Nájem vs. hypotéka II.

Nájem vs. hypotéka II.
Před nedávnem jsme porovnávali náklady na pořízení bytu pomocí hypotéky s pronájmem. Tehdy skončila hypotéka poražená, objevila se ale řada žádostí čtenářů o podobné srovnání pro menší byt. V tomto případě už to s hypotékou tak špatně nevypadá.
Naše minulé srovnání, které si můžete přečíst v článku Mýty dneška o bydlení, porovnávalo nájem s koupí na hypotéku. Předmětem našeho zájmu byl stometrový byt v pražských Holešovicích za cenu 3,5 milionu korun. Pro druhý poločas souboje nájmu a hypotéky jsme si protentokát vybrali něco lidovějšího.

Dva byty o výměře přibližně 45 metrů čtverečních, jeden na Petřinách (podle názoru Davida Černíka z realitní kanceláře Maxima by takový byt mohl stát okolo 1,6 milionu korun) a druhý v Bohnicích (s cenou kolem 1,4 milionu). Oba je možno koupit na hypotéku za podmínek popsaných v následující tabulce.
U nájmu uvažujeme jako jediný náklad nájemné včetně poplatků za energie (jeho výši odhadl David Černík na 12 tisíc na Petřinách, resp. 11 tisíc v Bohnicích) a počítáme také s příjmem z úspor (425 korun měsíčně), které by jinak byly použity jako akontace hypotéky (uložili bychom je na ING Konto za dvě procenta ročně hrubého). U hypotéky kromě splátek, poplatků bance a pojištění uvažujeme platby za energie (1500 korun), dále 1000 korun měsíčně na náklady za údržbu interiéru bytu (jednou za několik let výměna kachliček, vodovodních baterií, malování…) a pojištění. Nakonec ještě platby do fondu oprav (mohou se pohybovat od 200 do 1500 korun měsíčně, více viz. box). Krom toho také bereme v úvahu tzv. oportunitní náklady (náklady obětované příležitosti) akontace, která by v případě nájmu mohla nést úrok (viz. výše).

Srovnání hypotéky a nájmu
2 + 1 Praha – Petřiny, cca 45 m2, cena 1,6 milionu korun
Hypotéka
Nájem
Měsíční splátka + poplatky 8 580 + 150 Měsíční nájem (včetně poplatků za energie) 12 000
Životní pojistka k hypotéce 1 610 Příjmy z uložení úspor 2 - 425
Platby za energie (teplo, voda, elektřina...) 1500
Fond oprav 3 200 až 1500
Údržba, pojištění bytu apod. 1 000
Oportunitní náklady vložených úspor 2 425
Celkem 12 465 až
13 765
Celkem 11 575
Parametry srovnávané hypotéky a nájmu můžete najít v textu, všechny jsou na měsíční bázi. Cena bytu 1,6 milionu, hypotéka je na 1,3 milionu a kupující má 300 tisíc korun úspor.
Poznámky:
1 jedna dvanáctina roční platby,2 úspory vložené do nemovitosti mohly přinášet další výnos, proto u koupě zvyšují náklady a u pronájmu je snižují, 3 výše plateb se může pohybovat v uvedeném rozmezí, více viz box
Zdroj: údaje o bytu poskytl David Černík z realitní kanceláře Maxima, výpočet hypotéky Simply.

Oproti našemu předchozímu srovnání tentokrát vychází rozdíl jen mírně v neprospěch hypotéky, pohybuje se mezi 500 až 2000 korun měsíčně. Spodní mez v podstatě znamená nulový rozdíl. Proto je při rozhodování třeba vzít v úvahu, co pro vás má vyšší hodnotu – vysoká mobilita a svoboda, nebo vlastní bydlení. Zde totiž budou hrát rozhodující úlohu osobní preference, neboť zatímco v minulém srovnání vyšel rozdíl 10 tisíc korun, což by už vyžadovalo výraznou preferenci faktoru vlastnictví, zde je možno najít podstatně delší řadu argumentů, které nějakou tu "stokorunu" měsíčně navíc ospravedlní. Odpadá totiž například úvaha o možnosti vytvoření "balíku" úspor, které by bylo možné později v důchodu utrácet. Naopak v tomto případě na tom bude budoucí důchodce lépe, protože zatímco jako nájemník by dál platil 10,7 (resp. 11,7) tisíc měsíčně (po odečtení výnosu z úspor, v dnešních cenách), po splacení hypotéky by se jeho platby jako vlastníka smrskly na tři až čtyři tisíce měsíčně v závislosti na výši úhrad do fondu oprav.

Srovnání hypotéky a nájmu
2 + kk Praha – Bohnice, cca 45 m2, cena 1,4 milionu korun
Hypotéka
Nájem
Měsíční splátka včetně poplatků 7 260 + 150 Měsíční nájem (včetně poplatků za energie) 11 000
Životní pojistka k hypotéce 1 515 Příjmy z uložení úspor 2 - 425
Platby za energie (teplo, voda, elektřina...) 1500
Fond oprav 3 200 až 1500
Údržba, pojištění bytu apod. 1 000
Oportunitní náklady vložených úspor 425
Celkem 11 050 až
12 350
Celkem 10 575
Parametry srovnávané hypotéky a nájmu můžete najít v textu, všechny jsou na měsíční bázi. Cena bytu 1,4 milionu, hypotéka je na 1,1 milionu a kupující má 300 tisíc korun úspor.
Poznámky:
1jedna dvanáctina roční platby, 2 úspory vložené do nemovitosti mohly přinášet další výnos, proto u koupě zvyšují náklady a u pronájmu je snižují, 3 výše plateb se může pohybovat v uvedeném rozmezí, více viz box
Zdroj: údaje o bytu poskytl David Černík z realitní kanceláře Maxima, výpočet hypotéky Jan Urban, Simply.

Co je fond oprav

Setkáte se s ním jak v družstevních domech, tak v domech, kde jsou jednotlivé bytové jednotky v osobním vlastnictví. Jeho cílem je vytvoření rezerv, z nichž se budou hradit různé opravy v domě – výměna stoupaček, oprava střechy, nové vchodové dveře, omítnutí domu atd. Výše těchto rezerv závisí na společné dohodě všech nájemníků, pro jejich stanovení neexistuje žádný klíč. Je také třeba vzít v úvahu, jestli jsou v domě například nebytové prostory, které jsou ve společném vlastnictví družstva či společenství vlastníků bytů. Příjmy z pronájmu těchto prostor (či jiné příjmy) pak mohou výrazně ovlivňovat (snižovat) nutnou výši každoměsíčních plateb do fondu oprav.

Kde je hranice

Protože jsme tentokrát došli k odlišnému závěru než posledně, nabízí se otázka: kde leží hranice pro výhodnost nájmu či hypotéky? David Černík ji velmi obecně (záleží to případ od případu) odhaduje na nemovitost v ceně okolo 1,85 milionu korun, což podle něj může být například lepší 3+1 v panelovém domě či 2+1 v cihlovém.

Při pohledu na toto číslo může být alarmující fakt, že průměrná hypotéka poskytnutá v Praze dosahuje výše 1,4 milionu korun (údaj ministerstva pro místní rozvoj za celou dobu existence hypoték, aktuální číslo bude vyšší), což by odpovídalo právě nemovitosti na této "hraně" nebo někde za ní (za předpokladu, že kupující má vlastní úspory v hodnotě asi 20 až 30 procent ceny nemovitosti). Je totiž otázkou, jestli současný trend bydlení na hypotéku je pro ty, kteří si jej pořizují, skutečně nejlepší. Určitě by pro část z nich bylo lepší (byť třeba jen dočasně) nájemní bydlení. Mnoho lidí však místo chladné kalkulace podlehlo současnému módnímu trendu, jehož výsledkem je boom na trhu hypoték. Příkladem, kam až taková snaha být "in" může vést, je Velká Británie. Tam patří hypotéka k životnímu stylu a člověk bez ní (či již koupeného vlastního bydlení), je téměř "out" (v Británii je každoročně na tisíc obyvatel poskytnuto 25 hypoték, u nás to jsou zatím pouhé dvě). Takový postoj (a současně snadný přístup k hypotékám, především ve formě klesající akontace) ale může být zároveň impulsem k přehřátí trhu s nemovitostmi. To je možné vidět právě ve Velké Británii, kde ceny v posledních letech rostly o desítky procent ročně a kde se stále častěji se objevuje varování, že současný stav je neudržitelný a trh nemovitostí čeká krach. K výraznému cenovému růstu posledních dvou let v České republice hypotéky rozhodně přispěly nemalou měrou a je otázkou, zda snaha bank vytvářet další rekordy povede tím správným směrem.

Co byste v dnešním případě zvolili vy? Hypotéku nebo nájem? Proč? Myslíte, že vlastnické bydlení je pro každého? Podělte se o své názory a zkušenosti s ostatními.



HSBC Zajištěné fondy
  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-2
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

2. 5. 2003 16:06, Ori

Konečně Ondra napsal něco rozumnýho. Plně se stotožňuji. Ale jen tak dál s těma, kdo preferuje nájem. Já si pořídím byt, za 10let si ho splatím na hypotéku a potom se mi přihlaste a já vás ubytuji za "pěkné" nájemné.

Reagovat

 

+30
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Ondra 02. 05. 2003 16:03)

Další příspěvky v diskuzi (20 komentářů)

6. 5. 2003 | 8:48 | jamie

Před necelým rokem jsem si pořídili byt 3+1 v paneláku (novostavba) za 1 500 000,- s pomocí hypotečního úvěru ve výši 900 000,-. Zbytek jsme hradili úvěrem ze stavebního spoření. Veškeré naše měsíční náklady na chod bytu,...více

5. 5. 2003 | 11:00 | Katerinka

Já jsem se zatím vždy jen informovala a odpovědí mi bylo, že je možné, aby OSVČ byl spolužadatelem, ale je potřeba nějaké ručení navíc (ručitel, který nebude OSVČ a bude mladší 50). Ono totiž je vždy jednodušší šáhnout na...více

2. 5. 2003 | 19:22

Přeji hezký den, trošku nerozumím slovům, že toto srovnání je chybné v neprospěch hypotéky. V textu jsem vyzval čtenáře, že zde je třeba zvážit své preference a rozhodovat se podle nich a vy jste to udělal... také je třeba...více

2. 5. 2003 | 16:06 | Ori

Konečně Ondra napsal něco rozumnýho. Plně se stotožňuji. Ale jen tak dál s těma, kdo preferuje nájem. Já si pořídím byt, za 10let si ho splatím na hypotéku a potom se mi přihlaste a já vás ubytuji za "pěkné" nájemné. více

2. 5. 2003 | 16:03 | Ondra

Nezlobte se, ale nabízené srovnání je dle mého názoru dosti zavádějící až chybné v neprospěch hypotéky! Jednak je jisté, že určité náklady na údržbu domácnosti, její pojištění atd. musím hradit i když jsem pouze v nájmu,...více

Čtenáři také navštívili

1. 4. 2003 |

<p align="justify"><a href="http://www.penize.cz/info/zpravy/zprava.asp?NewsID=1671"><img src="/img/zpravy/zaostreno_na_dluh.gif" border=0 width=145 height=110></a>

26. 2. 2003 |  | 77 komentářů

Mýty dneška o bydlení

S bydlením je v našich myslích spojena řada mýtů, které jsou považovány za nevyvratitelné fakty. Mnoho z nás je například přesvědčeno o tom, že platit nájem je vyhazování peněz z okna, že lepší je koupit...

24. 2. 2003 |  | 29 komentářů

Český trh nemovitostí je bublina

Růst cen bytů a domů v očekávání vstupu naší země do EU již vykazuje znaky hysterie. Například ceny pražských nemovitostí rostou přímo před očima. Přitom však existuje řada varujících ukazatelů, že může...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Klíčová slova

insolvenční zákon, snobství, věřitelé, karel marx, euro, koncentrační tábor, smluvní úrok z prodlení, investiční strategie, Splátkomat, propojištění, incomingová agentura, mezibankovní úvěry, Unie, písemné zdůvodnění, embasované karty

3U96184, 3U96184, 3P48026, 1SL2506, 5M25162, 2M41209, 2B59513, 2E18844, 2U44507, 2K73240, 2T44066, 2B59514, 2E18845, 2U44508, 2H03965
Usetri panel

Poradíme zdarma s výběrem finančních produktů

Najdeme vám nejvýhodnější finanční produkty. Zdarma!

Usetri tlačítko

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2014 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.