Skutečné a oprávněné nájemné: málo známé veličiny

V nedávném článku věnovaném problematice (de)regulace nájemného jsme vám nabídli určitý úhel pohledu, který říká, že současná výše příspěvků do fondu oprav je dostatečná a neexistuje ekonomický důvod pro jejich zvyšování. Tedy analogicky neexistuje ani důvod pro obavy z deregulace nájemného, které by nevzrostlo.
V textu jste si dále mohli přečíst základní argumenty dvou významných odborníků na bytovou problematiku. Jejich postřehy byly však na jediný článek příliš obsáhlé a souvisely s daným tématem někdy i poměrně vzdáleně. Avšak ochudit vás o řadu zajímavostí nechceme, a proto  dnes servírujeme všehochuť, kde je hlavním chodem nájemné okořeněno dvěma odborníky a jednou deregulací. Přikusovat můžete značné množství prvků, které výši nájemného ovlivňují, ale často zůstávají ležet na stole bez povšimnutí.

Regulované nestačí

Martin Lux, vedoucí týmu Socioekonomie bydlení při Sociologickém ústavu AV ČR:
"Argument, že dnešní regulované nájemné již postačuje na opravy, a tudíž je vlastně dostatečně vysoké i pro soukromé nájemní bydlení, je známý a vychází často od poukazu na výši fondu oprav u družstevních bytů. Dochází však přitom ke dvěma zkreslením, přičemž první z nich není až tak závažné a je jen velmi těžké se s nim vypořádat, druhé je však zásadní a navíc ani není těžké jej odstranit.
Prvním zkreslením je výpověď jednoho konkrétního družstva. Mohl bych naopak uvést příklad jiného družstevního domu, kde se sice do fondu vybírá rovněž relativně slušně, ale dům je dál v žalostném stavu, protože to prostě na zásadní modernizaci nestačí a úvěru se členové družstva bojí.
My jsme prováděli výzkum mezi obcemi, zda-li jim příjem z nájemného postačuje na údržbu, správu i na postupnou modernizaci bytových domů a pouze polovina obcí (převážně těch nejmenších) řekla, že ano. Druhá polovina odpověděla, že nikoliv. Oproti obcím družstva provádějí rekonstrukce domů v daleko menší míře, to je prokazatelná skutečnost.

Ať už se nám to líbí nebo ne, družstevní bydlení se u nás fakticky stalo vlastnickým bydlením. Podobný charakter mají družstva například v Norsku, kde jsou i přímo v oficiálních statistikách uváděny pod hlavičkou vlastnického bydlení. Je tomu prostě proto, že družstevníci smějí prodávat byty za tržní ceny, resp. že převod družstevního podílu se stal pro družstvo pouhou formalitou. To přímo souvisí s druhým zkreslením – záměnou vlastnického a nájemního bydlení.

Pořízení nemovitostí je třeba započítat

U vlastnického bydlení se pak nutně musí předpokládat počáteční výdaj při pořízení bytu, což znamená, že vlastník za něco byt nejdříve musel koupit (na rozdíl od nájemníka, který byt dostal do užívání zdarma a platí pouze nájem). Soukromí pronajimatelé museli nejdříve byty koupit či je postavit, což znamená, že měli kapitálové náklady. S těmi je nezbytné za každých okolností počítat a není možné si jen srovnat fond oprav u vlastníka s nájemným placeným nájemníkem.
Kapitálové náklady dle druhogeneračního systému kontroly nájemného ve Švýcarsku tvoří v normativu 70 % nájemného! Znamená to, že onen fond oprav, který by měl sloužit na opravu a modernizaci bytů u vlastníků či družstevníků, by měl za normálních okolností (v západních zemích jsou takové normální okolnosti) tvořit jen 30 % nájemného, zatímco těch zbývajících 70 % tvoří kapitálové náklady pořízení.

Pak tedy, i kdyby družstevníci vybírali opravdu tolik, kolik by bylo zapotřebí, nemá tato cifra žádný přímý dopad na výši nájemného (s výjimkou snad obci), jelikož nájemné by ji stejně mělo přesahovat ještě asi dvakrát. Tato chyba se vyskytuje velmi často a plyne z nepochopení rozdílu vlastnického a nájemního bydleni. Toto nepochopeni jsme zdědili z minulého režimu, ale dříve nebo později (myslím, že spíše dříve) se budeme muset naučit nejen toto rozdělení brát vážně, ale také se více informovat o ekonomických pravidlech fungování bytového trhu, než se pustíme do ekonomických úvah." Tolik Martin Lux. 

Sociální krach? Strašák, bublina a nástroj bohatých

Jiří Pácal, člen Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí:
"Chudých ´babiček´ pod regulovaným nájmem je minimální počet oproti těm nadprůměrně bohatým požívajícím stejné výhody. O sociálně slabé se musí postarat stát a obce, nejlépe v bytech, které uvolní ti, co zde jen parazitují. Současná skladba nájemníků v těchto bytech je od odpůrců zrovnoprávnění bydlení těžko obhajitelná. Navíc, kdo z těchto obhájců se zajímá o ty finančně slabé, např. obyvatele z venkova, kteří si celý život hradí plně bydlení ať mají či nemají! Nebo mladé rodiny platící tržní nájem hned vedle těch, co mají násobně vyšší příjmy a bydlí lacino.
Regulace nájmu je jen zástěna pro populisty a ty, kteří tento institut využívají (zneužívají). Usměrňovat nájem jen těm, kteří to potřebují, je u mě sociální. Současnost je nesociální. Skokově regulovat nájem není šok. Ty, co postihne existenčně, zachytí obce z výnosů za zvýšené nájemné. Dopady na státní rozpočet jsou pozitivní i po zapracování příspěvků na bydlení." To si myslí Jiří Pácal.

Myslíme, že názory odborníků vás minimálně zaujmou a vyvolají širší debatu k dané problematice. Bydlení se přeci úzce dotýká každého z nás.

Souhlasíte, nesouhlasíte? Je třeba změnit legislativu nebo přístup k bydlení? Mají podle vás podobné vlastnické náklady také soukromí majitelé rodinných domků? Jak velký podíl by podle vašeho mínění měl připadat na splácení investice do nemovitosti a kolik na provoz a zisk?