Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

| rubrika: Bydlení | 3. 7. 2007 | 61 komentářů
Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
Při prodeji a koupi bytu je třeba se vyvarovat řady chyb, které mohou vést až ke ztrátě peněz. Přinášíme přehled nejčastějších problémů při těchto transakcích a rady, jak se jich vyvarovat.

Nákup nemovitosti je komplikovaná transakce, kterou mohou zmařit i maličkosti. Kvůli nim může kupující přijít snadno o peníze. Následující tipy přinášejí přehled chyb, kterých se lidé často dopouštějí, a rady, jak se jich vyvarovat.

1. Kdo je skutečným majitelem nemovitosti
Dům nebo byt, který jste si vybrali, může prodat pouze jeho majitel. A majitelem nemovitosti je ten, jehož jméno je uvedeno na výpisu z katastru nemovitostí, tzv. listu vlastnictví. Toto potvrzení o vlastnictví vydává za stokorunový poplatek katastrální úřad. Majitel může samozřejmě k prodeji zplnomocnit někoho jiného, např. příbuzného nebo realitní kancelář. V takovém případě si zkontrolujte, zda je v plné moci napsáno, že nemovitost může dotyčný skutečně prodat. A zda je podpis majitele úředně ověřen.

2. Co dělat, když je majitelů více
Pokud je majitelů nemovitosti více, dejte si pozor na tzv. předkupní právo. Pokud se totiž jeden ze spolumajitelů rozhodne svůj podíl prodat, musí jej nejdříve nabídnout ostatním. A jinému zájemci jej může prodat, až když ho ostatní spolumajitelé odmítnou. Pokud se na prodeji shodnou všichni majitelé a pověří jednoho, aby se o prodej staral, je důležité, aby tato osoba měla jejich písemné zplnomocnění. Jakákoliv dohoda uzavřená pouze s jedním spolumajitelem je bez této plné moci neplatná a ostatní ji nemusí respektovat. Pokud jsou majitelem nemovitosti manželé, je důležité, aby smlouvu o prodeji podepsali oba.

3. Pozor na dluhy majitele
Dalším krokem je zjistit, zda majitel neručí nemovitostí za půjčky. Tuto informaci zjistíte z výpisu z katastru nemovitostí. Pokud si například majitel půjčil od banky peníze a ručí za jejich splácení touto nemovitostí, uvidíte zde "zástavní právo". Takový záznam zjednodušeně znamená, že pokud nebude majitel svůj dluh splácet, banka může nemovitost prodat. A protože toto právo se váže k nemovitosti, ne k majiteli, je důležité dohlédnout na to, aby všechna zástavní práva byla předtím, než za nemovitost zaplatíte, vymazána (například tím, že část kupní ceny půjde rovnou bance, která následně odsouhlasí výmaz zástavního práva).

4. Co vás může omezovat
Na výpisu z katastru nemovitostí je uvedeno, zda je nemovitost omezena tzv. věcným břemenem nebo předkupním právem. Věcné břemeno je například souhlas, že sousedé mohou přes pozemek přejíždět nebo že majitel či jeho příbuzní budou v domě i nadále bydlet. Pokud toto břemeno majitel nezruší ještě před prodejem, budete jej muset respektovat také. Předkupní právo si někdy vyhrazují třeba rodiče, kteří darují dětem byt. A to za podmínky, že kdyby jej chtěli někdy prodat, musí jej nejdříve nabídnout zpět rodičům. Pokud to neudělají a prodají byt přímo vám, můžete o něj přijít.

5. Co můžete a nesmíte v nemovitosti provozovat
O tom, jak lze nemovitost používat, rozhoduje tzv. územní plán a kolaudace. V oblasti, která je například určena pro rodinné bydlení, vám úřady např. nepovolí opravovat automobily. A fakt, že je dům zkolaudován pro bydlení a vy jej používáte k podnikatelské činnosti, vám zkomplikuje sestavení daňového přiznání. Pokud chcete zásadně změnit dosavadní způsob využívání nemovitosti, je důležité si předem zjistit, co všechno úřady povolí. A pokud kupujete pozemek, zkontrolujte si také, zda na něm můžete vůbec stavět a jaký typ nemovitosti.

6. Pozor na skryté vady
Při prohlídce si nemovitost důkladně prohlédněte. Pokud uvidíte na stěnách praskliny, plíseň nebo jiné znaky poškození, nechejte si dům či byt prohlédnout odborníkem. Jen tak snížíte riziko, že "výhodně" koupíte nemovitost a potom budete draze opravovat vady, kterých jste si nevšimli. Pokud naopak kupujete starší nemovitost s tím, že ji budete opravovat, spočítejte si před nákupem celkové náklady na koupi i opravu. Jen tak můžete svůj záměr porovnat s cenou sousední nemovitosti, která je sice dražší, ale kterou není třeba opravovat.

7. Proč trvat na písemné smlouvě
O nákupu jakékoliv nemovitosti musí být uzavřena písemná smlouva. Ústní dohoda nestačí a je ze zákona neplatná. Při sepisování smlouvy je důležité pamatovat na každou drobnost a nemovitost a její příslušenství pečlivě popsat. Je proto lepší svěřit přípravu takové smlouvy právníkovi nebo notáři. Zabráníte tak zbytečným komplikacím a případům, kde se problémy se špatně připraveným převodem řeší ještě několik let po jeho realizaci.

8. Na katastr co nejdříve
Jakmile je smlouva uzavřena, je důležité ji co nejdříve doručit na katastr nemovitostí. V minulosti se našli chytráci, kteří během jednoho dne prodali tu samou nemovitost několika zájemcům. Nemovitost je přepsána vždy na toho, kdo na katastrální úřad doručí patřičné dokumenty jako první. Jakákoliv transakce či manipulace s nemovitostí nebo změna jejího majitele je vyznačena na výpisu z katastru nemovitostí speciální značkou "P". Pokud ji na výpisu uvidíte, můžete si na katastru zkontrolovat, co znamená. Těsně před podpisem smlouvy by se tedy majitel nemovitosti měl prokázat čerstvým výpisem. A na něm si ověříte, zda dům nebo byt stále patří jemu.

9. Kdy a jak zaplatit kupní cenu
Nemovitost, kterou kupujete, se sice stává vaším majetkem v den doručení kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva na katastrální úřad, protože se tak ale stává zpětně až poté, co o tom rozhodne katastrální úřad, toto mezidobí může trvat i několik měsíců. Vy nechcete logicky dát peníze z ruky do doby, než bude nemovitost vaše. A prodávající s vámi zase nechce nic podepisovat, dokud nedostane zaplaceno. Jednoduchým řešením je uložit při podpisu smlouvy peníze u notáře, právníka, realitní kanceláře nebo v bankovní úschově. Prostředky se vyplatí prodávajícímu, až když bude v katastru nemovitostí zapsán nový majitel.

10. Vyvarujte se "neoficiálních" plateb
Čas od času se mezi majiteli nemovitosti najde člověk, který požaduje po kupujících, aby ve smlouvě uvedli pouze část kupní ceny a zbytek zaplatili bez potvrzení. Takové jednání je nejen nebezpečné a protizákonné, ale pro vás také nevýhodné. Pokud se po nějaké době rozhodnete nemovitost prodat, budete muset z peněz, které za nemovitost získáte, zaplatit za určitých okolností daň z příjmů. A ta se počítá z rozdílu mezi cenou, kterou jste za nemovitost zaplatili a částkou, za kterou jste ji prodali. Od daně z příjmů je osvobozen prodej, jestliže se uskutečnil po více než dvou letech, pokud v nemovitosti bydlíte, a po pěti letech, pokud zde nebydlíte. Čím nižší bude v kupní smlouvě cena, za kterou nemovitost koupíte, tím více byste mohli při prodeji zaplatit na daních.

11. Jak pohlídat daň z převodu nemovitostí
Každý majitel nemovitosti musí po jejím prodeji zaplatit státu daň z převodu nemovitosti. K tomu si musí zajistit od soudního znalce tzv. znalecký posudek, ve kterém bude stanovena úřední hodnota nemovitosti. Pokud je tato hodnota vyšší než částka, za kterou vlastník nemovitost prodal, vypočítá se daň (3 %) z této hodnoty. Pokud prodávající daň nezaplatí, bude ji finanční úřad požadovat od kupujícího. Jednoduchým způsobem, jak si pojistit, že majitel daň skutečně zaplatí, je ponechat patřičnou část kupní ceny v úschově u třetí osoby. A tu pak prodávajícímu vyplatit až poté, co předloží důkaz, že daň zaplatil.

12. Co si pohlídat u družstevních bytů
Pokud se rozhodnete koupit družstevní byt, nekupujete ve skutečnosti byt, ale jen právo byt užívat. A protože dům patří družstvu, špatné hospodaření může skončit i jeho konkurzem. Při koupi družstevního bytu si zkontrolujte, zda předchozí uživatel splatil družstvu všechny dluhy. A nezapomeňte, že banky nemohou půjčovat na koupi družstevního bytu za nejvýhodnějších podmínek tolik, co na nemovitosti v osobním vlastnictví.

13. Pohlídejte si převody služeb
Současně s koupí nemovitosti je také potřeba přehlásit odběr služeb: vodu, plyn, elektřinu, telefon, kabelovou televizi a další. Pokud nebudete mít jistotu, že původní majitel nahlásil konečné stavy a odběry ukončil, riskujete, že budete muset platit i za to, co jste si neobjednali a nespotřebovali.

14. Pozor na výhodné hypotéky
Pokud budete za nemovitost platit penězi, které vám půjčí banka, spočítejte si, jak velké splátky si můžete skutečně dovolit. Nízké úrokové sazby, které banky nyní nabízí, nemusí zůstat tak nízké navždy. A pokud máte v úvěrové smlouvě napsáno, že banka bude každých pět let upravovat úrokovou sazbu podle její aktuální výše, vaše splátky se můžou rapidně navýšit.

Dopustili jste se někdy chyby při prodeji nebo nákupu nemovitosti?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+162
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

25. 7. 2007 14:52

Zdravím Petrwz , Rád bych si připlatil na to pojištění , jenže tady v česku by z toho udělalo pár chytrýsků pěkný nepořádek, a určitě by zmizel s penězi z uzavřených pojistek na Bahamy. Další výhodou je že v USA si může každý chránit svá práva do rozttrhání těla i duše, kdežto v česku ti každý vysvětlí už předem že to nemá cenu , že je to předem prohrané. Myslím že jediná spravedlnost je v tom , že si může člověk svá práva hájit a když vidím že něco na obchodu s nemovitostí nehraje , tak jdu od smlouvy a neuzavírám ji. To co kolem dělají realitky je jen přiživování se na majetku druhých. Ale ano , já jsem pro ať si vydělá já dotyčnému makléři zaplatám , ale on si musí uvědomit , že hájí zájem toho kdo jej platí, a pokud mu klient řekne že chce prodat nemovitost za takových a takových podmínek, tak musí podle přání konat a ne hrát hru na dvě strany a přihřívat si polívečku i u kupce za nějaký bakšiš . Jje to jen a jen o lidech. Ale rozhodně v USA jsou zákony nastaveny lépe než v česku.

Reagovat

 

+65
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (pterzw 23. 07. 2007 11:54)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

3. 7. 2007 7:57, axel

Oceňuji, že je článek psaný jednoduše a přehledně, ale chtěl bych podotknout, že ne vždy je majitelem nemovitosti ten, kdo je zapsán na listu vlastnictví. Spousta laiků si myslí, že pokud je nějaká osoba zapsána na katastru jako vlastník, musí být vlastník a hotovo. Není tomu tak, jsou velmi časté případy, kdy katastr eviduje jako vlastníka někoho, kdo se platně vlastníkem nikdy nestal, protože jeho nabývací titul nebo nabývací titul jeho právních předchůdců vykazuje vady, které katastrální úřad buď ze zákona zkoumat nemůže nebo na ně v průběhu vkladového řízení prostě nepřišel.

Reagovat

 

-7
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (61 komentářů)

22. 8. 2014 | 13:19 | anna

Zkoušeli jste, prosím, někdo koupit byt přes http://nemovitosti-reality.hyperinzerce.cz? Děkuju. více

16. 12. 2013 | 21:31 | Vezekmín

Marie, nebuďte vůl: buď smlouvu dostanete, ale poběžíte s ní za právníkem, nebo si smlouvu necháte udělat od právníka sami. Cokoli jiného je riziko jak kráva. Pokud jde o to, kdo smlouvu nechá sestavit a kdo si ji nechá jen...více

16. 12. 2013 | 11:56 | Marie

Dobrý den,
kupujeme byt v osobním vlastnictví bez RK, tudíž je s tím spojeno mnoho vyřizování. Prodávající nás tlačí, abychom sestavili kupní smlouvu sami. Je to běžná praxe? Nelíbí se mi žádné vzory smluv na internetu,...
více

2. 10. 2013 | 19:41 | Veronika

Hezké odpoledne, koupili jsme si byt prostřednictvím realitní kanceláře. Smluvní cena byla stanovena na 2.200.000,- Kč. Tato cena byla prezentována jako cena, která obsahuje provizi realitní kanceláře, právní servis atd....více

21. 11. 2012 | 22:16 | Lucie

Viděli jste www.bez-rk.cz ? Nabízí nejlepší investice do nemovitostí a prodej bez realitky. více

Čtenáři také navštívili

1. 6. 2007 |  | 14 komentářů

Jak pronajímat družstevní byt

Družstevní byt sice nelze pronajmout, přesto je možné ho za úplatu nabídnout k bydlení. V takovém případě půjde o podnájem. Člen družstva však potřebuje k poskytnutí podnájmu písemný souhlas družstva.

4. 10. 2006 |  | 95 komentářů

Jak poznat, že realitní kancelář švindluje

Realitní kanceláře jsou často vnímány jako garant úspěšného obchodu v oblasti realit. Bohužel, praxe může být jiná. Ať už byt či dům ke koupi hledáte nebo nabízíte, nejspíš dříve či později na realitní...

15. 8. 2006 |  | 12 komentářů

Koupě nemovitosti: na co se zaměřit při prohlídce

Chystáte se na prohlídku vyhlédnuté nemovitosti? Víte, co v bytě či domě zkontrolovat, na co se zeptat v souvislosti se stavebně-technickým stavem nemovitosti a právními náležitostmi? Jaké dokumenty si...

11. 7. 2006 |  | 11 komentářů

Jak nejlépe zaplatit při koupi nemovitosti

Kupujete nemovitost? Pak nejspíš řešíte, jak zaplatit tak, abyste nedali svoje peníze z ruky příliš brzy, ale ani nezaplatili pozdě. Nabízí se hned několik možností. Platbu peněz v ten správný čas může...

22. 6. 2006 |  | 16 komentářů

Kdo snižuje nezaměstnanost?

Nezaměstnanost v ČR klesá. Ministerstvo práce a sociálních věcí to připisuje především samo sobě, tedy aktivitám svých úředníků. Co ale skutečně snižování nezaměstnanosti způsobuje? A proč se dá její současná...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Klíčová slova

investice, finanční gramotnost, albánie, ponziho schéma, životní pojištění, první, linke, Vladimír Lich, Chromebook, mizérie, ePlatby, marketingoví specialisté, koruny, David Michal, poplatek za uzavření smlouvy

2C16349, 2T41754, 2U43136, 2K02601, 4T16064, 4T16074, 4S30155, 4Z07905, 4S30156, 4T16076, 4T16077, 4M05382, 4Z07907, 4S30160, 4Z07908
Usetri panel

Poradíme zdarma s výběrem finančních produktů

Najdeme vám nejvýhodnější finanční produkty. Zdarma!

Usetri tlačítko

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2014 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.