Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Skutečné a oprávněné nájemné: málo známé veličiny

Skutečné a oprávněné nájemné: málo známé veličiny
Názory dvou odborníků směřují k deregulaci nájemného. Argumenty jsou nejen ekonomické, ale dokonce i sociální a poukazují na to, jak dnešní bytová situace nekopíruje základní zásady spravování majetku. Bydlení je ve skutečnosti dražší, než si prozatím umíme představit, a do reality se i novodobí vlastnící domů dostanou až v řádu desítek let.

V nedávném článku věnovaném problematice (de)regulace nájemného jsme vám nabídli určitý úhel pohledu, který říká, že současná výše příspěvků do fondu oprav je dostatečná a neexistuje ekonomický důvod pro jejich zvyšování. Tedy analogicky neexistuje ani důvod pro obavy z deregulace nájemného, které by nevzrostlo.
V textu jste si dále mohli přečíst základní argumenty dvou významných odborníků na bytovou problematiku. Jejich postřehy byly však na jediný článek příliš obsáhlé a souvisely s daným tématem někdy i poměrně vzdáleně. Avšak ochudit vás o řadu zajímavostí nechceme, a proto  dnes servírujeme všehochuť, kde je hlavním chodem nájemné okořeněno dvěma odborníky a jednou deregulací. Přikusovat můžete značné množství prvků, které výši nájemného ovlivňují, ale často zůstávají ležet na stole bez povšimnutí.

Regulované nestačí

Martin Lux, vedoucí týmu Socioekonomie bydlení při Sociologickém ústavu AV ČR:
"Argument, že dnešní regulované nájemné již postačuje na opravy, a tudíž je vlastně dostatečně vysoké i pro soukromé nájemní bydlení, je známý a vychází často od poukazu na výši fondu oprav u družstevních bytů. Dochází však přitom ke dvěma zkreslením, přičemž první z nich není až tak závažné a je jen velmi těžké se s nim vypořádat, druhé je však zásadní a navíc ani není těžké jej odstranit.
Prvním zkreslením je výpověď jednoho konkrétního družstva. Mohl bych naopak uvést příklad jiného družstevního domu, kde se sice do fondu vybírá rovněž relativně slušně, ale dům je dál v žalostném stavu, protože to prostě na zásadní modernizaci nestačí a úvěru se členové družstva bojí.
My jsme prováděli výzkum mezi obcemi, zda-li jim příjem z nájemného postačuje na údržbu, správu i na postupnou modernizaci bytových domů a pouze polovina obcí (převážně těch nejmenších) řekla, že ano. Druhá polovina odpověděla, že nikoliv. Oproti obcím družstva provádějí rekonstrukce domů v daleko menší míře, to je prokazatelná skutečnost.

Ať už se nám to líbí nebo ne, družstevní bydlení se u nás fakticky stalo vlastnickým bydlením. Podobný charakter mají družstva například v Norsku, kde jsou i přímo v oficiálních statistikách uváděny pod hlavičkou vlastnického bydlení. Je tomu prostě proto, že družstevníci smějí prodávat byty za tržní ceny, resp. že převod družstevního podílu se stal pro družstvo pouhou formalitou. To přímo souvisí s druhým zkreslením – záměnou vlastnického a nájemního bydlení.

Pořízení nemovitostí je třeba započítat

Mají vlastníci vše v pořádku?

Podle Jiřího Pácala by bylo třeba zeptat se majitelů, kteří prohlašují, že jim peníze stačí, zda jejich domy mají:

-    energetický audit a provedená opatření dle zák. 406/2000 Sb. s lhůtou 31. 12. 2004,
-    provedeny revize plynu, elektro, protipožárních opatření, hromosvodů vše s odstraněnými závadami,
-    výtah splňující normy EU,
-    pojištěný majetek, zaplacené daně z nemovitosti,
-    provedeny všechny opravy a výměny oprávněně nárokované nájemci bytů(družstevník je členem družstva a nájemcem bytu),
-    z čeho vytváří rezervní fond na budoucí opravy, modernizace a rekonstrukce,
-    jak a z čeho udržují chodníky a případnou okolní zeleň.

V případě, že tyto věci v pořádku nemají, jsou podle Pácala úvahy o soběstačnosti minimálně diskutabilní.

U vlastnického bydlení se pak nutně musí předpokládat počáteční výdaj při pořízení bytu, což znamená, že vlastník za něco byt nejdříve musel koupit (na rozdíl od nájemníka, který byt dostal do užívání zdarma a platí pouze nájem). Soukromí pronajimatelé museli nejdříve byty koupit či je postavit, což znamená, že měli kapitálové náklady. S těmi je nezbytné za každých okolností počítat a není možné si jen srovnat fond oprav u vlastníka s nájemným placeným nájemníkem.
Kapitálové náklady dle druhogeneračního systému kontroly nájemného ve Švýcarsku tvoří v normativu 70 % nájemného! Znamená to, že onen fond oprav, který by měl sloužit na opravu a modernizaci bytů u vlastníků či družstevníků, by měl za normálních okolností (v západních zemích jsou takové normální okolnosti) tvořit jen 30 % nájemného, zatímco těch zbývajících 70 % tvoří kapitálové náklady pořízení.

Pak tedy, i kdyby družstevníci vybírali opravdu tolik, kolik by bylo zapotřebí, nemá tato cifra žádný přímý dopad na výši nájemného (s výjimkou snad obci), jelikož nájemné by ji stejně mělo přesahovat ještě asi dvakrát. Tato chyba se vyskytuje velmi často a plyne z nepochopení rozdílu vlastnického a nájemního bydleni. Toto nepochopeni jsme zdědili z minulého režimu, ale dříve nebo později (myslím, že spíše dříve) se budeme muset naučit nejen toto rozdělení brát vážně, ale také se více informovat o ekonomických pravidlech fungování bytového trhu, než se pustíme do ekonomických úvah." Tolik Martin Lux. 

Sociální krach? Strašák, bublina a nástroj bohatých

Jiří Pácal, člen Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí:
"Chudých ´babiček´ pod regulovaným nájmem je minimální počet oproti těm nadprůměrně bohatým požívajícím stejné výhody. O sociálně slabé se musí postarat stát a obce, nejlépe v bytech, které uvolní ti, co zde jen parazitují. Současná skladba nájemníků v těchto bytech je od odpůrců zrovnoprávnění bydlení těžko obhajitelná. Navíc, kdo z těchto obhájců se zajímá o ty finančně slabé, např. obyvatele z venkova, kteří si celý život hradí plně bydlení ať mají či nemají! Nebo mladé rodiny platící tržní nájem hned vedle těch, co mají násobně vyšší příjmy a bydlí lacino.
Regulace nájmu je jen zástěna pro populisty a ty, kteří tento institut využívají (zneužívají). Usměrňovat nájem jen těm, kteří to potřebují, je u mě sociální. Současnost je nesociální. Skokově regulovat nájem není šok. Ty, co postihne existenčně, zachytí obce z výnosů za zvýšené nájemné. Dopady na státní rozpočet jsou pozitivní i po zapracování příspěvků na bydlení." To si myslí Jiří Pácal.

Náklady? Co všechno a stále jen namátkou…

Vystačit jako majitel můžete jen tak, že v domě skoro nic podstatného neopravíte ani nevyměníte, nesplácíte úvěr z pořízení nemovitosti v komerční výši - neumořujete investici. Vyčíslovat konkrétní náklady, které nese vlastník je zdlouhavé.
Orientační náhled do nákladů, který by mohl sloužit zejména těm, kdož bydlení nevlastní. Pochází od Jiřího Pácala, ředitele a člena představenstva společnosti Central Europe Holding, která se zabývá investováním a obchodováním s realitami. Cílem není vykalkulovat náklady, ale upozornit na to, které položky mohou vstoupit do takových úvah. Čísla jsou proto velmi orientační přibližně pro dům s 24 byty; 1200 m2 obytné plochy.

-    oprava rozvodů vody, 20 let, 240 000 Kč
-    odpady, 50 let, 120 000 Kč
-    elektroinstalace, 25 let, 450 000 Kč
-    výtah, 15 let, 250 000 Kč
-    střešní krytina, 20 - 40 let, 200.000-400.000 Kč
-    rozvody plynu, 20 let, 200 000 Kč
-    domovní zvonky, 10 let, 40 000 Kč
-    nátěry, repase oken, 20 let, 450 000 Kč
-    fasády nátěry, 20 let, 250 000 Kč
-    gen. oprava fasády, 30 let, 50 let, 500.000 Kč
-    rozvody topení, thermo hlavice, 25 let, 350 000 Kč
-    kotel, výměník, 15 let, 120 000 Kč
-    hydranty, 15 let, 100 000 Kč
-    rekonstr. koupelen a WC, 25 let, 1.200 000 Kč
-    malby a nátěry spol. částí domu, 15 let, 100 000 Kč
-    poštovní schránky, 20 let, 30 000 Kč
-    vstupní dveře do domu, 30 let, 50 000?- Kč
-    STA a rozvody, 20 let, 50 000 Kč
-    komínová tělesa, vyvložkování..., 20 let, 100.000-200 000 Kč
-    hromosvody, 20 let, 50 000 Kč
-    spotřebiče v bytech (sporáky, kuchyňské linky, boilery... až milióny Kč)
-    okapy, úpravy okolí, prořezání stromůrepase schodiště, vstupní dveře do bytů,
-    odstranění vlhkosti, izolace, zateplení... další statisíce Kč
-    jiné...

Průběžně navíc vlastník platí:

-    správa a účetnictví 50 000 Kč/rok
-    drobné opravy (stoupačky a ucpané odpady, zvonky, zámky, střecha, oken. tabulky, topení, žárovky na chodbě, vypínače a kování na chodbě, výtah, udržuje zahrádku před či za, topení...) cca 40 000 Kč (bez havárií)
-    hradí úklid chodníku a pozemku (nelze rozepsat do služeb nájemníkům) 8.000Kč
-    pojištění, daň z nemovitosti 30 000 Kč
-    revize elektro, plyn, hromosvody, hydranty cca jednou za 5let 15 000 Kč
-    obsluha kotelny, výměníku 30 000 Kč
-    servis výtahu 30 000 Kč
-    jiné...

Myslíme, že názory odborníků vás minimálně zaujmou a vyvolají širší debatu k dané problematice. Bydlení se přeci úzce dotýká každého z nás.

Souhlasíte, nesouhlasíte? Je třeba změnit legislativu nebo přístup k bydlení? Mají podle vás podobné vlastnické náklady také soukromí majitelé rodinných domků? Jak velký podíl by podle vašeho mínění měl připadat na splácení investice do nemovitosti a kolik na provoz a zisk?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-1
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

3. 12. 2004 13:05, Tomáš Marný

Souhlasím, hlavně s tím mentálním... Koupil jsem byt v domě se 4 byty, s jedním z vlastníků se bez problémů domluvím na všem, druzí dva mají bohužel IQ tykve a podle toho to vypadá... Sklep se za 30 let bílil 1x, podlahy ve společných prostorách ve stavu, za který by se styděli v posledním kravíně. Kdykoli řeknu, že by to a to chtělo opravit, předělat, dostane se mi odpovědi "30 let to tady je takhle, vy sem přivandrujete kdoví odkud a hned byste chtěl všechno měnit", případně "nás to nezajímá" :-(.

Reagovat

 

+41
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Gergi 01. 12. 2004 15:30)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

1. 12. 2004 15:30, Gergi

Myslim, ze je to ponekud naivni. Ne kazdy ma financne a hlavne mentalne na to, vlastnit nemovitost. Myslim, ze se jeste budeme divit. Byty, ktere byly mnohdy za symbolicke ceny prodany stavajicim najemnikum v mnoha pripadech nebudou opraveny a rekonstruovany a za par let - az budou v havarijnim stavu - zaplatime rekonstrukce z nasich dani. Bude to takove vypalne, aby nadale panoval socialni smir.

Reagovat

 

-29
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Jarmila 01. 12. 2004 15:16)

Další příspěvky v diskuzi (22 komentářů)

3. 12. 2004 | 16:14 | Jarmila

Zdravím Vás Fredy na Vysočinu. Bydlí tu ministr Sobotka (nevím, jestli v Táboře nebo Sezimově Ústí), vedle v Sezimově Ústí paní Parkanová, v Chýnově senátor Eybert a kousek od Sudoměřic má chalupu Klaus. Jestli mají regulované...více

3. 12. 2004 | 13:37 | Fredy

Je mi z toho také smutno. Mnohdy nad tím musí rozum stát. No, některým stojí furt. Ale když se nad tím zamyslíte, tak to politici nemají jednoduché. Zvláště ti socdemáčtí. Většinou jim dá více práce ukecat lid o tom, že věc...více

3. 12. 2004 | 13:05 | Tomáš Marný

Souhlasím, hlavně s tím mentálním... Koupil jsem byt v domě se 4 byty, s jedním z vlastníků se bez problémů domluvím na všem, druzí dva mají bohužel IQ tykve a podle toho to vypadá... Sklep se za 30 let bílil 1x, podlahy...více

3. 12. 2004 | 12:49 | Kateřina

Víte, co je na těch ministrech, poslsncích a dalších papaláších zajímavé? Oni vždycky tvrdí, že ten regulovaný nájemn neobhajují kvůli sobě, ale kvůli těm sociálně slabým, co by na tržní neměli (četla jsem přesně toto vyjádření...více

3. 12. 2004 | 12:38 | Fredy

Nebydlí u vás v Táboře nějaký ministr? Teď nevím zda Sobotka, či Němec. Ale někde jsem četl, že má regulované nájemné. To bych ještě chápal, plat mizerný, existence nejistá, praxe nepoužitelná, ale že dojíždí tak daleko?...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Odpisy, Nekalosoutěžní jednání, Konsorcium, vladimír vaňo, daň z příjmů, petr fiala, daňový bonus, daň z příjmů, aktivní správa, Sdružení ochrany nájemníků, Henry Ford, vzácnost, United Technologies, seat, Armáda spásy, povinný odvod, TV Prima, Ross hook

9B08510, 8U32846, 4AK8181, PAXT3CUM, 8B49930

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK