Chci vlastní byt. Zn.: levně

Vlastnit nemovitost je nejnovější módou a kdo nemá hypotéku, je společensky znemožněn. Často opakované tvrzení, že po vstupu České republiky do Evropské unie ceny nemovitostí výrazně vzrostou, navíc vyvolává v lidech dojem, že koupě bytu či domku je ternem, které je finančně zajistí na spoustu let dopředu. Úroky z hypoték jsou na historickém minimu, počet hypoték i úvěrů ze stavebního spoření rychle roste - a nemovitostní cenová bublina ovšem taktéž.

"Prahou se žene cenová vlna," říká Jan Urban, ředitel hypoteční makléřské společnosti Simply. Na trh totiž přicházejí silné ročníky ze 70. let, hledající větší byt v zajímavých lokalitách. "Na byt v Praze 1 ovšem při růstu cen přestávají mít a silná poptávka žene ceny rychle nahoru i na Žižkově, Vršovicích, Nuslích či Pankráci," dodává Urban. "Trh stále akceleruje," potvrzuje Kamil Kosman, ředitel úseku financování nemovitostí a hypoték České spořitelny (profil, názory). "Je ovšem deformovaný silnou převahou poptávky a vše, co se na trhu objeví, se také prodá," připomíná. Loni bylo v ČR dokončeno 27 000 nových bytů a naprostá většina byla prodána ještě před dokončením stavby. Řada nových projektů tak nemá kvalitu, jakou by měla mít a lidé akceptují i podmínky, které nejsou ve světě příliš obvyklé. "Velkým nebezpečím mohou být například zálohy na výstavbu bytu či domu bez řádného zajištění," varuje Kosman.

Hypoteční banky přitom disponují řadou nástrojů, jak zabránit zneužití peněz developery. Kupujete-li si nový dům nebo byt v novostavbě, měli byste si ověřit, jak jsou vaše peníze zabezpečeny. Standardem například je, že zálohy jsou uloženy na vázaných účtech, ze kterých se peníze čerpají až podle postupu stavby a banka na postup prací dohlíží. Narazíte-li na developera, který není ochoten zabezpečit vaše peníze, mělo by to pro vás být velmi významným varováním.

Hypotéky stále dostupnější

"Ještě před pár lety na hypotéky dosáhly jen nejvyšší příjmové skupiny," vzpomíná Kosman, "ovšem pyramida se velmi rychle rozšiřuje." Vedle poklesu úroků na tom má velkou zásluhu státní podpora hypoték pro mladé do 36 let. Například průměrný hypoteční klient České spořitelny je tak ve věku 35-40 let, z vyšší střední vrstvy, s příjmem 25 až 40 tisíc korun, ženatý, s jedním až dvěma dětmi. "Věkový průměr přitom stále klesá a roste i počet cizinců," dodává Kosman.

Dostupnost hypoték podporuje také zavádění nových variant. Zatímco ještě před několika málo lety banky financovaly maximálně 70 % ceny nemovitosti, dnes se již nabízí i hypotéky na 100 % ceny, hypotéky kombinované se životním pojištěním a další možnosti, které se snaží trh s bydlením otevřít více lidem. Hypotéky dnes nabízí osm bank, přes 80 % trhu si však mezi sebe rovným dílem rozdělily Česká spořitelna, ČMHB a Komerční banka.

Všechny banky dnes nabízí velmi nízké úrokové sazby, v reklamách již mírně nad 4 %. "Bonitnější klienti ovšem mají šanci reálně získat sazbu jen mírně pod 5 procent," vychází ze svých zkušeností Urban. Uváděná nízká sazba se také týká jen fixace na jeden rok. Doba fixace stanovuje, jak dlouho se nebude měnit úroková sazba hypotéky a při současných rekordně nízkých sazbách by samozřejmě bylo nejlepší mít fixaci co nejdelší. Banky ovšem předpokládají, že sazby v horizontu dvou až tří let porostou, a proto klienty lákají na roční fixaci. Postupně se také rozevírají nůžky úroku při roční fixaci a fixaci na delší období. "Rozdíly ještě nikdy nebyly tak velké," potvrzuje Urban.

Český hypoteční trh má zatím jednu zvláštnost. Zatímco ve světě se při rozhodování o hypotéce posuzuje především její cena, v České republice je mnohem důležitější scoring (a především příjmy) žadatele. "Češi mají nižší disponibilní příjmy než lidé v západní Evropě a po zaplacení hypoteční splátky jim často nezbývá žádná rezerva," vysvětluje poměrně přísná pravidla Kosman.
V ČR zatím stále příliš nefunguje sekundární trh, tedy prodej nemovitostí zatížených hypotékou. "Nucených prodejů hypotékou zatížených nemovitostí je jen několik ročně," potvrzuje Kosman snahu českých klientů zaplatit hypoteční splátku děj se co děj. "Dražba je skutečně extrémní řešení, kterému se banky snaží vyhnout. Nejprve následuje dlouhé období jednání a snaha o řešení problému například odkladem splátek jistiny či prodloužením hypotéky," dodává Urban.

Tržní cena není kupní

Při koupi nemovitosti na hypotéku často zájemci neznalí realitního trhu narazí na velký problém. Nalákáni reklamou, že jim banka profinancuje "až 100 % ceny", netuší, že ze sloganu vypadlo jedno důležité slovo: " obecné". Banky totiž nabízejí hypotéku podle ceny stanovené jejich odhadcem, tedy tzv. ceny obecné. Kupní cena, tedy to, kolik za svůj nový byt či dům nakonec zaplatíte, ale může být vyšší - a banka vám tak profinancuje menší část ceny, než jste očekávali.

"Ne vždy je ale tento rozdíl výrazný," říká Kosman. Největší rozdíl mezi obecnou a kupní cenou je podle něj u luxusnějších nemovitostí, kde specifika jako lokalita nebo vybavení vyženou cenu velmi vysoko. "Tato specifika ale nelze do odhadcem stanovené ceny zahrnout v takové výši, jakou jsou lidé ochotni zaplatit," varuje Kosman. Podle Urbana by se kupní a odhadcem stanovená cena neměly u bytů do 2 milionů korun lišit o více než 5 % a některé banky u těchto bytů dokonce při jednání o hypotéce akceptují kupní cenu. U dražších bytů pak záleží na ceně za metr čtvereční a na lokalitě. "Například na Praze 6 jsou rozdíly malé, zatímco na Praze 8 či 9 jsou již větší," říká Urban. U bytů do 4-5 milionů by odhad neměl činit méně než 90 % kupní ceny, u bytů dražších se ale můžete setkat i s větším rozdílem.

I když se stane, že banka bude ochotna pomocí hypotéky profinancovat pouze část kupní ceny, nezoufejte. Banky totiž vedle hypoték nabízí i další produkty, které lze na koupi nemovitosti využít. Základem je úvěr ze stavebního spoření, který nabízí nízký a garantovaný úrok a v řádu stovek tisíc jej lze získat i bez ručení nemovitostí. Nebude-li vám stačit ani kombinace hypotéky a úvěru ze stavebního spoření, většina bank vám nabídne zvýhodněný spotřebitelský úvěr na koupi nemovitosti. Tyto kombinace jsou také někdy levnější než pokud byste třeba celou nemovitost financovali tzv. 100% hypotékou. Například Česká spořitelna sice většinou prodává jen hypotéku (standardně financující 90 % ceny nemovitosti), ale podle Kosmana je o kombinované produkty zájem. "Pokud se podaří kombinované produkty ještě zjednodušit, zájem o ně nadále poroste," dodává.

Na pobočku nebo za poradcem?

Koupě nemovitosti je sama o sobě velmi složitá věc - a zajištění peněz není o nic jednodušší. Musíte se zorientovat v nabídce několika bank, připravit poměrně rozsáhlou dokumentaci a absolvovat řadu jednání. Druhou možností je najmout si (podobně jako právníka nebo stavební dozor) hypotečního poradce. Na trhu se již etablovalo několik specializovaných hypotečních poradců (například Simply nebo Hyposervis) a podobné služby poskytuje i řada finančních poradců. "Objem hypoték získaných přes externí poradce roste," potvrzuje rozvoj tohoto trhu Kosman.

"Lidé sice vědí o možnosti hypotečního financování, málokdo však umí hypotéku prakticky zapojit do transakce. Řada klientů nezná ani konkrétní možnosti hypoték a s nimi spojených produktů," vysvětluje roli poradců Urban. Lidé si tak v poradcích podle něj kupují především ušetřený čas při objevování úskalí a příležitostí financování bydlení a měli by získat i jistotu, že navržené řešení je pro ně nejen nejlepší, ale i nejlevnější.

Platby poradcům se obvykle odvíjejí podle náročnosti. U Simply, která zajišťuje především hypotéky pro již existující nemovitosti, se cena pohybuje okolo 30 000 Kč, u společnosti Hyposervis, která spolupracuje především s developery (a transakce jsou tedy jednodušší), se cena pohybuje okolo 15 000 Kč. Dostupnost hypoték znamená, že vlastní bydlení je opět o krok blíž. Nezapomeňte ale, že s růstem úrokových sazeb porostou i vaše splátky. Počítejte proto dobře, než smlouvu podepíšete.

Když jste si pořizovali hypotéku, jak jste zápasili s úskalími, na které upozorňuje článek? Zažili jste nějaká nepříjemná překvapení, nebo šlo vše hladce? Připojte svou zkušenost či názor!

Psáno pro česko-anglický měsíčník The Prague Tribune.

Související informace najdete v našich specializovaných sekcích Hypotéky, Stavební spoření či Životní pojištění.