Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Deregulace nájemného brýlemi (některých) družstev

Deregulace nájemného brýlemi (některých) družstev
Diskuze kolem ceny bydlení, regulace a deregulace nájemného a podhodnocení příspěvků do fondu oprav? Podívejte se, kolik investovali v jednom bytovém družstvu do svých domů za posledních sedm let a jak moc se tato cena liší od regulovaných nájmů.

Je nájemné nízké nebo vysoké? Regulované? Deregulované? Omezit, nařídit, povolit, zakázat, uvolnit… Střet politického, sociálního a ekonomického přístupu vytvořil v České republice takřka patovou situaci. Bytová problematika se týká sice každého, ale každého naprosto jinak. Privatizace a restituce bytového fondu přinesla mnoho nových nároků na nové majitele domů. Základním úkolem je údržba domů ve stavu přinejmenším provozuschopném, lépe však kvalitním. Dědictví technické vybavenosti povětšinou znamenalo nutnost výměny stoupaček, někde rekonstrukci vytápění nebo elektroinstalace. Nemáte-li představu, kolik takový "běžný" provoz může stát, nabízíme zkušenost jednoho bytového družstva.

Skupiny, zájmy, lobby: různé názory

Majitelé domů volají po deregulaci nájmů a zaklínají se tím, že nemohou své domy řádně spravovat, že současné regulované nájemné nepokryje ani základní provoz.
Názor mezi nájemníky není úplně jednoznačný. Hlavní proud by deregulaci pokud možno oddálil, neboť proč platit více, když mi stát pomůže k nižším nákladům. Silným argumentem je hrozba negativních sociálních dopadů. Najde se i dost takových nájemníků v bytech s regulací, kteří tvrdí, že za jejich nájem prostě majitelé domů nemohou do bytů investovat tolik, aby bydlení bylo dostatečně kvalitní.
Další skupinou jsou ti, kdož jsou přesvědčeni o dostatečnosti současných regulovaných nájmů, a nad myšlenkou o zvýšení jenom kroutí hlavou. Právě takový příklad předkládáme v další části textu.
Do hry by také rádi promluvili ti, kdož měli v minulosti smůlu a jejich hnízdečko je sice nájemní, nicméně v režimu tržním, tedy v některých regionech několikanásobně dražší než podobný byt v nájmu regulovaném. Ti pochopitelně předpokládají, že uvolněním trhu klesnou ceny prozatím drahých deregulovaných nájmů.

V celém systému tak jsou dvě výhodné pozice: majitel bytu s tržním nájemným a nájemník bytu s regulací. V případě uvolnění trhu s byty pravděpodobně klesne cena tržních nájmů, protože jejich nabídka na trhu vzroste. Naopak vzrostou ceny nájmů "dříve regulovaných", a to na úroveň, která se v dané lokalitě ustálí.

Ekonomické nájemné

Již dnes je řada bytů v soukromých rukách, ale spravována společně s ostatními prostory domu nějakou formou spoluvlastnictví (družstva, společenství vlastníků, s. r. o.). Po několika letech zkušeností s novým majetkem mohou tito vlastníci velmi dobře a nezaujatě posuzovat, kdo a kolik platí, zda to je dostačující a proč. Oni platí ekonomické nájemné – nevytvářejí zisk, ale musejí provoz i investice financovat dostatečně. Jsou tady částečně v pozici majitelů domů i v pozici nájemníků.
Přehled nákladů v jednom bytovém družstvu, kde spravují 46 vchodů, nebo chcete-li domů, nabízí z určitého úhlu pohledu objektivní hodnoty pro diskuzi. Stavby jsou cihlové, šedesát let staré. V rámci rekonstrukce se v některých domech vzhledem k jejich stáří investovalo hodně nad běžný provoz: do výměny inženýrských rozvodů atp. Nedostatkem argumentů je stále poměrně krátká časová řada – 7 let. Proto nelze dělat stoprocentní závěry a hovořme jen o objektivitě z určitého úhlu pohledu.

Obecně platí, že po roce 1989 byl bytový fond víceméně zanedbáván a odložené investice se postupně uskutečňují. Zejména v domech, které již přešly ze státního a veřejného vlastnictví do rukou soukromníků.

 Přehled nákladů na údržbu a opravy domů v majetku bytových družstev (v Kč)
cihlové domy, stáří 60 let

Rok

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

1995 - 2001

Celkem

3 028 380

3 595 570

3 516 749

6 742 598

8 642 165

7 590 664

8 632 509

41 748 635

Průměr na dům

65 834

78 165

76 451

146 578

187 873

165 014

187 663

907 579

1 m2/byt a měsíc

5

6

6

12

15

13

15

Zdroj dat: bytové družstvo

Ekonomické nájemné v daném družstvu?

Vezmeme li v úvahu poměrně slušný byt o 65 m2, a navýšíme-li průměrnou investici v roce 2001 z 15 na 20 Kč, pak dostaneme nájemné v uvedeném družstevním domě (bez jakýchkoliv služeb) na úrovni 1 300 Kč měsíčně!
Tato hodnota nasvědčuje tomu, že je buď zbytečně dusno kolem deregulace, nebo, že v družstvu prozatím malinko podinvestovali.

"Nárůst nákladů je spíše projevem našetřených prostředků a větších investičních projektů než rostoucí ceny stavebních prací," poznamenává jeden z členů uvedeného družstva. Navíc relativně dlouhá doba 7 let již neumožňuje odkládat důležité investice. Pokud něco bylo před 7 lety zanedbáno, dnes by to již nefungovalo vůbec. Tyto "nezbytnosti" se zainvestovat prostě již musely. (Určitou výhodou ve větších družstvech je možnost výpomoci mezi důležitějšími a naopak odkladnějšími projekty mezi jednotlivými vchody.)

Z čísel plyne, že i regulované nájemné by mohlo stačit na pokrytí nákladů. Neboli případná deregulace by nemusela být tak dramatická. Ale velmi silným protiargumentem je skutečnost, že i současní regulovaní nájemníci občas vysloví pro deregulaci a kvalitnější bydlení. Otázkou samozřejmě zůstává, zda by deregulace přinesla kvalitnější péči o nájemníky, nebo růst zisků. Pozitivem by jistě byl trh bez narušení a regulace. Ovšem sociální duše bijí na poplach: již dnes osamělí důchodci nemohou deregulaci ustát, se svým důchodem vystačí tak tak.

Čísla nelžou, zato matou

Požádali jsme o názor dva odborníky z oblasti bydlení, člena Asociace pro rozvoj trhu s nemovitostmi Jiřího Pácala a sociologa Martina Luxe, šéfa týmu Socioekonomie bydlení při Sociologickém ústavu AVČR. Oba dva se jednoznačně shodují na zásadním faktu: nelze zaměňovat cenu vlastnického bydlení, a tedy i družstevního, s nájemní formou. V nájemném totiž nájemníci splácejí pořizovací cenu nemovitosti, což vlastníci udělají hned na počátku. Proto jakékoliv úvahy o porovnání družstevních a nájemních nákladů připomínají počty s jablky a hruškami. Problematice porovnání vlastnického a nájemního bydlení z hlediska nákladů budeme v brzké době věnovat samostatný článek.

"Družstvo asi není zcela přesné v poskytnutých informacích," míní Jiří Pácal. "Co státně zvýhodněný úrok? Kde jsou započteny úhrady za  členské podíly? To jsou přece také náklady! Proč družstva vesměs žádají miliardy z rozpočtu na opravy bytů, když tak vyrovnaně hospodaří?" sype z rukávu klasické omyly družstevního výkaznictví a v principu nechtěné zkreslování údajů Jiří Pácal.

"Nelze vzít v úvahu jediné družstvo a na základě jeho čísel dělat obecné závěry," přidává další argument proti zkreslujícím úvahám Martin Lux a doplňuje, že "u cihlových domů je zanedbalost výrazně nižší než u domů panelových, kterých je mnohem více". Existují totiž i družstva, která vybírají větší příspěvky do fondu oprav, a přesto nejsou schopna investovat do zásadnější modernizace.

Co si myslíte o chování uvedeného družstva? Myslíte, že je deregulace strašák nebo reálná hrozba dramatického nárůstu cen nájemného? Věříte, že se brzy začne v této oblasti na politické scéně něco dít?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-6
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

24. 11. 2004 8:07, Kateřina

Asi jsem se nevyjádřila dostatečně jasně - služby se platí zvlášť, jenže práce majitele domu na jejich uzavírání, kontrolování, rozúčtovávání - nikoli.
Dohodnout dodávky, uzavřít smlouvu, zajistit měřiče a jejich namontování, kontrolovat dodávky, hlásit závady, kontrolovat vyúčtování, rozúčtovat na jednotlivé nájemce, nechat si nadávat za nespravedlivé rozúčtování ... :-)
A to všechno zadarmo, asi jako koníček ve volném čase - takhle si to představují naši zákonodárci.

Reagovat

 

+37
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Tomáš Marný 24. 11. 2004 00:36)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

23. 11. 2004 23:27, Kateřina

A teď si k tomu družstevnímu nájemnému připočtěte pořizovací cenu - cca 20 až 30 tisíc za metr, včetně úroků z úvěru a patrně dostanete nájemné v normálním nájemním bytě při rozumném hospodaření.

Reagovat

 

-3
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Herr von Věk 23. 11. 2004 14:13)

Další příspěvky v diskuzi (52 komentářů)

26. 11. 2004 | 15:24 | Kateřina

Jistěže existují, třeba obce je používají. Platit je ovšem musí z nájemného - třeba i toho regulovaného, víte? více

26. 11. 2004 | 14:33 | andrej

Vážený pane, obávám se, že současné právní předpisy neumožňují majiteli rozúčtovat úhrady za správu nemovitosti mezi nájemníky. Tento náklad dále ukrajuje z regulovaného nájemného. více

26. 11. 2004 | 14:27

Vážený pane, neplatíte nájemné ze své nové linky, ale z té původní. Toto "nájemné" je uvedeno jako úhrada za vybavení bytu a je zde pořizovací cena linky rozpočítána do 15 ti let. myslíte, že po 15-ti letech bude linka ještě...více

26. 11. 2004 | 10:08 | Jirka (družstevník)

"...nájemné se nemůže přiblížit výši splátek nutných k pořízení vlastního bydlení. Pak by totiž ti, kdo na takové nájemné mají, až na výjimky prostě odešli a zbyli by ti, kdo na ně nemají. Z nájemních domů by se staly sociální...více

26. 11. 2004 | 9:25 | Jirka (družstevník)

Máte dobrý postřeh. :-) Já jsem ten, co se tu už zabydlel a mé příspěvky jsou v diskusi níže. Bydlím v družstevním. Jirka z Brna začal psát později a má tu dlouhou větev příspěvků výše. více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Cash flow, Běžný účet platební bilance, Devizový kurz, evropská unie, e-shopy, monte dei paschi di siena, jan bureš, architektura, optimální správa, zakladatelská listina, Ragnar Frisch, vědeckovýzkumná činnost, zadarmo, občanský zákoník, cestovní pojistky, poplatek za sjednání, Thunderball, Dow Jones

2C29979, 1ST3936, 2AM5311, 2C29979, 4AU1993

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK