Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Nájemci versus pronajímatelé: Na čí straně je nový občanský zákoník?

Nový občanský zákoník přinesl několik novinek, měnících zaběhané zvyklosti, i do vztahů mezi nájemci a pronajímateli. Kdo na nich vydělá?
Nájemci versus pronajímatelé: Na čí straně je nový občanský zákoník?

Nový občanský zákoník, který platí od ledna, znamená změny téměř pro každého. Není žádné překvapení, že stranou nezůstaly ani nájemní vztahy. Začněme od konce: Podtrženo a sečteno jsou některé změny ve prospěch nájemců a jiné ve prospěch pronajímatelů. Obecně lze ale vidět paragrafy týkající se nájmu bytu a domu (§ 22352301) jako pozitivní změnu pro pronajímatele v palčivých sporech s problémovými nájemníky a jako pozitivní změnu pro nájemce v dílčích právech nájmu.

Okruhy zásadních změn a výběr nejběžněji řešených problémů jsem rozdělil na dvě skupiny ve prospěch nájemce a ve prospěch pronajímatele.

Občanský zákoník 2014

Jaké změny přináší nový občanský zákoník? Sledujte náš speciál!

Občanský zákoník 2014

Novinky ve prospěch nájemce

Smluvní pokuta

§ 2239: Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

Znamená to, že pokuty sjednané v nájemní smlouvě například takovýmto způsobem

V případě prodlení nájemce se zaplacením nájmu nebo služeb, je nájemce povinen zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení.

Nebo

Bude-li nájem ukončen z důvodů na straně nájemce nebo z jeho viny koncem nájemní smlouvy, sjednává se smluvní pokuta ve výši jednoho měsíčního nájmu, která je splatná k rukám pronajímatele při ukončení nájmu, respektive bude započítána na kauci v rámci konečného vyúčtování.

nejsou nadále platné.

Každá rada levná

Nevíte si rady s bydlením? Nechejte si od Daniela Kotuly poradit 

Daniel Kotula pořádá kurzy investování do nemovitostí a také spravuje na Peníze.cz realitní poradnu

Další odborníci se pak specializují například na:

On-line, nemusíte ani hledat správnou tužku!

 

Podnikání

§ 2255 Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat.

Zvýšenou zátěží pro byt nebo dům se rozumí například zvýšené množství osob v domě, hluk, prach, zápach a podobně. Nájemce tedy nemusí žádat pronajímatele o souhlas se svým podnikáním, na druhou stranu se ovšem zase pronajímatel nemusí obávat, že by si nájemce s odvoláním na nový zákoník postavil v bytě soustruh a po nocích břinkal šponami o podlahu.

Chov zvířete

§ 2258 Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.

Nájemní smlouva už tedy nemůže zakazovat chovat v bytě mazlíčka, nájemci mají tedy volnou ruku. Ovšem opět platí, že existují jisté hranice. Kozí farma by jistě téměř v každém paneláku představovala pro ostatní obyvatele domu „obtíže nepřiměřené poměrům“.

Podnájem

§ 2274 Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele.

§ 2275 V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.

Uzavřeme-li dnes nájemní smlouvu na byt 3+1 a rozhodneme se využívat jen jednu místnost a ostatní místnosti podnajmout, můžeme to udělat bez souhlasu pronajímatele, stačí mu to oznámit (lhůta je dva měsíce). Pokud bychom sami v bytě nebydleli, je vždycky potřeba vyžádat si od pronajímatele souhlas. Pozor: porušení oznamovací povinnosti nebo povinnosti požádat o souhlas může být bráno jako důvod k výpovědi z nájmu.

BYDLETE S NÁMI!

Z každého půjčeného milionu vám můžeme ušetřit až 150 tisíc korun.

V Ušetři.peníze.cz dokážeme mnohem víc. Přesvědčte se sami.

Novinky ve prospěch pronajímatele

Výpověď nájemce

§ 2287 Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Do konce loňského roku mohl nájemce vypovědět nájem kdykoliv s tříměsíční výpovědní lhůtou, aniž k tomu musel doložit jakýkoliv důvod výpovědi. Nový zákoník se odkazuje na „změnu okolností“, tedy na faktickou změnu, která nedovoluje pokračovat v nájmu. Co je a není dostatečná změna okolností, zákon výslovně neupravuje, bude tedy záležet na dílčích rozhodnutích soudu; je ale asi zřejmé, že stěhování za prací do jiného města bude „uznatelný“ důvod výpovědi, na druhou stranu výpověď se slabými důvody z „rozmaru“ nájemce už bude obtížná.

Výpověď pronajímatele

§ 2291

(1) Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

(2) Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Tady je zásadní zkrácení délky řízení s problémovými nájemci. Při dluhu na nájemném a službách ve výši tří měsíčních plateb nebo poškozování nemovitosti byla výpovědní lhůta tři měsíce, proces pak trval šest a víc měsíců (tři měsíce neplacení, další tři měsíce výpověďní lhůta). Nyní proces může trvat čtyři měsíce (tři měsíce neplacení, další jeden měsíc na předání nemovitosti). Právo nájemce podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla, stále zůstává, tedy věc se může ještě protáhnout dále, přesto se jedná o krok správným směrem.

Další novinkou je, že nově nebude k žádnému výpovědnímu důvodu zapotřebí přivolení soudu. V novém občanském zákoníku je dále vypuštěna povinnost pronajímatele po skončení nájmu poskytovat nájemci bytovou náhradu.

Anketa

Jaký máte vztah s domácím?

Jistota (dříve známá jako kauce)

§ 2254 (2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Doposud bylo možné kauci (nově jistota) započíst na pohledávku pronajímatele jen v případě, že byste měli pohledávku takzvaně přiznanou, to znamená buďto uznanou nájemcem, nebo na základě vykonatelného rozhodnutí soudu. Nyní stačí rozhodnutí pronajímatele, tedy pokud například nájemce rozbije okno, pronajímatel může kauci použít na opravu, aniž by se dožadoval souhlasu nájemce, nebo dokonce žádal o rozhodnutí soudu. To samé platí o započtení dluhů z nájmu. 

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+24
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

11. 4. 2014 13:25, Tomáš

Bohužel nemáte pravdu. Pokud dluží nájemce nájem a služby za 3 měsíce jedná se o porušení své povinnosti zvlášť závažným způsobem - tam už může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní lhůty (okamžitě) a najemce je povinnen "bez zbytečného odkladu nejpozději do 1 měsíce od skončení nájmu" byt odevzdat pronajímateli.
Toto je však krajní možnost. Risk je to vždy, ale dá se to předejít tím, že nájem na následující měsíc se platí v předchozím měsíci.
Pokud mi přijde místo 10,- tis. jen 8tis. A např. po 5 dnech nájemce nereaguje, tak mu pošlu prventivní výpověď(3 měsíční lhůta) pro hrubé porušení své povinnosti (většinou bývá v nájm. sml. uvedeno, že nájemné + zálohy je nutné platit řádně a včas- celé). Dále se dá dlužná částka čerpat z Jistoty a dále pokud mám ve smlouvě lhůtu např. do 10 dnů doplnit Jistotu a on ji nedoplní tak je to také porušení povinnosti. Nedoplnění Jistoty a zaplacení pouze části nájemného musí na kvalifikaci hrubého porušení povinnosti stačit pro soud.
Bohužel současný OZ nemá stanoveno co je hrubé porušení je to jen o tom jak máte dobrou nájemní smlouvu. Dá se to s dobrým právníkem ošetřit, kde na druhé straně OZ poskytuje volnost, tak záleží na nájemci, jestli Vás bude žalovat či ne. Obrátit se na soud má do 2 měsíců povinnost nájemce.

Reagovat

 

+7
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (petrp 02. 04. 2014 09:37)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

26. 8. 2014 18:43, Ohana

Dobrý den, jsem nájemnice, smlouvu mám na dobu určitou a chtěla bych jí ukončit o pět měsíců dříve. Jaké jsou mé možnosti? Platí i pro mě možnost 3-měsíční výpovědní lhůty? Ve smlouvě je pouze uvedeno, že se smlouva automaticky prodlužuje, pokud se měsíc před jejím koncem nedohodneme na ukončení. Děkuji za rady

Reagovat

 

-3
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (22 komentářů)

29. 11. 2016 | 16:06 | Karolina

Dobry den chci se zeptat co mame delat kdyz nas majtel chce ze dne na den vystehovat z bytu kvuli pejskum??? Ve smlouve neni nic co se tyka chovani zvirat v byte.. dekuji za odpoved hnilickova více

12. 9. 2016 | 20:42 | Adélka

Dobry den, rada bych se zeptala. Koncem rijna se mame stehovat z pronajmuteho bytu, a pronajimatel mi dnes oznamil, ze bude do bytu uz ted vodit navstevy (zajemce o byt), ktery bude volny az od 1.listopadu 2016 ma na to pravo?...více

30. 7. 2016 | 10:00 | Pety

Dobry den,chci se zeptat kdyz se neuhradil jeden najem a je dana kauce 10tis. Najemne je 6300 zda ma pronajimatel narok na pouziti penez s kauce na neuhrazeny naj dekuju více

2. 3. 2016 | 11:16 | kateřina

dobry den poradi mi nekdo ...bydlim v byte dva roky s dcerou (2 roky) k 1.1.2016 byt koupil novy clovek ktery ovsem neprepsal sluzby a 29.2.2016 mi sundali elektromer i kdyz najemne ve kterem jsou zahrnuty i sluzby jsem odeslala...více

13. 12. 2015 | 13:42 | vitezslav

dobry den mam dotaz bydleli jsme dva roky v byte ktery nam pronajala pani ktera ho mela pronajaty od mesta.radne jsme platili najem.po roce se ji narodil syn a zvedla nam najem bez pisemne dohody o 500kc.jelikoz jsme nemeli...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Ziskový výnos, Credit card, Reciproční hodnota, transformované fondy, státní podpora, penzijní společnosti, penzijní připojištění, doplňkové penzijní spoření, jan lorenc, pokladniční poukázky, úvěrové skóre, Roman Kakos, Jiří Majstr, likvidace škody, růst blahobytu, AMEX, bytové domy, americký radar

4E16485, 4E16485, 1HCVERVA, 1HCVERVA, 4E16485

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK