Nemovitost jako investice: analýza výkonnosti a rizik

V ČR jsou tisíce investorů, kteří po špatných zkušenostech s fondy v devadesátých letech a tříletém propadu trhů po roce 2000 raději zcela vsadili na přímou investici do nemovitosti. V nejčastějším případě se jedná o koupi bytu ve větším městě a jeho pronajímání studentům, mladému pracujícímu absolventovi nebo mladé rodině. Podle všeobecného přesvědčení veřejnosti je pronajímání bytu "zlatým dolem". Málokdo si uvědomuje, že tzv. investice do nemovitosti se více podobá podnikání než investování, je spojena se specifickými riziky a může v budoucnu přinést zisk, ale i ztrátu.

Zajímavou charakteristikou přímého investování do nemovitosti je skutečnost, že nezanedbatelná část investorů neví, jaké ziskovosti jejich "nemovitostní investiční projekt" vlastně dosahuje. Neumí si to spočítat a nezbývá jim, než intuitivně usuzovat.

Účelem tohoto článku je přiblížit metodu, podle níž lze analyticky správně spočítat, kolik pořízení a pronajímání nemovitosti doposud investorovi vydělalo. Upozorníme také na faktory, které budou mít vliv na úspěšnost přímé investice do nemovitosti.

Výkonnost zatím výborná

Podívejme se na konkrétní příklad z praxe. Pan Novák (říkejme mu tak) koupil na konci roku 2000 byt za účelem pronájmu v jednom krajském městě. Celkové náklady na pořízení bytu včetně základního vybavení vyšly přibližně na jeden milión korun. Financování koupě proběhlo zcela z vlastních zdrojů. Přímá investice do nemovitosti za účelem pronajímání dostala přednost před jinými způsoby investování. Pan Novák je vlastníkem bytu šest let. V prvních třech letech se mu podařilo byt pronajmout za devět tisíc korun měsíčně, v dalších třech letech za deset tisíc. Otázka: Vydělává, nebo prodělává? Uložil peníze "dobře"?

Ekonomickou úspěšnost investice do nemovitosti je nutné hodnotit stejně jako jakýkoli jiný komerční investiční projekt pomocí vnitřního výnosového procenta (internal rate of return, IRR). K výpočtu IRR potřebujeme seznam výdajů a seznam příjmů. Přitom je třeba znát konkrétní částky a data, v nichž byly výdaje vynaloženy a příjmy přijaty.

Případ pana Nováka z pohledu uskutečněných výdajů a příjmů popisuje tabulka 1. Sloupec "Výdaje" začíná v roce 2000 jednorázovým výdajem 1 mil. Kč za pořízení nemovitosti. Pro účely výpočtu jsou výdaje značeny se znaménkem mínus. Řádek 2001 shrnuje roční výdaje zaplacené panem Novákem za provoz bytu. Patří mezi ně poplatky za vodu, elektřinu, plyn, daň z nemovitosti, poplatek za správu společných prostor, příspěvek do společného fondu oprav, pojištění a další. Výše vyjmenovaných výdajů je v tabulce 1 shrnuta za každý rok. Hlavním "viníkem" jejich růstu je zvyšování cen energií. Od roku 2005 přibyl poplatek za internet a první náklady na drobné opravy v bytě. V seznamu výdajů za jednotlivé roky jsou v tabulce 1 shrnuty všechny výdaje, na které si pan Novák vzpomněl. Jejich výše je přibližná, zaokrouhlená na tisíce.

Seznam příjmů je přesnější. Byt nebyl ani jeden měsíc bez nájemníků. Pan Novák sází na nižší cenu a stabilní, spokojené a bezproblémové osazenstvo.

Poslední údaj, který je třeba k výpočtu IRR zjistit, je současná cena při prodeji. Pan Novák odhaduje, že byt by mohl být prodán v poměrně krátké době za 1,4 mil. Kč, pokud by to potřeboval (cena po odečtení daně z převodu nemovitosti a provize zprostředkovateli). Usuzuje tak na základě nedávných prodejů podobných bytů v lokalitě.

Vstupem do výpočtu IRR je časová řada cash flow (tok peněz). Sloupec cash flow v tabulce 1 není nic jiného než rozdíl mezi příjmy a výdaji v jednotlivých letech. V prvním roce se objevuje pouze výdaj (koupě nemovitosti), v posledním roce pouze příjem (hypotetický prodej nemovitosti, cena po odečtení nákladů na prodej). Dosavadní cash flow vstupující do výpočtu je znázorněn i v grafu 1. Při výpočtu IRR je nejjednodušší cestou využít finanční funkce MÍRA VÝNOSNOSTI v tabulkovém kalkulátoru Excel, který je součástí MS Office. (Před rozšířením osobních počítačů se k výpočtu podobných příkladů používaly speciální kalkulátory s finančními funkcemi. Excel je však mnohem pohodlnější. Dojít k výsledku s obyčejným kalkulátorem bez finančních funkcí by bylo doslova za trest.)

V tabulce 1 vidíme, že pan Novák zatím dosáhl z investovaného milionu slušného zhodnocení 9,7 % p.a. brutto, což činí v jeho případě 8,5 % p.a. po zdanění. (Pan Novák se nachází v pásmu daně z příjmu 25 %.) Odhadnutá dosavadní ziskovost ovšem platí pouze za předpokladu, že jeho odhad prodejní ceny nemovitosti je reálný a že neopomenul do výpočtu zahrnout nějaký větší výdaj z minulých let. Pokud by původní milion umístil do otevřeného podílového fondu státních dluhopisů a o nic se nestaral, dosáhl by za stejnou dobu výkonnosti kolem 4,5 % p.a. čistého.

Přesnější by jistě bylo počítat IRR na základě měsíčního cash flow, ovšem málokterý majitel nemovitosti si vede tak podrobnou evidenci příjmů a výdajů. IRR počítané z cash flow na roční bázi lze považovat za dostatečně dobrý odhad.

Scénáře vývoje

Pan Novák je spokojený, dosáhl o 4 % vyššího ročního zhodnocení vložených prostředků, než by získal investicí do státních dluhopisů. Bude jeho nemovitostní investiční projekt se stejným úspěchem pokračovat?

Těžko říct. Záleží na vývoji několika faktorů. Nejdůležitější je vývoj poptávky po nájemním bydlení. Ceny výdajů v tabulce 1 (energií a služeb) půjdou pravděpodobně nahoru. Možná rychleji než ostatní zboží a služby (celková inflace), možná pomaleji. To ale pana Nováka nemusí trápit. Jeho zajímá, o kolik budou budoucí nájemníci ochotní "přeplatit" průběžné náklady (tzv. inkaso, výdaje v tab. 1) a přispět na umořování původní investice (milion na začátku).

Při optimistickém vývoji bude cash flow v jednotlivých letech výrazně kladné (viz graf 2), poptávka po nájemním bydlení v daném městě bude tlačit ceny měsíčního nájemného nahoru.
Při pesimistickém vývoji bude cash flow z popisovaného nemovitostního projektu pana Nováka v jednotlivých letech jen mírně kladné. Poptávka po nájemním bydlení bude slabá, nájemníci nebudou ochotní platit o mnoho více, než kolik činí tzv. inkaso, na umořování původní investice 1 mil. Kč mnoho nezbude. Navíc se může stát, že poptávka klesne na tak slabou úroveň, že pan Novák v některých letech nenajde vůbec žádné zájemce o nájemní bydlení a cash flow v daném roce se dostane do mínusu. Určité náklady jsou fixní, i když v nemovitosti nikdo nebydlí. Fixní náklady v letech bez nájemníků bude muset pan Novák doplácet ze svého (v grafu 2 roky 2013, 2014 a 2023).

Vedle rozdílu mezi průběžnými příjmy a výdaji má na výši konečného IRR vliv cena nemovitosti na konci investičního horizontu. V modelu optimistického vývoje je pan Novák schopen prodat byt po 30 letech například za 3,3 mil. Kč, při pesimistickém vývoji například jen za 1,5 mil. Kč. Budoucí poptávku po koupi bytu v dané lokalitě za několik desítek let v podstatě nelze odhadnout. Stejně tak lze těžce odhadnout budoucí poptávku po nájemním bydlení v dané lokalitě, tj. o kolik víc nad inkaso budou nájemníci ochotni platit.

Optimistický vývoj byl v grafu 2 namodelován tak, aby udělal panu Novákovi radost a jeho úspěch pokračoval (9,9 % p.a. při pokračování současné nízké inflace). Vše ale může dopadnout i podle pesimistického modelu (3,1 % p.a., tj. pokrytí inflace).

Hypotéka jako investice

Stále jsou slyšet hlasy těch, kteří propagují "hypotéku jako investici", tj. pořídit nemovitost určenou k pronajímání zčásti z vlastních zdrojů a zčásti na hypoteční úvěr. Přitom je to dost riziková záležitost, a to právě z důvodu cash flow, které se i v "tučných" letech pohybuje kolem nuly. Příklad je vidět v tabulce 2. Kdyby pan Novák pořídil byt k pronajímání na hypotéku, mohl by doufat, že vybrané nájemné pokryje průběžné náklady (inkaso) i splátku hypotečního úvěru, čímž by se mu nemovitost samofinancovala. V některých letech by ale samofinancovatelnosti určitě dosaženo nebylo a on by musel doplácet ze svého (tab. 2). Obecně lze říci, že v letech vysoké poptávky po nájemním bydlení přináší pořízení nemovitosti určené k pronajímání zčásti z vlastních zdrojů a zčásti na hypotéku vyšší zhodnocení původně vložené částky než pořízení nemovitosti k pronajímání zcela ze svých zdrojů (výkonnost v tab. 1 a tab. 2).

Problém nastane při ochabnutí poptávky po nájemním bydlení. Majiteli nemovitosti s hypotékou zůstávají vysoké, průběžné fixní náklady, které musí při poklesu tržního nájemného nebo nedostatku nájemníků hradit ze svého. Může se stát, že nebude mít dostatečnou pohotovou likviditu a o nemovitost přijde. Příkladem jsou roky 2014 až 2016 v grafu 3, což je model s 20letou hypotékou.

Článek vyšel v časopisu FOND SHOP 3/2007.

Pořídili jste si nemovitost určenou k pronajímání? Kolik vám vydělává? Uvažujete o takové investici?