Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Byt za 853 Kč měsíčně? (dokončení)

Byt za 853 Kč měsíčně? (dokončení)
Skeptika při čtení článku "Byt za 853 Kč měsíčně?" jistě napadne několik námitek. Je reálné očekávat 5% výnos ročně? Má smysl investovat do bytů, když jejich ceny zřejmě půjdou dolů a navíc klesají i nájmy? Pokusili jsme se na podobné otázky odpovědět.

Článek Byt za 853 Kč měsíčně? přinesl pokračování textu I s průměrným příjmem lze investovat do nemovitostí. Především ale představil konkrétní příklad investice do bytu, která byla provedena při relativně nízkých nákladech. Je pochopitelné, že čtenáře, a zvláště ty skeptické, při čtení podobného textu napadne řada otázek. Pokusil jsem se na některé z nich odpovědět rovnou.

"Měl štěstí, normálně se lidem nepodaří koupit byt s tak výraznou slevou."
Tento případ není výjimkou, jak by se na první pohled mohlo zdát. Koupě bytu za nižší, než tržní cenu, je totiž zcela záměrná. Základní pravidlo investování do nemovitostí zní, že kapitálový výnos mohu nejvíce ovlivnit při nákupu. A právě proto doporučujeme klientům nekupovat byty ze "standardních" nabídek, tedy za tržní ceny, ale ukazujeme jim postupy, jak mezi desítkami bytů objevit takové, které se prodávají za nižší než tržní cenu. Vyhledání takového bytu přirozeně není otázkou dvou týdnů, jakmile se to však podaří, okamžitá úspora/výdělek tuto práci zaplatí.

"1+kk za 790 000 Kč v Praze nekoupím."
Byt, jehož se tyto výpočty týkají, se nachází ve městě se 100 000 obyvateli, ve větších městech jsou obdobné byty přirozeně dražší. Zároveň jsou ale vyšší i ceny nájmů, a poměr investice/výnos tak zůstane zachován. Pokud ne, můžete se poohlédnout po jiné lokalitě. Investice do bytů totiž není omezena na okolí vašeho bydliště a hledání bytů pouze ve svém okolí je častou chybou, které se dopouštějí začínající investoři. Rozhodujícím faktorem pro výběr investičního bytu je vždy výnos. Vydělané peníze mají totiž stále tutéž hodnotu, ať se jejich zdroj nachází kdekoliv.

"Nájem 6 500 Kč za osmisetisícový byt je nadstandardní."
Obvyklé nájemné se v této lokalitě za panelový byt pohybuje kolem 5 tisíc Kč. Za cihlový, obdobný tomuto, pak 6 tisíc Kč čistého. Dotyčný byt je ale umístěn poblíž centra města a u domu je možné i přes tuto skutečnost bez problémů zaparkovat. V případě, že by se současný nájemce odstěhoval, je možné byt okamžitě pronajmout za cca 6 000 Kč. Měsíční výdaje investora by se tím sice zvedly o 500 Kč, z jeho vlastních zdrojů by ale i v tomto případě šlo pouze 18,1 % výdajů a zbývající by i nadále platil nájemce.

"Nájemník mi nemusí platit a může byt zdemolovat."
Ano a tohoto rizika se nikdy nezbavíte. Dobře připravenou nájemní smlouvou, výběrem solidních nájemníků dle doporučeného postupu a využitím všech ochranných nástrojů ale můžete toto riziko omezit na minimum. V následujících letech navíc očekáváme úpravu právního řádu tak, aby práva nájemců i pronajímatelů byla stejná. Už dnes navíc můžete využít naprosto etické a legální metody, jak se s nájemníkem, který neplní své povinnosti, rychle rozloučit.

"Úrokové sazby budou stoupat, hypoteční splátky porostou."
Ano, úrokové sazby porostou a neprozíravý investor, který se podobnou investicí natolik zatíží, že nebude schopen zaplatit byť stokorunu navíc, bude ohrožen. Právě proto je nutné, aby si každý zájemce o investování do bytů spočítal, jak vysoké zvýšení měsíčních nákladů si může dovolit. Zafixováním úrokových sazeb na patřičné období potom získá jistotu, že se jeho hypoteční náklady nezvýší.

