Že by deregulace nájmu nebyla potřeba?

Názor, že regulace nájmů není dvakrát prospěšná a že se s ní jednou budeme muset vypořádat, dnes rozhodně není ojedinělý. Očekáváme ovšem nepříjemné sociální dopady s nutností jejich zmírnění. To je pravděpodobně hlavním důvodem toho, proč se zatím žádná z polistopadových vlád neodhodlala k razantnější deregulaci.

Kdo je pro deregulaci?

Do skupiny deregulacechtivých samozřejmě patří majitelé domů a bytů s regulovaným nájmem. Naopak někteří majitelé "bydlení" mimo rámec regulace tajně doufají, že se ještě chvíli regulovat bude, a jejich cena tak zůstane nějakou dobu nadsazena. Sdružení nájemníků (původně SON) možná poněkud překvapivě zaujímá stanovisko, že současný vývoj regulace nájemného neplní sociální funkci a musí být nepochybně změněn.

SON: místně obvyklé nájemné
Na rozdíl od nás a odborníků ze Sociologického ústavu (viz článek zde) se SON nedomnívá, že by bylo obtížné místně obecné nájemné v ČR určit. Někteří představitelé sdružení se nechali v médiích slyšet, že jde spíše o zastrašování zájmových skupin ve spolupráci s "rádoby odborníky" ze Sociologického ústavu.

Za východisko ze současného stavu považuje SON stanovení místně obvyklého nájemného podle objektivních ekonomických hledisek. S tím, že pokud by pronajímatel zneužíval svého postavení vůči nájemci a požadoval při uzavírání nájemní smlouvy nájemné podstatně vyšší (např. o 20 %), a to bez zlepšení bydlení nájemce, jednalo by se o postup, který by byl v rozporu se zákonem. Zvyšování současných nízkých nájmů je totiž podle představitelů SONu možné jen u sociálně silných skupin obyvatel a je nutno brát v úvahu, že určitá část nájemců bytů již není schopna případné zvýšené náklady na bydlení zaplatit.

Ekonomické vztahy se stejně prosadí

Ekonomické přístupy založené na užitečnosti, minimalizaci strastí a maximalizaci slastí nám vysvětlují, proč se lidé chovají tak či onak. Z podstaty jejich fungování vyplývá, že i pod určitou regulací si ví jedinec rady, jak ji obejít, vyhnout se, nebo zmírnit dopady. I tady se prosazují základní ekonomické zákony. Můžeme tak snadno nalézt odpověď na otázku: "Proč nájemné v bytech nepodléhajících regulaci poměrně významně pokleslo?"
Když je zakázáno zvyšovat libovolně nájemné v libovolném bytu, nastane umělé rozdělení trhu s byty. V neregulovaném segmentu budou ceny podstatně vyšší, neboť tam dochází k vyrovnání nabídky a poptávky cenovým mechanismem. Protože poptávka by obecně rostla velmi rychle, rostly před několika lety i ceny. Nájemné v takových bytech pak dosahovalo bez problémů pěticiferných čísel a bylo pro mnohé lidi drahé či úplně nedostupné.

Vlastnické bydlení

Oblíbenou a stále ještě tržní alternativou se tak za daných podmínek stalo vlastnické bydlení, přesněji řečeno jeho úvěrování. Úroky z hypoték a stavebního spoření byly včetně splátek úvěru ve valné většině případů přijatelnější alternativou, než platba předraženého nájemného. Po několika letech (10, 15, 20, 30...) bude úvěr splacen a nemovitost nového majitele. Každý si však musí rozhodnout, zda raději žádné starosti s nájmem a s novým majetkem, nebo naopak. Faktem je, že v posledních dvou třech letech se úvěrování vlastnického bydlení rozmohlo a začaly klesat nájmy. Neboli poptávka se přesunula ze segmentu poptávky po nájemním bydlení v deregulovaných nájmech k poptávce po vlastnickém bydlení. Takže i nájemné nepodléhající regulaci "začalo být regulováno". A sice přirozenou tržní silou a šlo to i bez zásahu států, nebo zájmových sdružení.

Růst vlastnického bydlení
Je pravdou, že se vlastnické bydlení u nás rozmohlo nejen kvůli drahým nájmům, ale také díky aktivitám developerských společností. Ty na statistických údajích velmi snadno ukazují, za jak dlouho se vám nájem vrátí, když investujete rovnou do vlastního. Otázkou zůstává, kam v těchto úvahách zařadit situaci, kdy začne cena bytu klesat a váš majetek ztrácet na tržní hodnotě.

Odborníci ze sociologického ústavu AV ČR ve své publikaci Standardy bydlení 2003/04 ukazují, že trh s hypotékami se v posledních letech sune kupředu. Zároveň však upozorňují na skutečnost, že ani trh vlastnického bydlení nefunguje příliš efektivně. Není zcela transparentní, chybí statistika i cenové přehledy. Vymahatelnost práva v Česku je již evergreenem. Z těchto důvodů se může v průběhu času objevit recese na trhu s vlastnickým bydlením. (Tomuto problému se budeme již brzy podrobně věnovat).

Potřeba (de)regulace?

Titulní otázka článku je pochopitelně maličko nadsazená, ale ukazuje se, že i bez valnějších aktivit státu se situace vyvíjí a lidé si bydlení naleznou. Problémem je spíše fakt, že současný stav hrubě neodpovídá sociální situaci jednotlivých domácností. Z tohoto hlediska je potřeba deregulovat a podle některých (je jich většina) opět regulovat, ale jiným, spravedlivějším způsobem. Zároveň by mělo dojít k odstranění nepřípustného prvku, kdy současní pronajímatelé regulovaných bytů v podstatě dotují bydlení svých nájemníků. Snad se dočkáme.

Jak by měla vypadat budoucí regulace nájemného a má vůbec být? Jaké sociální dopady má současná regulace a co hrozí deregulací? Je ješte deregulace potřeba a bude mít ony "odstrašující" dopady?