Jak koupit byt: jaké smlouvy vás čekají před koupí nemovitosti

Nákup nemovitosti je poměrně složitá právní operace. Je třeba často podepsat několik smluvních dokumentů a vyřídit řadu úředních listin. V realitní kanceláři , ale často i u osobního prodeje, vše začíná rezervační smlouvou, která zajistí, aby majitel či realitka nemovitost už nikomu dalšímu nenabídla. Pak je zpravidla třeba uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Za dalších pár dní či týdnů přijde na řadu vlastní kupní smlouva.

Připravili jsme proto ve spolupráci se serverem bezrealitky.cz průvodce klíčovými právními dokumenty, s nimiž se lze při koupi bytu či domu setkat. Dnes se zaměříme na rezervační smlouvu a smlouvu o budoucí kupní smlouvě.

Rezervační smlouva

Rezervační smlouva je ve většině případů prvním smluvním instrumentem, se kterým se v rámci převodu nemovitostí setkáte. Tato smlouva vám jako kupujícím zajišťuje, že po určitou dobu nebude moci prodávající (případně realitní kancelář nabízející předmětnou nemovitost) prodat/nabízet vámi vybranou nemovitost jinému zájemci. Kupujícímu se naskýtá časový prostor, aby si zkontroloval faktický i právní stav nemovitosti a případně, aby si ujasnil a zajistil podmínky financování koupě nemovitosti .

Rezervační smlouva obvykle upravuje i otázku složení tzv. rezervačního poplatku, jehož výše je otázkou dohody smluvních stran dle povahy nemovitosti. Budeme-li vycházet ze situace, kdy při převodu nemovitosti nevyužijeme služeb realitní kanceláře, pak je vhodné, abychom jako kupující složili tento rezervační poplatek do notářské nebo advokátní úschovy . Dále se doporučuje, aby rezervační poplatek byl započítán na úhradu kupní ceny a zároveň sloužil jako smluvní pokuta pro případ nedodržení podmínek rezervační smlouvy jakoukoliv smluvní stranou. Kupující a prodávající se obvykle v rámci rezervační smlouvy rovněž dohodnou na termínu uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě  či přímo kupní smlouvy a na případné formě úhrady kupní ceny.

V základní podobě by rezervační smlouva měla obsahovat:

• dobu, na níž je nemovitost rezervována – měla by vám umožnit řádnou kontrolu faktického i právního stavu nemovitosti, přípravu dalších smluv (smlouvy o budoucí smlouvě kupní resp. kupní smlouvu) a zajištění podmínek financování koupě;
• zákaz dalšího nabízení a prodeje nemovitosti jiným subjektům po dobu rezervace nemovitosti;
• rezervační poplatek a jeho výši;
• podmínky, za nichž se rezervační poplatek stane smluvní pokutou, příp. podmínky vrácení rezervačního poplatku;
• započitatelnost rezervačního poplatku na úhradu kupní ceny.

Smlouva o budoucí smlouvě kupní

Smlouva o budoucí kupní smlouvě řeší situaci, kdy budoucí prodávající chce prodat a budoucí kupující chce koupit předmětnou nemovitost, ale potřebují samotnou koupi z nějakého důvodu oddálit. Tím nejčastějším důvodem je finanční zajištění koupě nemovitosti. Obě smluvní strany chtějí mít jistotu, že k uzavření samotné kupní smlouvy následně dojde.

Nemovitosti přímo od majitele

typ nabídky:	cena od - do (Kč):
pronájemprodej od majiteleprodej od developera	-
typ nemovitosti:	lokalita:
bytdůmgarážkancelářpozemek	PrahaBrnoOstravaCelá ČR

Budoucí prodávající se podpisem této smlouvy zavazuje nemovitost prodat za dohodnutou kupní cenu a budoucí kupující se zavazuje tutéž nemovitost koupit a zaplatit budoucímu prodávajícímu řádně a včas sjednanou kupní cenu. Doporučujeme ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní sjednat i smluvní pokutu (včetně termínu splatnosti) pro případ, že nedojde k uzavření kupní smlouvy v dohodnutém termínu z důvodů ležících na kterékoliv ze smluvních stran. Zaplacením smluvní pokuty není dotčen případný nárok na náhradu škody (skutečné škody a ušlého zisku). Ze stejných důvodů je také vhodné upravit podmínky odstoupení od smlouvy.

Závazek k uzavření kupní smlouvy může zaniknout, pokud okolnosti, za kterých smluvní strany při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena. Musí jít o změnu podstatnou a smluvní strany jsou v takovém případě povinny vzájemně si vrátit dosud poskytnutá plnění. Zákon pamatuje i na případ, nebude-li v dohodnuté době kupní smlouva uzavřena a povinný subjekt návrh na uzavření kupní smlouvy nepřijme, nebo odmítá uzavřít smlouvu podle dohodnutých podmínek. V takovém případě se může oprávněný subjekt ve lhůtě do jednoho roku, kdy měla být kupní smlouva uzavřena, domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím.

K podstatným náležitostem smlouvy o budoucí smlouvě kupní patří:

• termín pro uzavření konečné kupní smlouvy;
• závazek uzavřít ve stanovené lhůtě smlouvu o koupi nemovitosti;
• podstatné náležitosti samotné kupní smlouvy (přesné označení předmětu koupě; kupní cena (způsob určení); určení smluvních stran);
• doporučuje se upravit: smluvní pokutu, podmínky odstoupení od smlouvy.

Příště: Kupní smlouva a co následuje po ní

Jaké máte zkušenosti s uzavíráním smluv o koupi či prodeji nemovitosti? Podělte se o zkušenost.