Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Deregulaci nájmů se nevyhneme, říká Martin Lux II.

Deregulaci nájmů se nevyhneme, říká Martin Lux II.
Pokračujeme v rozhovoru s Martinem Luxem, dnes o státní podpoře bydlení a její účinnosti, startovacím bydlení, transformaci bytové politiky a změně myšlení.

Včera jste si v článku Deregulaci nájemného se nevyhneme, říká Martin Lux mohli přečíst první část jeho odpovědí. Týkaly se především problematiky deregulace nájemného. Dnes vám nabízíme pokračování.

Roman
Můžete tedy nastínit, jaké by podle vás měly být budoucí kroky bytové politiky v ČR?


foto Martin Lux: Těch kroků je mnoho, avšak upozorňuji, je pro mě jako vědce je lehké radit. Ovšem mnohem těžší je provést reformy pro politiky, kteří jsou voleni populací zdaleka nesdílející jejich názor na uvolnění nájemného a kteří tak čelí ztrátě svých politických preferencí, alespoň v krátkém období, než se systém znovu usadí. Za velmi důležité považuji aby byl dán jasný signál pro reformu v oblasti nájemného, ale rozložit ji do delšího přechodného období s určeným maximálním ročním růstem maximálního nájemného. Dlouhé období je nutné k tomu, aby měli lidé čas si spočítat své budoucí výdaje, správně se rozhodnout, pořídit si jiné bydlení nebo se prostě jen přestěhovat. Jak jsem uvedl, bydlení je v mnoha ohledech specifickým zbožím, což uznávají i liberální ekonomové. Proto není možné uplatňovat reformy šokovým způsobem, jeliko nakonec by se vyvolané ekonomické procesy obrátily v úplný opak, než co bylo očekáváno: očekávané zvýšení efektivity by překvapivě mohlo naopak přinést zvýšení neefektivity, státních výdajů, sociálního napětí atd. Dovedu si představit, jaký by to byl příval vody na mlýn těm, kteří s reformou nesouhlasí.


V mezidobí bude rovněž potřeba vytvořit dlouhodobě udržitelný příspěvek na nájemné, který je efektivní pro státní rozpočet a není jen výsledkem lobbyistických tlaků majitelů domů, a prodiskutovat s co možná nejlepší znalostí zahraničních systémů nejvhodnější model regulace nájemného druhé generace. Ve stejné době by bylo potřeba rovněž vytvořit legislativu pro omezený sektor obecního sociálního nájemního bydlení a vytvoření neziskových bytových asociací, jež by měly mít za svůj cíl zejména omezenou výstavbu nových sociálních bytů (soukromé neziskové organizace jsou zřejmě efektivnější než obce, z mnoha různých důvodů). Bylo by rovněž zapotřebí transformovat stávající Státní fond rozvoje bydlení d finančně na státním rozpočtu nezávislé instituce sloužící zejména jako zdroj levných půjček pro bytové asociace, zrušit úrokové dotace z důvodu jejich neefektivnosti a dopadu na ceny bydlení, omezit daňový odpočet úroků tak, aby tolik nezvýhodňoval příjmově nejsilnější domácnosti, diskutovat o dalších změnách v systému stavebního spoření a snažit se sloučit kompetenci v oblasti bytové politiky do pravomoci jednoho resortu.
Je podle mne obrovská škoda, že současná debata neprobíhá nad dílčími úkoly plynoucími z těchto, dle mého názoru v dlouhém období nutných kroků bytové politiky, jako např. jak a kdo bude financovat příspěvek na bydlení a jaký bude jeho tvar (opomíjím přitom různé triky Ministerstva financí, jak nájemné v podstatě reálně do několika let zmrazit). Namísto toho se stále debata odehrává v demagogickém, jakémsi středověkém, duchu a tváří se, že změny všude kolem nás se nás prostě netýkají a nás nikdy nezasáhnou. Extrémy ale plodí jen extrémy a pokud vznikají návrhy na šokovou deregulaci nájemného do dvou let, pak jsou jen logickým vyústěním extrémních postojů dnešních představitelů vládní moci či jejich poradců.

Kasík Roman
Jak byste změnil systém příspěvků na bydlení? Komu a jak by měl stát přispívat? Měly by obce nabízet levné byty pro mladé, tzv. startovací bydlení?

