Prvorepublikové nájmy: regulované, ale jinak

Poválečná doba a špatná situace bytového fondu vyžadovala, aby se pokračovalo v celkem přísných regulačních opatřeních z dob I. světové války, a československá vláda přijala několik důležitých zákonů. Prvním z nich bylo nařízení o ochraně nájemců hned z roku 1918, které upravilo zejména zvyšování nájemného, a které bylo následováno mnoha dalšími zákony a nařízeními.
Nařízení dost podrobně určilo, za jakých okolností může být nájemné zvýšeno a o kolik. Za přípustný důvod se považovalo například zvýšení úrokové míry u hypotéky, kterou byl dům zatížen, nebo zvýšení veřejných dávek, kterými byl majitel nemovitosti povinován. Dále se upravovalo, za jakých okolností může banka zvýšit úrokovou míru u hypoték a také se věnovalo situacím, za nichž bylo možné podat výpověď.
Ustanovilo také tzv. nájemní úřady v obcích nad 20 tisíc obyvatel, v kterých byly kromě zástupců obce aktivní i nájemníci a majitelé domů. Ti všichni rozhodovali o přípustnosti zvýšení nájemného.

Máš víc ložnic než dětí? Tak plať!

Zákon o ochraně nájemníků z roku 1925 poněkud regulaci nájemného zvolnil, například byl přípustný vyšší nárůst nájmu pro bohatší nájemníky. Majitel bytu mohl požadovat větší činži i v případech, kdy vícepokojový byt obývá nepřiměřeně málo nájemníků.
Zákon se mimo jiné nevztahoval na nové domy a byty, dále na domy obcí, okresů a podobně.

Porovnáme-li poválečnou situaci s naší situací "popřevratovou", nelze než plakat. Ačkoliv byla regulace nájemného za První republiky poměrně silná, měla úplně jiný charakter než dnes. Za prvé, definice bytů, jichž se týkala, byla odvozena především od jejich velikosti a movitosti nájemníka. Za druhé pak byla založena na posouzení ekonomického vývoje zástupci všech stran.

Bytová politika za První republiky

Deregulace? Ano, umíme

Zákon o ochraně nájemníků z roku 1919 zaváděl poměrně širokou regulaci, která byla podle tehdejších vlád potřebná. Nicméně, s rozvojem bytového fondu se nebáli tato omezení zmírnit, deregulovat. Po postupné novelizaci se tento zákon od roku 1930 již nevztahoval na: byty v nových domech, které byly postaveny po květnu 1924, byty v domech právnických osob, byty o čtyřech a více pokojích, byty obývané nájemníky s ročním příjmem více než 100 000 Kč, byty v obcích do 2 000 obyvatel, kde nebyl více než třetinový podíl pronajímaných bytů (tj. převážně sídla venkovského charakteru).

V Československé republice se bytová politika orientovala zejména na usměrňování trhu s byty a podporu nové výstavby. Především z počátku byla důležitá i otázka kvality bydlení, zejména nejlevnější byty, tedy převážně dělnická městská obydlí, byla ve stavu nevyhovujícím hygienickým normám, nezřídka i kvůli příliš velkým rodinám žijícím v relativně malých bytech.

Zákony o stavebním ruchu, platné od roku 1919 až do konce První republiky, podporovaly výstavbu malých bytů (od 35 m2 do 80 m2 obytné plochy) pro příjmově slabé rodiny. V platnost vstoupila regulace s relativně velkým dopadem, v situaci nedostatku nájemních bytů byla stanovena maximální částka, o kterou se mohl zvýšit nájem. Nicméně, již od roku 1921 se podíl chráněných bytů snižoval díky rychlé výstavbě nových bytů.

Bytová politika znamená pomoci potřebným

Pokud srovnáme dnešní úpravu nájemní smlouvy s úpravou v rakouském Všeobecném občanském zákoníku (který byl platný na našem území od roku 1811 až do roku 1964), je přinejmenším inspirace více než zřejmá. Úprava nájemní smlouvy za Rakouska byla interpretačně náročná, mnohdy zbytečně obšírná, nicméně to neubírá na důležitosti a významu kodexu nejen na naše právo. Je možné, že nebýt komunistů, platil by u nás stále, a pravděpodobně by byl (po novelizaci) lepší než náš současný.

Státní bytová politika z První republiky se soustředila především na zlepšení situace chudých rodin, a to s poměrně slušným výsledkem. Rozsah regulace se se zlepšováním stavu postupně snižoval.

Jistě, sektor nájemního bydlení mezi lety 1918 a 1939 měl k ideálnímu stavu daleko, hygienický stav i průměrná podlahová plocha byly nedostatečné, a (hlavně zpočátku) byl bytů poměrný nedostatek. Navíc došlo ke zvýšení míry regulace oproti předválečnému stavu, a to i za Rakouska–Uherska byl vliv státu poměrně velký. Nicméně, oproti dnešnímu stavu jsou viditelné dva základní rozdíly. Regulace byla odůvodněna ekonomicky a sociálně (tedy ne dnešním "tak to bylo, tak to tak necháme") a vláda dokázala postupně deregulovat, s ohledem na příjmově slabší a na zdravý rozvoj trhu.

Příště si přečtete o regulaci bydlení, lépe řečeno o kompletní deformaci bytového trhu, v době komunismu. Převážná většina dnešních bytových problémů totiž spočívá právě v socialistických právních normách.

Myslíte si, že klasická postava zlé domovnice z prvorepublikových filmů byla skutečnost? Má vůbec cenu ohlížet se do minulosti? Může být sektor bydlení obhospodařen tak, aby byli spokojení nájemníci i nájemci?