Co všechno vědět o nájmu bytových prostor

Jak už bylo řečeno, nájem vzniká na základě nájemní smlouvy mezi nájemcem a pronajímatelem (kromě nájemní smlouvy může nájem vzniknout také například na základě zákona, kde typickým příkladem je společný nájem bytu manžely, nebo na základě rozhodnutí soudu). Asi tři čtvrtiny všech nájemních bytů v České republice jsou ovšem s regulovaným nájemným, a tak dohoda není jen na nájemci a pronajímateli, ale cena je stanovená státem. My se ale zaměříme na neregulovaný nájem.

Nájemní smlouva bez chybičky

Nájemní smlouva je tedy nejčastějším způsobem. V první řadě by si ji měl každý pečlivě prostudovat. Smlouva musí mít písemnou podobu a musí obsahovat speciální náležitosti:

• Označení předmětu nájmu a vymezení příslušenství - byt by měl být označen číslem, umístěním v domě, označením čísla domu, ulicí nebo obcí, kde se nachází. Dále musí být ve smlouvě uveden počet místností, rozsah příslušenství bytu a jeho vybavení. V neposlední řadě by měl být v nájemní smlouvě popsán stav bytu.
• Výše nájemného - v nájemní smlouvě musí být uveden způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení (například platba za elektřinu) a také případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za služby nebo změnit další podmínky nájemní smlouvy.

Bez uvedení těchto dvou náležitostí je smlouva neplatná. Mimo ně je nutné uvést ve smlouvě náležitosti, které se uvádí ve smlouvách běžně. Jméno, příjmení, bydliště a případně datum narození nebo rodné číslo v případě fyzické osoby a obchodní firmu, sídlo a osobu, která je oprávněna zastupovat, u právnické osoby.

Všechny smlouvy, tedy i nájemní, musí být uzavřeny svobodně, vážně určitě a srozumitelně. Tak praví občanský zákoník. Dále je nutné, aby právní úkon svým obsahem nebo účelem neodporoval zákonu nebo jej obcházel anebo se příčil dobrých mravům. Ve všech těchto případech je právní úkon neplatný.

Další náležitostí je doba nájmu. Nájem může být sjednán jak na dobu určitou, tak na dobu neurčitou. Pokud není doba nájmu ve smlouvě uvedena, předpokládá se, že je na dobu neurčitou. Doba určitá může být stanovena buď do konkrétního data, kdy smlouva zanikne, nebo uvedením počtu měsíců nebo let. Jestliže je doba vyjádřena druhým způsobem, musí být v nájemní smlouvě uvedeno datum, od kdy lhůta běží. Toto datum se nemusí shodovat s datem uzavření smlouvy. Samozřejmě je možné v případě smlouvy na dobu určitou dohodnout její prodloužení. Pak ani není nutné uzavírat novou smlouvu, ale změní se současná. V případě, že nájemce pokračuje v užívání bytu i po uplynutí sjednané doby a pronajímatel nepodá do 30 dnů od uplynutí této doby návrh soudu na vyklizení bytu, obnovuje se nájemní smlouva za stejných podmínek, za jakých byla původně sjednána. Jediné, v čem se obnovený nájem liší, je doba. Pokud byla původní smlouva sjednána na dobu delší než jeden rok, pak může být nájem obnoven maximálně na rok, a pokud byla původní doba kratší než jeden rok, obnovuje se na tuto kratší dobu.

Když jste pánem

Po uzavření nájemní smlouvy vznikají nájemci i pronajímateli určitá práva a povinnosti. Pro pronajímatele je to především povinnost předat byt tak, aby mohl být užíván a starat se o něj. Zde jsou základní práva a povinnosti pronajímatele:

• Odevzdat byt nájemci ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu, což prakticky znamená předat ho se vším příslušenstvím a vybavením. Příslušenství jsou tedy vedlejší místnosti jako je WC nebo koupelna, vybavení je potom například ústřední topení. Splnění této povinnosti se může nájemce dožadovat i soudně.
• Zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Pronajímatel tedy musí udržovat byt v takovém stavu, aby ho bylo možné užívat, a dále provádí řádnou údržbu domu a jeho zařízení. Na údržbě bytu se může podílet i nájemce. Rozdělení oprav by mělo být obsažené v nájemní smlouvě. Pokud pronajímatel ani přes upozornění nájemce nesplní svoji udržovací povinnost, může nájemce závady odstranit v nezbytné míře a náhradu účelně vynaložených nákladů požadovat po pronajímateli.
• Pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce. Jen z vážných důvodů může nájemce odepřít souhlas.

Byteček jako klícka

Stejně jako pronajímatel i nájemce má řadu práv a povinností. První je samozřejmě právo užívat byt, ale od něj se odvíjí řada povinností:

• Základním právem je užívat byt, což je zároveň i povinnost: jestliže nájemce byt bez vážných důvodů neužívá nebo ho užívá jen občas, může mu být smlouva vypovězena.
• Právo užívat společné prostory domu, což jsou vchody, schodiště, chodby, společné balkony a terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, společné půdní a sklepní prostory, výtahy a podobně.
• Nájemce má právo požívat plnění, jejichž poskytování je s nájmem spojeno. Jde tedy například o vodu nebo teplo, nebo další služby, které závisí na vybavení bytu. Dodávka plynu a elektrické energie nejsou plnění poskytovaná pronajímatelem, ty si sjednává nájemce s příslušným dodavatelem sám.
• Nájemce má tedy povinnost platit nájemné a platit pronajímateli za poskytovaná plnění.
• Stejná práva jako má nájemce mají i osoby, které jsou příslušníky domácnosti, tj. manželka, děti, druh atd. Nájemce odpovídá za jejich chování, ale neodpovídá za chování osoby, která se v bytě zdržuje jen krátkodobě, je například na návštěvě. Souhlas pronajímatele je nutný jen k přijetí podnájemce do bytu.
• Další povinností nájemce je umožnění přístupu pronajímatele do bytu za účelem kontroly, zda nájemce věc užívá řádným způsobem. Nesmí však být nepřiměřeně touto kontrolou obtěžován. Pronajímatel má nájemce v dostatečném předstihu upozornit, že hodlá kontrolovat způsob užívání bytu. Kromě kontroly užívání má nájemce povinnost zpřístupnit byt za účelem instalace a údržby zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, stejně tak i odpočtu naměřených hodnot.
• Pokud chce nájemce v bytě provádět stavební úpravy, jako je zazdívání nebo zřizování oken, zavádění nebo změny různých vedení, výstavba příček apod., musí mít souhlas pronajímatele.
• Povinností nájemce je provádět běžné udržovací práce a v případě potřeby oprav, které hradí pronajímatel, má povinnost mu je bezodkladně nahlásit.

Konec dobrý

Nájemní smlouva nejčastěji zaniká uplynutím doby, na kterou byla sjednána, písemnou dohodou nebo písemnou výpovědí. Pronajímatel může vypovědět nájem bytu jen s přivolením soudu a to z těchto důvodů:

• Potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence.
• Jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat.
• Jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě.
• Jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce.
• Je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu dále užívat.
• Jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory, určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt užívat.
• Má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt.
• Neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů, a nebo ho bez závažných důvodů užívá jen občas.
• Jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.