Proč nechci byt na hypotéku

Denodenně se dočítáme o nízkých úrokových sazbách a závratně nárůstajícím počtu poskytnutých hypoték. Zvažujeme ovšem při výběru bydlení důkladně všechna pro a proti? Není bydlení v nájmu výhodnější?

Jiří Pácal, rubrika: Články, 29.07.2003, 409 komentářů

Tisknout

TIP REDAKCE: Za práci v Německu německý důchod. V Česku s ním budete páni!

Investice do nemovitostí je, zvláště v dnešní době, jednou z nejbezpečnějších možností, jak zajistit své úspory. Toto však platí pouze za předpokladu, že pořizovací cena odpovídá kvalitě nemovitosti, situaci na realitním trhu a dosažitelným výnosům (je třeba samozřejmě posoudit i tehdy, pokud kupuji pro vlastní potřebu). Opatrnost je na místě. Každý, kdo se rozhodne investovat, si musí předem obstarat co nejvíce informací a tento krok předem důkladně zvážit.

Doslova šílenství některých lidí podléhajících mýtu, že je třeba co nejdříve vlastnit byt, vyhnala ceny těchto nemovitostí do nesmyslné výše (hlavně v Praze). Přitom u tohoto druhu investice by mělo platit více než jinde, že:
1. každý by měl žít o úroveň níž než-li je jeho aktuální příjem; neinvestovat do jedné věci veškeré úspory
2. nemovitosti mají vlastnit lidé, kteří mohou a jsou schopni se o tento majetek starat

Současné dění na trhu s byty však vše staví na hlavu. Samozřejmě, každý má mít možnost důstojného bydlení odpovídajícího jeho potřebám, ale hlavně možnostem. Kde je tedy "zakopaný pes"? Statistika i osobní zkušenosti z fungování bytových domů říkají, že bytů máme dost. Jejich využívání však není optimální, hlavně kvůli asociálnosti regulace výše nájmů a současné podobě Občanského zákoníku. Zvláště mladí lidé, kteří řeší svoji bytovou situaci, mnohdy podlehnou realitní hysterii a snaží se téměř za každou cenu získat byt do vlastnictví. "Relativně" nízké úrokové sazby úvěrů, mohutná kampaň bank, developerů i některých politiků vedou lidi do ekonomicky i životně nevýhodných investic.

Jednou z cest je koupě bytu na hypotéku. Přitom hypotéka není zdaleka tak prospěšná, jak si mnozí myslí. Negativa tohoto způsobu zabezpečení bydlení lze rozdělit zhruba takto:

ekonomické důvody dané finanční náročností spojenou s koupí a vlastnictvím bytu na hypotéku
ztráta určité životní pohody a flexibility

ad. 1
Málokdo je schopen si dopředu spočítat veškeré náklady spojené s koupí a vlastnictvím bytu:
a) s hypotékou jsou spojeny platby
- poplatky spojené s vyřízením úvěru
- splátka jistiny
- úroky
- poplatky za administrativu
- povinnost uzavření životní pojistky a pojištění bytu s vinkulací pro banku
b) hodnota vlastních prostředků použitých při koupi bytu (tzv. akontace – ekvita); je individuální, minimálně však ve výši úroku z termínovaného vkladu
c) spoluvlastnické platby hrazené na účet Společenství vlastníků jednotek sloužící k úhradě a provozu, oprav a rekonstrukcí společných částí domu a pozemků. Výše je závislá na technickém stavu domu, jeho charakteru, úrovni bydlení, velikosti pozemků (údržba zeleně a komunikací), nároků na správu apod.
d) údržba a opravy bytu. Např. výměny či opravy podlah, nátěrů a maleb, opravy či výměny zařizovacích předmětů, servisní prohlídky atd.
e) daň z nemovitosti (u starších bytů; u nových osvobození od daně ze stavby 15 let od kolaudace pro osoby trvale bydlící)
f) nebezpečí velké finanční ztráty v případě nutnosti předčasného ukončení hypotečního úvěru, zhoršená vyjednávací pozice při jednáních s případným kupcem

ad. 2
Neméně důležitým negativem koupě bytu na hypotéku je ztráta určité životní pohody a flexibility:
a) lidé se při koupi bytu na hypotéku zpravidla dlouhodobě zaváží ke splácení nemalých finančních částek, aniž znají svoje budoucí příjmy, možnosti a potřeby
b) vzhledem k tomu, že mnohdy tak vydají značnou část svých úspor a měsíčně ještě platí nemalé prostředky, přichází často o řadu svých požitků, musí slevit ze své životní úrovně, koníčků, osobního rozvoje; jsou ochotni daleko méně riskovat, pracují více "na jistotu"; dělají více kompromisů
c) zpravidla kupují byt s určitým životním výhledem – rozšíření domácnosti o další členy. Zakoupí a hradí tak větší byt než který v daném čase potřebují, což nevede k optimalizaci bydlení
d) dlouhodobě se takto snižuje mobilita při změně zaměstnání či rodinných podmínek. Může se stát, že v průběhu dalších let přestane vyhovovat "atmosféra" v domě, životní prostředí v dané lokalitě nebo celém městě
e) vlastnictví nemovitosti je odpovědnost. Majitel bytu je zároveň i členem Společenství vlastníků s určitými povinnostmi

Málokdo si uvědomí, že z výše uvedeného výčtu plateb tvoří vlastní splátka kupní ceny pouze malou část. Proto obvykle uváděné "oproti nájmu neházím peníze oknem, ale platím si to svoje" bohužel není zcela přesné.
Změna bytu je v případě vlastnictví s hypotékou komplikovanější, časově náročnější a znamená nemalou finanční ztrátu.

Ohrožuje mne zlý pronajímatel?

Zastánci koupě bytu na hypotéku zpravidla jako výhody uvádějí:

jistota bydlení, kdy mne neohrožuje zlý pronajímatel. Jedná se však o nesmyslně živený mýtus, který klade antagonisticky proti sobě vlastníky a nájemce. Při běžném vztahu pronajímatele a řádně platícího nájemníka si majitel nájemce hýčká a má zájem, aby si jej udržel co nejdéle. V případě vlastnictví bytu je možná obava z majitele nahrazena tlakem banky a Společenství prostřednictvím povinnosti úhrady všech výše uvedených plateb
nájem házím z okna. Při koupi bytu si pak splácím "to svoje". Při porovnání výše plateb hrazených dle 1. a)-e) s výší nájmů lze snadno zjistit, že nájemné je nižší než platby, které vlastník hradí nad splátky jistiny. Nemusí však vydat své úspory, má prostředky pro vlastní rozvoj i případné spoření
daňová úspora, státní příspěvek. Jistě příjemné, není to však z hlediska skutečné finanční úspory tak významné. Toto zpřístupnění koupě bytu většímu počtu občanů "pomohlo" postupnému nárůstu cen prodávaných bytů.
ceny nemovitostí stále rostou, koupí bytu budu výhodně investovat. Nemusí to však platit, pokud se koupí nemovitost nadhodnocená, dojde ke změně hospodářského vývoje, k negativním změnám v dané lokalitě apod. Např. současná situace na trhu s byty (hlavně v Praze) připomíná nafouknutou bublinu, která může brzy splasknout. Pokud budeme porovnávat ceny obdobných bytů v zemích EU (i mezi nimi jsou však rozdíly), zjistíme, že naše ceny nejsou nízké

V porovnání s koupí bytu prostřednictvím hypotečního úvěru má pronájem bytu tyto výhody:

Bez větších obtíží a finančních ztrát lze při změně potřeb a možností změnit i byt.
Tržní nájmy (hlavně v Praze) již delší dobu klesají a zřejmě i nadále klesat budou (pokud se navíc zmenší asociální regulování nájmů bude pokles rychlejší).
Chybí povinnosti spojené s vlastnictvím bytu (spoluvlastnické platby, povinnosti vyplývající z členství ve Společenství vlastníků, opravy a rekonstrukce bytu…). Nájemce bydlí a má povinnost platit nájem.
Výše nájemného je mnohdy nižší než platby spojené s koupí bytu na hypotéku.

Pro lepší představu uvádím modelový příklad. Konkrétní hodnoty jsou však odvislé od prodejních podmínek i podmínek jednotlivých bank a Společenství vlastníků a mění se v čase (bohužel spíše k horšímu).
Prodejní cena bytu velikosti 75 m2 v Praze (3+kk) byla 3 000 000 Kč, akontace 800 000 Kč a výše hypotéky na 15 let tak činila 2 200 000 Kč.
V tabulce jsou rozepsané platby spojené s vlastnictvím bytu.

Úhrady spojené s vlastnictvím bytu
Splátka jistiny a úroků	184 800 Kč/rok
Živ. poj. a poj. bytu, daň z nem.	18 000 Kč/rok
Poplatky	3 600 Kč/rok
Hodnota vlast. prostř. (min. 1,4 % p.a.)	11 200 Kč/rok
Spoluvlast. platby (12 x 3 000 Kč)	36 000 Kč/rok
Opravy a údržba bytu*	12 000 Kč/rok
CELKEM	265 600 Kč/rok, tj. 22 133 Kč/měs.
cca po 5 letech malby, podlahy, opravy zařizovacích předm., havárie... * výpočet neobsahuje poplatky za vyřízení úvěru ani daň. úsporu

Nájem
Nájem obdobného bytu	cca 13 - 14 000 Kč/měs.

Rozhodně nechci odrazovat od koupě bytu do vlastnictví. Mým záměrem je pouze upozornit na věci, které jsou s koupí a vlastnictvím spojeny. Zvláště v případě koupě s dlouhodobým závazkem hypotéky považuji obdobné úvahy za nezbytné a jako alternativu ke koupi chci ukázat i velice vhodnou možnost pronájmu bytu. Současné situaci by pomohla lepší informovanost a promyšlenější kroky v bytové politice.
Těmito kroky mám v prvé řadě na mysli odstranění nespravedlivých dvojích cen nájmů, které lépe zpřístupní bydlení méně majetným a sníží tržní pronájmy. Ukončení státní podpory úvěrů na koupi bytů, která pouze proteče přes občany bankám a zvyšuje zbytečně ceny nemovitostí. Uspořené prostředky by měly být použity na výstavbu nájemních bytů a podporu neziskových bytových družstev.

Autor je ředitelem Central Europe Holding.

Co si o uvedených argumentech myslíte vy? Připadají vám důležité? Brali byste je při volbě bydlení v potaz? A co jste zvolili, hypotéku, či nájem? Připojte své názory a zkušenosti!

Související informace najdete v naší specializované sekci Hypotéky.