Deregulace začala, nájemné poroste i o více než 30 %

Regulace nájemného patří mezi jeden z nejpalčivějších problémů české bytové politiky. Byty s regulovaným nájemným stále tvoří významnou část nájemních bytů, kterých je v České republice asi 1 milión. Regulované nájemné se vztahuje na asi 760 000 bytů, tedy necelou pětinu bytového fondu ČR. V regulovaném nájmu bydlí asi 17 % obyvatel ČR. Každoroční ztráta majitelů bytů s regulovaným nájemným podle výpočtu serveru Patria Online činí celkem asi 21,6 miliard korun. Majitelé bytů proto žalují český stát u Evropského soudu pro lidská práva. Rozhodne-li soud, že je regulace nájemného poškodila, chtějí majitelé domů po českém státu žádat až 50 miliard korun.

O kolik přesně nájmy porostou?

Deregulace začala, nájemné letos poroste v průměru až o 20%.

Vlastníci bytů (pronajímatelé) s regulovaným nájemným mohou, ale také nemusí, počínaje 1. lednem 2007 vždy 1x ročně jednostranně zvyšovat nájemné. Maximální procentuální roční přírůstek nájemného ovšem nesmí překročit hranici stanovenou zákonem. Tato hranice je stanovena konkrétně pro každý byt, a to na základě výpočtů Ministerstva pro místní rozvoj (MMR), podrobněji viz níže.

V případě, že pronajímatel nezvýšil nájemné hned od Nového roku, může tak učinit i k pozdějšímu datu. Zvýšení však musí svým nájemníkům oznámit písemně, a to nejpozději 3 měsíce předem. Aby tedy mohl nájemné zvýšit hned od 1. 1. 2007, musel oznámení doručit do konce září 2006. Doručí-li jej v průběhu ledna 2007, může nájemné zvýšit až od 1. 4. 2007. Zde najdete vzor oznámení.

Podle schválené podoby zákona se nájemné bude od ledna 2007 po dobu 4 let zvyšovat podle tabulkového systému "základních cen" (střední hodnoty), který vychází ze statistiky cen nemovitostí Ministerstva financí (MFČR). Ministerstvo tuto statistiku vytvořilo z údajů finančních úřadů, které shromažďují data o odhadních a prodejních cenách nemovitostí, a bude ji každý rok k 1. červenci aktualizovat. Pro rok 2007 se vycházelo z údajů za období od května 2003 do dubna 2006 (s vyloučením bytů nově kolaudovaných nebo rekonstruovaných po roce 1993).

Algoritmus stanovení maximálního přírůstku nájemného je obsažen v zákoně a je jednoznačně určen pro každý byt, kterého se deregulace týká. Pro konkrétní výpočet je nutné znát velikostní kategorii místa bydliště.
V příloze zákona č. 1 jsou jmenovitě uvedeny všechny obce, kromě Prahy a Brna (tato města mají vlastní přílohu pod č. 2), s počtem obyvatel nad 2 000. Obce s nižším počtem obyvatel patří do samostatné kategorie "do 1 999 obyvatel". Příloha č. 4 uvádí hodnoty odpovídající konkrétnímu aktuálnímu nájemnému (nezapočítávají se do něj platby za vybavení bytu, služby či energie) a údaj, o kolik procent je možné jej maximálně navýšit.

Ovšem máte-li přístup na internet, je daleko jednodušší pro výpočet využít kalkulačku na webových stránkách MMR. Zde najdete i všechny výše zmíněné přílohy zákona.

Nájemné se nebude zvyšovat všude (zatím)

V průměru by letos mělo nájemné stoupnout o 19,2 %. Zde je důležité slovo "průměr", v některých městech totiž může nájemné růst i o více než 30 %. Například v Praze 1 je maximální přírůstek měsíčního nájemného stanoven na 30,3 %, v Karlových Varech na 34 %, v Hradci Králové na 35,1 %, v Jihlavě na 29,5 %, v Plzni pak na 21 %.

Podle studie MMR se regulované nájemné od Nového roku zvedne na maximální možnou úroveň v 70 % velkých měst. Na druhou stranu je v ČR stále ještě řada míst, kde rozhodnutí o zvýšení nájmů zatím nepadlo. Mezi ně patří například i centrum Prahy. Některá zastupitelstva, která vzešla z podzimních voleb, totiž chtějí o růstu nájemného rozhodovat v prvních měsících roku 2007.

Během 4letého cyklu (deregulace skončí v roce 2010) by roční výše nájemného měla dosáhnout tzv. cílového nájemného, které by zhruba mělo odpovídat dolní hladině smluvního (tržního) nájemnému v dané lokalitě. U bytu první kategorie by po roce 2010 měl roční nájem dosáhnout 5 % tržní hodnoty bytu, což je systém obvyklý v zemích Evropské unie.

Řízená deregulace skončí k 31. 12. 2010 a od roku 2011 již nebude možné ze strany pronajímatelů nájmy jednostranně zvyšovat. Výše nájemného se potom bude měnit jen po vzájemné dohodě obou stran. V případě sporu budou rozhodovat soudy.

Nájemce bude možné vypovědět i bez svolení soudu, ale...

V souvislosti se zákonem o deregulaci nájemného byl upraven také občanský zákoník, konkrétně ustanovení týkající se definice vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem. Podle MMR je cílem schválené novely postupně vytvářet podmínky pro fungující trh s nájemními byty. Novelizace by měla oslabit prodlužování nájemních vztahů, ve kterých se promítá deformace (rozdíl mezi regulovaným a tržním nájemným) vyplývající z dříve uplatňované regulace a současně umožňuje zpřísnit postup vůči nájemcům, kteří porušují své povinnosti, zejména neplatičům.

Nejdiskutovanější změnou je možnost pronajímatele vypovědět nájemce i bez přivolení soudu, tedy bez toho, aby výpověď musel soud potvrdit předtím, než začne běžet výpovědní doba. Ovšem nájem bytu je ze zákona chráněn a i po novele je zákon více na straně nájemníka. Zákon přesně vymezuje důvody pro výpověď z nájmu (najdete je zde).

Pronajímatel tedy musí mít k výpovědi zákonný důvod a současně platí, že nájem musí vypovědět písemně a výpověď nájemci doručit. Zákonná výpovědní lhůta nesmí být kratší než 3 měsíce. Pokud nájemce s výpovědí nesouhlasí, může podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi. Do doby, než soud rozhodne, není povinen byt vyklidit. V případech výpovědi, u které je potřeba souhlas soudu, má nájemce nárok na náhradní byt.

Pro sociálně slabé je připraven příspěvek na bydlení

Nájemníci, kteří na zvýšené nájemné nedosáhnou, mohou požádat o příspěvek na bydlení (více viz článek  Zemětřesení v systému dávek sociální péče: bydlení za státní peníze). Tyto příspěvky definuje novela zákona o sociální podpoře. Podle typu bydlení a velikosti obce byly stanoveny tzv. normativní náklady na bydlení. Pokud budou náklady na bydlení vyšší než součin rozhodného příjmu rodiny a příslušného koeficientu, získá domácnost nárok na příspěvek. Přehledné tabulky i další informace najdete ZDE.