ML: Myslím, že jsem už částečně odpověděl výše. Příspěvek na bydlení se, dle mého názoru, musí změnit zásadně, jelikož nyní poskytuje pomoc těm, kteří ji nepotřebují (ti si o něj ani nežádají; tzv. take-up je u příspěvku na bydlení ve srovnání s jinými dávkami velmi malý), zatímco těm, kteří jej nutně potřebují (lidé platící vychýlené tržní nájemné) příspěvek fakticky nepomáhá vůbec. Zásadní reforma dávky by měla spočívat v omezení na příspěvek na nájemné (pro velmi chudé vlastníky by mohl platit pouze velmi limitovaný příspěvek na ostatní náklady spojené s bydlením, např. na energie), úplné změně modelu dle některých osvědčených přístupů ze zahraničí (bližší podrobnosti najdete opět v knize Bydlení – věc veřejná) a nahrazení dnešních tarifních nákladů na bydlení skutečnými výdaji na nájemné při kalkulaci příspěvku. Tato změna byla diskutována už dávno, není to nic nového, jen určití lidé na ministerstvu práce a sociálních věcí demagogicky zastávající stejné postoje jako úředníci ministerstva financí velmi úspěšně odolávají jakýmkoliv novelizacím.

Častým argumentem je, že takový nový příspěvek by byl drahý, což si stát nemůže v této chvíli dovolit. Myslím si, že to je jen další demagogický úskok, jelikož nepočítá se ztrátami, jakkoliv jen těžko vyčíslitelnými, které jsou spojeny se současnou zabetonovanou situací, protože pokud by s nimi počítal, pak by se jen těžko řešení prostřednictvím adresné a cílené dávky mohlo považovat za snížení efektivity veřejných výdajů či za cestu k většímu utrácení peněz daňových poplatníků. Vedle těchto hloupých argumentů existují i jiné, mnohem odbornější argumenty zaznívající zejména ze zahraničních zkušeností a prezentované v zahraničním odborném tisku. Příspěvek sám o sobě může vyvolávat inflační tlaky a neměl by se považovat za všelék při zajišťování finanční dostupnosti bydlení (těch nevýhod je více a budou uvedeny v letošních Standardech). Proto považujeme za vhodné doplnit příspěvek o efektivní systém sociálního bydlení, tj. podpory nabídky v oblasti bydlení. Tam mimo jiné patří nabídka bytů pro mladé, ale ne jen pro ně. Nevím, proč by se speciálně měly stavět či z existujících uvolněných bytů pronajímat startovací byty pro mladé, myslím si, že by měly existovat sociální byty určené pro širokou vrstvu příjmově a sociálně slabších domácností. Mnozí mladí žádnou podporu přece nepotřebují.

xxl
Proč si myslíte, že lidé budou schopni platit poplatky za bydlení i po uvolnění cen nájmů? Jak si můžete být tak jistý?

ML: Jistota je příliš silné slovo. Každá reforma v jakékoliv oblasti má své přechodné období, kdy se jednotlivé subjekty na trhu (v tomto případě nájemníci a majitelé) mohou chovat neracionálně a může dojít v některých případech k situaci, že někteří lidé budou reformou postiženi neúměrně. Proto také navrhujeme rozložení deregulačního procesu do delšího časového období (v Praze, kde dopad bude asi nejcitelnější, 10 let) s tím však, že samotná deregulace již nebude dále zpochybněna, což je možná nereálné. Jsem přesvědčen o tom, že pokud vláda vyšle jasný signál o své vůli přejít k racionálnějším a sociálně spravedlivějším podmínkám v nájemním bydlení s jasnými důsledky pro příjmově silnější domácnosti a domácnosti tzv. nadspotřebovávající bydlení (bydlící v příliš velkých bytech ve vyhledávaných lokalitách neodpovídající jejich současným či budoucím příjmům), pak dojde k žádoucím změnám dříve, než se samotný proces deregulace dokončí.

Mezi tyto změny řadím zejménaodstěhování bohatších do vlastních bytů či uvolnění držených bytů, racionalizaci spotřeby bydlení vedoucí k větší efektivitě alokace nájemních bytů a faktické zmizení motivace pro existenci černého trhu
Deregulace nájemného v ČR by rovněž neměla být, dle mého názoru, úplnou liberalizací (jako tomu v zásadě dnes je jen ve Velké Británii), jako spíše přechodem k systému regulace nájemného druhé generace, který má mnoho podob a například velmi úspěšně funguje v zemích jako Německo či Švýcarsko, tedy zemích, kde většina populace bydlí v nájemním bydlení. To znamená, že i po reformě budou fungovat jisté kontrolní mechanismy, které zabrání náhlým výkyvům v úrovni nájemného. V neposlední řadě se bude nutně muset novelizovat příspěvek na bydlení nebo zavést nový příspěvek na nájemné. Ten ve vyspělých zemích přispívá těm domácnostem, které by mohly být neúměrně zatíženy, což je, myslím, dostatečná pojistka pro to, aby nedošlo k situaci, že by domácnost nemohla pokrýt své výdaje na bydlení. Avšak příspěvek již předpokládá, že domácnost bydlí v přiměřeném bytě, jelikož není možné od příspěvku očekávat, že bude krýt nadměrné náklady těm, kteří svou spotřebu nechtějí racionalizovat vzhledem ke svým možnostem.
Vedle systému regulace druhé generace a příspěvku na bydlení navrhujeme rovněž vytvoření omezeného systému sociálního bydlení v těch obecních bytech, které již dnes obývají domácnosti příjmově či sociálně slabší, kde by nájem byl udržován na nákladové úrovni, tedy zpravidla pod úrovní tržního nájemného. Právo na sociální bydlení by však bylo podmíněno sociální potřebností a časově omezené, resp. podmíněné sociální potřebou (zacílené na rizikové skupiny jako zakládající mladé domácnosti, penzisté aj.).

Jan Šťastný
Podle vašich průzkumů jde státní podpora bydlení v podstatě vniveč. Taky si myslím, že například státní podpora stavebnímu spoření především podporuje samotné finanční instituce, tedy stavební spořitelny. Co ale s těmito dotacemi? Zrušit? Na druhou stranu si myslím, že si lidé díky tomu pořizují bydlení do soukromého vlastnictví, a to přece není tak úplně špatně. Jak je podporovat jinak?

ML: Každá podpora někomu pomůže. Otázkou kladenou v našich studiích je, zda-li nelze podporu rozdělovat efektivněji a více k těm, kteří ji potřebují více. Samozřejmě, systém stavební spoření, a to je jeho nespornou výhodou, pomohl mnohým zejména mladým domácnostem pořídit si vlastní bydlení relativně brzy, protože na trhu s nájemním bydlením čelí nerovnému postavení. Otázkou je, zda-li není lepší vytvořit spravedlivější podmínky na trhu s nájemním bydlením a sektor obecního sociálního bydlení pro mladé vytvářející se domácnosti (na úrovni nedotovaného nákladového nájemného), než vyplácet více než 13 miliard korun daňových poplatníků střadatelům, z nichž si méně než třetina nakonec vezme úvěr (tj. prokazatelně použije prostředky na bydlení) a o využití úspor u zbývajících dvou třetin se můžeme pouze dohadovat. I systém stavebního spoření může fungovat efektivně (Německo), avšak tak tomu do konce loňského roku v ČR nebylo, jelikož z důvodu štědré státní prémie stavební spoření zcela ztratilo svůj původní smysl a začalo sloužit spíše jako podpora spoření českých domácností.

Vždy, když stát intervenuje na trhu s bydlením, bychom se měli ptát, zda-li je to skutečně nutné a zda-li to nelze udělat levněji. Například úroková dotace či možnost odečtu úroků z daňového základu se může na jednu stranu zdát jako zlepšení finanční dostupnosti bydlení, avšak na druhou stranu se může, a zpravidla tomu tak je, zvýšená poptávka při neelastické nabídce na trhu s bydlením v krátkém období odrazit, alespoň dočasně, v růstu cen a finanční dostupnost snížit na původní úroveň. Stejně bychom měli analyzovat i systém stavebního spoření, tj. zda-li zbytečně nevytlačuje z finančního trhu hypoteční úvěrování a zda-li to není příliš drahé. Jakkoliv odpověď není jednoduchá, myslím si, že by nebyla pro stavební spoření, alespoň v jeho podobě do konce roku 2003, velmi pozitivní. Kritika systému stavebního spoření jako drahého a nestabilního produktu závislého na státních dotacích se často objevuje v mezinárodních odborných analýzách, např. Světové banky.

Boucek Antonin
Proč si myslíte, že je nezbytná reforma bydlení, když jsou dle Vašeho průzkumu lide s vlastním bydlením v podstatě spokojeni?

ML: Z výzkumu postojů vyplynulo, že ačkoliv jsou lidé s vlastním bydlení ve valné většině spokojeni, se situací v oblasti bydlení v ČR obecně je spokojen jen málokdo. Tento paradox vysvětlujeme tím, že v podstatě existují dva segmenty trhu: privilegované bydlení (bydlení v regulovaném nájemném, vlastních domech či družstevních bytech pořízených před rokem 1989 či vlastních bytech koupených při privatizaci) a neprivilegované bydlení (bydlení v bytech s tržním nájemným a bytech prodaných za běžné tržní ceny). Jen malá menšina bydlí v neprivilegovaném bydlení, a proto existuje relativně vysoká obecná spokojenost s užívaným bydlením. Takové rozdělení trhu však nutně vede k velké neefektivitě, nadhodnocení tržního nájemného, klientelismu a korupci při přístupu do privilegovaného sektoru, černému trhu a umělému nedostatku bytů.
Pokud by naše společnost postrádala jakoukoliv dynamiku, neexistovala by migrace, nezaměstnanost, rozvody a nerodily se žádné děti, pak by se skutečně nic nemuselo měnit. Jelikož ale nezaměstnaní z ekonomicky méně vyspělých regionů logicky nemohou opustit své regulované byty a odjet do vyspělejších regionů, kde by museli platit nadhodnocené tržní nájemné a riskovali tím ztrátu svého privilegovaného bydlení v dosavadním bydlišti, jelikož manželé po rozvodu nemohou najít separátní byt a jelikož nově vytvořené mladé domácnosti čelí neskutečným překážkám na trhu s nájemním bydlením řešitelným často pouze korupcí či známostí (či pořízením vlastního bytu poměrně v ranném věku, kdy by naopak flexibilita měla být jejich hlavní prioritou z důvodu hledání optimálního zaměstnání), většina respondentů si uvědomuje, že obecně je situace neudržitelná, jelikož mají ve své domácnosti alespoň jednoho člena, kterému hrozí, že jednou bude muset odejít do neprivilegovaného segmentu, tj. koupit si byt za běžné ceny nebo platit tzv. tržní nájemné. Jsem přesvědčen o tom, že ekonomický růst je jen těžko možný ve statické společnosti a jelikož dynamika je základním předpokladem úspěchu, reforma v oblasti nájemního bydlení je podle mne nutná.

Závěrečnou část odpovědí najdete na našich stránkách zítra, tzn. 24. 6.

Rozhovory na Peníze.CZ
Které osobnosti (nejen) finančního světa jste už vyzpovídali? Podívejte se na Rozhovory Penize.CZ

Máte-li tip na zajímavou osobnost, která by neměla v našem seriálu rozhovorů chybět, nebo téma, kterého by se měl rozhovor týkat, pište nám své náměty sem.

Jak hodnotíte odpovědi Martina Luxe?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+4
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

25. 6. 2004 6:49, Pavel

Na začátku jejich vlády jsem platil 3 Kč za metr, takže to přece jen trochu stouplo.

Reagovat

 

+11
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (k 24. 06. 2004 13:47)

Další příspěvky v diskuzi (6 komentářů)

1. 7. 2004 | 7:54

Vážení a milí,
deregulace? Děláte si srandu. NEEXISTUJE vláda, která by slíbila něco na deset let dopředu (tak dlouho by měla trvat deregulace v Praze), systém sociálního obecního bydlení za nákladové ceny bude fungovat...
více

25. 6. 2004 | 6:49 | Pavel

Na začátku jejich vlády jsem platil 3 Kč za metr, takže to přece jen trochu stouplo. více

24. 6. 2004 | 13:47 | k

Hmmmm...a za čtyři roky jejich vlády jsme se dostali až na 17,- kč za metr.. více

24. 6. 2004 | 9:27 | Pavel

Pokud mě paměť neklame, tak právě ODS, pokud byla ve vládě, zavedla a dodržovala pravidelnou indexaci maximálních cen regulovaného nájemného k 1. červenci o 50% (což odpovídá návrhům pana Luxe). Teprve ČSSD to napřed snížila...více

24. 6. 2004 | 8:28 | k

Souhlasím s panem Luxem na 100%, jeho analýza problému bydlení je podána velmi pregnantně. Jen škoda, že autor není na místě, kde by mohl o těchto záležitostech skutečně rozhodovat (ministerstvo pro místní rozvoj?) Ve světle...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Depozitář fondu, Garanční fond obchodníků s cennými papíry, Převis poptávky, zbyněk stanjura, architektura, andrej babiš, podnikání, martin stára, sazka telecommunications, plánovaná ekonomika, MoneyExpo, miliony, srovnání spořicích účtů, spotřeba, watchdog, ruleta, barvivo, obce

8B55591, 320LIMIT, 3H62646, 7B77777, 2B70026

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK