kterém byl zapsán vklad práva do katastru“. Ve stejné lhůtě musí být daň také zaplacena.
Revoluce v roce 2014?
Ministerstvo financí má do budoucna s daní z převodu nemovitosti velké plány. Nově by se mohla jmenovat daň z nabytí nemovitých věcí a měla by být upravena samostatným zákonem. Materiál, ze kterého by měl nový zákon vycházet, představilo ministerstvo na konci loňského roku. Nutnost změn prý plyne hlavně z toho, že se chystá také transformace daně dědické a darovací a že je třeba přizpůsobit daň z převodu nemovitostí novému občanskému zákoníku – který začne být účinný v roce 2014. Od změn si ovšem ministerstvo slibuje také zefektivnění výběru daní a omezení administrativní náročnosti.
Jak to s plány ministerstva dopadne, je ve hvězdách – proti některým Kalouskovým návrhům už se totiž postavila ODS.
Pojďme si chystané novinky představit.
Nejzásadnější změna spočívá v tom, že daň by nově platil kupující. Lidé, kteří si kupují dům či byt, by tak museli počítat s tím, že vyřízením hypotéky jejich starosti nekončí. Během několika měsíců by museli státu zaplatit ještě desetitisíce na dani. Pokud koupí byt za milion, doplatí státu ještě dalších čtyřicet tisíc, které dosud odvádí prodejce. Jeho zisk tak naopak vzroste – místo dnešních 960 tisíc, mu zůstane celý milion. Předpokládat, že by ceny nemovitostí šly výrazně dolů, se asi nedá.
Státu tím ubude starostí – je pro něj totiž snazší vymáhat případné nedoplatky po novém majiteli nemovitosti, než po tom starém, který se odstěhoval bůhvíkam.
- Manželé: příště už společně
Pokud si pořídí do společného jmění nemovitost manželé, nebudou už podle plánů ministerstva v budoucnu platit daň rozdělenou rovným dílem každý zvlášť – nýbrž ji zaplatí „společně a nerozdílně“ – což prý lépe odpovídá principům společného jmění manželů.
Další novinkou je, že stát hodlá začít vybírat daň i od firem, které změní majitele a zároveň vlastní nemovitosti. Resort financí tak chce udělat přítrž praktikám společností, které se placení daně vyhýbají jednoduše tak, že vloží nemovitost do obchodní korporace a následně převedou podíly. Podobné firmy se totiž podle ministerstva zakládají jen proto, aby mohlo dojít k převodu nemovitosti bez zaplacení daně.
- Znalecký posudek nebude nutný vždy
Ubýt by mělo také papírování. Úleva má spočívat hlavně v tom, že už nebude třeba při každém převodu nemovitosti pořizovat znalecký posudek. U převodu rodinných domů, bytů, nebytových prostor, rekreačních chat a chalup se možná v budoucnu obejdete bez něj. Základem pro výpočet daně v těchto případech bude sjednaná kupní cena. Srovnávacím hlediskem bude místo posudku takzvaná administrativní cena – která se bude odvíjet od běžné ceny obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Pokud se ovšem nebudete chtít řídit administrativní cenou, zůstane vám možnost předložit znalecký posudek.
Trocha té byrokracie nám ale z druhé strany zase přibude. Daňové přiznání se totiž podle záměrů ministerstva bude muset od příštího roku podávat i v případě, kdy vypočtená daň nepřesáhne dvě stě korun – a tudíž se neplatí.
- Nově také uznatelné výdaje
V současné době zákon nenabízí žádnou možnost, jak si daň z převodu nemovitosti snížit prostřednictvím uznatelných výdajů. To by se mohlo změnit. V případech, kdy po vás bude finanční úřad znalecký posudek žádat (i když těch, jak už víme, významně ubude), bude možné si náklady na znalce a vypracování posudku od základu daně odečíst.
Širšího osvobození od daně z nemovitosti (či nově: daně z nabytí nemovitých věcí) by se měly dočkat obce a územní samosprávy. Změny by se však mohly dotknout i daňového osvobození u novostaveb. Zatímco dnes je osvobození podmíněno podnikatelskou činností prodejce v oblasti výstavby nebo prodeje staveb a bytů, nově by mohla podmínka spočívat v době, která uplynula od dokončení novostavby. Ta by totiž měla být omezena na dva roky od chvíle, kdy je možné nově vzniklou či změněnou stavbu nebo bytovou jednotku užívat.
Ministerstvo financí by také rádo zkrátilo lhůty, ve kterých je třeba podat daňové přiznání a zaplatit daň. Od příštího roku by to mohly být místo současných tří měsíců jen měsíce dva.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
20. 2. 2013 14:43, J.Bubla
V každém případě je tato daň jen nestydatou zlodějinou kdy nás stát znovu okrádá o již několikrát zdaněný příjem. Je to v podstatě trest za naši troufalost svoje peníze ihned "neprožrat", abych užil terminus technicus pana ministra, ale nakonec jsme ještě máme tu drzost a dovolíme si svůj majetek prodat.
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
31. 8. 2013 9:34, Bety
Ale nějaké procento z hodnoty majetku se odvést musí. O jakou daň se tedy jedná?
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
V diskuzi je celkem (47 komentářů) příspěvků.