Hlídejte si neplatiče v domě. Můžou vás připravit o peníze.

Majitel jednoho bytu na pražském Černém Mostě neplatil celý rok zálohy na spotřebu tepla, teplé vody a příspěvky na správu a údržbu domu. Nakonec se jeho dluh vůči s polečenství vlastníků, které sdružuje majitele všech bytů v domě, vyšplhal na více než šedesát tisíc korun.

Kdyby v té době muselo Společenství hradit například velkou opravu či nedoplatek za teplo či teplou vodu, museli by tuto dlužnou částku zaplatit za dlužníka ostatní vlastníci. Pak by mohli po dlužníkovi peníze vymáhat. „Opřeli by se o zákon o vlastnictví bytu, který vlastníkům nařizuje, že příspěvky na správu a údržbu domumusí platit,“ tvrdí Lenka Tomková, projektová manažerka internetového portálu Obyvatelé.cz, který usnadňuje komunikaci mezi majiteli bytů ve společenstvích vlastníků.

Případ nakonec skončil pro majitele ostatních bytů dobře. Firma, která se stará o správu domu a vedení účetnictví, poslala dlužníkovi upomínku a ten dluh okamžitě v hotovosti uhradil. „Podle našich zkušeností 80 procent dlužníků zaplatí už po první upomínce,“ říká Jiří Jiroušek ze správcovské společnosti JN NOVA, která případ šedesátitisícového dlužníka řešila. Jenže na zbylých dvacet procent je třeba jít razantněji.

Na jednání s případnými neplatiči by měli vlastníci bytů sdružení ve společenství vlastníků pamatovat už při sepisování stanov společenství. „Měli by do nich uvést termín splatnosti záloh a příspěvků na správu a údržbu domu. Ideálně do dvacátého dne daného měsíce. Rovněž by si měli odhlasovat, zda u pozdních plateb budou vymáhat poplatky z prodlení nebo úroky z prodlení. Poplatky se řídí Občanským zákoníkem a jsou pro společenství výhodnější. Úroky z prodlení se odvozují od diskontní sazby České národní banky,“ radí Jiroušek.

Ve stanovách by vlastníci měli upravit i další postup vůči dlužníkovi. Například kdy dostane první upomínku o zaplacení a kdy mu správcovská firma nebo výbor společenství pošle druhou upomínku s hrozbou, že pak společenství přistoupí k soudnímu vymáhání.

„Do stanov lze zakotvit i obecnou sankci ve formě poplatku za újmu způsobenou spoluvlastníkům domu. Její výši určí vlastníci nadpoloviční většinou. Tuto sankci by pak mohlo společenství uplatnit vůči dlužníkovi, ale třeba i vůči vlastníkovi, který se v domě chová nepatřičně,“ dodává Jan Halík ze Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků (SMBD).

Vymoci takovou sankci ovšem může být obtížné. „Názory soudů na závaznost takových ustanovení ve stanovách se rozchází. Některé soudy uvádějí, že sankce jsou platné. Objevují se i názory, že taková ustanovení jsou irelevantní,“ vysvětluje Richard Gürlich z advokátní kanceláře Gürlich&Co.

Celý postup vůči dlužníkovi by se měl odehrát v několika krocích. Základem je první upomínka o zaplacení dlužné částky. Tu vlastníkovi posílá buď najatá správcovská firma, nebo výbor společenství. Pokud dlužník nezaplatí v termínu uvedeném na upomínce, následuje druhá výzva k zaplacení. I když si vlastník upomínky nepřevezme, považují se za doručené, pokud měl možnost se s nimi seznámit. „Třeba pokud ji dostal do schránky a nevyzvedl si ji, nebo mu byla doručena, ale on si ji nepřevzal,“ říká Gürlich.

„Pokud dlužník ani po druhé výzvě nezaplatí, konzultujeme s výborem, zda případ rovnou předat advokátní kanceláři k soudnímu vymáhání, nebo zda se ještě pokusit o smírné řešení sporu. To by znamenalo kontaktovat vlastníka a podepsat s ním uznání dluhu se splátkovým kalendářem. Maximální dobu splátek by mělo odsouhlasit shromáždění vlastníků,“ vysvětluje Jiroušek z JN NOVA.

Když se společenství obrátí na soud, je vždy lepší odkazovat se na povinnost platit příspěvky na správu domu, jak ji uvádí zákon o vlastnictví bytu. „U soudu jako důkaz nezaplacení slouží výpis z účtu, který si společenství vlastníků pro tyto platby zřídilo,“ dodává Gürlich.

Řízení před soudem dříve trvalo i několik let. „Nyní soudy případy řeší během několika měsíců,“ tvrdí Halík ze SMBD. Když společenství se žalobou uspěje a soud přikáže dlužníkovi nezaplacené příspěvky uhradit, vzniká společenství automaticky zástavní právo na byt dlužníka a na movité věci v jeho domácnosti. To znamená, že pokud vlastník nezaplatí, exekutor tyto věci či byt prodá a z takto získaných peněz se dluh vůči společenství uhradí.

Jenže pokud dlužník koupil byt na hypotékua bance ho zastavil, nemusí být zástavní právo společenství nic platné. Podle Občanského soudního řádu mají závazky z hypotéky před dluhy vůči společenství přednost. Takže při prodeji bytu by nejdříve shrábla peníze na splacení hypotéky banka, a teprve pokud by něco zbylo, přišlo by na řadu společenství vlastníků.

I proto je třeba, aby společenství vůči dlužníkovi postupovalo rázně hned od začátku a nenechalo dluhy nabobtnat do desetitisíců korun.

Řešili jste někdy případ neplatiče v domě? Podělte se o zkušenosti.

Penzijko s finančním bonusem

Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.

Spočítejte si svůj bonus

Sdílejte článek, než ho smažem