Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Deregulaci nájmů se nevyhneme, říká Martin Lux III.

| 25. 6. 2004 | 2 komentáře
Deregulaci nájmů se nevyhneme, říká Martin Lux III.
Závěrečná část trilogie otázek a odpovědí o bydlení je tu. Zajímá vás, jak obtížné je získat důvěryhodné údaje, jak vypadá bytová politika v Evropě, nebo jste zatím nenašli odpověď na svůj dotaz? Pak čtěte dnešní odpovědi Martina Luxe.

Veliký zájem o Martina Luxe vyústil do trilogie o bydlení a vlastně hlavně o deregulaci nájemného. Pokud vám utekl některý z minulých dílú " Deregulaci nájemného se nevyhneme, říká Martin Lux " a " Deregulaci nájemného se nevyhneme, říká Martin Lux II ", rozhodně se k nim vraťe, stojí to za to. Teď ale už rychle k dnešní porci odpovědí.

v ladimír
Koupil jsem dům s nájemníkem na úvěr. Z nebytových prostor jsem na vlastní náklady vybudoval nový byt 65 m2 s tržním nájemným 5000Kč měsíčně. V rámci rekonstrukce objektu jsem vyměnil okna (plastová), rozvod vody a plynu i v bytě mého 1. nájemníka. Ten prohlásil, že nic rekonstruovat nepotřebuje, v bytě sám již nebydlí (bydlí u své přítelkyně) a byt mají obsazený jeho dva dospělí synové se svými přítelkyněmi. 3x jsem odchytil v bytě a v domě cizího člověka - otvírá si vlastními klíči, který mi tvrdil 2x, že je bratrancem na návštěvě a jednou, že je v nájmu u mého nájemníka. Korespondenci odmítá převzít, dodatek k nájemní smlouvě odmítá podepsat, do fondu oprav mi nic nepřispívá a podle něj jeho nájemní smlouva z roku 1998 mu vyhovuje a nemíní na ní nic měnit. Od r. 1992 kdy jsem nemovitost zakoupil platil nájemné 1735 Kč měsíčně za byt o podlahové ploše cca 102 m2. Od května 2002, kdy jsem mu v rámci rekonstrukce druhé bytové jednotky dokázal a odebral 1 místnost, má byt cca 69 m2.

Splácím úvěr a nájemník se tváří spokojeně - jak dotuji jeho bydlení. Já pracuji 12 hodin denně, abych zvládal splátky úvěru.
1) Mám v tomto státě zákonný způsob jak docílit, abych ve svém domě mohl určovat kolik mi bude platit nájemník, co budu a nebudu rekonstruovat a kdo bude bydlet v mém domě?
2) Je fond oprav zákonný nebo má ta almužna co dostávám od nájemníka pokrývat i náklady na opravy a údržbu (do objektu jsem celkem investoval 2 mil Kč úvěrových - hypotéka na 20 let)
Můj názor: Za socialismu parazitovali na státu hlavně cikáni, kteří využívali různých neopodstatněných úlev a výhod a dnes sociální politika tohoto státu a této vlády podporuje především dacany, kteří žijí jak paraziti na společnosti a vychovávají další parazity - novou generaci.

foto
Martin Lux: Bohužel jste jeden z mnoha praktických příkladů poukazujících na to, jak logicky končí necílená plošná regulace nájemného první generace s neopodstatněně vysokou legislativní ochranou nájemníka. Co se týká určování nájemného, pokud nedosáhnete dohody s "pseudoregulovaným" nájemníkem a ten má nájemní smlouvu na dobu neurčitou, zvýšit nájemné nad maximální strop plynoucí ze zrušeného cenového výměru Ministerstva financí (fakticky ale stále platného) nemůžete. Co ovšem můžete, je dokázat mu, že byt neužívá, resp. že má jiné např. vlastnické bydlení a z tohoto důvodu mu dát výpověď. Soudní řízení není krátké. Pokud byt není přepsán na jeho dospělé syny, pak by snad mohl soud souhlasit s tím, že to je oprávněný důvod a výpovědi vyhovět. Avšak vůbec se v této věci necítím jako expert, bylo by dobré se obrátit buď na právníka nebo na lidi, kteří takové věci řeší denodenně v praxi (realitní experti). K druhému dotazu, nájemník žádné příspěvky do fondu oprav neplatí, jeho příspěvek je v zásadě obsažen v nájemném, takže se bohužel budete muset spokojit s „almužnou“. Skutečnost však, že byt nelegálně podnajímá či má jiné vlastní bydlení je pro Vás dost důležitá a může být jistou nadějí.

Venca
Jaké je podle Vás tržní nájemné v bytu kolem 50m2 v centru Prahy (např Žižkov, Vršovice) po uvolnění trhu s byty. Pokud část nájemníků bude muset hledat nový nájem z důvodu vysoké ceny, kam zvednou poptávku? Na sídliště?

ML: Jak je vysoké rovnovážné nájemné v tomto specifickém bytě jednoduše nevím, jakkoliv jsou naše odhady někdy "neoprávněně" využívány k tomu, že se vypočítávají konkrétní nájmy v konkrétních bytech. Naše odhady pracují ve velkých číslech a navíc s určitými předpoklady, jež se mohou ukázat jako nereálné; tyto předpoklady však nejsou úmyslně zkreslené a vychází ze standardních ekonomických předpokladů. Přirozeně se snažíme být co nejpřesnější a realitě co nejbližší, ale simulace rovnovážného stavu na trhu, který v rovnováze není a čekají ho hluboké administrativní cenové zásahy (deregulace nájmu) je velmi obtížná. Lze jen říci, že asi nebude tak vysoké jako dnešní tržní nájemné, ale bude vyšší než regulovaný nájem. Přesněji naleznete odhady v letošních Standardech bydlení. Investorské hledisko je přitom rozhodující (čistá současná hodnota budoucích příjmů z dnešní tržní ceny nemovitosti), ale investoři v této oblasti vychází z dlouhodobých záměrů a proto občasné výkyvy v cenách a výnosech nesmíte brát za bernou minci.
V dlouhém období se zpravidla investice do bydlení vyplácí, jelikož sleduje růst příjmů, avšak v krátkém období může dojít k cenovým šokům, které investory zřejmě neodradí od dlouhodobých strategií. Po zvýšení nájemného v centru Prahy zřejmě dojde k asi největším pohybům, a proto je např. nutné, aby byl deregulační proces rozložen do delšího časového období.Mnozí, kteří si myslí, že budou muset odejít, budou možná mile překvapeni, jelikož není možné vycházet ze současných vychýlených tržních nájmů a nakonec zjistí, že ve spojení s příspěvkem (pokud bydlí v přiměřeném bytě) si jen budou muset o něco málo připlatit a budou moci zůstat, kde jsou. Mnozí ale také budou skutečně muset odejít, zejména ze soukromých bytů (obec asi neuplatní úplně své oprávnění zvýšit nájemné až na tržní úroveň), a dle svých preferencí si najdou přiměřenější byt, třeba v cihlové zástavbě, jen dále od centra. Není žádný důvod očekávat masový příliv na sídliště a vzhledem k tomu, kolik se dnes staví nových bytů, bude určitě i velká nabídka bytů z nové výstavby.

Saša
Máte nějaké signály, že se změní přístup ministerstva financí k problematice deregulace nájmů po odvolání náměstka Šulce?

ML: Ne, nemám žádné signály o změně, spíše si myslím, že se politika ministerstva financí v této oblasti zatím nezmění.

Petr Pikal
Vážený pane Luxi,
Trh s nemovitostmi je pokřiven nejen regulací nájemného, ale též rozporem mezi snahou vlastníků a realitních agentur vyhnat ceny nemovitostí před vstupem do EU na co nejvyšší hladinu a možnostmi zákazníků z hlediska jejich příjmů. Běžný člověk má obvykle zájem o nemovitost v ceně do 1.5 mil, ale obvykle se cena nemovitosti (domek) v oblastech s rozumnou nezaměstnaností pohybuje poměrně vysoko nad 2 mil Kč. Jinak pokud použiji vašich 25% na průměrný plat 15000,- Kč (a to se ještě můžeme bavit o to co to je průměr, osobně se domníván, že medián bude asi na 12-13000 příjmu) snadno zjistíme, že nájem by se měl pohybovat na úrovni 3500,-Kč na vydělávající osobu. Je toto částka kterou by mělo dosáhnout neregulované nájemné? Nebo si vlastníci představují spíše částku výrazně vyšší? S pozdravem

ML: Trh je v mnoha ohledech skutečně velmi užitečná věc. Nejenže rozděluje statky relativně optimálně podle osobních preferencí kupujících (a nikoliv dle názoru velkého regulátora), ale také těm, kteří vytváří nabídku na trhu (např. developerům) poskytuje cenové signály o tom, kde je poptávka vyšší a kde by bylo výhodně a užitečné investovat. V mnoha ohledech je však bydlení specifickým zbožím, už proto, že je tak drahé, že výstavba trvá relativně dlouho, že je spojeno s nemalými tzv. transakčními náklady, externalitami a že jej jednoduše nelze odvést jinam. Z těchto důvodů je reakce nabídky na poptávku v krátkém období pomalá a proto je těžké hodnotit ceny v krátkém období (už příští rok mohou ceny nemovitostí například poklesnout), cenový signál by se měl hodnotit z dlouhodobější perspektivy. Je rovněž těžké říci, co je běžný člověk, a zda-li tento běžný člověk má zájem o nemovitost do ceny 1,5 milionu korun. Dokonce i běžný člověk s průměrnými příjmy může chtít nadstandardní bydlení a, narozdíl od jiných, spokojit se s faktem, že bude na bydlení platit více. Poptávka a nabídka pak vytváří cenu a naše simulace tržního nájemného, jakkoliv nedokonalé, se snažily simulovat poptávku a nabídku v sektoru nájemního bydlení, respektive simulovat odchod bohatších domácností do vlastního bydlení při vyšších úrovních nájemného a tudíž zvýšení nabídky nájemních bytů. Tento rok se k podobným simulacím vracíme a pokusíme se je ještě více zpřesnit, i když ani tentokrát model nebude moci brát v úvahu všechny faktory a už vůbec ne ty faktory, o kterých dnes nevíme a které se objeví třeba až za rok či dva. Odhady rovnovážného tržního nájemného pro různé regiony vycházející z těchto simulací byly uveřejněny v knize Bydlení – věc veřejná a zpřesněné odhady budou rovněž předmětem letošní studie Standardy bydlení, kterou vydáme na podzim.

Jirka
Dobrý den, jak jsou koncipovány systémy bydlení (z hlediska regulace či deregulace nájmů) v Evropě? Jaké mají dopady na bydlení v těchto zemích, bylo by dobré se od některého poučit?

ML: Na tuto otázku nelze odpovědět vyčerpávajícím způsobem zde. V některých našich publikacích, pokud o to máte skutečně zájem, je uvedeno srovnání různých systémů bytových politik v EU. Obecně platí, že systém regulace nájemného první generace (plošné regulace) byl už od poloviny 70. let v evropských zemích nahrazován systémem regulace druhé generace, např. systémem místně příslušného nájemného v Německu či Francii nebo systémem kontroly zisku pronajímatelů ve Švýcarsku. V Nizozemí se systém regulace druhé generace opírá o sadu relativně komplexních tabulek maximálního nájemného, které mají, alespoň od určité míry, odrážet tržní nabídku a poptávku. Smyslem přechodu k trhu přátelštějšímu systému kontroly nájemného bylo navrátit soukromé investice do oblasti nájemního bydlení a navrátit ceně nájemného její původní význam, tj. aby alespoň částečně odrážela poptávku a nabídku v daném místě. Například systém místně příslušného nájemného v Německu funguje zjednodušeně tak, že smlouvy na uvolněné nebo nové byty jsou uzavírány zcela svobodně na základě dohody pronajímatele a nového nájemníka (podobně jako u nás u uvolněných bytů). Tyto svobodně dojednané nájmy se evidují v lokálních cenových mapách a pro určitou kategorii, velikost a umístění bytu vytváří referenční místně příslušné nájemné. Pro všechny probíhající nájemní smlouvy pak platí, že pronajímatel smí zvýšit ročně nájemné jen do určitého limitu a navíc maximálně do úrovně místně příslušného nájemného, tj. obecné úrovně nájemného u nově uzavíraných smluv za stejný byt. Pokud se na zvýšení majitel s nájemníkem neshodnou, obrátí se na místního arbitra a málokdy dojde k soudnímu projednávání, jelikož s velkou pravděpodobností soud rozhodne podobně jako arbitr, a pokud rozhodne o zvýšení, pak nájemník musí doplatit nájemné zpětně od doby, kdy majitel zvýšení nájemníkovi oznámil (tj. délka soudního jednání mu rozhodně nepomůže, platí-li navíc soudní poplatky).
Mimo soukromé nájemní bydlení existuje ve většině evropských zemí rovněž sektor tzv. sociálního bydlení, kde jsou nájmy pod úrovní tržního nájemného, zpravidla na úrovni nákladů či výše nájemného je vztažena k příjmu domácnosti. Sektor sociálního bydlení je určen příjmově slabším domácnostem, jakkoliv i v těchto zemích dochází k situaci, kdy v sociálním bydlení žijí dál domácnosti s vyššími příjmy. Míra "zneužití" je však s českou situací nesrovnatelná. Jak asi víte, bytová politika spadá do kompetence národních států a proto je v zásadě tolik různých systémů, kolik je zemí. Podle mého názoru švýcarský a německý systém regulace nájemného druhé generace jsou rozhodně velmi inspirativní, zejména pokud bychom se shodli, že nájemní bydlení je skutečnou efektivní alternativou k drahému vlastnickému bydlení a tudíž by se nemělo zcela zatracovat, jak je dnes relativně v módě. V těchto zemích většina populace bydlí v nájemních bytech. I této problematice se budeme obšírněji věnovat v letošních Standardech bydlení.

