Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Jaké možnosti půjček na bydlení mají Evropané?

| 14. 12. 2005
Jaké možnosti půjček na bydlení mají Evropané?
Funguje trh s úvěry na bydlení v České republice uspokojivě? Je nabídka českých stavebních spořitelen a hypotečních bank srovnatelná s vyspělou Evropou? Nebo je to v jiných zemích lepší? Jak to vypadá v Německu, Francii a Velké Británii se dozvíte dále.

Přestože v každé zemi funguje odlišný systém financování bydlení, hypoteční úvěr je jednoznačným favoritem. Jinými slovy hypotéka je ve vyspělých zemích nejdůležitějším nástrojem financování vlastnického bydlení. Různorodost systému je dána především tím, do jaké míry do systému zasahuje stát. Důležitost hypoték dokládá podíl nesplacených úvěrů na HDP, v Dánsku, Nizozemí, Velké Británii a Německu převyšuje 50 %. V Británii je hypoteční úvěr dominantním nástrojem financování vlastnického bydlení, v jiných zemích jako je Německo či Francie či některé skandinávské země je hypoteční trh doplněn jinými způsoby financování podporovanými vládou.

Německo

V Německu existuje relativně striktní regulační rámec, zákony omezují vydávání hypotečních zástavních listů a aktivity v oblasti stavebního spoření na speciální pro tento účel zřízené finanční instituce, což jsou hypoteční banky a stavební spořitelny. Většina z nich jsou dceřinými společnostmi velkých komerčních bank. Stavební spořitelny a hypoteční banky tradičně poskytují většinu dlouhodobých úvěrů s fixními úrokovými sazbami, dohromady okolo 50 % všech poskytnutých úvěrů.

V článku vycházíme ze studie Sociologického ústavu Akademie věd České republiky – Standardy bydlení 2004/2005, která se mimo jiné zaměřila na financování bydlení. Autory studie jsou Martin Lux, Petr Sunega, Tomáš Kostelecký, Daniel Čermák a Josef Montag. Předmětem našeho zájmu se staly především hypoteční úvěry a různé formy spoření určené na pořízení či rekonstrukci vlastnického bydlení. 
Dnešní díl věnujeme vyspělým zemím (Německo, Francie, Velká Británie), v druhém se zaměříme na tranzitivní země (Maďarsko, Polsko, Rusko, Slovinsko). Financování vlastnického bydlení a jeho efektivitě v České republice bude také věnován samostatný článek.

Klienti při pořizování vlastního bydlení obvykle získávají prostřednictvím "své" domovské banky balík úvěrů, který se skládá z hypotéky od hypoteční banky (pokud žádají o úvěr s fixním úročením), nebo od mateřské banky (pokud dají přednost úvěru s variabilním úrokem) – tento úvěr obyčejně představuje 50 % nominální hodnoty celého balíku. Dalších 30 % tvoří úvěr a úspory ze stavebního spoření od spořitelny patřící do stejné finanční skupiny jako mateřská banka a na zbylých 20 %, pokud klient nemá vlastní úspory, získá malý třetí většinou nezajištěný úvěr od mateřské banky s vyšší úrokovou sazbou.

Tento úvěr hraje klíčovou roli. U hypotéky banka požaduje zajištění zástavou nemovitosti, ovšem LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti) v SRN většinou nepřekračuje 70 %, což znamená, že pořizovaná nemovitost na zajištění úvěru nestačí. U stavebního spoření je zase pro poskytnutí úvěru požadováno naspoření 40 až 50 procent z požadované částky, a to je při vyšší hodnotě úvěru pro klienta mnohdy neúnosné. Samotná hypotéka a úvěr tedy často nákup nemovitosti nepokryjí a musí být doplněny právě tím výše zmíněným třetím úvěrem. Poskytnutí tohoto doplňkového úvěru je v plné kompetenci banky, tj. je to právě banka, kdo nakonec rozhoduje o tom, zda (a kdy) je klient schopen zakoupit si nemovitost. 

V Německu poskytuje hypoteční úvěr pět druhů institucí – stavební spořitelny, spořitelny a komerční banky, hypoteční banky, veřejné banky a kapitálové životní pojišťovny. Na konečném financování bydlení pro konkrétního klienta se většinou podílí několik institucí najednou, zpravidla z jedné velké finanční skupiny. Banky nabízejí úvěrové balíčky, obvykle se dvěmi až třemi samostatnými úvěry s fixní i variabilní úrokovou sazbou. Německé domácnosti tradičně upřednostňují fixní úrokovou sazbu a významná část prostředků (okolo 45 %) na krytí ceny vlastního bydlení pochází z úspor a příspěvků rodinných příslušníků a příbuzných.

Stavební spoření je unikátní systém typický pro německý hypoteční trh, který byl později zaveden i v jiných zemích, zejména v Rakousku a tranzitivních zemích střední a východní Evropy. Smlouvy o stavebním spoření mohou uzavírat pouze specializované instituce, stavební spořitelny. Spoření je dotováno spolkovou vládou, a to ve formě státní prémie. Její maximální výše je v současnosti 8,8 % ročních úspor, maximálně však 45,06 eur (tj. cca 1 300 Kč) ročně na osobu. Na německém trhu působí dvacet sedm stavebních spořitelen, netřeba připomínat, že v České republice jich funguje šest.

Francie

Francouzský hypoteční trh je ve srovnání s ostatními evropskými zeměmi spíše nevyvinutý, také v důsledku vysokého podílu sociálního bydlení na bytovém fondu. Většina úvěrů na trhu je poskytována za fixní úrokovou sazbu. Úvěry s variabilní úrokovou sazbou tvoří dvacet až třicet procent z celkového objemu nesplacených úvěrů. Hlavními poskytovateli hypotečních úvěrů ve Francii jsou podílové a družstevní banky, běžné komerční banky a ostatní specializované instituce.

Francouzi k nákupu nemovitosti do vlastnictví využívají bezúročné státní půjčky, které jsou dostupné přes běžný bankovní systém, a ušlé úroky jsou bankám kompenzovány z veřejných zdrojů. Byt, který je pořízen pomocí tohoto typu úvěru, musí být hlavním bydlištěm dlužníka a musí jít o jeho první vlastní bydlení. Výše úvěru nesmí překročit 50 % z objemu všech úvěrů čerpaných na koupi bytu a 20 % z celkových nákladů na jeho pořízení. Další omezení se řídí počtem členů domácnosti a také regionem. Ve Francii existuje také zvláštní program "smluvních" úvěrů, které mohou dosahovat až 90 % hodnoty nemovitosti a doby splatnosti 10 až 20 let.

Významným zdrojem financování vlastnického bydlení je státem podporovaný systém francouzského spoření na bydlení. Každý člen domácnosti si v rámci tohoto programu může otevřít účet a po čase získat půjčku za nižší úrokovou sazbu – jde o jakousi formu stavebního spoření, ale provozovanou běžnými bankami.

Tento systém je tvořen dvěma programy. První z nich je určen výlučně na nákup bydlení, libovolné úspory jsou úročeny nezdaněnou sazbou 2,25 % a dotovány státní prémií ve výši 5/9 úroků (maximálně 1 150 eur, tj. cca 33 390 Kč ročně). Po pouhých 18 měsících spoření střadateli vzniká nárok na půjčku s úrokem 4,25 % p.a. Francouzi však tento program  využívali převážně na spoření, a tak vznikl další, s ještě výhodnějšími parametry, které ovšem platí pouze při splnění určitých podmínek. Úspory musí být ukládány v dohodnuté výši, pravidelně a nejméně po dobu 5 let. Pak má střadatel nárok na téměř dvojnásobně vyšší nezdaněný výnos z úspor (4,25 %), úrok je navýšen o státní prémii ve výši 2/7 úroků (maximálně 1 500 eur, tj. cca 43 500 Kč). Úvěr může dosáhnout výše až 92 000 eur s dobou splatnosti 5 až 15 let a ročním úrokem ve výši 4,8 %. Vyšší úrok je kompenzován mnohem vyšším výnosem z úspor.

Velká Británie

Britský systém financování je dnes obecně považován za nejméně regulovaný v Evropě. Hypoteční úvěry jsou dostupné široké vrstvě obyvatel včetně příjmově slabších domácností. Finanční instituce nabízí různé druhy programů a služeb a nejsou omezovány ani na straně získávání zdrojů pro své úvěrové aktivity. V Británii neexistují speciální dotované programy financování a firmy mohou do hypotečního průmyslu volně vstupovat. Přes tuto otevřenost trhu dominují, i díky své dlouhodobé tradici, stavební společnosti. Tyto finanční instituce jsou téměř nerozeznatelné od běžných bank, jediný rozdíl spočívá právě ve specializaci činnosti na poskytování hypotečních úvěrů na bydlení. Druhou největší skupinu poskytovatelů úvěrů (podle podílu na trhu) tvoří komerční banky.

Přes značnou různorodost Britové svoje bydlení nejčastěji financují hypotečním úvěrem s variabilní úrokovou sazbou. Významnou inovací na britském finančním trhu bylo zavedení hypoték kombinovaných s životním pojištěním. U těchto úvěrů je po celou dobu splatnosti splácen pouze úrok a dlužník má současně uzavřené kapitálové životní pojištění, z něhož je na konci splatnosti uhrazena jistina úvěru.

Hypoteční úvěry v zemích OECD (Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj)
Země Hlavní poskytovatelé hypotečních úvěrů Podíl hypotečních úvěrů s fixní a variabilní sazbou Typická doba splatnosti
Německo Hypoteční banky: 28 % Spořitelní banky: 26 % Družstevní a vzájemné úvěrové banky: 14 % Fixní sazba na počáteční období: 100 % 25-30
Francie Spořitelní banky: 13 % Komerční banky: 33 % Družstevní a vzájemné úvěrové banky: 34 % Fixní sazba: 60 % Variabilní sazba: 40 % 15
Itálie Komerční banky: 100 % Fixní sazba: 50 % Fixní sazba na počáteční období: 50 % 15
Velká Británie Stavební společnosti: 23 % Komerční banky: 71 % Fixní sazba na počáteční období: 95 % Variabilní sazba: 5 % 25
Rakousko Stavební spořitelny: 20 % Spořitelní banky: 26 % Hypoteční banky: 19 % Fixní sazba na počáteční období: 100 % 20-30
Belgie Komerční banky: 91 % Pojišťovny a penzijní fondy: 6 % Fixní sazba: 79 % Fixní sazba na počáteční období: 21 % 20
Dánsko Hypoteční banky: 90 % Komerční banky: 10 % Fixní sazba: 78 % 30
Finsko Komerční banky: 38 % Specializovaní poskytovatelé: 38 % Družstevní a vzájemné úvěrové společnosti: 19 % Fixní sazba na počáteční období: 90 % 15-18
Řecko Specializované instituce: 31 % Fixní sazba: 12 % Fixní sazba na počáteční období: 88 % 15
Irsko Stavební společnosti: 62 % Komerční banky: 38 % Fixní sazba na počáteční období: 70 % Variabilní sazba: 30 % 20
Nizozemí Komerční banky: 85 % Pojišťovny a penzijní fondy: 15 % Fixní sazba na počáteční období: 80 % Variabilní sazba: 20 % 20
Norsko Spořitelní banky: 43 % Komerční banky: 38 % Fixní sazba na počáteční období: 10 % Variabilní sazba: 90 % 15-20
Portugalsko Komerční banky: 100 % Variabilní sazba: 100 % 15
Španělsko Spořitelní banky: 52 % Komerční banky: 38 % Fixní sazba na počáteční období: 50 % Variabilní sazba: 50 % 15
Švédsko Hypoteční banky: 80 % Pojišťovny a penzijní fondy: 10 % Komerční banky: 10 % Fixní sazba na počáteční období: 100 % do 30
Poznámka: U smluv s fixní sazbou se úroková sazba nemění po celou dobu trvání půjčky. U smluv s fixní sazbou na počáteční období je úroková sazba fixována pouze určitou dobu, pak může být fixní i variabilní. U smluv s variabilní úrokovou sazbou je frekvence změn sazby různá, od každodenní až po změnu jedenkrát za rok. Zdroj: OECD, 2000
Zdroj dat: Standardy bydlení 2004/2005

Líbí se vám systémy financování vlastnického bydlení ve vyspělé Evropě? Myslíte si, že ve srovnání s nimi ČR obstojí? Který evropský model je vám sympatický? Jsou úvěry ze stavebního spoření a hypotéky na koupi nemovitosti univerzálním řešením?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+3
Ano
Ne

Diskuze

Žádný komentář nebyl vložen.

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

OPEC, Přijetí přidělení a zřeknutí se úvěru, Faktoring, daňové odpočty, příspěvek zaměstnavatele, aleš poklop, doplňkové penzijní spoření, penzijní fondy, kampelička, mastercard standard, marcela střelcová, výběrová řízení, zákonné pojištění odpovědnosti za škodu při pracovním úrazu nebo nemoci z povolání, svatopluk němeček, letecké zájezdy, náhrada platu, mkreditka, personál

4E92435, 1SB4436, 3E92435, ZRI0479, 6B96967

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK