Nový občanský zákoník, který platí od ledna, znamená změny téměř pro každého. Není žádné překvapení, že stranou nezůstaly ani nájemní vztahy. Začněme od konce: Podtrženo a sečteno jsou některé změny ve prospěch nájemců a jiné ve prospěch pronajímatelů. Obecně lze ale vidět paragrafy týkající se nájmu bytu a domu (§ 2235–2301) jako pozitivní změnu pro pronajímatele v palčivých sporech s problémovými nájemníky a jako pozitivní změnu pro nájemce v dílčích právech nájmu.
Okruhy zásadních změn a výběr nejběžněji řešených problémů jsem rozdělil na dvě skupiny ve prospěch nájemce a ve prospěch pronajímatele.
§ 2239: Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
Znamená to, že pokuty sjednané v nájemní smlouvě například takovýmto způsobem
V případě prodlení nájemce se zaplacením nájmu nebo služeb, je nájemce povinen zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení.
Nebo
Bude-li nájem ukončen z důvodů na straně nájemce nebo z jeho viny koncem nájemní smlouvy, sjednává se smluvní pokuta ve výši jednoho měsíčního nájmu, která je splatná k rukám pronajímatele při ukončení nájmu, respektive bude započítána na kauci v rámci konečného vyúčtování.
nejsou nadále platné.
Nevíte si rady s bydlením? Nechejte si od Daniela Kotuly poradit
Daniel Kotula pořádá kurzy investování do nemovitostí a také spravuje na Peníze.cz realitní poradnu.
Další odborníci se pak specializují například na:
On-line, nemusíte ani hledat správnou tužku!
§ 2255 Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat.
Zvýšenou zátěží pro byt nebo dům se rozumí například zvýšené množství osob v domě, hluk, prach, zápach a podobně. Nájemce tedy nemusí žádat pronajímatele o souhlas se svým podnikáním, na druhou stranu se ovšem zase pronajímatel nemusí obávat, že by si nájemce s odvoláním na nový zákoník postavil v bytě soustruh a po nocích břinkal šponami o podlahu.
§ 2258 Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.
Nájemní smlouva už tedy nemůže zakazovat chovat v bytě mazlíčka, nájemci mají tedy volnou ruku. Ovšem opět platí, že existují jisté hranice. Kozí farma by jistě téměř v každém paneláku představovala pro ostatní obyvatele domu „obtíže nepřiměřené poměrům“.
§ 2274 Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele.
§ 2275 V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.
Uzavřeme-li dnes nájemní smlouvu na byt 3+1 a rozhodneme se využívat jen jednu místnost a ostatní místnosti podnajmout, můžeme to udělat bez souhlasu pronajímatele, stačí mu to oznámit (lhůta je dva měsíce). Pokud bychom sami v bytě nebydleli, je vždycky potřeba vyžádat si od pronajímatele souhlas. Pozor: porušení oznamovací povinnosti nebo povinnosti požádat o souhlas může být bráno jako důvod k výpovědi z nájmu.
BYDLETE S NÁMI!
Z každého půjčeného milionu vám můžeme ušetřit až 150 tisíc korun.
V Ušetři.peníze.cz dokážeme mnohem víc. Přesvědčte se sami.
§ 2287 Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
Do konce loňského roku mohl nájemce vypovědět nájem kdykoliv s tříměsíční výpovědní lhůtou, aniž k tomu musel doložit jakýkoliv důvod výpovědi. Nový zákoník se odkazuje na „změnu okolností“, tedy na faktickou změnu, která nedovoluje pokračovat v nájmu. Co je a není dostatečná změna okolností, zákon výslovně neupravuje, bude tedy záležet na dílčích rozhodnutích soudu; je ale asi zřejmé, že stěhování za prací do jiného města bude „uznatelný“ důvod výpovědi, na druhou stranu výpověď se slabými důvody z „rozmaru“ nájemce už bude obtížná.
(1) Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
(2) Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
Tady je zásadní zkrácení délky řízení s problémovými nájemci. Při dluhu na nájemném a službách ve výši tří měsíčních plateb nebo poškozování nemovitosti byla výpovědní lhůta tři měsíce, proces pak trval šest a víc měsíců (tři měsíce neplacení, další tři měsíce výpověďní lhůta). Nyní proces může trvat čtyři měsíce (tři měsíce neplacení, další jeden měsíc na předání nemovitosti). Právo nájemce podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla, stále zůstává, tedy věc se může ještě protáhnout dále, přesto se jedná o krok správným směrem.
Další novinkou je, že nově nebude k žádnému výpovědnímu důvodu zapotřebí přivolení soudu. V novém občanském zákoníku je dále vypuštěna povinnost pronajímatele po skončení nájmu poskytovat nájemci bytovou náhradu.
§ 2254 (2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
Doposud bylo možné kauci (nově jistota) započíst na pohledávku pronajímatele jen v případě, že byste měli pohledávku takzvaně přiznanou, to znamená buďto uznanou nájemcem, nebo na základě vykonatelného rozhodnutí soudu. Nyní stačí rozhodnutí pronajímatele, tedy pokud například nájemce rozbije okno, pronajímatel může kauci použít na opravu, aniž by se dožadoval souhlasu nájemce, nebo dokonce žádal o rozhodnutí soudu. To samé platí o započtení dluhů z nájmu.
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
2. 3. 2016 11:16, kateřina
dobry den poradi mi nekdo ...bydlim v byte dva roky s dcerou (2 roky) k 1.1.2016 byt koupil novy clovek ktery ovsem neprepsal sluzby a 29.2.2016 mi sundali elektromer i kdyz najemne ve kterem jsou zahrnuty i sluzby jsem odeslala radne v terminu..jak se mam branit ??? Novy majitel bytu mi nebere telefon nereaguje na maily ani sms.dik k.
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
1. 4. 2014 18:43, chk
Někde jsem četl právní rozbor, že můžu dát výpověď nájemníkovi, ikdyž přecijen částečně platí. Například pokud je nájem 10.000 a nájemník zaplatí 3x za sebou pouze 8.000kč, tak mu můžu dát výpověď. Jak to tedy je?
V diskuzi je celkem (29 komentářů) příspěvků.