"Pokud byt odepisuje, musí při jeho prodeji zdanit zisk."
Investor svůj byt odepisovat může, ale nemusí. Pokud jej odepisovat bude, musí při prodeji jednorázově zdanit rozdíl mezi zůstatkovou cenou po započítání uplatněných odpisů a částkou, za kterou byt skutečně prodá. Protože ale využitím odpisů posunuje daňové břemeno na pozdější dobu (a pokud byt neprodá, nemusí platit nic), získává tak okamžitou úsporu. A tu může dále investovat. Využitím odpisů jinými slovy získává od státu bezúročnou půjčku.

"Investicemi do akcií vydělám více a nemusím se starat o nájemníky."
Ano, akciové investice dosahují někdy mnohem větších výnosů. Často ale také přinášejí ztrátu. Investice do nemovitostí nabízí sice nižší výnos, ale také nižší riziko. Je tedy určena zejména konzervativním investorům, kteří chtějí maximální jistotu, že o své peníze nepřijdou.

"Ceny bytů půjdou dolů, teď je špatná doba pro jejich nákup."
Ano, předpokládáme, že ceny bytů v krátkodobém horizontu skutečně klesnou. Mnoho lidí očekávalo, že se ceny nemovitostí po vstupu do EU zvýší, nyní ale zjistili, že se tak nestalo a pokud byt koupili pouze se spekulativním cílem, nyní přemýšlejí o prodeji. Na druhé straně nás ale v roce 2008 čeká zdražení nových bytů o 14 % (vzhledem k ukončení platnosti výjimky u DPH), a proto můžeme počítat s tím, že zvýšené ceny nových bytů udrží nahoře i ty starší. Cenu konkrétního bytu ale spíše než stav ekonomiky určuje jeho lokalita. A každý investor musí hledat takový byt, o který bude mezi nájemci zájem. (Praxe totiž ukazuje, že nájemci od pronajatého bytu očekávají často něco jiného, než lidé, kteří si kupují své vlastní bydlení.) Z dlouhodobého hlediska proto očekáváme růst cen dobrých nájemních bytů o cca 5 % ročně.

"Ceny pronájmů klesají."
Ano, na mnoha místech tržní ceny pronájmů skutečně klesají. Často se tím ale pouze upravuje předchozí stav, kdy majitelé vzhledem k nedostatku bytů účtovali nepřiměřeně vysoké sumy a nyní se výše nájemného snižuje na jeho přiměřenou úroveň. Pokud bude investor za pronájem svého bytu požadovat přiměřené nájemné, jednoduchými postupy může získat nájemce do 30 dní a minimalizovat tak období, kdy je byt prázdný.

"Pronajímání bytů je časově náročné."
Ano, nejvíce času vám zabere hledání vhodného bytu ke koupi a jeho počáteční příprava. Jakmile ale byt najdete a pronajmete, časová náročnost výrazně klesá. V průměru pak administrativní a organizační péče o byt zabere méně než jednu hodinu týdně.

"Ne každý může složit 170 000 Kč jako akontaci hypotéky."
V uvedeném případu dosahuje investor vysokého výnosu mimo jiné i proto, že si nepůjčoval na plnou cenu bytu. Pokud by tak učinil, jeho měsíční výdaje by narostly o 1 373 Kč. I v tomto případě by ale platil jen 27,2 % celkových výdajů. Mnoho investorů prodává majetek, který jim žádný příjem nepřináší (např. nevyužívané chalupy) a utrženou částku používají ke snížení hypotéky při nákupu investičního bytu.

"Byt je potřeba po několika letech opravit a rekonstruovat."
Ano, k tomuto účelu slouží ve výše uvedeném příkladu příspěvek do fondu oprav (na společné části domu – střecha, okna, fasáda apod.) a rezerva na údržbu vnitřního vybavení bytu (podlahy, linka, malování). V časovém horizontu 15 let, který tento příklad popisuje, však často v praxi k velkým výdajům za rekonstrukce bytu nedochází. Životnost nemovitostí se pohybuje v řádu 80 – 100 let a průběžnou údržbou je možné ji dále prodlužovat. Už při výběru bytu ale můžete ovlivnit, zda bude nutné platit drahé rekonstrukce nebo zda bude stačit pouze průběžná údržba.

"Pokud mají lidé dost peněz na zaplacení tržního nájmu, koupí si byt na hypotéku a nebudou platit nájem."
Ano, mnoho lidí si kupuje svůj vlastní byt na hypotéku a nájemní byty opouštějí. Právě proto doporučujeme našim klientům, aby kupovali takové byty, o které je mezi nájemci vždy zájem (jsou charakteristické několika rysy). Trh s byty v zahraničí navíc jasně ukazuje, že nájemní bydlení je přirozenou součástí trhu a vždy bude existovat část populace, která mu dá přednost.

"Investovat do bytů nemůže každý. To by pak všichni pronajímali byty všem a nikdo by v nich nebydlel."
Stejně jako v ostatních oborech, i zde je realita taková, že mnoho lidí se sice bude touto myšlenkou zabývat teoreticky, ale jen malá část s ní něco provede v praxi. Mávnout nad nějakým nápadem rukou je totiž velmi jednoduché a najít na něm nedostatky ještě snazší. Nastudovat si ale vše potřebné podrobně, spočítat si pro a proti, rozhodnout se a začít aktivně investovat, to už vyžaduje úsilí.

Investování do bytů není rychlé a bez práce

Investování do bytů určitě není vhodnou strategií pro každého. Ne každý je ochoten si vypůjčit peníze, ne každý umí jednat s lidmi, ne každý se dokáže orientovat v povinnostech pronajímatele a ne každý dokáže vyřešit problémy, které při pronajímání bytů čas od času vznikají.
Bylo by také naivní si myslet, že investování do bytů probíhá formou "otevřu noviny, pojedu se podívat na pár bytů, jeden koupím, dám do novin inzerát a následující den jej pronajmu". S tímto přístupem se v naší realitní kanceláři setkáváme celkem často, a proto musíme lidem vysvětlovat, na co si mají dávat pozor, jak při nákupu bytu postupovat a vyjednávat, aby jej získali za méně, než inzerovanou cenu, kde hledat "levné" byty se slevou 20-50 %, jak byt připravit k pronájmu, aby za něj získali co nejvyšší nájem, jak vybírat mezi nájemníky, na jaká právní úskalí si dávat pozor atd.

Investování do bytů tedy není způsob, jak vydělat peníze "rychle a bez práce". Pokud se ale do bytů rozhodnete investovat, budete dělat pouze to, co již bylo prověřeno. Investování do bytů není totiž žádnou teorií, novinkou nebo naším patentem. Touto formou si na klidné stáří "spoří" tisíce lidí po celé republice a miliony po celém světě. Jako v každém oboru podnikání (čímž pronajímání bytů je), ale závisí na tom, co jste ochotni se naučit a kolik práce chcete k dosažení cíle investovat.
Klient, jehož investici jsem popsal, není žádným velkopodnikatelem, nemá statisícové příjmy a nemá ani žádné nadstandardní kontakty. Před několika lety ale byl v zahraničí na návštěvě příbuzných a protože zde viděl, jak podobným způsobem pronajímají několik domů, začal přemýšlet, zda by něco podobného nemohl dělat u nás. Byt v tomto příkladu je pro něj čtvrtým v pořadí a jeho cílem je mít takových bytů deset.
Pokud by se mu podařilo v podobnému duchu výhodně nakoupit a následně pronajmout i další byty, bude sice každý měsíc "doplácet" přes 10 tisíc Kč, po splacení hypoték ale bude vlastnit nemovitosti v hodnotě 14 milionů Kč. A jestliže čistý výnos z nájemného bude činit řekněme jen konzervativní 4 % z této hodnoty, po zbytek svého života si už může v klidu užívat a například cestovat po světě. Pasivní příjem 46 tisíc Kč měsíčně mu to umožní a pokud bude potřebovat více, kdykoliv může některý z bytů prodat.
Investování do bytů tedy určitě není návodem na rychlé zbohatnutí, je to ale osvědčený a bezpečný způsob, jak si postupně a s omezeným rizikem (když víte, na co si dávat pozor), zajistit nejen pasivní příjem, ale také pohodlné stáří.

Pavel Řehulka je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".

Napadají vás další pochybnosti, které nebyly v tomto článku zodpovězeny? Souhlasíte s tím, že tento způsob investování je vhodný pro zajištění příjmu pro pohodlný život v důchodu?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-3
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

31. 5. 2004 9:23, Michal

Dnes dostanete hypotéku na cokoliv, třeba na auto. Chce to jen dvě věci. Být slušně bonitní a mít slušnou nemovitost do zástavy. Abyste mohl využít všech výhod, které poskytuje stát, tak je třeba mít dobře propracovanou daňovou optimalizaci. To je část, která mi v seriálu chybí. Autor nám asi mnohé tají.

Reagovat

 

+28
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Hugo 31. 05. 2004 08:45)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

2. 6. 2004 8:17, Jirka

... hledání bytů pouze ve svém okolí je častou chybou ...
Pokud si pořídím byt daleko od svého bydliště, vzrostou mi náklady na dopravu a ztráta času (to jsou také peníze). Pohled z druhé strany: Majitelé z daleka jsou problém pro společenství vlastníků. Prakticky se nezůčastňují schůzí a proti rozhodnutí zůčastněných mají často námitky a odmítají se většině podřídit. Může dokonce vzniknout i situace, kdy většina vlastníků je přespolních. Takové společenství pak v podstatě nefunguje.

... využitím odpisů posunuje daňové břemeno na pozdější dobu ...
To nechápu. Daňový základ se snižuje buď o výdaje, nebo u investic o odpisy. To znamená, že odpisy rozloží částku, o kterou se snižuje daňový základ, do období několika let podle odpisové třídy. Pokud má investor dostatečné příjmy, může pro něj být výhodnější uplatnit investici jednorázově. V roce investice pak platí minimální nebo žádnou daň. Uspořené peníze pak může dále zhodnotit. Rozložení nákladů do delšího období může být výhodné proto, že se tak může daňový základ dostávat po několik let do mírnějšího daňového pásma. Pokud jeho příjmy nejsou dost velké, jsou odpisy výhodnější, protože při jednorázovém odpočtu investice od příjmů by sice neplatil žádnou daň (nebo minimální daň), ale nevyužil by nezdanitelné částky. Případně by mohl vytvořit ztrátu, kterou nebude schopen do 3 let zlikvidovat a pak již nebude moci zbytek ke snížení daňového základu použít. Využití odpisů tedy odsouvá daňové náklady, nikoli daňové břemeno.

Jak jsem již psal v reakci na předchozí článek, je nutno počítat i s počátečními náklady. Kdybych splatil jednorázově 80% investice a na zbytek si bral hypotéku, mohl by se článek nazývat "Byt za 50,- Kč měsíčně?". Je to stejný klam jako mobilní telefon za korunu. Článek navíc budí dojem, jako by takovou investici mohl realizovat kdokoli. Ve skutečnosti musí mít investor slušný majetek v záloze.

Reagovat

 

-11
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (11 komentářů)

8. 7. 2004 | 16:03 | antidoláč

ty jsi bráško ještě malý nemůžeš je všechny znát .... krásná pohádka :-))) více

4. 6. 2004 | 14:17 | skeptik

Pokud nemovitosti vydají 4%, sežere je fondová mašinerie a nezbyde nic. více

2. 6. 2004 | 13:48

Diskusní fórum není určeno pro reklamu finančních institucí. Děkujeme za pochopení, redakce Peníze.CZ více

2. 6. 2004 | 13:25

řeším podobný problém. Třeba bychom to mohli vyřešit společně. Máte-li zájem, ozvěte se. Pokud vím, tak pár nemovitostních fondů se chystá i v ČR, pár už jich tu působí (ovšem s registrací v civilizovanějších končinách)....více

2. 6. 2004 | 9:48 | vykuk

Existuje nějakej fond, kterej zhodnocování peněz realizuje právě TÍMTO způsobem? Vůbec bych se nebránil takové menší investici, pokud by jistota stabilního výnosu byla kolem +4% ročně.
Jít do toho sólo ale chuť nemám....
více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Povinné minimální rezervy bank, Globalizace, Hrubý zisk, andrej babiš, fintech, daně, daňové úniky, daň z příjmů, BlaBlaCar.cz, KOMERČNÍ BANKA, Osobní účet ČS Junior, členský příspšvek, sAutoleasing, žák, spam, pojištění pro případ hospitalizace, meda mládková, GEnius Gratis

7U03658, 1SX6839, 6S75594, J1111111, 4C77427

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK