Nemovitosti v nerovnováze

Vztah mezi nájmem a tržní cenou je přitom obdobou indikátoru P/E (jednoduše řečeno říká, kolik dolarů platíte za jeden dolar ročního výdělku) z akciových trhů. Jeho rostoucí výše (tj. dolar ročního výdělku jste si kupovali za čím dál tím více dolarů, často v řádu desítek až stovek) byla často považována za indikátor blížící se krize, která pak skutečně přišla. Podobně je tomu v současnosti i u nemovitostí. Podle výpočtů časopisu The Economist je v současnosti poměr tržní cena/tržní nájem v řadě zemí vysoko nad dlouhodobým průměrem. V USA je tato nerovnováha odhadována na 15 procent, ve Velké Británii či Austrálii dokonce na čtyřicet. Přitom tyto údaje jsou průměrné, řada amerických měst však již dnes vykazuje mnohem větší disproporce. Například nájmy v oblasti New Yorku podle časopisu The Economist poklesly v uplynulých letech o 20 až 30 procent. Při rostoucích cenách nemovitostí to pak s sebou přineslo velmi ostrý růst poměru cena/nájem. Přitom současně klesá hrubý výnos z nájmu (nájem/cena). Zatímco před několika lety nebyl problém v Londýně či Sydney dosáhnout 8 procent, v současnosti je to méně než 4 procenta.

Nájmy klesají, ceny rostou

O podobném propadu se dá mluvit i v Praze. Zatímco nájmy v malých a levných bytech (nerekonstruované garsonky, 1+1 či 2+1 za ceny do osmi až deseti tisíc měsíčně) stagnují či mírně klesají, u velkých a luxusních bytů se dá mluvit o významném propadu, kde často nájmy během několik let spadly o třetinu či více. Ceny těchto bytů přitom o podobná či ještě vyšší čísla vzrostly. Výsledkem těchto změn je stav, kdy hrubý výnos z nájmu klesl během krátké doby z 10 procent do řádu jednotek procent. Po započtení nákladů s pronajímáním souvisejících a odečtení daní se taková investice stává hodně nezajímavou. Jediné, co zatím může kupující držet při jejich zájmů, je možný růst tržní ceny bytu. Nicméně i poslední indikátory ukazují, že překotný vývoj cen se zpomalil.

Rostoucí P/E odkrývá zásadní nedostatek jednoho z dalších argumentů pro růst cen nemovitostí - omezenou nabídku. Podle tohoto tvrzení se rostoucímu množství zájemců nabízí stále stejné (či podobné) množství nemovitostí (v konkrétním městě či místě). Nicméně pokud by tento argument byl pravdivý, muselo by kromě růstu cen nemovitostí docházet i k růstu nájmů. To se však neděje, a tak se nabízí spíše závěr, že domy jsou kupovány v očekávání kapitálového zhodnocení (růstu ceny domů), tj. v podstatě spíše ze spekulativních důvodů než z nějaké potřeby. Podobný závěr se nabízí i pro pražský trh nemovitostí (viz výše). Zatímco nájmy klesají, a tak se pomalu stává levnější nemovitost si najmou než koupit, ceny rostou, neboť všichni nakupují "jako šílení". Důvodem pro překotné nakupování je právě očekávání růstu ceny, kterému u nás navíc napomáhají naděje spojované se vstupem České republiky do Evropské unie.

Přehřáto až o 50 procent

Porovnávání nájmů a tržní ceny ale nemusí být funkčním ukazatelem pro řadu evropských zemí, kde jsou nájmy stále nějakým způsobem regulovány. The Economist pro takovou situaci nabízí ukazatel poměru cen nemovitostí (určených k bydlení) k průměrnému příjmu (eventuálně medianu). I tento ukazatel pak "hlásí" alarmující stav. Británie má přehřáto (ukazatel překonává dlouhodobý průměr) o 35 procent, Austrálie o 20 a USA o 15. Horší je zbytek Evropy - Španělsko a Holandsko 50 procent a Irsko 40. Toto jsou ale jen průměry. Analytik Michael Youndblood citovaný The Economist naměřil "bublinózní" stav v 55 z 210 metropolitních oblastí USA.

Vztah nájmů a tržní ceny má u nemovitostí ještě jednu důležitou souvislost. Jejich vzájemné protipohyby téměř vždy nakonec vyrovnaly nerovnováhu na trhu, většinou přitom pouze za cenu reálného poklesu cen nemovitostí (viz článek Domeček z karet). S inflací totiž rostly nájmy a současně stagnovaly ceny domů a bytů. Během několika let se tak nevyrovnaný stav cen a nájmů opět srovnal. Proti dnešku však měly tyto dřívější časy (především osmdesátá léta) jednu podstatnou výhodu - vyšší inflaci. Nájmy se tak dokázaly srovnat velice rychle. Pokud je však dnes nerovnováha vztahu mezi nájmy 20 - 40 procent, tak při dvouprocentní roční inflaci (za předpokladu, že právě tak porostou nájmy) bude trvat srovnání cen a nájmů deset až dvacet let. Je tak mnohem více pravděpodobné, že neklesnou jen reálné ceny nemovitostí, ale i nominální a vzhledem k současné nízké inflaci půjde pravděpodobně o pokles hodně citelný.

Považujete vztah nájmu a tržní ceny u nemovitostí za významný? Máte nějaké vlastní vysvětlení existujících disproporcí? Taky si myslíte, že ceny nemovitostí musí klesnout? Podělte se o své názory s ostatními!