Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Lidé v ČR byty vlastnit neumějí, říká Jiří Pácal

Lidé v ČR byty vlastnit neumějí, říká Jiří Pácal
Před týdnem jste mohli Jiřímu Pácalovi pokládat dotazy z oblasti nemovitostí, financování bydlení či se ptát na problematiku Společenství vlastníků jednotek. Dnes si můžete přečíst, jak na vaše otázky odpověděl.

V článku Ptejte se Jiřího Pácala! jste si mohli přečíst profil tohoto člověka, který se profesionálně zabývá problematikou nemovitostí. Přiblížili jsme vám některé z jeho zajímavých postojů, kterými se od "většinových" názorů často odlišuje. Jak tedy Jiří Pácal odpovídal na vše dotazy?

Ceny nemovitostí

Michal
Dobrý den pane Pácale. Jaký předpokládáte vývoj cen nemovitostí mimo města? Mám na mysli venkovské chalupy, pozemky a případně chaty. Někde jsem slyšel, že se na nás chystá další invaze Holanďanů? Ti první, po revoluci, se přijeli rekreovat a také to obhlídnout. Ti další již chtějí kupovat. Co Vy na to?

Jiří Pácal: Žádnou invazi neočekávám, ani mě nenapadá jediný důvod, proč by k této věci mělo masověji docházet. Uvědomte si, že i když cizinec koupí nemovitost u nás za nižší cenu než doma, musí se o ni také dále starat, což znamená peníze a čas. Koupil byste si chatu v Bulharsku u moře jen proto, že jsou tam levnější než u nás? Taková rekreace by přeci přišla dosti draho. Vývoj cen na venkově bude vždy podléhat mikrovlivům a není možné jej zobecnit. Obecně však platí, že ceny (dané poměrem poptávka/nabídka) budou vycházet z reálné výše příjmů. Chalupy si na své dno již sáhly, teď půjdou spíše mírně nahoru. S rostoucím počtem důchodců možná za pár let budou opět vyhledávanými objekty. Pozemky mimo větší města půjdou s cenou nahoru , ale pomalu a bude to dlouho trvat. Pozor však na to, že vždy musíte upřesnit, co považujete za vstupní cenu. Dnes koupíte půdu na venkově i za 50 halířů na m².


Petr Maršík
Dobrý den, chceme si nyní koupit menší byt v Praze. Kontaktovali jsme několik realitek, ale mám z nich mírně řečeno smíšené pocity a necítím se zrovna jako vážený klient. Na co si dát při jednání s realitkou, která by mi měla hledat a doporučovat byt ke koupi, nejvíce pozor? Děkuji za radu, Petr Maršík

JP: Realitku berte jen jako možný zdroj informace o nabídce koupě bytu. Problém je v tom, že v Praze jich je přes 500, a nabídka je tak velice roztříštěná. Orientujte se mezi nimi spíše dle doporučení. Vše si však raději vyřizujte sám nebo se svými lidmi (právník, stavař, kamarád, co rozumí realitám apod.). RK za svoji práci nikterak neručí, právní služby poskytovat nemohou. Katastrální úřad je veřejně dostupný, informace o chodu domu Vám poskytne výbor Společenství vlastníků atd. Vždy se snažte dojednávat podrobnosti s vlastníkem, ne s prostředníkem, nikdy nedejte peníze na koupi RK. Pokud máte smíšený pocit i z prodeje nového projektu, jděte raději jinam. Největší potíže při jednání přes RK: byt nabízí více RK a každá za jinou cenu; složení rezervačního poplatku či zálohy RK není žádná jistota. Navrhuji: dejte si inzerát, sledujte inzerci; přihlašte se k odběru nabídek na internetu, svoji potřebu oznamte všem svým známým.

Michal Kadrnozka
Rad bych znal vas nazor na soucasne prodejni ceny novych residencnich projektu v Praze. Cena v rozmezi 40 - 50 tisic za m² je dle meho nazoru a zkusenosti znacne nadsazena a zahrnuje min 30-40% zisk. Chapu ovsem, ze kde neni tlak na cenu, neni duvod cenu snizovat. Na jake urovni si myslite, ze se v nasledujicich letech ustali cena nove vystavby v ramci Prahy a na jakych faktorech bude toto zalozeno? Diky.

JP: Myslím, že poptávka v Praze postupně klesne. Ceny některých nových projektů skutečně neodpovídají kvalitě provedení, lokalitě, infrastruktuře. Vysoká poptávka není dána růstem ekonomiky a tím reálných příjmů, ani objektivním nedostatkem bytů. Jde o spojení několika faktorů: očekávání vstupu do EU s nárůstem cen a zároveň zadržení nabídky starších bytů, nízké úrokové sazby úvěrů na bydlení, špatně fungující trh s nájemním bydlením, vysoký podíl lidí ve věkovém intervalu 25-30 let ("Husákovy děti"), velice nízké úroky u vkladů a problémy na kapitálových trzích. Tyto faktory se změní.
Také je třeba upozornit na to, že ceny tržních nájmů jdou dolů – ceny bytů šly nahoru, bytů je na počet obyvatel v ČR nadprůměrné množství, staví se nebo připravuje velké množství nových projektů, stávající bytový fond je špatně využívám (technický stav a socialistická podoba Občanského zákoníku). O budoucích cenách koupených bytů budou výrazně rozhodovat fungování Společenství vlastníků v domech.

lcech@seznam.cz
1. Ceny bytů mají podle Vás klesat. Budou se změny lišit v závislosti na kvalitě bytu - panelový, cihlový? To znamená, myslíte si, že klesnou i byty cihlové?
2. Současné ceny bytů především tlačí nahoru realitní kanceláře, které odvozují svojí "odměnu" za zprostředkování od výše konečné ceny. Myslíte si tedy, že realitní kanceláře změní svoji strategii a nebudou se snažit ceny držet vysoko?

JP: 1. Ceny panelových bytů zaznamenaly za uplynulých 6 měsíců až 20% pokles, u starší cihlové zástavby se růst cen zastavil. Budoucí cenu bytu určí více než "stavební materiál" fungování Společenství v daném domě. Důležitá je, tak jako u každé investice, také vstupní cena. Koupíte-li nadhodnocený byt, těžko můžete očekávat nárůst a obráceně.
2. Ceny bytů netlačí RK, ale poptávka. Faktory, které tento mimořádný zájem podporují, považuji za dočasné. Jejich umělé podporování a vytváření až hysterie po koupi může vést k vážným problémům na trhu. Koupě nemovitosti je velmi zajímavá a relativně bezpečná investice. Musí však být splněno několik podmínek – reálná, odpovídající vstupní cena; dostatečné finanční krytí na koupi a provoz, starost o majetek "s péčí dobrého hospodáře, fungující hospodářství a dostatečné reálné příjmy, u bytů spolehlivý chod Společenství vlastníků.

Fráňa
Jaké jsou a v nejbližším časovém horizontu budou podle Vás hlavní faktory ovlivňující cenový vývoj, respektive poptávku a nabídku nemovitostí v ČR a v Praze? Mohl byste odhadnout i míru vlivu jednotlivých faktorů na tento trh?

JP: Každá část nemovitostního trhu může mít odlišný vývoj, zaměřím se na byty.
Pro stagnaci či pokles:
- klesne poptávka, reálná kupní síla občanů bude klesat
- bude klesat tržní nájemné a zároveň budou stoupat náklady na financování koupě bytu; nájem se tak stane vážnějším konkurentem koupě
- nabídka nových bytů na trhu významně vzroste, objeví se i více starších bytů ze zadržené nabídky před vstupem do EU
- bude klesat počet lidí, kteří si nejčastěji pořizují byty do vlastnictví, 25-30 let (silné ročníky odchází)
- objeví se problémy ve fungování Společenství vlastníků

Pro růst :
- velká motivace lidí bydlet ve vlastním i za cenu životního zadlužení
- obavy z nárůstu DPH v roce 2008 u bytových staveb
Cenu rodinných domů budou určovat hlavně ceny pozemků a stavebních prací, předpokládám mírný nárůst.

xrovj01@vse.cz
Vážený pane,
chtěl bych se zeptat, co si myslíte o současných cenách stavebních pozemků (především těch budovaných na zelených loukách, ale v zázemí již stávající obce) v okolí Prahy do cca 15 km od hranice. Zajímal by mne Váš názor na vývoj jejich cen v příštích cca dvou letech (jsou zisky developerů v této oblasti vysoké, jaký dopad bude mít avizované zavedení DPH na převod těchto pozemků apod.). Děkuji


JP: Pro příští dva roky předpokládám mírný vzestup tam, kde jsou pozemky dobře napojeny na stávající zástavbu a infrastrukturu. U lokalit v polích očekávám pokles. Pro cenu nebude tak významná vzdálenost v km od Prahy, jako dopravní vzdálenost v minutách k nejbližšímu MHD. Zisky developerů mají kam klesnout. Daně by neměly mít velký význam. Vždy se prodává za cenu, jakou jste na trhu schopen dosáhnout, nikoliv kolik je daň. Pokud by byli developeři schopni dosáhnout cenu o 19 % vyšší, dávno by to udělali.

eagle.eagle@seznam.cz
Příjemný den pane Jiří Pácale,
obracím se na Vás jako na dobrého profesionála v oboru. Zaujaly mne Vaše názory na serveru penize.cz v článcích "Proč nechci byt na hypotéku" a na tento článek reaguji.
Mám několik otázek. Kde bych prosím mohl získávat informace o tržních nájmech bytů v jednotlivých regionech a kde o cenách bytů alespoň na okresní úrovni?
Rád bych se s Vámi setkal. Bylo by to možné?
S pozdravem Ladislav Mucska

JP: Tak to je problém. Žádná centrální a seriózní databáze není. To, co si dělají developeři sami, je jen omezené a nedostupné. Tržní nájmy se pokouší monitorovat MMR, Statistický úřad, Sociologický ústav AV, ale není to moc přesné. Navštivte jejich stránky. Z agentur na průzkum trhu vím, že to dělala INCOMA Research, levné by to nebylo. Můžete mi napsat na ceh@ceh.cz.

jiri.skopek@da.cz
Dobrý den pane,
poměrně často je k slyšení názor o tom, že ceny bytů v Praze půjdou v nejbližších dvou letech dolů. Dosud jsem se však nesetkal s fundovanou odpovědí o vývoji ceny pozemků na domy v okolí Prahy a na cenu starších rodinných domů. Děkuji, Jiří Škopek.

