Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Lépe bydlet na hypotéku, nebo na stavební spoření?

Lépe bydlet na hypotéku, nebo na stavební spoření?
Do diskuse o tom, zda je pro financování bydlení vhodnější stavební spoření nebo hypoteční úvěr, přidáváme další příspěvek. Ten se zaměřuje na konkrétní příklady a výpočty, které využívají aktuální výše úrokových sazeb a platnou právní úpravu v oblasti stavebního spoření. Vyberte si hned z šesti variant.

V únoru jsme se v článku Financování bydlení: raději si nechte poradit věnovali problematice financování bydlení, resp. porovnání hypotéky stavebního spoření . Porovnávali jsme jednoho samotného klienta a bezdětné manžele. Výše úvěru byla 1 milion Kč, resp. 600 tisíc Kč na koupi bytu. Závěrem celého porovnání byl fakt, že v celkovém čistém přeplacení "každý chvilku tahal pilku". Pokud bylo možné použít státní podporu na stavební spoření pro jednoho člověka byly síly vyrovnány, u manželů vítězilo vždy stavební spoření. Bez státní podpory na tom vždy byla lépe hypotéka. Podrobnosti si přečtete zde.

Uplynulo však několik měsíců a vše je jinak. Snad nikde se podmínky nemění tak rychle a tak často jako ve finančnictví. Přestože analytici očekávali zvýšení sazeb u úvěrů, u meziúvěrů (překlenovacích úvěrů) ze stavebního spoření nastal pravý opak. Hypoteční banky naopak některé druhy úvěrů zdražily a jiné zase zlevnily, zejména proběhly a probíhají akce s roční fixací až 2,85 % p. a.

Nastal tedy čas na nové porovnání

Pro dnešní propočty jsme znovu zvolili produkt TOP Kredit od ČMSS  (profil, názory), úroková sazba ve fázi meziúvěru klesla na 4,8 % a ve fázi úvěru zůstala na 4,8 %. Z konkurence hypotečních bank jsme vybrali hypotéku od Wüstenrot hypoteční banky (profil, názory), ta při 5leté fixaci nabízí garantovaný úrok 4,55 % (V případě Wüstenrot je úrok garantován pro všechny klienty, kteří splní podmínky bonity. Jsou banky i mírně levnější, ale většinou je sazba uváděna stylem "již od" a zkušenost říká, že tu nejlepší sazbu dostanou jen VIP klienti.)

Pro porovnání jsme opět zvolili samotného klienta a bezdětné manžele a úvěr ve výši 1 milion Kč. Produkt TOP Kredit byl modelován tak, aby byly splněny jeho podmínky a zároveň byla splátka v optimální výši a hypoteční úvěr byl "natažen" na stejnou nebo přibližnou dobu, abychom mohli srovnávat porovnatelné. Do propočtů byly zahrnuty všechny poplatky spojené s jednotlivými druhy úvěrů (poplatek za sjednání stavebního spoření, vyřízení mimořádnho úvěru, úvěru, hypotečního úvěru, poplatky za vedení účtů atd.) a výsledná čísla jsou v celkovém čistém přeplacení po odečtu úroků ve výši 20 % od základu daně z příjmů. Naopak do propočtů nebyly zahrnuty poplatky, které jsou pro oba druhy úvěrů prakticky totožné, jako jsou ceny za odhad, kolky, pojištění, zpracování smluv od právníka apod.

Stavební spoření má vždy celkovou cílovou částku 1 milion Kč, variantu R nebo S. V různých variantách je nebo není použit státní příspěvek. Hypotéka má pětiletý fix. Na "oživení" jsme vždy zkusili v posledních tabulkách u každého případu spočítat variantu se spořením do jiného produktu tak, aby bylo stejné měsíční zatížení jako u hypotéky a splátkou vždy po 1. pětiletém období. Pokud někdo namítne, že dnes už nelze vybrat peníze ze stavebního spoření po 5 letech, tak lze. Udělalo by se to formou malého (třeba jen pár tisíc korun) úvěru, aby klient peníze mohl ze stavebního spoření vytáhnout už v období "otočky" fixace.

Výsledky propočtů jsou následující:

Stavební spoření vs. hypotéka I.
Stavební spoření se státním příspěvkem,úrok z meziúvěru 4,8 %, z úvěru 4,8 % Hypotéka Wustenrot 1 mil. Kč, úrok z úvěru 4,55 %
Trvání od 6/2004 do 12/2017 Trvání 13 let
Úrok z meziúvěru 4 000 Kč/měs. + dospořování (5 200 Kč/měs) Anuitní splátka 8 503,70 Kč/měs.
Splátka ve fázi úvěru 7 679,70 Kč/měs. Poplatek za vedení účtu 150 Kč/měs.
CELKOVÝ PŘEPLATEK 288 398,80 Kč CELKOVÝ PŘEPLATEK 292 677,90 Kč
Potřebný čistý příjem - samotný klient 16 000 Kč/měs. Potřebný čistý příjem - samotný klient 15 000 Kč/měs.
Potřebný čistý příjem - manželé 19 400 Kč/měs. Potřebný čistý příjem - manželé 19 300 Kč/měs.
Pozn.: SS - CČ 1 mil. Kč ,varianta R

Další variantní řešení je k této splátce ještě přidat 550 Kč měsíčně (celkové měsíční zatížení bude po dobu 5 let stejné – zhruba 9 200 Kč za měsíc) a tyto peníze vkládat do stavebního spoření se státní podporou a po 5 letech si vzít drobný úvěr a částečně splatit hypotéku a dále pak pokračovat v normálním anuitním splácení, tak bude celkový přeplatek: 281 772 Kč.
Pokud by se těch samých, ale jen 500 Kč vkládalo do penzijního připojištění osoby (např. rodič) ve věku 55 a více a po 5letech vybralo a dalo na hypotéční úvěr jako mimořádná splátka, tak bude celkový přeplatek 272 977,55 Kč.

Stavební spoření vs. hypotéka II.
Stavební spoření se státním příspěvkem, úrok z meziúvěru 4,8 %, úrok z úvěru 4,8 % Hypotéční úvěr Wustenrot, úrok z úvěru 4,55 %
Trvání od 6/2004 do 6/2023 Trvání 19 let
Úrok z meziúvěru 4 000 Kč/měs. + dospořování (3 600 Kč/měs.) Anuitní splátka 6 559,40 Kč/měs
Splátka ve fázi úvěru 5 821,50 Kč Poplatek za vedení účtu 150 Kč/měs.
CELKOVÝ PŘEPLATEK 403 041,16 Kč CELKOVÝ PŘEPLATEK 438 668,90 Kč
Potřebný čistý příjem - samotný klient 14 200 Kč/měs. Potřebný čistý příjem - samotný klient 13 100 Kč/měs.
Potřebný čistý příjem - manželé 17 500 Kč/měs. Potřebný čistý příjem - manželé 17 300 Kč/měs.
Pozn.: SS - CČ 1 mil. Kč, varianta S

Další variantní řešení je k této splátce ještě přidat 900 Kč měsíčně (celkové měsíční zatížení bude po dobu 5 let stejné – zhruba 7 600 Kč za měsíc) a tyto peníze vkládat do stavebního spoření se státní podporou a po 5 letech si vzít drobný úvěr a částečně splatit hypotéku a dále pak pokračovat v normálním anuitním splácení. Celkový přeplatek bude 410 558 Kč.
Pokud by se těch samých 900 vkládalo do penzijního připojištění dvou osob (např. rodiče) ve věku 55 a více a po 5 letech vybralo a dalo na HÚ jako mimořádná splátka, bude celkový přeplatek 391 349,30 Kč.

V dalším příkladu bylo použito stavební spoření bez státní podpory:

Stavební spoření vs. hypotéka III.
Stavební spoření bez státního příspěvku, úrok z meziúvěru 4,8 %, úrok z úvěru 4,8 % Hypotéční úvěr Wustenrot 1 mil. Kč, úrok z úvěru 4, 55 %
Trvání od 6/2004 do 1/2018 Trvání 13 let
Úrok z meziúvěru 4 000 Kč/měs. + dospořování (5 4200 Kč/měs.) Anuitní splátka 8 503,70 Kč
Splátka ve fázi úvěru 7 725,70 Kč/měs. Poplatek za vedení účtu 150 Kč/měs.
CELKOVÝ PŘEPLATEK 311 274,12 Kč CELKOVÝ PŘEPLATEK 292 677,90 Kč
Potřebný čistý příjem - samotný klient 16 300 Kč/měs. Potřebný čistý příjem - samtotný klient 15 000 Kč/měs.
Potřebný čistý příjem - manželé 19 700 Kč/měs. Potřebný čistý příjem - manželé 19 300 Kč/měs.
Pozn.: SS - CČ 1 mil. Kč, varianta R

Další variantní řešení je k této splátce ještě přidat 750 Kč měsíčně (celkové měsíční zatížení bude po dobu 5 let stejné, asi 9 400 Kč za měsíc) a tyto peníze vkládat do stavebního spoření se státní podporou a po 5ti letech si vzít drobný úvěr a částečně splatit hypotéku a dále pak pokračovat v normálním anuitním splácení. Celkový přeplatek bude 277 543,50 Kč.
Pokud by se těch samých 750 Kč vkládalo do penzijního připojištění 2 osob (např. rodiče) ve věku 55 a více a po 5 letech vybralo a dalo na hypoteční úvěr jako mimořádná splátka, tak bude celkový přeplatek 262 570 Kč.

Stavební spoření vs. hypotéka IV.
Stavební spoření bez státního příspěvku, úrok z meziúvěru 4,8 %, úrok z úvěru 4,8 % Hypotéční úvěr Wustenrot 1 mil. Kč, úrok z úvěru 4,55 %
Trvání od 6/2004 do 5/2023 Trvání 19 let
Úrok z meziúvěru 4 000 Kč/měs. + dospořování (3 900 Kč/měs.) Anuitní splátka 6 559,40 Kč/měs.
Splátka ve fázi úvěru 5 800,60 Kč Poplatek za vedení účtu 150 Kč/měs.
CELKOVÝ PŘEPLATEK 427 853,32 Kč CELKOVÝ PŘEPLATEK 438 688,90 Kč
Potřebný čistý příjem - samotný klient 14 500 Kč/měs. Potřebný čistý příjem - samotný klient 13 100 Kč/měs.
Potřebný čistý příjem - manželé 17 900 Kč/měs. Potřebný čistý příjem - manželé 17 300 Kč/měs.
Pozn.: SS - CČ 1 mil. Kč, varianta S

Další variantní řešení je k této splátce ještě přidat 1 200 Kč měsíčně (celkové měsíční zatížení bude po dobu 5 let stejné, tedy 7 900 Kč za měsíc) a tyto peníze vkládat do stavebního spoření se státní podporou a po 5ti letech si vzít drobný úvěr a částečně splatit hypotéku a dále pak pokračovat v normálním anuitním splácení. Celkový přeplatek bude 400 351,90 Kč.
Pokud by se 1 000 vkládalo do penzijního připojištění 2 osob (např. rodiče) ve věku 55 a více a po 5ti letech vybralo a dalo na hypoteční úvěr jako mimořádná splátka, tak bude celkový přeplatek činit 388 351,90 Kč.

Mnželské páry

Další příklad je vhodný pouze pro manžele, protože stavební spoření operuje se dvěma smlouvami a tedy i dvěma státními příspěvky. Pro samotného klienta by tato varianta byla samozřejmě také možná, ale musel by do úvěrového vztahu vzít další osobu, čímž by se ale změnily podmínky pro bonitu a byly by v zásadě totožné jako u manželů.

