Kdo má vlastně právo bydlet?

Nájemní smlouvu s vámi podepíšou například dvě studentky. Pokud do smlouvy na straně nájemců napíšete obě jejich jména, stanou se tzv. společnými nájemci. Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. A každý z nich zároveň může vyřizovat běžné věci týkající se společného nájmu. Když se ale jedná o něco závažnějšího, musíte mít souhlas všech společných nájemců. Pokud souhlas ostatních nezískáte, váš právní úkon je tzv. relativně neplatný. V praxi to znamená, že jej může druhá strana napadnout a docílit, aby byl prohlášen za neplatný.
Tato situace nejčastěji nastává při podávání výpovědi. Pokud máte v bytě společné nájemce, musíte výpověď dát oběma. Nestačí, abyste dopis s výpovědí poslali jen jedné, vy jej musíte doručit – a mít o tom důkaz – oběma. A to samé platí např. pro výstrahy za hrubé porušování povinností nájemce, upomínky za placení nájemného anebo pro žalobu na vyklizení bytu.

Totéž ovšem platí i obráceně. Pokud vám jeden ze společných nájemníků pošle výpověď, je ve vašem vlastním zájmu, aby ji podepsali i všichni ostatní společní nájemníci. Pokud to totiž neudělají a s výpovědí nesouhlasí, ve skutečnosti skončí nájem jen tomu, kdo výpověď podepsal a všichni ostatní mohou v bytě bydlet v klidu i nadále. Pokud je tedy ve smlouvě uvedeno více jmen, všechny důležité právní úkony musí odsouhlasit všichni nájemci.

Co když má nájemce manžela nebo manželku

Investice do nemovitostí

Myslíte si, že je možné investovat do nemovitostí jen s průměrným příjmem? Nebo pořídit byt za 853 Kč měsíčně?

Společný nájem bytu vznikne také manželům na základě jedné ze dvou právních skutečností: nabytím nájemního práva za trvání manželství jedním z manželů (např. podpisem nájemní smlouvy), nebo uzavřením manželství. Pokud se tedy během trvání manželství stane jeden z manželů nájemcem bytu, druhý z manželů se automaticky stává společným nájemcem bez toho, aniž by musel cokoliv podepisovat. Důležitým předpokladem je ale fakt, že manželé musejí žít ve společné domácnosti. Pokud tato podmínka není splněna, společný nájem nevznikne.

I zde ale existuje výjimka. Jestliže jedna z osob měla nájemní právo k bytu již před uzavřením manželství, svatbou se druhý z manželů stává automaticky společným nájemcem bez toho, aniž by museli žít spolu. Povinnost společné domácnosti v tomto případě neplatí. Pokud tedy uzavřete nájemní smlouvu s ženatým mužem a on se do vašeho bytu nastěhuje s manželkou, pak se manželka automaticky stává společným nájemcem.Vám tak vznikají i vůči jeho manželce stejné povinnosti, jako v případě ostatních společných nájemců. To se projeví zejména v kritických situacích, jakou je například doručování výpovědi. 
Dáte-li v takové situaci výpověď jen muži, může se vám stát, že dotyčný se sice vystěhuje, ale jeho manželka v bytě zůstane bydlet i nadále. A bude na to mít právo, protože jí výpověď doručena nebyla.

Ženatý muž a jiná žena

Víte, jak na to?

Poradíme vám, na co si dát pozor při nákupu nemovitosti i při prodeji nemovitosti.

Jiná situace by byla, kdyby si ten samý byt pronajal ženatý muž, ale do bytu se s ním nastěhovala jiná žena (ne manželka). Podle zákona má každý nájemce možnost do svého bytu přijmout příslušníka společné domácnosti. A vy mu v tom nemůžete zabránit ani určovat, kdo to může nebo nemůže být. (Ustanovení, která zakazují nájemci, aby s ním v bytě bydlely další osoby, jsou neplatná.)
Pokud připustíme, že ona "jiná žena" s mužem sdílí společnou domácnost, může tedy byt bez problémů používat. V tomto případě ale můžete jednat pouze s mužem, protože společný člen domácnosti má sice právo užívání bytu, ale nestává se společným nájemcem. Členové domácnosti nemají tedy nájemní vztah s vámi, ale odvozeně s tím, kdo je napsán na nájemní smlouvě – a jedině ten je může požádat, aby z bytu odešli. Pozitivní je nicméně fakt, že vy jednáte vždy jen s nájemcem, který je napsán ve smlouvě. Jakmile nájemní smlouva nájemci skončí, musí se vystěhovat i další členové jeho domácnosti.

Proč nájemní právo nekončí odstěhováním

Právo byt užívat ovšem nekončí společnému nájemci ani v případě, že byt fakticky opustí. Faktické opuštění bytu jedním ze společných nájemců nemá za následek zánik společného nájmu bytu. K zániku dochází (vyjma smrti nájemce nebo zániku předmětu nájmu) pouze písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědí. (Výjimku tvoří případy, kdy dojde k trvalému opuštění společné domácnosti jedním z manželů.)
Jestliže tedy pronajmete byt dvěma společným nájemcům, jeden z nich se po čase odstěhuje, a vy proto při skončení nájmu podepisujete předávací protokol jen s tím druhým, určitě si dejte práci a najděte i toho prvního. Nechte si od něj předávací protokol a dohodu o ukončení nájmu podepsat také. Pokud to totiž neuděláte, nájemní smlouvu jste ukončili ve skutečnosti jen s jedním ze společných nájemců. Ten druhý má za určitých okolností i nadále právo byt užívat. A pokud byste i přes tento právní nedostatek uzavřeli k bytu novou nájemní smlouvu s dalším nájemcem, může se vám stát, že tato smlouva bude soudem prohlášena za tzv. absolutně neplatnou.

Pavel Řehulka je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".

Jak se díváte na to, že v případě pronájmu bytu více nájemcům musíte mít právní úkony podepsané od všech? Stalo se vám někdy, že jste na to zapomněli? Jak jste poté situaci řešili?