JP: Každý může mít názor jiný. Já si myslím, že pozemky v okolí Prahy, začleněné do urbanizmu obcí půjdou mírně vzhůru. Lokality v polích budou velmi obtížně prodejné. Cena bude záviset na infrastruktuře, napojení na MHD, působení místní samosprávy. Zobecňovat nelze. Pozemek s dostupnými sítěmi, příjezdovou komunikací v obci s dobrým starostou, bych považoval za perspektivní investici. Starší rodinné domky budou zřejmě také růst.

Kacersamec@post.cz
Dobrý den pane Pácale, mám dotaz ohledně koupě pozemku. Zajímalo by mě, co si myslíte o cenách pozemků po vstupu do Evropské unie? Děkuji

JP: Vstup do EU nemá na ceny nemovitostí u nás žádný věcný vliv. Vytvořil sice určité očekávání měnící se mnohdy v hysterii, to však přejde. Reálné ceny vždy tvoří poměr nabídky a poptávky spolu s reálnou kupní sílou obyvatelstva. Pozemky v lokalitách vhodných k zastavění, s infrastrukturou a občanskou vybaveností klesat nebudou, strmě růst také ne. Případná změna DPH by vliv mít neměla. U soukromých osob stejně není, prodávající firmy (plátci DPH) tvoří ceny tak, aby dosáhly maximálních cen. Zvýšením daně se kupní síla obyvatel nezvýší. Zajímavé mohou být investice do lesů, rybníků, zemědělské půdy, ale pouze pro odborníky.


Deregulace nájemného


Josef Anděl
Dobrý den, na jedné konferenci věnované problematice nemovitostí jste řekl zhruba toto: "Názory, které odmítají deregulaci nájemného kvůli tomu, že by staří lidé v bytech nebyli schopni pokrýt náklady na bydlení, nejsou korektní. Vždyť existuje řada starých lidí na vesnicích, kteří sami, bez jakékoli pomoci, musejí zvládnout náklady na údržbu svého domu." Skutečně si myslíte, že by deregulace nepřinesla starým a sociálně slabým lidem problémy? Jak by vůbec narovnání cen podle vás mělo probíhat? Děkuji za odpověď.

JP: Hlavně si myslím, že většina těch, kteří se tváří jako zastánci chudých, slabých nájemníků a ukazují své sociální cítění jsou pokrytci. Ono je totiž mnohem více těch, které regulace velice poškozuje než těch, které deregulace výrazně zasáhne. Jak jste mě správně citoval, dále je zde mnoho sociálně velice slabých, kteří za své bydlení musí platit mnohem více než nájemník po deregulaci. Slyšel jste někdy pány Křečka, Tarabu, Šulce apod. zastat se i těchto občanů? Dvojí ceny jsou nemravné a vysoce nespravedlivé, poškozují většinu občanů (ti totiž na tyto regulace doplácí), zvýhodňují bohaté (lidí s nadprůměrnými příjmy je v regulaci stejně, jako těch s příjmy podprůměrnými), konzervují špatný technický stav bytového fondu, brání rozvoji trhu s nájemními byty a zhoršují tak přístup k bydlení.
Co navrhuji? Zrušení dvojích cen nájmů. Obce se začnou chovat tak, jak již dávno měly. Přestanou volné byty pronajímat za tržní nájem a budou je poskytovat těm, co potřebují pomoc, nebo těm, které potřebuje obec-společnost. Budou se starat o potřebné a ne s byty obchodovat. Vyjma sociálně nejslabších nemá být ochrana výše nájemného. Jedině v prostředí bez pokřivení můžete dosáhnout určité míry spravedlnosti. Tržní nájmy výrazně klesnou (v Praze minimálně o 40 %), nájemné bude dostupné každému. Stát může místo neustálého přispívání na bydlení finančně silnějším občanů ( v regulovaném nájmu, v hypotékách, daňových úlevách,…) pomoci s nájmem tam, kde objektivně občan pomoc bude potřebovat. Ostatní věci se vyřeší přirozeným vývojem bez deformací. Není jednoduché věc popsat takto zkráceně, věřte mi, že řešení není tak složité, jak se politici a úředníci snaží tvrdit.

Dobrý den pane Pácal,
Vaše články mne vždycky zaujaly a přestože nemohu souhlasit úplně se vším, většinou mi mluvíte z duše. Jsem nájemníkem v soukromém bytě a i když platím dost vysoké nájemné (cca 10000Kč/měs.), cena odpovídá stavu, vybavení a lokalitě. Myslím, že umělá hysterie kolem hypoték byla povedeným kouskem peněžních ústavů, osobně bych do toho v současnosti nešel a myslím, že hypotéka je riskantní i pro mnoho klientů s nadprůměrnými příjmy. Zásadní problém ale vidím v přístupu státu k celé problematice bydlení, současné polokomunistické pokusničení a neochota razantně deregulovat a uvolnit trh s byty jsou pro budoucí vývoj v této oblasti klíčové. Omlouvám se za dlouhý úvod, nyní vlastní dotaz:
Jaký máte názor na budoucí vývoj v oblasti státem udržované regulace nájmů po vstupu do EU? Nemůžeme přece jako členové EU hrát roli nějakého exota, kdy to, co jinde funguje normálně a přirozeně, naši politikové nerespektují nebo mrzačí do podoby pokřivené "české verze". Existují srovnatelné příklady vývoje situace u jiných členů EU?

JP: Děkuji za dotaz. Rozdělil bych na to co očekávám a co bych si přál.
Očekávání: srovnatelné příklady vývoje neznám. Ostatní země EU nezažívaly desítky let socialismu v systému a další léta v hlavách těch, co řídí. Změny zatím (v dalších letech) velké nebudou. Není, kdo by je dělal. Neexistuje politická strana s poctivým a reálným programem v bytové politice.
Ze strany občanských iniciativ také velký přínos nebude. Majitelé domů jsou příliš neslaní-nemastní, bez výraznější koncepce. Ze strany EU nebudou velké tlaky na změny, do bytové polity mluvit nebudou. Naše podoba regulací je příliš nezajímá a věřím, že leckterý socialista v Evropském parlamentu tiše "závidí". Jestli nájemné v regulovaných bytech půjde nahoru o 5, 10, 15, 20 % ročně, situaci to ještě dlouho nevyřeší. Stát by měl raději podporovat novou výstavbu tak dlouho, až tady bude tolik bytů, že tržní nájmy samy slezou na úroveň regulace. Bohužel se mohou zhroutit i ceny, hypobanky a celý systém. Každá deformace má v sobě potenciální virózu. Těžko odhadnout k čemu povede ta naše.
Přání: okamžité zrušení dvojích cen nájmů, pomoc státu a obcí sociálně potřebným a těm, co potřebují obce a stát (myslím ty, co pracují ve "veřejně prospěšném zájmu"), změnu státních podpor z pomoci finančně silnějším občanům směrem k výstavbě nájemního bydlení a hlavně do renovace zastaralého bytového fondu. Dále změnu v chování obcí, které nemají napodobovat soukromý sektor, ale mají se chovat sociálně (např. pronájmy volných bytů). Moc si přeji změnu Obč. zákoníku v úpravě vztahů nájemce – pronajímatel, přeji si, aby většina občanů (odhaduji cca 80 % populace), kteří na regulaci přímo i nepřímo doplácí, konečně bouchla do stolu.

p.lucinka@volny.cz
Proč se stále brání deregulaci nájmů, když by její provedení mělo kladný vliv na celé hospodářství?

JP: Lidé, kteří o deregulaci rozhodují mají ve velké většině myšlení poplatné minulému režimu. Zároveň velké množství z nich samo v regulovaném nájmu bydlí nebo tam bydlí jejich blízcí. Případně na regulaci jinak profitují (různá ochranářská sdružení, která si tak zabezpečují velké zisky díky velké klientele. Chybí společenský tlak těch, které tento stav poškozuje. Sociologický ústav AV dokonce zjistil, že většina lidí, kteří si svoje bydlení hradí v plné výši, deregulace nepodporuje. Pro politické strany je tedy sociální (ve skutečnosti asociální) stav našeho bytového prostředí politickým tématem.



Společenství vlastníků jednotek


B.Ghali@seznam.cz
Vážený pane Pácale,
může se stát společenství vlastníků bytů v bytovém domě plátcem DPH? A pokud ano, může toto společenství uplatnit odpočet DPH při nákupu materiálu a služeb při opravách, rekonstrukcích a modernizacích bytů, patřících vlastníkům?

JP: Nejsem sice daňový poradce, ale myslím, že na DPH můžete zapomenout. Registrace je asi podle starého zákona možná, podle návrhu nového už ne. Ani nyní to nic však zřejmě nepřinese. DPH by bylo jen na vstupu, na výstupu nikoliv. Pozor - Společenství není vlastníkem bytů, tedy nemůže za své prostředky provádět opravy a modernizace. Vždy se jedná o cizí prostředky (tedy prostředky jednotlivých vlastníků) ve správě na účtu Společenství.

sinat@net.tvtrinec.cz
Dobrý den pane Pácal. Bydlim v panelovém domě v majetku města. Radnice na nás nájemníky tlačí s odprodejem bytu. Zastupitelé nám tvrdí, že si musíme založit družstvo nikoli společenství vlastníku bytových jednotek. Chci se poradit, co na to říká zákon a jaká forma je pro nás budoucí vlastníky bytu nejrozumnější. Dále mám dotaz ohledně úvěru na pořízení bytu. Je úvěr z Buřinkou výhodnější než v nějaké jiné bance?

JP: Město chce prodej jedné osobě-právnické. Je to pro ně jednodušší. Nejčastěji se zakládají družstva nebo s.r.o. Společenství nezakládáte, vzniká ze zákona 72/94 Sb. tam, kde jsou byty ve vlastnictví. Doporučuji bytové družstvo; přijměte dobré stanovy, zvolte schopné vedení. Následně si můžete převést byty do vlastnictví. Důsledně kontrolujte, ať z investice do bydlení není pláč. Zajímat se o chod domu není ostuda, ale nutnost. Pouze ten, kdo se stará o svůj majetek, může být chráněn zákony. S volbou spořitelny Vám poradit nemohu, nechci se některé dotknout. (Pozn. redakce - podmínky stavebních spořitelen si můžete porovnat na tomto místě ).

mariantokar@seznam.cz
Dobrý den pane Pácal. Jaké mají právo členové společenství vlastníku bytových jednotek co se tyka dědění, nebo ev.prodeje bytu?

JP: Byt ve vlastnictví je nemovitostí zapsanou v katastru. Může být předmětem prodeje, darování, dědění, vkladu, pronájmu apod. Vlastník s ní nakládá svobodně, nepotřebuje souhlas ostatních vlastníků. Vedle práv máte i své povinnosti, i ty je třeba znát. Zákon 72/94 Sb. není složitě psaný, lze jej nalézt na stránkách MMR a doporučuji znát.

xxy
Není to náhodou tak, že ve Společenství musí souhlasit všichni s rekonstrukcí, čímž se mění podstata domu, ale s opravou stačí, když souhlasí většina? Zcela určitě je to tak!

JP: Hospodaření s penězi Společenství upravují Stanovy. O běžných opravách může rozhodovat i výbor, větší opravy, modernizace, rekonstrukce Shromáždění vlastníků. Při zásahu do vzhledu domu, vnitřního uspořádání, změny podílů musí souhlasit všichni vlastníci. Tam, kde nefunguje Společenství, nastává problém a investice do vlastnictví bytu může být brzy znehodnocená.

zimel@seznam.cz
Četl jsem na tomto serveru článek o zákoně o společenství vlastníků jednotek. Po přečtení se ovšem člověk jen těžko zbavuje dojmu, že ať by byl zákon jakýkoli, těžko může všechny problémy v článku nastíněné vyřešit. Jaký je váš recept? Děkuji za odpověď.

JP: Nemovitosti by měli vlastnit lidé, kteří mají finančně na koupi i následný chod a mají na vlastnictví i mentálně. Vlastnit znamená mít odpovědnost a u bytů zároveň mít odpovědnost za společné části domu, tedy za vlastnictví druhých. V ČR lidé vlastnit byty neumí, jejich právní povědomí je nízké.
Recept:
1) osvěta ze strany MMR, médií, developerů – lidé musí pochopit, že se o majetek musí řádně starat, jinak jeho hodnotu ztratí,
2) novelizace zákona 72/94 Sb.,
3) tvrdý přístup soudů k těm, kdo své povinnosti vzhledem Společenství neplní,
4) umožnit, aby Společenství vedli profesionálové, pod kontrolou vlastníků. Amatérské vedení z řad vlastníků (pokud je vůbec někdo z vlastníků ochoten) není často funkční.

Do jakých nemovitostí investovat, vlastní bydlení vs. nájemní a nostalgické Jevany

ondrej.balihar@tiscali.cz
Dobrý den.
Bydlím v bytovém družstevním domě. Do fondu oprav a údržby platíme podle velikosti bytu (plochy m² ). Velikost podílu vlastnictví v družstvu je prý úměrná velikosti (ploše ) bytu. Měl bych k tomu 2 dotazy:
1. Mám-li byt 2x větší než můj soused a díky tomu platím 2x tolik, mám i 2x větší počet hlasů při hlasování na schůzi?
2.Proč je v zákoně dáno, že majitelé větších bytů mají platit více do fondu oprav a údržby, když podíl na majetku byl dán prvotní investicí do jejich nákupu? Vždyť opotřebení vstupních dveří, schodiště, výtahu, zatékání do střechy není dáno velikostí bytu.
Předem děkuji za odpověď.

JP: Omlouvám se, ale dotaz není zcela jasný. Objevují se zde termíny družstevní dům, majitel bytu. Pokud jste člen družstva, platíte do fondu oprav a údržby zřejmě podle schválených stanov družstva, hlasujete však nejspíše jedním hlasem jako soused. Odpověď by měly dát stanovy, případně zápisy z členských schůzí. Členství v družstvu nemá s velikostí bytu souvislost. Pokud byt vlastníte dle 72/94 Sb., platíte podle podílu na společných částech domu a ve stejném rozsahu jsou Vaše hlasovací práva. Majitelé větších bytů mají platit více do fondu oprav, protože jim patří větší část domu, lidově řečeno (napsáno).
Předpokládám, že u družstva i Společenství vlastníků platí, že členové přispívají dle svých podílů, pokud se nedohodnou jinak.

Marek
Dobrý den,
cena stavebních parcel se v "rozumné" vzdálenosti od centra Prahy pohybuje okolo 2200-2500 Kč/m². Tyto parcely přitom často těsně sousedí s desítkami hektarů nevyužívané půdy, zarůstající bodláky (Uhříněves, Štěrboholy) nebo, v lepším případě, s ornou půdou. Nic proti zemědělství, ale podle mě by zemědělská půda v těsném okolí Prahy přinesla daleko větší užitek, kdyby jí majitelé rozparcelovali a prodali na domky. To se podaří jen málokdy, a proto ceny parcel jsou takové, jaké jsou (nízká nabídka, vysoká poptávka => extrémní cena). Proč tvůrci územních plánů Prahy a okolí nevyčlení na stavbu rodinných domků více území, aby se zvýšila nabídka na trhu?

JP: Urbanizmus města je třeba řešit koncepčně. Výstavba rodinných domků by měla navazovat na stávající zástavbu a měla by mít zabezpečenu obslužnost. Územní plán je na 10 let, pak se může v případě potřeby měnit. Myslím, že půdní fond je třeba chránit a neumožnit živelné rozparcelovávání . Špatných projektů tohoto typu je v Praze a okolí dost. Rozparceluje se půda na 50 parcel, a pak se výstavba roztrousí, protože se mnoho parcel neprodá nebo se následně výstavba nerealizuje. Mnoho pozemků, které máte v otázce na mysli, však v OC, OMS nebo OV může být. Je jen na vlastníkovi, zda projekt chce a může realizovat. Není to totiž jen o územním plánu, ale i o sítích, komunikacích, přístupu obce a zájmu kupujících. V blízkosti Prahy je také mnoho lokalit, kde lze stavební parcely koupit.

Developer
Můžete prosím uvést příklad pro Vaše tvrzení v perexu článku, tzn. kdy je vlastní bydlení dražší než nájemní? Většina podobných kalkulací se zakládá na výpočtu, který ukazuje, že splátka hypotéky plus dodatečné náklady je vyšší než nájem. To ovšem zcela pomíjí fakt, že na konci procesu (za 20 let) máte v prvním případě vlastní byt/dům, zatímco ve druhém vůbec nic, jen vizi dalšího a dalšího placení nájmu.

JP: Investice do nemovitostí doporučuji. Sám tak činím. Jen chci, aby v dnešní době masáží ze všech stran zazněly i jiné argumenty ke zvážení. Mám strach, že argumentační jednostrannost může přivodit nemovitostnímu trhu vážné problémy. Pokud si koupíte byt, který potřebujete, vyhovuje Vám a máte na koupi i na údržbu, doporučuji hledat nejvhodnější a koupit.
Dražší vlastnictví je tehdy, pokud máte úvěr (např. na Vámi uvedených 20 let) a potřebujete jej prodat třeba po 4 letech. Pouze jste platil úroky, vlastnické a spoluvlastnické platby. Z hodnoty bytu jste neumořil skoro nic. Nájem by vyšel jednoznačně výhodněji. Myslím, že rozdíl ve prospěch nájmu lze nalézt tam, kde kupujete nemovitost na vrcholu cen. Pokud rozdíl mezi platbou nájmu a součtu úroků, poplatků, vedlejších plateb spojených s úvěrem, vlastnických plateb a plateb na údržbu společných částí domu vychází větší než je nárůst cen nemovitostí, prostá kalkulace je pro nájem. Pokud rostou ceny, musí to provázet růst reálných příjmů občanů.
1) Vlastní bydlení je jistě výborná a prospěšná věc. Jen Vás nesmí omezit v životě víc než je únosné. Samozřejmě je pocit z bydlení ve vlastním jiný než u bydlení v nájmu. Obě možnosti přináší svá pro a proti a je nutné pečlivě zvážit, která je pro Vás vhodnější. V nájmu jste mobilnější a můžete lépe optimalizovat své bydlení (velikost bytu, lokaci). Lépe se vyhnete nepřizpůsobivému sousedovy, nečekané události v okolí, změně zaměstnání i rodinných poměrů.
2) V prostředí klesajících tržních nájmů pod 5% z investice a zároveň rostoucích cen je třeba být obezřetným.
3) U Vaší poznámky zapomínáte , že v případě úspory při placení nájmu oproti splácení koupě bytu a platbách vlastnických a spoluvlastnických plateb lze uspořit na budoucí koupi.
4) Po 20 letech sice teoreticky byt máte bez dluhů, ale:
- byt je 20 let starý,
- kdo dnes vydrží 20 let v jednom bytě (dnešní životní styl je jiný)?,
- za dvacet let si na koupi domu/bytu uspoříte i přes platbu nájmu také. Pokud ne, stejně nejste ten, kdo si může brát úvěr,
- během dvaceti let je nutné u bytu i společných částí domu udělat mnoho oprav, modernizací a rekonstrukcí. V případě nájmu jste těchto plateb ušetřen,
5) Kupovat nemovitost (zvláště důležité při financování úvěrem) je třeba v situaci, kdy jste profesně i z hlediska rodiny profilován, jste finančně i mentálně připraven na vlastnictví.

vladimir.erben@labeta.cz
Dobrý den,
do jakých nemovitostí je dle Vašeho názoru vhodné dnes investovat a do jakých v blízké budoucnosti? Díky.

JP: Do nemovitosti, kterou potřebujete k uspokojení své potřeby, bytové, podnikatelské, investiční. Kupujte takovou, aby splnila podmínku optimalizace vzhledem k Vašim potřebám a možnostem. Třetí a velmi důležitou podmínkou je reálná, nikoliv nadhodnocená cena. Vodítkem vám může být výnos v případě (i tehdy pokud užíváte sám) pronájmu očištění o náklady. Pokud je nad 10 % - jásejte, pokud 6-9,9 % radujte se, 4-5,9 % jste v reálu, pod 4 % - běžte si nemovitost najmout.

tep.svoda@post.cz
Dobrý den,
vlastním dům ve vesnici ve zlínském kraji, cca 100 km od mého nynějšího bydliště a zaměstnání. Chci z něj vytěžit max. možný výnos, proto zvažuji jeho komerční využití (odhad příjmu max. do 100 - 150 tis Kč před zdaněním ročně). Mám však pocit, že ve zdejší oblasti ceny nemovitostí začnou brzy klesat, čímž by příjem z komerčního využití společně s budoucí cenou objektu v podstatě dorovnával výnos z nemovitosti k úrovni momentální ceny nemovitosti, za niž je možno objekt prodat.
Rád bych se Vás dotázal, vzhledem k vývoji cen nemovitostí, zda považujete tuto za správnou, tj. zda v zájmu max. výnosu prodat.
děkuji

JP: Pokud jsou vaše předpoklady správné (neznám data) a potřebujete peníze či máte pro ně jiné uplatnění, prodejte. Z krátko až střednědobého výhledu to je zřejmě správné. Zabezpečovat chod nemovitosti na 100 km stejně není při výnosu 100 tisíc Kč/rok nejvhodnější. U periferních lokalit však z dlouhodobého hlediska lze očekávat nárůst ceny. Pokud nemáte vhodné uplatnění pro svůj příjem, prodej ještě zvažte.

TL
U vystavby bytu stale prevlada trend prodavat byty uz v rannem stadiu stavby, mnohdy jeste drive - coz mi pripadne nenormalni a rizikove i v pripade relativne serioznich developeru. Myslite si, ze konkurence donuti developery prevzit na sebe vice rizik a budeme si moci vybirat z jiz hotovych novych bytu?

JP: Doufám v to. Současná praxe, kdy developer vybírá od klientů peníze na stavbu (někdy dokonce i na koupi pozemku), mi připadá mimořádně riziková. Mnoho lidí by se asi divilo, jak blízko krachu projekt, kde kupovali byt, byl. Mentalita lidí mě někdy značně překvapí. Koupi ledničky zvažují do detailu, porovnávají, zajímá je následný servis, záruky. U koupě o dva řády vyšší se chovají nezodpovědně až naivně.

Jan Doseděl
Považujete, prosím, restituci nájemních domů, které byly ve správě státu a hlavně nájemníků, kteří byty ve svém zájmu udržovali, a tudíž do nich i investovali, za dobré řešení? S tím souvisí otázka na stanovování cen bytů podle odhadu majitelů, tedy většinou obecních úřadů. Cožpak není jiné řešení, než " volná tvorba cen spojená s korupcí"?

JP: Restituci považuji přes problémy, které ji provází, za jedinou možnou cestu nápravy křivd minulosti. Účast nájemníků na údržbě domů, kterou bych stejně nikterak nepřeceňoval, nehraje roli. Pokud dále narážíte na prodej nemovitého majetku obcí do rukou nájemníků, považuji ji pro většinu nájemníků za životní obchod a pro zbytek společnosti za poškození. Zde rozhodně ceny nevytváří trh.

PETR
Dobrý den,
slíbil jsem partnerce vyřešení bytové situace do dvou let. Rád bych se vešel s rozpočtem do cca 3 mil. Kč.
Kdyby to jinak nešlo, dal bych za cenu zadlužení dohromady i výrazně víc. Na vývoj cen nemovitostí mám dost negativní názor, nebydlíme ale ve vlastním a rodina je rodina a slib je slib. Protože se může stát, že za 10 nebo 20 let už tohle bydlení nebudeme potřebovat a opět ho prodáme, musím se na situaci dívat jako na investici s podobně dlouhým horizontem. Můžete mi poradit, v jakém případě si myslíte, že nejméně prodělám:
1. koupím pěkný 4 pokojový byt na okraji Prahy,
2. koupím řadový domek do 15 km od Prahy,
3. nechám postavit dům na pozemku který máme; nepříliš atraktivní lokalita asi 100 metrů od dálnice (protihluková stěna) ve vesnici asi 5 km za hranicí Prahy.
Druhá otázka je časování. Mám to udělat teď, nebo až za ty dva roky? Díky za odpověď.

JP: Tři miliony vůbec není málo. Kupte to, co Vám a partnerce udělá největší radost. Kupujete pro vlastní potřebu a prognózovat na 10-20 let stejně nelze. S koupí bytu lze i počkat. Rodinný domek se mně jeví jako dobrá možnost, pokud ve vesnici bude vše, co potřebujete a napojení na MHD nebude časově náročné.Tam bych raději s hledáním začal co nejdříve.
Důležitější než vzdálenost v km je vzdálenost v čase. RD jsou tradiční formou bydlení v ČR (více než 37 % populace), mají svoji perspektivu a cenu ztrácet nebudou. Zatím je ještě stále možné je pořídit i s rekonstrukcí za Vaše 3 miliony. Nepodceňte příjezdovou komunikaci k domku ani jeho technický stav, zvláště případnou vlhkost zdiva. Sám na pozemku, který se Vám nelíbí, nestavějte.

Anonym
Dobrý den, jak se budou pohybovat ceny nemovitostí v příštích cca 2 letech v lokalitách typu Jevany. (nic tam není, vybavenost mizerná, ale celebritami se to tam jen hemží. Proč? Děkuji.

JP: Jevany osobně považuji za lokalitu pro nostagiky, na investice do nemovitostí vhodná moc není. Časová vzdálenost od Prahy se špatnou obslužností v obci z ní nedělá místo pro trvalé bydlení těch, co pracují v Praze. Při zachování minulých cen by se jednalo o příliš drahou rekreaci. Z mých informací vyplývá , že celebrity zde chtějí nemovitosti prodávat, zatím bez úspěchu. Obliba Jevan za první republiky byla dána romantickou projížkou vláčkem z Prahy, výletními hotely a restauracemi, množství krásných rybníků. Pro současný životní styl je to málo. Dnešní celebrity už raději jezdí "na Floridu". Pokusy o prodeje pozemků pro rodiné domky tam byly neúspěšné.

Rozhovory na Peníze.CZ
Které osobnosti (nejen) finančního světa jste už vyzpovídali? Podívejte se na Rozhovory Penize.CZ

Máte-li tip na zajímavou osobnost, která by neměla v našem seriálu rozhovorů chybět, nebo téma, kterého by se měl rozhovor týkat, pište nám své náměty sem.

Jak hodnotíte odpovědi Jiřího Pácala?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+1174
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

7. 4. 2007 13:13

V porovnání s nesmysly, co se v poslední době objevují v tisku mi to připadá docela reálně vedené. Realitky umí jen tvrdit, jak to jde nehoru a pořád půjde, jako by neznali nic jiného.

Reagovat

 

+82
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

11. 5. 2008 20:39

http://www.mesec.cz/clanky/pujdou-byty-skutecne-na-dracku/

Reagovat

 

-19
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (jarka 10. 05. 2008 21:57)

Další příspěvky v diskuzi (113 komentářů)

21. 1. 2015 | 10:46 | jiří karel

staré a přitom pořád platné, super. více

2. 9. 2008 | 0:46 | minus vlastnik bytu

když skutečně u nás nikdo neví, co to je vlastnit byt. to není žádná jistota. ale nutnost se v baráku dohodnout. no ale jak, když tam mám 50 dalších a většinu jsem nikdy neviděl. všichni pindají, jak je úžasné bydlet ve svém,...více

29. 8. 2008 | 0:00 | honza ze lhoty

tohle dává alespoń smysl. navíc je super si zpětně ověřit, zda měl pravdu a asi jo. to by spousta jiných asi dopadla bledě. zvláště pak ekonomičtí poradci, či přitroubla z realitek. více

31. 7. 2008 | 22:11 | petr

A co takhle nový rozhovor na aktuální dění. Autor je asi s názory v pohodě a určitě si nebude hrát na lakýrku typu Lexxus, Mexx a pod. Podle mně jsou na trhu dost problémy, ale nikdo to nechce pustit na plno do médií. více

29. 5. 2008 | 15:01 | renata

článek není špatný, i když v některých bodech trochu "salóní". Tady v tomhle rozhovoru je zase víc reality realit, ale už je mírně fousatý. více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

OPEC, Přijetí přidělení a zřeknutí se úvěru, Faktoring, daňové odpočty, příspěvek zaměstnavatele, aleš poklop, doplňkové penzijní spoření, penzijní fondy, kampelička, mastercard standard, marcela střelcová, výběrová řízení, zákonné pojištění odpovědnosti za škodu při pracovním úrazu nebo nemoci z povolání, svatopluk němeček, letecké zájezdy, náhrada platu, mkreditka, personál

4E92435, 1SB4436, 3E92435, ZRI0479, 6B96967

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK