Recenze knihy: "Jak dobře investovat do bydlení"

Pokud vás ke knize dovedl její název a očekáváte jednoduchý a praktický návod, jak investovat do nemovitostí, jste na špatné adrese. Samotný název knihy je lehce zavádějící, protože slova investovat a (vlastní) bydlení moc nejdou dohromady. Pokud kupujete vlastní bydlení (a o něm většina knihy je), tak neinvestujete, prostě si kupujete bydlení. Váš byt či dům není investice. Investice je něco, co kupujete s cílem pobírat z toho výnos a později se zhodnocením prodat. Když budete prodávat byt, kde bydlíte, pak si musíte koupit jiný, abyste měli kde bydlet (pokud zde tušíte myšlenkový vliv Roberta Kiyosakiho, autora knihy Bohatý táta, chudý táta, hádáte správně).

Polemika: "Vlastní bydlení je investice," myslí si Katka Boušová

"Podle mě koupě nemovitosti do osobního vlastnictví investicí je. Souhlasím, že bydlení většina z nás primárně nepořizuje jako investici, přičemž jako ´ryzí´ investici chápu koupi nemovitosti s cílem ji tržně pronajmout či rekonstrukcí zhodnotit a prodat dráž. Ale i v případě, že byt či dům kupujete s cílem v něm bydlet, je dobré zvážit, jakou hodnotu bude mít v budoucích letech, zda bude dobře prodejný či ´pronajatelný´. Pokud nemovitost vyberete dobře, minimálně v čase neztratí na hodnotě, v ideálním případě bude za několik let prodejná za cenu vyšší, než za jakou jste ji koupili (např. díky dobré volbě lokality). V případě, že se kvůli pořízení nemovitosti zadlužíte, platí "koupě nemovitosti = investice" dvojnásobně. Kupujete-li nemovitost na úvěr, musíte počítat s tím, že její kupní cenu o vyšší či nižší obnos na splátkách bance "přeplatíte". Tzn. nahlížet na koupi nemovitosti jako na investici je minimálně ´zdravé´." Reakce Petra Vykoukala: "Netvrdím, že byste nad nemovitostí kupovanou pro bydlení neměli přemýšlet z hlediska budoucnosti. Nicméně nemovitost, ve které chci bydlet, často musí splňovat jiná hlediska než nemovitost vhodná k pronajímání. Například já bych chtěl bydlet v domě na venkově nedaleko Prahy. Pokud bych se ale zamýšlel nad možnostmi pronajímání takového domu, pak si jej nikdy koupit nemůžu, protože šance na pronajmutí za přijatelné nájemné, které by alespoň z většiny pokrylo splátky hypotéky, jsou menší, než u malého bytu v širším centru Prahy. Je podle vás vlastní bydlení investicí? Diskutuje zde.

Pokud vás právě slovo investování v názvu přivedlo ke knize, protože chcete do nemovitostí investovat, pak vězte, že této činnosti (skutečnému investování, ne koupi vlastního bydlení) se v ní věnuje jediná kapitola. Přesto, pokud o trhu s nemovitostmi mnoho nevíte, vám i ostatní kapitoly mohou být dobrým nástrojem k jeho pochopení, a tím pádem i investování. Takže název zase tak zavádějící není. (Viz polemika ve sloupku vpravo: Je vlastní bydlení investicí, nebo není?)

Vzorečky, grafy a tabulky

Jazykový styl knihy je dán povoláním autorů (oba jsou především ekonomové), takže nemůžete očekávat "lehký" text v duchu knihy "Real estate for dummies" (volně přeloženo Reality pro hlupáky - edice "for dummies" publikovala řadu popularizačních knih věnujících se tak rozličným tématům, jako například akciovým trhům, informačním technologiím a dalším, jazyk knih je jednoduchý a srozumitelný pro každého - pozn. aut.). Přesto se domnívám, že kniha je napsána přístupně a bude se vám dobře číst, i když "vysokoškolským učebnicím" příliš neholdujete.

Výraz "vysokoškolská učebnice" jsem použil úmyslně. V knize je totiž řada záhadných vzorců, kterými by vás na vysoké škole rádi trápili u zkoušek, ale prakticky moc užitečné nejsou (rozhodně to ale neplatí o všech). Například část kapitoly o cenách je věnována teoretickému odvození modelu pro stanovení ceny bytů. Domnívám se, že něco takového by možná obstálo ve vysokoškolských skriptech. V praktické publikaci bych však podobný text očekával nanejvýš v dodatku, a to jen v případě, že součástí knihy je excelovská tabulka, kde je již model naprogramován. Nehledě na to, že autoři nakonec model sami shodí s tím, že údaje, na základě kterých byl sestaven (inzeráty v tisku), neposkytly dostatek hodnot pro jeho funkčnost.

Myslete za sebe

Ach ta čeština...

Slovní spojení "lukrativní pražská lokalita" na straně 121 ukazuje, jak slovník realitních agentů kazí i odbornou češtinu. Slovo lukrativní pochází z latinského lucrum - prospěch, zisk, výtěžek, bohatství. Slovo lukrativní tedy znamená výnosný, prospěšný, ziskový. Neumím si představit, jak může být pražská lokalita výnosná, mnohem spíše je přitažlivá, lákavá neboli atraktivní. Se záměnou významu slov lukrativní a atraktivní se můžeme v posledních letech pravidelně potkávat v realitních inzerátech. Možná můžeme chybu odpustit "nevzdělaným" realitním makléřům, ale sociologům, natož pak jejich jazykovým editorům, rozhodně ne.

Jako velký klad celé publikace vnímám její realističnost. Nikomu nejsou slibovány vysoké pravidelné výnosy, naopak je mnohokrát zdůrazněno, že i nemovitosti jsou rizikovou investicí (či koupí, pokud jde o vlastní bydlení) s rizikem poklesu hodnoty. Autoři pouze dávají čtenáři nástroje k tomu, aby si udělal vlastní názor, a v tom vidím největší přínos.

Kniha vás provede od úvahy zda je bydlení zvláštním typem zboží, přes fungování nabídky a poptávky po nemovitostech, jejich ceny, až k hypotečnímu financování. Vyjma slovního výkladu zahrnuje i řadu tabulek a grafů (zasloužily by si lepší rozlišení) s informacemi o dlouhodobém chování trhu nemovitostí v řadě zemí Evropy či světa. To může sloužit jako podklady k úvahám, jak se asi bude chovat ten náš. Statistických údajů vztahujících se k českému trhu nemovitostí v knize není mnoho. To ale není chyba autorů, data k českému trhu prostě nejsou, mimo jiné i proto, že je to trh mladý.

Co vám může (a bude) v knize chybět

Kniha se zaměřuje především na samotné rozhodování, jestli zvolit vlastní byt. A pokud ano, zda jeho koupi financovat úvěrem na bydlení nebo vlastními penězi. Chybí však praktičtější informace z realitního trhu, především o tom jak funguje katastr nemovitostí, na co si dát pozor při výběru realitní kanceláře či jaká rizika s sebou nesou různé formy vlastnictví nemovitostí (družstevní vs. osobní).

Nedostatkem je také minimum informací o tom, jak a kde hledat nemovitosti ke koupi či jak ji prodávat. Nicméně tyto údaje můžete najít v další literatuře. Otázkou je, jestli by se pak kniha neměla jmenovat jinak, protože například v knize s názvem "Jak investovat na burze" budete určitě očekávat pasáž věnovanou výběru makléře a také ji tam najdete. V knize věnované koupi nemovitostí by tedy neměla podobná pasáž chybět.

S čím vám kniha pomůže? Získat vlastní pohled na hodnotu nemovitosti. Rozhodnout se mezi bydlením ve vlastním a nájmem. Vybrat si, jestli platit hypotékou (či jiným úvěrem) nebo vlastními penězi. Zvážit, jakou si vybrat hypotéku či úvěr na bydlení, především z pohledu podmínek úvěru - splatnost, fixace úroků apod. S čím vám kniha nepomůže? Zda si vybrat družstevní či osobní vlastnictví. Pochopit jak funguje katastr nemovitostí. Dozvědět se jak a kde najít vhodnou nemovitost. Rozhodnout se zda nakupovat sám či přes realitní kancelář. S rozhodnutím jak si vybrat realitní kancelář.

Možná se zdá, že jsem byl k autorům velmi kritický. Faktem ale je, že odvedli kus záslužné práce a že kniha za přečtení stojí. Výše uvedené nedostatky pramení spíše z toho, že autoři jsou ekonomové a ne obchodníci s nemovitostmi. A tak nedostatky vyvažuje jeden velký klad, kterým je střízlivost a nabádání k používání vlastního rozumu při koupi nemovitostí. I kdyby to byl jediný přínos knihy, pak si váš zájem určitě zaslouží. Na českém trhu, kde není činnost realitních kanceláří nijak regulována, je totiž používání vlastního rozumu jedinou cestou k úspěšnému investování do nemovitostí.

Přečetli byste si knihu po přečtení naší recenze? Nebo jste ji už četli? Jaký na ni máte názor vy?