Hypotéka? Dvakrát měř, jednou řež!

Výrazné snížení úrokových sazeb v uplynulých letech a bezpočetné reklamy bank vyvolávají dojem, že není nic jednoduššího, než si pořídit vlastní bydlení pomocí hypotečního úvěru. Mnoho zejména mladých rodin, které dříve na hypotéku nedosáhly, nyní mají šanci v bankách projít a úvěr získat. Bohužel většina z nich si pod vidinou vlastního bydlení vůbec neuvědomuje rizika, která jsou s takovým úvěrem spojena.
Za nejlepší finanční poradce bývají považováni ti, kteří dokáží i méně bonitním klientům sehnat úvěr, mnohdy pomocí různých triků, pohybujících se na hranici úvěrového podvodu. Skutečný finanční poradce by naopak měl analyzovat všechna rizika, klienta na ně upozornit a snažit se je minimalizovat. V některých případech by totiž výsledkem dobrého poradenství mělo být to, že klient ustoupí od svého záměru vzít si hypotéku, i kdyby kritéria banky splnil. Pro vysvětlení se pojďme na základní rizika spojená s hypotečním úvěrem (ale i s velkým úvěrem ze stavebního spoření) podívat podrobněji.

Pozor na nemovitost

Hypoteční úvěr je ze zákona (a velký úvěr ze stavebního spoření na základě pravidel stavební spořitelny) vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Ve většině případů je to přímo financovaná nemovitost, tedy například bytová jednotka, kterou na úvěr kupujeme do osobního vlastnictví. Nejedná se přitom o žádnou formalitu – pokud přestaneme splácet a nedohodneme se s bankou na přijatelném řešení, banka nemovitost prodá v nucené dražbě a nám vyplatí jen rozdíl mezi nesplacenou jistinou a čistým výnosem dražby.
Je třeba si uvědomit, že banka neprodává nemovitost za účelem maximalizace výnosu, ale pouze za účelem co nejrychlejšího uspokojení své pohledávky, tedy mnohdy pod cenou. Pokud jsme navíc zaujali k bance postoj "mrtvého brouka", uplatní banka i smluvní finanční sankce a nám z prodeje nemusí zbýt vůbec nic. Největší riziko z tohoto pohledu představují tzv. kombinované produkty – tedy hypoteční úvěr s odloženou splátkou jistiny ve spojení s kapitálovým životním pojištěním. V takovém případě totiž bance dlužíme stále celou jistinu (výše našeho závazku k bance neklesá). V pojišťovně pak máme k dispozici pouze tzv. odbytné, které zejména v první třetině až polovině doby trvání pojistky není oproti zaplacenému pojistnému příliš zajímavé.
Představa, že prodej nemovitosti je pro banku složitou záležitostí, je značně naivní. Zejména tehdy, pokud je zástavní právo zřízeno formou notářského zápisu s ustanovením o přímé vykonatelnosti nebo formou exekutorského zápisu, je to velmi jednoduché. V takovém případě totiž banka nepotřebuje ani soudní rozhodnutí, neboť tyto zápisy jsou přímo tzv. exekučním titulem.

Ztráta příjmů

Hypotéka a KŽP

Kombinovat hypotéku s kapitálovým životním pojištěním? Ano, nebo ne?

Právě ztráta příjmů je vlastně tím prvotním rizikem, které následně vede k realizaci zástavního práva a ke ztrátě nemovitosti. Z tohoto pohledu je třeba opravdu pečlivě zvážit možná rizika vyplývající z různých životních situací, které mohou nastat, a alespoň část z nich minimalizovat. Rozeberme si ty nejčastější:
a) Ztráta zaměstnání nebo krach vlastní firmy – toto riziko rozhodně zcela vyloučit nikdy nelze. Riziko je nejvyšší v případě, že splácení je závislé na jednom příjmu (jednotlivec nebo mladá rodina s maminkou na mateřské dovolené apod.). V této souvislosti je dobré si uvědomit, že s hypotékou je spojeno také výrazné zvýšení závislosti na zaměstnavateli (pokud příjmy pocházejí z pracovního poměru). Ten, kdo má hypotéku, mnohem hůře mění místo a je nucen v zaměstnání ledacos "překousnout".
b) Ztráta či omezení schopnosti výdělku v důsledku nemoci či úrazu. Právě toto riziko lze poměrně dobře eliminovat vhodným pojištěním (komerční nemocenské pojištění, pojištění trvalých následků úrazu, pojištění invalidního důchodu). Bohužel banky tento typ pojištění nevyžadují, a tak je mnoho lidí považuje za zbytečné vyhazování peněz. Zejména pak ti, kterým bonita vychází "nadoraz", nechtějí o dalších výdajích ani slyšet. A právě oni jsou z tohoto pohledu nejrizikovější.
c) Ztráta příjmů v důsledku úmrtí. Taková událost je samozřejmě pro rodinu nejtragičtější, paradoxně je však z hlediska eliminace rizika nejjednodušší. Pojištění pro případ smrti nabízejí všechny univerzální pojišťovny a není až tak drahé. Řeší však opravdu jen případ nejhorší. Pokud pojištěný například autohavárii přežije, nedostane z tohoto typu pojištění ani korunu, i kdyby zůstal odkázaný na invalidní vozík. Banky toto pojištění v mnoha případech vyžadují jako povinné, mnoho lidí si však neuvědomuje, že jen samotné je zcela nedostatečné, neboť kryje opravdu jenom smrt.
V této souvislosti je třeba zmínit speciální produkty určené k zajištění anuitně splácených hypoték – pojištění s postupně klesající pojistnou částkou. Tyto produkty jsou relativně levné, bohužel u nich zpravidla pojistná částka klesá lineárně, na rozdíl od nesplacené jistiny u anuitně splácené hypotéky (zpočátku klesá velmi pomalu). To znamená, že v určitém období je pojistná ochrana nižší než závazek vůči bance.

Poškození nebo zničení nemovitosti

Toto riziko banky vždy požadují eliminovat majetkovým pojištěním zastavované nemovitosti. Pojištění si sjednáváme my a opět platí, že levná pojistka může nakonec být drahá. I tomuto je třeba věnovat náležitou pozornost a pečlivě vybírat kvalitní pojištění nemovitosti na novou cenu, s minimem výluk a u finančně silné pojišťovny. Pokud by totiž plnění pojišťovny bylo nedostatečné nebo žádné, závazek vůči bance budeme muset doplatit my.

Povinnost splatit úvěr předčasně

Tato situace může nastat prakticky ve dvou případech:
a) Pokud porušíme smlouvu s bankou, popřípadě pokud banka dodatečně zjistí, že jsme v žádosti o úvěr úmyslně uvedli nepravdivé nebo hrubě zkreslené údaje. V takovém případě se navíc jedná o trestný čin úvěrového podvodu podle §250b trestního zákona s horní sazbou 2 roky resp. 12 let ( podle výše způsobené škody).
b) V případě, že by na banku byl prohlášen konkurz (kdo si myslí, že je dobré mít hypotéku od banky, která následně zkrachuje, je na omylu).

Co je dobré brát ještě v úvahu

Hypotéka

Víte, Proč nechci byt na hypotéku?

a) Při ověřování bonity banky vycházejí ze životních minim stanovených státem (některé banky je poněkud navyšují, některé nikoliv). Je dobré si uvědomit, že za tato "státní" životní minima se ve skutečnosti žít prakticky nedá. Musíme si stanovit svoje vlastní reálné měsíční náklady a teprve přebytek počítat jako možnou splátku (a to ještě alespoň s 30% rezervou).
b) Musíme mít předem připravena řešení krizových variant, zejména zvážit, zda můžeme dočasně bydlet jinde a zda je reálné nemovitost pronajmout tak, aby čistý výnos z nájemného pokryl alespoň splátky hypotéky. Ideální je udržovat likvidní rezervu na splácení hypotéky po dobu minimálně 6-12 měsíců pro případ, že budeme hledat nové zaměstnání (všechna ostatní rizika by měla rozhodně být zajištěna odpovídajícím pojištěním).
c) Zatímco u úvěru ze stavebního spoření máme jasnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení a můžeme také kdykoliv úvěr předčasně splatit, u hypoték je úroková sazba zpravidla fixována na kratší dobu, než je doba splatnosti celého úvěru. Po uplynutí této doby fixace může banka úrok měnit (a její vyjednávací pozice je o poznání silnější, než pozice naše). Pokud toto riziko budeme eliminovat dlouhou dobou fixace, riskujeme jednak špatný odhad vývoje (když si zafixujeme vyšší úrok, než bude v budoucnu) a současně se zbavujeme možnosti mimořádných splátek bez sankcí. Ty jsou u hypoték možné jen po uplynutí doby fixace úrokové sazby.
d) I když si hypotéku s ohledem na výši splátky vezmeme třeba na 20 let, měli bychom se snažit využívat možnosti mimořádných splátek po době fixace úrokové sazby a svůj závazek vůči bance dle možností snižovat. Jedno z možných řešení je paralelní spoření ve stavební spořitelně (do letošního roku šlo dobře sladit pětiletý cyklus stavebního spoření s obvyklou pětiletou fixací úroků u hypotéky, od následujícího roku bude cyklus stavebního spoření šestiletý, na což nesmíme zapomenout při sjednávání doby fixace úrokové sazby hypotéky). Někdo možná namítne, že z pohledu investora může být zajímavé mít půjčeno a volné prostředky investovat s výnosem vyšším, než je úrok, za který jsme si půjčili. Nicméně pořízení vlastního bydlení na hypotéku nelze posuzovat pouze jako investici, ale je třeba zvážit právě všechna rizika. Je totiž rozdíl "„jen"“ prodělat na investici nebo přijít o střechu nad hlavou.
e) Myslet bychom měli i na to, že v případě rozvodu či rozchodu partnerů, kteří si nemovitost na hypotéku pořizovali společně, bude třeba vypořádat nejen vlastnická práva, ale i závazky k bance.
f) Pokud žijeme "od výplaty k výplatě", nemáme náhradní možnost bydlení, na splátku máme opravdu jen to, co požaduje banka (tedy státní životní minimum + splátku s 20% rezervou), neměli bychom o hypotéce vůbec uvažovat, i kdyby nám ji banka dala. A přesvědčovat zaměstnavatele, aby nám potvrdil pro banku vyšší příjmy, než ve skutečnosti máme - to by nás už vůbec nemělo ani napadnout. Je to nejen nerozumné, ale i trestné.

A jedno doporučení závěrem

Jestliže nám hrozí jakékoliv problémy se splácením, je v našem zájmu okamžitě jednat s bankou, a to nejlépe ještě v době, kdy nejsme v prodlení se splátkou, ale již víme, že tato situace nastane. V takovém případě banka zpravidla vždy nabídne nějaké řešení. Jakmile budeme dělat "mrtvého brouka", vše se nám prodraží o smluvní finanční sankce a případně i o náklady dražby. Objevíme se také v registru dlužníků, což nám může zavřít cestu k úvěrům na několik dalších let. Pokud by mělo dojít k nejhoršímu – tedy prodeji zastavené nemovitosti, opět bychom to neměli nechat dojít do fáze nucené dražby, ale po dohodě s bankou nemovitost prodat sami. Výnos bude v takovém případě téměř vždy vyšší.
A až na náš trh přijdou tzv. americké hypotéky (tedy možnost čerpání neúčelového úvěru zajištěného zástavním právem k naší nemovitosti), bude pravidlo "dvakrát měř, jednou řež" platit dvojnásob! Přijít o střechu nad hlavou kvůli něčemu podstatně méně důležitému se určitě nevyplatí.

Autor je finanční konzultant a zprostředkovatel.

Co si o problematice hypoték myslíte vy? Museli jste někdy řešit některý z v článku uvedených problémů? Je podle vás "seznam" popsaných rizik vyčerpávající, nebo vám v něm něco chybí?