Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Sunega: vypuštění místně obvyklého nájemného ze zákona může být nebezpečné

Sunega: vypuštění místně obvyklého nájemného ze zákona může být nebezpečné
Je způsob výpočtu cílové hodnoty nájemného správný? Je námitka, že v některých lokalitách může být tato hodnota i po čtyřech letech deregulace nižší než náklady pronajímatele, opodstatněná? Je chyba, že ze zákona bylo místně obvyklé nájemné vypuštěno? O názor jsme požádali Petra Sunegu, odborníka na socioekonomii bydlení.

V článku Deregulace nájemného schválena, trh s bydlením se konečně začne uvolňovat! jsme vás seznámili se zákonem o deregulaci nájemného, který ve středu 15. března 2006 schválila poslanecká sněmovna. Deregulace začne v lednu 2007 a potrvá až do roku 2010, od roku 2011 by pak výše činží měla záviset výhradně na dohodě mezi pronajímatelem a nájemníkem. V textu jsme se podrobně věnovali schválené podobě zákona, ze které senátoři ODS prosadili vypustit v západní Evropě obvyklý způsob určování výše nájmů podle tzv. místně obvyklého nájemného Rozebrali jsme ale i původní verzi zákona, kterou připravilo ministerstvo pro místní rozvoj a která počítala se zavedením regulace po deregulaci, regulace tzv. druhého stupně. Tu měla zajistit právě definice místně obvyklého nájemného.

Co je podle Petra Sunegy cílem zákona

Ing. Petr Sunega působí od roku 2000 jako vědecký pracovník v Sociologickém ústavu Akademie věd České republiky. Specializuje se na oblast socioekonomie bydlení. Absolvoval VŠE - fakultu financí a účetnictví, v současné době studuje národohospodářskou fakultu tamtéž. Petr Sunega spolupracuje na projektech AV ČR, publikuje, má za sebou několik zahraničních stáží a pro funkční období 2005 až 2009 byl AV ČR zvolen členem Komise pro informační technologie AV ČR.

Poslaneckou sněmovnou schválený zákon byl podle mého názoru a dostupných informací od počátku koncipován tak, že jeho cílem je v průběhu přechodného období sblížit hladinu současného regulovaného a tzv. "tržního" (tedy nabídkového) nájemného. Po čtyřech letech zákonné deregulace by se výše nájemného přiblížila, nebo v ideálním případě vyrovnala úrovni skutečného tržního nájemného. Tržní nájemné by mělo odrážet normální smluvní vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem, respektive by mělo odpovídat poptávce a nabídce bydlení v daném místě. I přes řadu připomínek, které lze k zákonu mít, je podle mého mínění správnou cestou, která výše zmíněného cíle umožní dosáhnout.

Výpočet cílové ceny je nedokonalý

Průměr ceny nemovitosti za danou lokalitu použitý k určení cílové hodnoty nájemného je samozřejmě v mnoha ohledech nedokonalou aproximací skutečné tržní ceny bytu v dané lokalitě a lze k němu mít řadu výhrad jako ke každému průměru. Důvodem je skutečnost, že bydlení je velmi heterogenním statkem, prakticky nelze najít dva stejné byty. Cena by měla odrážet užitek, které daný byt poskytuje jeho uživateli (od něj je odvozena poptávka po bydlení). I ceny bydlení se běžně liší nemovitost od nemovitosti.

Kromě faktu, že se jedná o průměr, je možná závažnějším nedostatkem skutečnost, že použité ceny vycházejí z daňových přiznání podávaných poplatníky daně z převodu nemovitostí (ty jsou shromažďovány ministerstvem financí). Databáze použitá jako základ pro výpočet průměrných cen pro účely zákona má řadu nedostatků. Je v ní zastoupen náhodně vybraný vzorek převáděných bytů, jejichž převod podléhá dani z převodu nemovitostí, tj. výsledná cena může být zkreslena ve prospěch nejvíce obchodovaných bytů. Také není zcela zajištěna reprezentativnost údajů za všechny regiony ČR, respektive počet cen bytů zahrnutých v databázi se mezi regiony značně liší apod.

Z teoretického hlediska by tedy bylo skutečně ideální, kdyby se pro účely určení cílové výše nájemného vycházelo z individuální ceny každého bytu. Z praktického hlediska je však takový postup jen obtížně představitelný. Vyžadoval by od každého majitele domu či bytu nechat si vypracovat aktuální znalecký posudek o skutečné prodejní ceně nemovitosti, což by s sebou neslo jednak nezanedbatelné náklady na straně pronajímatelů, ale kromě toho by zřejmě vyžadovalo zavedení určitých kontrolních mechanismů ze strany veřejné správy.

I přes výše uvedené výhrady je však třeba říci, že tvůrci zákona neměli příliš na výběr, protože zcela spolehlivá databáze cen nemovitostí v ČR prostě neexistuje. Samozřejmě lze namítnout, že pokud by při přípravě zákona chtěli být jeho autoři důslední, mohli zorganizovat podrobné šetření reálných nemovitostí v jednotlivých lokalitách, které by bylo realizováno nezávislou institucí a k jehož přípravě by byli přizváni zástupci majitelů i nájemníků a další odborníci z oblasti bydlení. Takový postup by však byl poměrně nákladný a časově relativně náročný. Podle mého názoru by však v případě tak podstatného zákona byl minimálně žádoucí.

Zda bude tržní nájemné vyšší, nebo nižší než nákladové, záleží na poptávce

Námitka, že cílová hodnota měsíčního nájemného bude v některých oblastech pod úrovní nákladového nájemného, podle mého názoru není opodstatněná. A sice v tom smyslu, že účelem zákona není a od počátku ani nebylo zajistit všem pronajímatelům ve všech lokalitách minimálně nákladové nájemné.

Tržní nájemné, jehož by mělo být v konečném důsledku i prostřednictvím tohoto zákona dosaženo (ačkoliv nelze očekávat, že se tak stane bezprostředně po skončení čtyřletého přechodného období), nemusí mít v řadě lokalit v zásadě nic společného s nájemným nákladovým. Jestliže v některých méně atraktivních lokalitách bude poptávka po bydlení nízká, pak je možné, že tržní nájemné bude hluboko pod úrovní nákladového nájemného, v jiných lokalitách tomu může přesně naopak (tržní nájemné může výrazně převyšovat úroveň nákladového nájemného).

Zákon předepisuje růst cen pouze v přechodném období, po jeho skončení nic nebrání pronajímatelům, kteří výši cílového nájemného nebudou považovat za dostatečnou, aby se svými nájemníky pokusili domluvit na ceně vyšší. Na druhou stranu zákon ani nestanoví pronajímatelům povinnost využít maximálního povoleného růstu nájemného, ale dává prostor dohodnout se s nájemníkem i na nižším nájemném. Dává tedy prostor pronajímatelům (v tomto případě mám na mysli zejména obce) zohlednit sociální situaci nájemníků.

Vypuštění místně obvyklého nájemného je nestandardní a do jisté míry i nebezpečné

Vypuštění § 696b lze považovat za pochopitelné, nerozumím důvodu proč by pronajímatel nemohl snížit nájemné pod úroveň obvyklého nájemného. Vypuštění § 696a a především úplné vymizení pojmu místně obvyklé nájemné ze zákona považuji za mírně řečeno nestandardní (jakkoliv je zřejmé, že byla vypuštěna zejména z důvodu neschopnosti poltických stran dohodnout se na vymezení pojmu místně obvyklé nájemné a tudíž ve snaze zákon prosadit alespoň ve stávající podobě).

Jak je uvedeno v řadě publikací týmu Socioekonomie bydlení SOÚ AV ČR, určitá forma regulace nájemného (regulace nájemného druhé generace) existuje prakticky ve všech zemích s významnějším podílem nájemního bydlení. Je tomu tak z řady důvodů, obecně proto, aby pronajímatelé nemohli v některých případně neodůvodněně zneužívat svého postavení v neprospěch nájemců. A rovněž z toho důvodu, aby v případě prudkých výkyvů v cenách bydlení se tyto nepřenášely (nebo alespoň ne bezprostředně) do cen nájemného a nedocházelo k prudkým výkyvům ve finanční dostupnosti bydlení a tzv. cenovému "přestřelování". Z těchto důvodů považuji absenci jakéhokoliv systému regulace nájemného druhé generace v zákoně za do jisté míry nebezpečnou a považoval bych za žádoucí její doplnění do zákona minimálně do konce přechodného období, tj. do 31. prosince 2010.

Ani novela Občanského zákoníku není ideální

K některým změnám Občanského zákoníku zakotveným v tomto zákoně lze mít rovněž jisté výhrady, nicméně vzhledem ke skutečnosti, že nemám právnické vzdělání, nectím se být dostatečně fundovaný k jejich komentování.

Souhlasíte s názory Petra Sunegy? Co si myslíte o schválené podobě zákona vy? Je podle vás zákon dobrý, nebo špatný?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+7
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

18. 3. 2006 11:46, Jirka

U nových smluv samozřejmě není problém dohodnout i pravidla pro budoucí úpravu nájmů. Problém jsou již existující smlouvy, pokud takovou dohodu neobsahují. Pronajímatel musí mít možnost zvýšit nájemné v určité rozumné míře i bez souhlasu nájemníka s každým jednotlivým zvýšením. A nájemníky s takovou starou smlouvou, která změny nájemného neřeší, je třeba nějak ochránit před přehnaným zvýšením nájmů. U regulovaných nájmů, jak jsem již napsal dříve, by měl ten skok mezi regulovaným a tržním nájemným vyrovnávat po dobu přechodného období stát, který stav zavinil. Pokud se nebezpečí jednostranného zvyšování týká pouze regulovčíků, pak by tedy stačilo nařídit zákonem uzavření nových smluv do skončení přechodného období a regulace by byla dána dohodou v nájemních smlouvách. Stát by pak kromě obsahové náplně takových smluv (vzor daný zákonem) nemusel do nájemních vztahů zasahovat.

Šlo mi tedy vlastně jen o ty staré neošetřené smlouvy. Nemám přehled, jakou formu a obsah musí mít tržní nájemní smlouva. Předpokládal jsem, že i sem strká stát prsty. Pokud to zvyšování umožňuje dohodnout volně, pak skutečně není další regulace třeba. Každopádně nevidím důvod pro experimentování s nějakými "místně obvyklými" sazbami. Zdá se, že jsem se jen potřeboval naladit na stejnou frekvenci s Vámi.:-)

Reagovat

 

+60
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Kateřina 16. 03. 2006 12:48)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

17. 3. 2006 9:27, grrrrr!!!

a nebylo by možná ekonomicky rozumnější přispívat rovnou majitelům domů, kterých je pár tisíc, než lustrovat 1/5 domácnostív ČR, které v reg. nájemném žijí? Rozhodně by stát měl hradit celé nájemné nebo každé jeho zvýšení a to i za byty, které jsou ze spekulativních důvodů neobsazené - za ty zejména!!!

Reagovat

 

-12
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu ( 16. 03. 2006 12:51)

Další příspěvky v diskuzi (27 komentářů)

13. 6. 2007 | 20:08

myslím, že Sunega bydlí v nájmu a v životě nešáhl na opravu domu. podle jeho názoru ten dům radši nechám zchátrat, než aby nmi někldo diktoval , kolik si mohu říci a já platil všechny revize, povinnosti, pojistky a nesl...více

18. 11. 2006 | 0:41

Nejjednodušší by bylo, kdyby majitelé domů doložili výši výdajů na udržování a opravy a ty by se dorovnávaly státními příspěvky. Nárok na zisk by měl u bydlení odpadnout, zato zvyšovat odpisy z daní, jako je tomu v ostatní...více

18. 11. 2006 | 0:35

Jakym pravem chcete nekomu branit, aby si dohodl ceny jake chce? Právem stability společnosti, zabránění ničení bytového fondu předěláváním na kanceláře a v neposlední řadě - a to hlavně! nepronajímáním bytů lukrativně...více

21. 3. 2006 | 18:51 | V.V. vancev@seznam.cz

Pane Sunega, pro vás by přes vaši přehršli akademických titulů asi nejlepší škola života byla si pořídit byt anebo dům a pak ho pronajímat. To se vám to povídá o regulaci, jak to udělat takhle a takhle, ještě jste zapomněl...více

18. 3. 2006 | 12:10 | Jirka

V podstatě jsem to tak nějak myslel. Někdy se mi prostě stává, že nějak zapomínám na případy, které v tom stávajícím systému nemají co pohledávat. S deregulací (okamžitou) souhlasím, skutečně sociálně slabí by měli mít šanci...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Aukční režim, Dlouhodobá rovnováha, NAV, e-shopy, zbyněk stanjura, andrej babiš, architektura, jan raška, velký obchod, správa investic, pojistné období, klienti bank, doplňky, cena půdy, klientský dům, odchod, termín, Stavební úvěr

4B08606, 3B36443, 5C14900, 5C14900, 4M29394

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK