Co řeší návrh zákona o nájemném? Nic moc...

Sněmovna propustila do druhého čtení vládní návrh zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Základem tohoto návrhu je snaha regulovat výnos z nemovitosti.Výnos je stanoven cílově na 5 % ceny nemovitosti (v Praze 1 a 2 méně - 3,2 %, resp. 4 %). Cílová "cena" je stanovena jako zprůměrovaná střední hodnota podle kraje a velikosti obce, u Prahy a Brna podle městské části - viz příloha. Návrh předpokládá, že cílové ceny bude dosaženo za 6 let, přičemž poprvé bude nájemné možno zvýšit k 1. říjnu 2006. V procentním vyjádření se má nájemné zvyšovat od nuly až po 17,8 % ročně. V průměru jde o asi 9 % ročně. V korunách je zvýšení o 0 až 17,80 Kč za m² ročně, cílová cena od 15,23 do 98,93 Kč za m² měsíčně.

Sama myšlenka regulovat výnos z nemovitosti je zřejmě inspirována švýcarským modelem. Tam se ovšem reguluje zisk, jehož výše se odvozuje od aktuální úrokové míry hypotečních úvěrů. Veškeré náklady, včetně odpisů, pojištění a běžných rizik si pronajímatel může do nájemného zakalkulovat. Pochopitelně za předpokladu, že najde nájemce, který bude ochoten požadovanou cenu zaplatit.

Vládní návrh vypadá jinak. Cílová cena není skutečnou tržní cenou. Nerozlišuje se podle žádných rozumných kritérií - typu bydlení (rodinný dům, činžovní dům, panelový dům), lokality (atraktivity polohy, atraktivity obce), kvality, stáří domu. Důsledkem je jakýsi chimérický průměr, který nemá se skutečnou konkrétní cenou nemovitosti společného téměř nic.

Pět procent je "politická" hodnota, která nemá nic společného ani s náklady, ani s tržní cenou. V některých oblastech je cílová cena hluboko pod cenou nákladovou, v jiných nikoli. Je pravda, že nákladová cena je mnohde vyšší, než cena tržní. V takovém případě jde ovšem o výsledek působení trhu a pronajímatel má prostě smůlu. Za víc než za tržní cenu byt nepronajme. Ovšem nařídit nižší než nákladovou cenu zákonem? Odporuje to nejen stanovisku Ústavního soudu, ale i zdravému rozumu. Navíc je to zcela zbytečné. Díky uměle stanovené "ceně" a zvolenému tempu deregulace pak dochází k takovým absurditám, jako je zmrazení výše nájemného (obce do 2 tisíc obyvatel na Vysočině a ve Zlínském kraji), popřípadě zvyšování nájemného o "sumy" jako je 12 haléřů (v Olomouckém kraji).

Návrh nebere nijak v úvahu čtyřleté zmrazení nájmů. Odhad inflace za dobu od posledního zvýšení nájemného do zákonem navrhovaného prvního zvýšení je 7 %, u cen stavebních prací je předpokládaný nárůst asi 12 %. O narovnání pokřiveného trhu nemůže být ani řeči.

Co se vlastně vyřeší?

Ve velkých městech nájmy stoupnou, i za šest let ale budou pod tržní cenou. Regulované byty budou stále výhodné, nebudou se uvolňovat, trh s byty nevznikne, tržní nájemné se nesníží. Pro mladé bude bydlení stále nedostupné, stěhovat se za prací bude obtížné. Na regulované nájemníky v obecních bytech budou i nadále doplácet ostatní, na ty v soukromých domech majitelé. Ti si to pochopitelně nenechají líbit. Výrok štrasburského soudu bude velmi pravděpodobně znít v jejich prospěch. Dostanou odškodné, které zaplatíme všichni. Protože máme vládu a většinu zákonodárců, kteří nerespektují ústavu, nerespektují Ústavní soud, nerespektují práva majitelů domů.

Přitom řešení je skutečně naléhavě nutné. Takové pohrdání právem se prostě musí vymstít. Bývala šance zvedat nájmy postupně, tak, aby se lidé stačili přizpůsobit. Od roku 2002 se tak neděje. Dnes už je nutné řešení rychlé. Buď rychlé zvyšování maximálního nájemného tak, aby se nájmy na tržní hodnotu dostaly do 3, v Praze maximálně do čtyř let. Není třeba zvyšovat rozdílně - tam, kde narazí maximální nájemné na hranici tržního, se růst prostě zastaví. Pokud bude pronajímatel požadovat víc, nájemník mu odejde.

Druhou možností je zvýšit nájemné a po roce změnit nájemní smlouvy v bytech, kde nebyla uzavřena smlouva dohodou smluvních stran, na smlouvy na dobu určitou. U sociálně ohrožených skupin obyvatel (invalidé, staří lidé, rodiny s malými dětmi) by se doba prodloužila.

Zároveň je nezbytně nutné provést deregulaci právní, především zrušit institut přechodu nájmu. Nájemní byt není součástí dědictví, pokud nájemce zemře, musí se nový nájemník s majitelem domluvit. Stejně tak je třeba zrušit nutnost přivolení soudu v případě neplatičů a zcela zrušit jakoukoli povinnost majitele domu zajišťovat neplatičům bytovou náhradu.

Současně je žádoucí zavést i adresný příspěvek na nájemné. Ten může vycházet z normativní míry zatížení a normativních výdajů. Lze jej konstruovat různými způsoby. Sociální pomoc tohoto druhu by měla být věcí státu.

Autor je senátorem za ODS.

Návrh zákona naleznete zde. Jak se vám líbí? Řeší podle vás regulované nájemné dostatečně? Jak byste s regulovanými nájmy naložili vy?