Stavební spoření vs. hypotéka V.
Stavební spoření, úrok z meziúvěru 4,8 %, úrok z úvěru 4,8 % Hypotéční úvěru Wustenrot 1 mil. Kč, úrok z úvěru 4,55 %
Trvání od 6/2004 do 1/2018 Trvání 13 let
Úrok z meziúvěru 2 x 2000 Kč/měs. + spoření (2 x 2 500 Kč/měs.) Anuitní splátka 8 503,70 Kč/měs.
Splátka ve fázi úvěru 7 617, 60 Kč/měs. (2 x 3 808,80 Kč/měs.) Poplatek za vedení účtu 150 Kč/měs.
CELKOVÝ PŘEPLATEK 275 915,32 Kč/měs. CELKOVÝ PŘEPLATEK 292 677,90 Kč/měs.
Potřebný čistý příjem - manželé 19 200 Kč/měs. Potřebný čistý příjem - manželé 19 300 Kč/měs.
Pozn. SS - CČ 2 x 500 000 Kč, Varianta R

Další variantní řešení je k této splátce ještě přidat 350 Kč měsíčně (celkové měsíční zatížení bude po dobu 5 let stejné, tedy 9 000 Kč za měsíc) a tyto peníze vkládat do SS se státní podporou a po 5ti letech si vzít drobný úvěr a částečně splatit hypotéku a dále pak pokračovat v normálním anuitním splácení. Celkový přeplatek bude 285 960,50 Kč.
Pokud by se těch samých 350 Kč vkládalo do penzijního připojištění 1 osoby (např. rodič) ve věku 55 a více a po 5 letech vybralo a dalo na hypotéční úvěr jako mimořádná splátka, tak bude celkový přeplatek 276 701,40 Kč.

Stavební spoření vs. hypotéka VI.
Stavební spoření se státním příspěvkem, úrok z meziúvěru 4,8 %, úrok z úvěru 4,8 % Hypotéční úvěr Wustenrot 1 mil. Kč, úrok z úvěru 4,55 %
Trvání od 6/2004 do 6/2023 Trvání 19 let
Úrok z meziúvěru 2 x 2000 Kč/měs. + spoření (2 x 1 700 Kč/měs.) Anuitní splátka 6 559,40 Kč/měs.
Splátka ve fázi úvěru 5 817,20 Kč/měs. (2 x 2908,60 Kč/měs.) Poplatek za vedení účtu 150 Kč/měs.
CELKOVÝ PŘEPLATEK 388 595,80 Kč CELKOVÝ PŘEPLATEK 438 688,90 Kč
Potřebný čistý příjem - manželé 17 300 Kč/měsíc Potřebný čistý příjem - manželé 17 300 Kč/měs.
Pozn.: SS - CČ 2 x 500 000, varianta S

Další variantní řešení by bylo k této splátce ještě přidat 700 Kč za měsíc (celkové měsíční zatížení bude po dobu 5 let stejné, zhruba 7 400 Kč měsíčně) a tyto peníze vkládat do stavebního spoření se státní podporou a po 5 letech si vzít drobný úvěr a částečně splatit hypotéku a dále pak pokračovat v normálním anuitním splácení. Celkový přeplatek tak bude 416 513 Kč.
Pokud by se 700 vkládalo do penzijního připojištění 2 osob (např. rodiče) ve věku 55 a více a po 5 letech vybralo a dalo na hypoteční úvěr jako mimořádná splátka, tak bude celkový přeplatek činit 401 066 Kč.

Ze všech uvedených propočtů tedy vyplývá, že razantní snížení úroku ve fázi meziúvěru u stavebního spoření vedlo k velkým změnám celkového přeplacení u úvěru ze stavebního spoření. Dokonce ve většině případů (5 ze 6) je úvěr ze stavebního spoření levnější a to poměrně výrazně. Tyto rozdíly ještě více prohlubuje použitý státní příspěvek u stavebního spoření, i když je použit ten méně výhodný, platný od 1. 1. 2004.

Pokud by klient měl státní příspěvek ještě podle starého zákona, byly by rozdíly ještě výraznější. Použitá variantní řešení s ukládáním peněz do jiných finančních produktů pouze v některých případech převážila výhodnost na stranu hypotéky. Nesmíme však zapomínat na hrozbu zvýšení úroků u hypotečních úvěrů. Dříve výrazně nižší potřebné příjmy u hypotéky se prakticky srovnaly na úroveň stavebního spoření. Spekulovat o případné úpravě poplatků u obou produktů nelze, musíme je brát tak, jak jsou v současné době.

Vzhledem k výše uvedenému je nadmíru potřebné, aby potenciální klient oslovil buď více finančních institucí a tím zároveň ztrácel čas nebo se obrátil na skutečné profesionály, kteří se orientují v celé šíři finančního trhu a kteří mu dokáží poradit a vybrat nejvhodnější variantu.

Autor je ředitelem poradenské společnosti UFC Praha.

Kterou variantu využíváte vy? Kterou se chystáte využít? Jak financujete své bydlení?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+7
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

18. 6. 2004 12:26

Jednoduchá odpověď - kulový. Jen platí a platí. Je ale fakt, že někdy je možná lepší platit za svoje než skoro ty samý peníze za cizí. Na druhou stranu je fakt, že takovému klientovi bych to asi dost tvrdě vymlouval, takhle se zadlužit.

Reagovat

 

+33
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Docent 18. 06. 2004 09:00)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

9. 7. 2004 9:01

Dobrý den ve spolek. O článku jsem se dozvěděl až dnes, doufám že ze svým příspěvkem/otázkou nepřicházím moc pozdě. Potřeboval bych vysvětlit proč je úvěr lepší než hotové peníze. Mám takový názor, že když peníze mám, nevyplatí se mi je půjčovat a pak přeplácet. Někteří mi však říkají, abych si hotové (na účtě) peníze nechal na nenadálé výdaje aj. a raději využil úvěr, když jsou tak levné úroky. Moje situace je takováto. Máme v modré pyramidě stavební spoření, naspořeno 130.000, spadáme do té nejvýhodnější skupiny pro úvěr, vzali bychom 250.000 (8 měsíců překlenovací, pak normální). Musím vyplatit 1/4 domu, cca 500.000 a toto by byla taková jedna splátka. Všichni se ohánějí úlevou na daních, ale jáká vlastně je? Jáká je ta úspora, když si snížím základ daně o úroky - projeví se to vůbec?

Děkuji za reakci
Libor

Reagovat

 

-18
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (18 komentářů)

12. 7. 2004 | 22:25

Když máš peníze, raději je použij a úvěr si neber. Půjčené peníze jsou vždy dražší. Kdyby bylo lepší si je nechávat, tak by je banky nepůjčovaly. Ta úleva na daních je jen na úrocích. Když platíš z každé stokoruny navíc třeba...více

9. 7. 2004 | 9:01

Dobrý den ve spolek. O článku jsem se dozvěděl až dnes, doufám že ze svým příspěvkem/otázkou nepřicházím moc pozdě. Potřeboval bych vysvětlit proč je úvěr lepší než hotové peníze. Mám takový názor, že když peníze mám, nevyplatí...více

24. 6. 2004 | 11:07 | Fanda.Sv@seznam.cz FAN

To je sice pravda, ale měl by jsi brát v úvahu, že ceny nemovitostí (mluvím o nových) jdou spíše nahoru, takže peníze, který jsi ušetřil nebráním úvěru poté dáš za drazší barák, takže za tři roky nebudeš šetřit na 1 mil.,...více

21. 6. 2004 | 12:56 | Pavel

Ano, vydrží dlouho, ale musí se udržovat, to udržování něco stojí a na to už prachy nezbudou. Vy jste ještě nikdy neviděl, jak dopadnou docela pěkné domky, když už jejich obyvatelé nemají na údržbu sílu (ať už finanční či...více

21. 6. 2004 | 9:26 | Michal

Pokud koupí nemovitost novou, tak ne, ta to vydrží. Ale pak může tu částku, kterou dával doposud na splátku hypotéky nebo úvěru ze SS dávat na úspory do SS, počká dalších 6 let a může opravovat, buď na úvěr ze SS nebo za...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

RPSN, Nezaopatřené děti, Centrální banka, václav stárek, vladimír dlouhý, paušální daň, česká spořitelna, daně, zvýšení, sídlo podnikatele, ceny pohonných hmot, výsledky hospodaření, skupinové slevy, osobní data, občané agentury, zákon na ochranu osobních údajů, výstava peněz, potravinářství

6H03884, 6C61932, 9A72529, 5C58511, 6C61932

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK