Kupní smlouva při převodu nemovitosti stanovuje, nejen jakou cenu a za jakou nemovitost kupující zaplatí. Je v ní třeba dohodnout i další podmínky převodu, například kdy si obě strany nemovitost předají, jakým způsobem se zaplatí kupní cena či za jaké závady ještě odpovídá prodávající a za jaké ještě kupující.
Pro kupní smlouvu o převodu nemovitostí zákon požaduje písemnou formu, přičemž stanovuje, že podpisy smluvních stran musí být na téže listině.
Podstatnými náležitostmi kupní smlouvy o převodu nemovitosti jsou:
Jde-li o identifikaci smluvních stran, neměla by v praxi až na drobné výjimky činit žádné problémy. Naopak identifikace předmětu smlouvy už představuje určitá úskalí, zejména tehdy, pokud je smlouva sepisována bez právní pomoci. Často pak nastávají komplikace se zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí . Při označování nemovitosti ve smlouvě bývají uváděny tyto údaje: číslo listu vlastnictví (tzv. LV), parcelní číslo, druh pozemku, katastrální území a katastrální úřad, který vede příslušnou evidenci. U budovy se uvádí: číslo orientační, číslo popisné a označení parcely, na které se předmětná budova nachází. Pravidelně bývá uváděna i výměra parcel. Je nutné zcela přesně vycházet z údajů uvedených ve výpisu z listu vlastnictví.
Výši kupní ceny je vhodné uvést nejen číslicí, ale i slovy. Způsob úhrady a podmínky splatnosti kupní ceny jsou ponechány na dohodě smluvních stran. Pro daňové účely musí být zpracován o ceně nemovitosti znalecký posudek podle příslušné vyhlášky platné v den podpisu smlouvy.
Před uzavřením smlouvy je vhodné seznámit se se stavem převáděné nemovitosti, tj. stavem faktickým i právním. Faktickým stavem rozumíme především stáří nemovitosti a vady, právním stavem pak případná omezení vlastnického práva v podobě zástavních práv, práv odpovídajících věcnému břemeni. Kupující pak bere na vědomí, že prodávající neodpovídá za vady, na které výslovně upozornil, a dále za vady, jejichž existence vyplývá ze znaleckého posudku znalce, jakož i za vady výslovně v kupní smlouvě nebo znaleckém posudku neuvedené, které však vyplývají z celkového stavu převáděných nemovitostí a vznikly běžným opotřebením a užíváním nemovitosti. Pro zvýšení právní jistoty při koupi nemovitosti si může kupující vymínit do smlouvy formulaci, že nemovitost netrpí jinými vadami, než ve smlouvě uvedenými a že na nemovitosti neváznou žádná věcná práva ani závazky.
Dále by v kupní smlouvě měly být ošetřeny i následující skutečnosti:
Občanský zákoník určuje, že pokud není dohodnuto jinak, přechází na kupujícího nebezpečí nahodilé zkázy a nahodilého zhoršení předmětu koupě, včetně užitků, současně s nabytím vlastnictví. Lze však doporučit už jen kvůli délce trvání vkladového řízení, aby smluvní strany vázaly přechod nebezpečí na předání a převzetí nemovitosti nebo jiný přesně stanovený okamžik (určité datum).
S převodem nemovitosti je spjata povinnost uhradit daň z převodu . Zákonodárce stanovil povinnost zaplatit tuto daň prodávajícímu, je však možné, že se smluvní strany dohodnou jinak a daň z převodu nemovitostí uhradí kupující namísto prodávajícího. Pokud by kupující nedodržel svůj závazek uhradit daň, finanční úřad se bude domáhat splnění zákonné povinnosti nejprve po prodávajícím, čímž není dotčeno právo prodávajícího domáhat se splnění smluvního ujednání po kupujícím. Naopak nesplní-li prodávající jako poplatník ze zákona svou povinnost řádně a včas odvést daň, může správce daně požadovat zaplacení dlužné daně od kupujícího, neboť tomu vzniká ze zákona ručitelský závazek. Jak shora vyplývá, je na místě v kupní smlouvě zaplacení daně z převodu nemovitostí vhodně ošetřit.
Smlouvu o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu je jakousi modifikací běžné smlouvy o převodu nemovitostí v případě, kdy převodcem je dosavadní člen bytového družstva. Předmětem této smlouvy je soubor práv a povinností spojených s členským podílem v bytovém družstvu. Vůči bytovému družstvu je převod členských práv a povinností účinný obvykle dnem, kdy je předmětná smlouva předložena bytovému družstvu, nedohodnou-li se smluvní strany jinak.
Stejné účinky má i písemné oznámení dosavadního člena družstva o uskutečněném převodu členství na jinou osobu, doplněné písemným souhlasem nabyvatele práv a povinností spojených s členstvím. Výhodou je zachování důvěrného charakteru obsahu smlouvy o převodu členských práv a povinností. Zákon výslovně stanoví, že převod nepodléhá souhlasu nebo jinému aktu orgánu bytového družstva a důsledkem tohoto převodu je ukončení členství převodce v bytovém družstvu.
Povinná písemná forma pro uzavření samotné smlouvy o převodu členských práv a povinností není stanovena, avšak lze ji doporučit už jen kvůli předejití důkazní nouze v případném sporu. Naproti tomu u oznámení o převodu členských práv a povinností adresovanému bytovému družstvu již zákon povinnou písemnou formu stanovuje.
Příště: Jak se vyznat ve výpisu z katastru nemovitostí
Uzavírali jste někdy kupní smlouvu na nemovitost? Jaké problémy jste s tím měli?
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