Petr
1. Kolik regulovaných bytů v Česku je.
2. Jak jsou geograficky rozloženy (kolik % Praha, velká města apod.)
3. Kolik % celkového počtu nájemních bytů tvoří regulované byty.

ML: Odpověď na všechny tři velmi konkrétní a jasné otázky je: nevím. Z censu i jiných šetření můžeme zjistit, kolik je nájemních bytů i jaký je podíl nájemních bytů v jednotlivých regionech i obcích (podívejte se, prosím, na výsledky Sčítání lidu na webovských stránkách ČSÚ). Podle odhadů je valná většina z nich s regulovaným nájemným, uvádí se 90 % nájemních bytů, ale to je zcela hrubý odhad, jelikož není možné se opřít o žádné přesnější statistiky. Ve Statistice rodinných účtů, kterou používáme pro naše simulace, je naopak velké množství domácností uvádějící nájemné vyšší než regulované neodpovídající zřejmě skutečně placenému nájemnému (zřejmě lidé do nájemného započítávají i jiné výdaje spojené s bydlením). Ještě se žádnému výzkumu nepodařilo spolehlivě rozlišit regulované a smluvní nájmy a pokud se o to pokusil ČSÚ zvláštním šetřením, výsledky následně ani nezveřejnil, jelikož nebyly příliš spolehlivé. I v našem výzkumu postojů jsme se dotazovali, jaký druh nájemného domácnost platí a více než dvě třetiny těch, kteří bydlí v nájemním bydlení, uvedli smluvní nájemné, což zřejmě neodpovídá skutečnosti. Otázkou taky je, zda-li řadit ty, kteří se s panem domácím domluvili na zvýšení regulovaného nájemného o 200 Kč, když pan domácí opraví světlo na chodbě, mezi domácnosti platící smluvní neregulované nájemné. My jsme se pouze dříve pokoušeli zjistit, jaké příjmy mají domácnosti bydlící v regulovaném nájemném a výsledek byl uveden v loňské studii Standardy bydlení. Pro tento účel jsme vzali v úvahu pouze ty domácnosti, které dle Statistiky rodinných účtů uvedli nájemné do výše maximálního nájemného (mírně upraveného) platného pro danou kategorii velikosti obce dle zrušeného cenového výměru Ministerstva financí (dosud nepsaný závazný strop pro nájemné). Takto jsme vyřadili zřejmě velké množství těch, kteří platí rovněž regulované nájemné, jen při vyplňování svých výdajů uvedli nesprávné údaje nebo platí jakési nájemné mezi regulovaným a smluvním.
Ovšem ať už situaci hodnotíme pro všechny, kteří dle daného šetření bydlí v nájemním bydlení, nebo jen pro ty, kteří platí do maximálního limitu regulovaného nájemného,je evidentní fakt, že podíl bohatých a chudých domácností v regulovaných nájmech je s velkou pravděpodobností vyrovnaný, což byl hlavní důkaz, který jsme loni hledali při posuzování sociální efektivnosti české regulace nájemného. Nepokusili jsme se však odhadnout, kolik lidí bydlí v regulovaném nájemním bydlení, jelikož to ze současné statistiky spolehlivě nelze.

Rozhovory na Peníze.CZ
Které osobnosti (nejen) finančního světa jste už vyzpovídali? Podívejte se na Rozhovory Penize.CZ

Máte-li tip na zajímavou osobnost, která by neměla v našem seriálu rozhovorů chybět, nebo téma, kterého by se měl rozhovor týkat, pište nám své náměty sem.

Tím končí série dotazů a odpovědí k jednomu z nejdiskutovanějších témat české ekonomiky a sociální politiky. Nesouhlasíte-li s nějakým z argumentů, zkuste předložit svou alternativu.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

0
Ano
Ne

Diskuze

25. 6. 2004 | 12:30 | xyz

Možná, že by taky bylo dobré zrušit přechod užívacího práva u nájmů na dobu neurčitou a zřídit přednostní právo na uzavření nové nájemní smlouvy se zůstalými uživateli bytu analogicky předkupnímu právu. Vyloučila bych z toho...více

25. 6. 2004 | 8:58 | Petr

Tak ono se NEVÍ, kolik regulovaných bytů máme?!
Nemůžu si pomoci, ale všechny ty „analýzy“, „návrhy“ a „plány“ stojí na vodě. Na moji úplně první otázku v diskusi, která je naprosto zásadní (co nepřesnější počty regulovaných...
více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Transferová platba, Promptní finanční trh, Úvěr, jan sedláček, penzijní připojištění, transformované fondy, daň z příjmů, aleš poklop, junior program, Zdeněk Škromach, vázaná živnost, komisní prodej, rekordní ztráta, výhodné, KAPSCH, Kondor, regulovaný nájem, dotazník eurovolby 2014

8U25191, 7T54784, 4AY9985, 3Z02620, 7B75317

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK