Nedbalost realitní kanceláře může mít katastrofální následky

Nedbalost realitní kanceláře může mít katastrofální následky
Jak chybou realitní kanceláře nepřijít o peníze nebo nemovitost? Jak si proklepnout, zda je kancelář oprávněna za vlastníka nemovitosti jednat? Jaké dokumenty byste měli realitce dodat při prodeji nemovitosti a jaké by vám měla doložit k nabízené nemovitosti? Kdy a jak nemovitost předat či převzít?

V našem seriálu věnovaném problematice spolupráce klienta s realitní kanceláří pokračujeme druhým dílem věnovaným dokumentům a smlouvám. U smluv a dokumentů problém většinou nevznikne úmyslným podvodem ze strany RK (více viz první díl seriálu Jak poznat, že realitní kancelář švindluje), ale chybou z nedbalosti. Ta ovšem může mít stejně tragické následky, tedy ztrátu peněz či nemovitosti.


Jak "zkontrolovat" realitní kancelář?

Ať už jste RK oslovili na základě zájmu o koupi inzerované nemovitosti, nebo jste si ji vybrali jako partnera, kterému svěříte prodej, je dobré si zjistit "s kým máte tu čest". Nejspíš nebudete "prověřovat" každou RK, s jejímž makléřem jdete na prohlídku bytu nebo domu. Ovšem ve chvíli, kdy projevíte vážný zájem o koupi nabízené nemovitosti a dojde na podpis rezervační či jiné smlouvy, je kontrola zprostředkovatele na místě. Také prodávající by měl vidět následující dokumenty dříve, než podepíše s RK zprostředkovatelskou smlouvu. (zmíněným smlouvám jsme se blíže věnovali v článku Jak dobře koupit nový byt a Jak nenaletět realitní kanceláři).

Připravili jsme pro vás třídílný seriál věnovaný problematice spolupráce klienta s realitní kanceláří. V prvním díle se dočtete, jak rozlišit solidní kancelář od podvodníků. Dnešní druhý věnujeme dokumentům a smlouvám. A na závěr jsme si nechali problematiku peněz, tedy kdy, komu a za co (ne)platit.

Nechte si předložit výpis z obchodního rejstříku a zkontrolujte, zda souhlasí údaje, které RK prezentuje, tzn. sídlo firmy, předmět podnikání a také se podívejte, kdo je jednatelem firmy. Pouze jednatel totiž může podepisovat smlouvy. K podpisu některých smluv mohou být oprávněny i další osoby, a to na základě notářsky ověřené plné moci jednatele. Podepíšete-li smlouvu s někým jiným, je neplatná. Neobávejte se požádat také o předložení dokladu totožnosti, a to nejen jednatele RK, ale kohokoli, kdo bude podepisovat smlouvy, např. členy představenstva bytového družstva (BD).

Pokud nemovitost přes RK kupujete, měla by vám předložit zprostředkovatelskou smlouvu uzavřenou s prodávající stranou, tedy doklad o tom, že je oprávněna nemovitost nabízet a jménem jejího majitele se zájemci o koupi jednat.


Co je psáno, to je dáno

Prodáváte-li nemovitost prostřednictvím RK, jednoznačně vám doporučujeme spolupracovat na základě písemné smlouvy, která přesně definuje práva a povinnosti obou stran. Narazíte-li později na nějaký problém, marně se budete dohadovat, že úmluva zněla jinak, pokud jste něco jiného podepsali.

Nejčastějším typem smlouvy je smlouva zprostředkovatelská (podle § 744 a násl. Občanského zákoníku). Pokud nemovitost prostřednictvím RK kupujete, nejspíš po vás bude RK chtít podepsat rezervační smlouvu (oběma dokumentům jsme se podrobněji věnovali už v článku Jak nenaletět realitní kanceláři).

Nejen pro tyto smlouvy, ale i pro smlouvu o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouvu tradičně platí, nespěchejte s podpisem a pečlivě si smlouvu pročtěte. Vyjasněte si případné nejasnosti, nebojte se nesouhlasit a požadovat úpravu smlouvy, když něco "nesedí". Zprostředkovatelskou a rezervační smlouvu připravují RK a není neobvyklé, že jsou poněkud jednostranné, tzn. více chrání jejich zájmy než zájmy klienta. Takové vyjednávání vám může připadat nadbytečné a nepříjemné a možná nad ním budete mít chuť mávnout rukou, ale věřte, že je lepší být za trochu problematického, než později litovat. Smlouvu o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouvu by měl vidět nezávislý právník.

Připravili jsme pro vás nový speciál: Vše o bydlení: smlouvy, financování a legislativa
Najdete v něm mnoho praktických informací pro případ, že se rozhodnete koupit nemovitost, zvažujete, zda si pořídit byt v osobním nebo družstevním vlastnictví či se chytáte svoje bydlení vylepšit rekonstrukcí. Zajímá vás deregulace nájemného? I tomuto tématu jsme se věnovali, a to hned v několika článcích. Přejeme vám mnoho inspirativního čtení v našem speciálu Vše o bydlení: smlouvy, financování a legislativa!


Nejdůležitějším dokumentem je list vlastnictví

Pokud nemovitost prodáváte, RK by si měla vyžádat dokumenty vyjmenované v následujícím sloupku. Pokud nemovitost naopak kupujete, RK by vám měla ty samé dokumenty předložit k nahlédnutí.

Pozornost věnujte hlavně listu vlastnictví (dále LV). Z něj kromě základních informací o nemovitosti a vlastníkovi, vyčtete, zda na nemovitost není zatížena věcnými břemeny nebo jinými omezeními vlastnického práva. Zkontrolujte, např. zda stávající majitel domem neručí za úvěr u banky, kdyby jej totiž přestal splácet, mohla by banka dům zabavit vám. Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti totiž přecházejí na nového majitele. Dejte pozor i na tzv. plomby (v LV jsou značeny znakem P). Plomba znamená, že k nemovitosti byl podán návrh na vklad s je důležité zjistit, o jaký vklad práva se jedná. Jde-li o vklad vlastnického práva, je tato nemovitost prodána již někomu jinému.

Pokud je vše v pořádku, na což by v první řadě měla dohlédnout právě realitní kancelář, můžete přistoupit k uzavření kupní smlouvy (u osobního vlastnictví, dále OV), případně k podpisu dohody o členských právech a povinnostech (u družstevního bytu, dále DB). Na základě této dohody vám bytové družstvo vystaví nájemní smlouvu. Převod družstevního bytu nepodléhá souhlasu družstva, ale dohodu by mělo potvrdit jeho představenstvo.

Dokumenty potřebné k nákupu/prodeji nemovitosti v osobním vlastnictví (OV):
  • list vlastnictví (výpis z katastru nemovitostí) – měl by být co nejaktuálnější, u staršího výpisu riskujete, že v průběhu jednání o koupi nemovitosti došlo např. k nějakému omezení vlastnictví (zástavní právo, předkupní právo, věcné břemeno); zkontrolujte také, kdo je majitelem pozemku, na kterém nemovitost stojí – pokud jím není prodávající, majitel pozemku si může účtovat vysoký nájem a bydlení "ve vlastním" se vám tak může nepříjemně prodražit,
  • nabývací titul vlastníka – z toho zjistíte, jak majitel nemovitost získal (kupní smlouva, darovací smlouva, restituce, dědictví), kdy a za kolik a případně i v jakém byla stavu, zkrátka historii nemovitosti,
  • snímek z pozemkové mapy – z něj vyčtete, kde parcela končí a začíná a jak daleko bydlí nejbližší sousedé,
  • písemný doklad o poplatcích spojených s provozem nemovitosti – u bytu jde o zálohy na služby a fond oprav a jejich výši se dozvíte z evidenčního listu, u domu by vám stávající vlastník měl ukázat platby za elektřinu, vodu, plyn, popelnice apod.,
  • stanovy společenství vlastníků jednotek (SVJ) a výpis SVJ z obchodního rejstříku.

Dokumenty potřebné k nákupu/prodeji družstevního bytu (DB):
  • list vlastnictví (platí totéž, co v případě nemovitosti v OV),
  • snímek z pozemkové mapy – v ČR obvykle družstvo není vlastníkem pozemku pod bytovým domem, většinou ale pozemek naštěstí patří státu či městu a jeho odprodej nemusí být drahý, v případě jiného vlastníka počítejte spíše s tržní cenou,
  • nájemní smlouva – ověřte si, že prodávající je skutečně nájemníkem a hlavně členem BD (některá větší družstva mají i členské průkazy),
  • stanovy BD a výpis BD z obchodního rejstříku – zkontrolujte, že nájemní smlouvu vám skutečně vystavili oprávněné osoby, tedy členové představenstva BD,
  • písemný doklad o výši anuity – zjistěte si, zda BD dům splácí a jak vysoká je nesplacená částka,
  • písemný doklad o poplatcích spojených s provozem bytu – DB jde o zálohy na služby, fond oprav a případnou splátku anuity a jejich výši se dozvíte z evidenčního listu, pozor u BD se výše záloh na služby se řídí počtem osob v bytě, tzn. více osob = vyšší zálohy,
  • doklad o hospodaření BD - kolik má BD peněz ve fondu oprav, zda a kdy je plánována případná obnova domu a v jakém rozsahu (BD někdy neřeknou, ale mohlo by se vám stát, že obratem po nastěhování po vás bude družstvo vyžadovat mimořádný vklad do fondu oprav např. na opravu fasády v řádu deseti tisíců korun).


Správné předání a převzetí nemovitosti

Standardně by k předání nemovitosti v OV mělo dojít po zapsání  nového majitele do katastru nemovitostí a uvolnění peněz prodávajícímu. Případně lze po dohodě nemovitost předat už na základě podpisy kupní smlouvy, podání návrhu na vklad a složení peněz u třetí osoby. Družstevní byt se předává po podpisu dohody o převodu členských práv a povinností a zaplacení kupní ceny. O předání (a převzetí) nemovitosti by měl být pořízen písemný protokol s následujícími údaji:

  • osobní údaje předávající a přebírající osoby,
  • předmět převodu (co a na jaké adrese),
  • stav nemovitosti,
  • seznam zařízení nemovitosti,
  • čísla a stavy měřičů energií (voda, elektřina, plyn, topná tělesa apod.), u bytu stavy měřičů teplé užitkové vody (TUV) a studené vody (SV),
  • klíče (kolik a od čeho),
  • místo a datum,
  • podpis obou stran s kontakty,
  • seznam dokumentů (např. projektová dokumentace domu, smlouvy, záruční listy).

Realitní kancelář by vás prodejem, případně koupí nemovitosti měla provázet tzv. "od A do Z". Přičemž "A" je zveřejnění nabídky nebo prohlídka a "Z" je předání bytu a převod energií na nového majitele nemovitosti. A provizi by měla zinkasovat až na konci této cesty. Dostane-li peníze dřív, bohužel často už nepracuje tak, jak by měla…

Předložili jste (při prodeji) nebo jste viděli (při koupi) všechny výše zmíněné dokumenty? Upozornila vás realitní kancelář na možná rizika? Provedla vás prodejem či koupí nemovitosti od počátku do konce?

Srovnávat se vyplatí

Srovnávat se vyplatí

Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+20
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 6 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

26. 10. 2006 11:44, Danca

Sama pracuji v realitní kanceláři, bohužel pro koupi bytu jsem byla nucena využít jinou RK. Když srovnám naše a jejich služby, vstávají mi hrůzou vlasy na hlavě, každý papír, který jsem potřebovala pro vyřízení hypotečního úvěru (vyřizovala jsem si ho sama), jsem na nich musela vydyndat, většinou tak po pěti urgencích se mi opravdu dostal do ruky. Vzhledem k tomu, že se zajišťováním úvěrů živím, měla jsem svůj úvěr připraven ke schválení po 3 dnech...chyběla maličkost...návrh kupní smlouvy...kterou jsem po urgencích dostala asi po 3 týdnech.Smlouvy jsem si samozřejmě nechala zkontrolovat našimi právníky, kteří, když tu hrůzu viděli, raději vypracovali smlouvy úplně nové, a RK je naštěstí bez řečí schroupla.
Ještě jedna krásná historka, když jsem se snažila po telefonu dohnat "svou" makléřku a urgovat ji o smlouvy (jejich "právnička" na telefony nereagovala), řekla mi, že má jednání, které bude končit v 16 hodin. Řekla jsem "Předpokládám, že mi tedy po skončení jednání zavoláte"...a ona mi odpověděla, zda bych raději mohla zavolat já.
No za provizi 60.000 Kč přece nebude volat, náklady na telefony jsou vysoké...navíc se mnou nebyla na začátku ani na prohlídce, původně jsme tam byli s jinou RK, ale tato bohužel měla podepsané exkluzivní ujednání, takže naše první jednání probíhalo hned v kanceláři při podpisu rezervační smlouvy :(

+30
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

16. 8. 2007 9:52

muzete prozradit o jakou rk se ve vasem pripade jednalo?

Zobrazit celé vlákno

-6
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (6 komentářů) příspěvků.

Nejlevnější aplikace na trhu. Zpracujte si daňové přiznání pro fyzické osoby v roce 2024 v jednoduché online aplikaci. Pro naše čtenáře exkluzivní sleva 10 %.

DníHodinMinutVteřin
Slevový kód: PENIZE1O
Vyplnit přiznání

Pokud chcete řešit daně po staru, máme pro vás chytré formuláře.

Zjistěte tržní cenu nemovitosti i výši nájmu

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Jak poznat, že realitní kancelář švindluje

4. 10. 2006 | Kateřina Boušová | 29 komentářů

Jak poznat, že realitní kancelář švindluje

Realitní kanceláře jsou často vnímány jako garant úspěšného obchodu v oblasti realit. Bohužel, praxe může být jiná. Ať už byt či dům ke koupi hledáte nebo nabízíte, nejspíš dříve či... celý článek

Jak nejlépe zaplatit při koupi nemovitosti

11. 7. 2006 | Kateřina Boušová | 7 komentářů

Jak nejlépe zaplatit při koupi nemovitosti

Kupujete nemovitost? Pak nejspíš řešíte, jak zaplatit tak, abyste nedali svoje peníze z ruky příliš brzy, ale ani nezaplatili pozdě. Nabízí se hned několik možností. Platbu peněz v... celý článek

Jak nenaletět realitní kanceláři

24. 5. 2006 | Kateřina Boušová | 546 komentářů

Jak nenaletět realitní kanceláři

Prodáváte byt přes realitku? Poradíme vám, jak najít seriózní realitní kancelář a rozeznat ji od podvodníků, jaké máte možnosti spolupráce, co ve zprostředkovatelské smlouvě nesmí chybět... celý článek

Jak dobře koupit nový byt?

27. 4. 2006 | Kateřina Boušová | 4 komentáře

Jak dobře koupit nový byt?

Uvažujete o koupi bytu v novostavbě? Máte obavu, aby vše proběhlo hladce? Poradíme vám, co si ohlídat ve smlouvě i v bytě, i jak a kdy zaplatit kupní cenu. Věděli jste, že ze zákona... celý článek

Prodáváme nemovitost

1. 4. 2004 | Jiří Mikolášek

Prodáváme nemovitost

Prodej ale ani darování nemovitosti v žádném případě není jednoduchou záležitostí. Abychom vám pomohli vyhnout se hrozícím rizikům a tím zbytečným ztrátám, připravili jsme pro vás několik... celý článek

Partners Financial Services