Nedbalost realitní kanceláře může mít katastrofální následky

Jak chybou realitní kanceláře nepřijít o peníze nebo nemovitost? Jak si proklepnout, zda je kancelář oprávněna za vlastníka nemovitosti jednat? Jaké dokumenty byste měli realitce dodat při prodeji nemovitosti a jaké by vám měla doložit k nabízené nemovitosti? Kdy a jak nemovitost předat či převzít?

Kateřina Boušová, rubrika: Články, 12.10.2006, 3 komentářů

Tisknout

TIP REDAKCE: Proč Češi milují své tyrany a nakupují v Lidlu?

V našem seriálu věnovaném problematice spolupráce klienta s realitní kanceláří pokračujeme druhým dílem věnovaným dokumentům a smlouvám. U smluv a dokumentů problém většinou nevznikne úmyslným podvodem ze strany RK (více viz první díl seriálu Jak poznat, že realitní kancelář švindluje), ale chybou z nedbalosti. Ta ovšem může mít stejně tragické následky, tedy ztrátu peněz či nemovitosti.

Jak "zkontrolovat" realitní kancelář?

Ať už jste RK oslovili na základě zájmu o koupi inzerované nemovitosti, nebo jste si ji vybrali jako partnera, kterému svěříte prodej, je dobré si zjistit "s kým máte tu čest". Nejspíš nebudete "prověřovat" každou RK, s jejímž makléřem jdete na prohlídku bytu nebo domu. Ovšem ve chvíli, kdy projevíte vážný zájem o koupi nabízené nemovitosti a dojde na podpis rezervační či jiné smlouvy, je kontrola zprostředkovatele na místě. Také prodávající by měl vidět následující dokumenty dříve, než podepíše s RK zprostředkovatelskou smlouvu. (zmíněným smlouvám jsme se blíže věnovali v článku Jak dobře koupit nový byt a Jak nenaletět realitní kanceláři).

Připravili jsme pro vás třídílný seriál věnovaný problematice spolupráce klienta s realitní kanceláří. V prvním díle se dočtete, jak rozlišit solidní kancelář od podvodníků. Dnešní druhý věnujeme dokumentům a smlouvám. A na závěr jsme si nechali problematiku peněz, tedy kdy, komu a za co (ne)platit.

Nechte si předložit výpis z obchodního rejstříku a zkontrolujte, zda souhlasí údaje, které RK prezentuje, tzn. sídlo firmy, předmět podnikání a také se podívejte, kdo je jednatelem firmy. Pouze jednatel totiž může podepisovat smlouvy. K podpisu některých smluv mohou být oprávněny i další osoby, a to na základě notářsky ověřené plné moci jednatele. Podepíšete-li smlouvu s někým jiným, je neplatná. Neobávejte se požádat také o předložení dokladu totožnosti, a to nejen jednatele RK, ale kohokoli, kdo bude podepisovat smlouvy, např. členy představenstva bytového družstva (BD).

Pokud nemovitost přes RK kupujete, měla by vám předložit zprostředkovatelskou smlouvu uzavřenou s prodávající stranou, tedy doklad o tom, že je oprávněna nemovitost nabízet a jménem jejího majitele se zájemci o koupi jednat.

Co je psáno, to je dáno

Prodáváte-li nemovitost prostřednictvím RK, jednoznačně vám doporučujeme spolupracovat na základě písemné smlouvy, která přesně definuje práva a povinnosti obou stran. Narazíte-li později na nějaký problém, marně se budete dohadovat, že úmluva zněla jinak, pokud jste něco jiného podepsali.

Nejčastějším typem smlouvy je smlouva zprostředkovatelská (podle § 744 a násl. Občanského zákoníku). Pokud nemovitost prostřednictvím RK kupujete, nejspíš po vás bude RK chtít podepsat rezervační smlouvu (oběma dokumentům jsme se podrobněji věnovali už v článku Jak nenaletět realitní kanceláři).

Nejen pro tyto smlouvy, ale i pro smlouvu o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouvu tradičně platí, nespěchejte s podpisem a pečlivě si smlouvu pročtěte. Vyjasněte si případné nejasnosti, nebojte se nesouhlasit a požadovat úpravu smlouvy, když něco "nesedí". Zprostředkovatelskou a rezervační smlouvu připravují RK a není neobvyklé, že jsou poněkud jednostranné, tzn. více chrání jejich zájmy než zájmy klienta. Takové vyjednávání vám může připadat nadbytečné a nepříjemné a možná nad ním budete mít chuť mávnout rukou, ale věřte, že je lepší být za trochu problematického, než později litovat. Smlouvu o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouvu by měl vidět nezávislý právník.

Připravili jsme pro vás nový speciál: Vše o bydlení: smlouvy, financování a legislativa

Najdete v něm mnoho praktických informací pro případ, že se rozhodnete koupit nemovitost, zvažujete, zda si pořídit byt v osobním nebo družstevním vlastnictví či se chytáte svoje bydlení vylepšit rekonstrukcí. Zajímá vás deregulace nájemného? I tomuto tématu jsme se věnovali, a to hned v několika článcích. Přejeme vám mnoho inspirativního čtení v našem speciálu Vše o bydlení: smlouvy, financování a legislativa!

Nejdůležitějším dokumentem je list vlastnictví

Pokud nemovitost prodáváte, RK by si měla vyžádat dokumenty vyjmenované v následujícím sloupku. Pokud nemovitost naopak kupujete, RK by vám měla ty samé dokumenty předložit k nahlédnutí.

Pozornost věnujte hlavně listu vlastnictví (dále LV). Z něj kromě základních informací o nemovitosti a vlastníkovi, vyčtete, zda na nemovitost není zatížena věcnými břemeny nebo jinými omezeními vlastnického práva. Zkontrolujte, např. zda stávající majitel domem neručí za úvěr u banky, kdyby jej totiž přestal splácet, mohla by banka dům zabavit vám. Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti totiž přecházejí na nového majitele. Dejte pozor i na tzv. plomby (v LV jsou značeny znakem P). Plomba znamená, že k nemovitosti byl podán návrh na vklad s je důležité zjistit, o jaký vklad práva se jedná. Jde-li o vklad vlastnického práva, je tato nemovitost prodána již někomu jinému.

Pokud je vše v pořádku, na což by v první řadě měla dohlédnout právě realitní kancelář, můžete přistoupit k uzavření kupní smlouvy (u osobního vlastnictví, dále OV), případně k podpisu dohody o členských právech a povinnostech (u družstevního bytu, dále DB). Na základě této dohody vám bytové družstvo vystaví nájemní smlouvu. Převod družstevního bytu nepodléhá souhlasu družstva, ale dohodu by mělo potvrdit jeho představenstvo.

Dokumenty potřebné k nákupu/prodeji nemovitosti v osobním vlastnictví (OV):

list vlastnictví (výpis z katastru nemovitostí) – měl by být co nejaktuálnější, u staršího výpisu riskujete, že v průběhu jednání o koupi nemovitosti došlo např. k nějakému omezení vlastnictví (zástavní právo, předkupní právo, věcné břemeno); zkontrolujte také, kdo je majitelem pozemku, na kterém nemovitost stojí – pokud jím není prodávající, majitel pozemku si může účtovat vysoký nájem a bydlení "ve vlastním" se vám tak může nepříjemně prodražit,
nabývací titul vlastníka – z toho zjistíte, jak majitel nemovitost získal (kupní smlouva, darovací smlouva, restituce, dědictví), kdy a za kolik a případně i v jakém byla stavu, zkrátka historii nemovitosti,
snímek z pozemkové mapy – z něj vyčtete, kde parcela končí a začíná a jak daleko bydlí nejbližší sousedé,
písemný doklad o poplatcích spojených s provozem nemovitosti – u bytu jde o zálohy na služby a fond oprav a jejich výši se dozvíte z evidenčního listu, u domu by vám stávající vlastník měl ukázat platby za elektřinu, vodu, plyn, popelnice apod.,
stanovy společenství vlastníků jednotek (SVJ) a výpis SVJ z obchodního rejstříku.

Dokumenty potřebné k nákupu/prodeji družstevního bytu (DB):

list vlastnictví (platí totéž, co v případě nemovitosti v OV),
snímek z pozemkové mapy – v ČR obvykle družstvo není vlastníkem pozemku pod bytovým domem, většinou ale pozemek naštěstí patří státu či městu a jeho odprodej nemusí být drahý, v případě jiného vlastníka počítejte spíše s tržní cenou,
nájemní smlouva – ověřte si, že prodávající je skutečně nájemníkem a hlavně členem BD (některá větší družstva mají i členské průkazy),
stanovy BD a výpis BD z obchodního rejstříku – zkontrolujte, že nájemní smlouvu vám skutečně vystavili oprávněné osoby, tedy členové představenstva BD,
písemný doklad o výši anuity – zjistěte si, zda BD dům splácí a jak vysoká je nesplacená částka,
písemný doklad o poplatcích spojených s provozem bytu – DB jde o zálohy na služby, fond oprav a případnou splátku anuity a jejich výši se dozvíte z evidenčního listu, pozor u BD se výše záloh na služby se řídí počtem osob v bytě, tzn. více osob = vyšší zálohy,
doklad o hospodaření BD - kolik má BD peněz ve fondu oprav, zda a kdy je plánována případná obnova domu a v jakém rozsahu (BD někdy neřeknou, ale mohlo by se vám stát, že obratem po nastěhování po vás bude družstvo vyžadovat mimořádný vklad do fondu oprav např. na opravu fasády v řádu deseti tisíců korun).

Správné předání a převzetí nemovitosti

Standardně by k předání nemovitosti v OV mělo dojít po zapsání nového majitele do katastru nemovitostí a uvolnění peněz prodávajícímu. Případně lze po dohodě nemovitost předat už na základě podpisy kupní smlouvy, podání návrhu na vklad a složení peněz u třetí osoby. Družstevní byt se předává po podpisu dohody o převodu členských práv a povinností a zaplacení kupní ceny. O předání (a převzetí) nemovitosti by měl být pořízen písemný protokol s následujícími údaji:

osobní údaje předávající a přebírající osoby,
předmět převodu (co a na jaké adrese),
stav nemovitosti,
seznam zařízení nemovitosti,
čísla a stavy měřičů energií (voda, elektřina, plyn, topná tělesa apod.), u bytu stavy měřičů teplé užitkové vody (TUV) a studené vody (SV),
klíče (kolik a od čeho),
místo a datum,
podpis obou stran s kontakty,
seznam dokumentů (např. projektová dokumentace domu, smlouvy, záruční listy).

Realitní kancelář by vás prodejem, případně koupí nemovitosti měla provázet tzv. "od A do Z". Přičemž "A" je zveřejnění nabídky nebo prohlídka a "Z" je předání bytu a převod energií na nového majitele nemovitosti. A provizi by měla zinkasovat až na konci této cesty. Dostane-li peníze dřív, bohužel často už nepracuje tak, jak by měla…

Předložili jste (při prodeji) nebo jste viděli (při koupi) všechny výše zmíněné dokumenty? Upozornila vás realitní kancelář na možná rizika? Provedla vás prodejem či koupí nemovitosti od počátku do konce?