Jak dobře napsat smlouvu na stavební práce

Smlouva o dílo je jedním z nejpoužívanějších typů spotřebitelských smluv. Dílem se podle zákona rozumí například zhotovení či montáž určité věci, její údržba, provedení dohodnuté opravy, oprava nebo úprava stavby či její části. My se v článku zaměříme primárně na smlouvu o dílo týkající se stavebních prací, jako např. výměnu oken, rekonstrukci bytového jádra, pokládku podlahové krytiny apod., kterou zadává soukromá osoba.

Přestože zákon nevyžaduje, aby smlouva o dílo byla uzavřena písemně (lze se dohodnout i ústně), my vám písemnou formu jednoznačně doporučujeme. Co je psáno, to je dáno, a stejně jako např. v případě koupě bytu (více v článku Jak dobře koupit nový byt), tak i u objednávky stavebních prací platí, že vedle výběru zhotovitele (v tomto případě tedy řemeslníka či firmy) je dobrá smlouva základ úspěchu. Pokud smlouvě věnujete náležitou pozornost, nemělo by vás nic zaskočit.

Většinu oprav v bytech v osobním či družstevním vlastnictví si obvykle jejich obyvatelé hradí ze svého, ale bydlíte-li v nájmu, možná vás bude také zajímat, které opravy by měl zaplatit pronajímatel. Tomuto tématu jsme se věnovali v článku Kdo platí opravy v bytě?

Podle kterého zákoníku smlouvu uzavřít?

Smlouvu o dílo mohou mezi sebou uzavřít spotřebitel a podnikatel, ale i dva podnikatelé, proto je ošetřena jak občanským zákoníkem (§ 631 a násl.), tak obchodním zákoníkem (§ 536 a násl.). Podnikatelé, kteří si stavební práce chtějí zahrnout do svých daňově uznatelných výdajů, by měli smlouvu uzavírat podle obchodního zákoníku. "Nepodnikatelé" mají možnost volby: "smlouvu o dílo" mohou uzavřít jak podle obchodního zákoníku, tak podle občanského zákoníku, záleží na tom, jak se s řemeslníkem dohodnete.

Ačkoli při objednávce stavebních prací fyzickou osobou se i smlouva uzavřená podle obchodního zákoníku musí řídit ustanoveními občanského zákoníku, je-li to ve prospěch spotřebitele, přikláníme se k uzavření smlouvy o dílo podle občanského zákoníku. Dva pádné argumenty najdete níže. Lepší je si svoje práva vymezit dopředu, než je následně vymáhat soudní cestou.

Důležitý rozdíl mezi smlouvou o dílo podle občanského zákoníku a obchodního zákoníku je poskytovaná záruka. Podle občanského zákoníku činí záruční doba při zhotovování stavby nejméně tři roky, při běžných stavebních pracích (úpravách a změnách již existující stavby) nejméně 18 měsíců. Obchodní zákoník upravuje pouze odpovědnost za vady, které má dílo v okamžiku předání. Záruční doba pak musí být ve smlouvě výslovně sjednána, jinak platí, že zhotovitel (řemeslník, stavební firma, opravář) za vady, které vzniknou později, odpovědnost nenese.

Dalším významným rozdílem mezi zákoníky je ustanovení o tom, kdo nese zodpovědnost za škody, které na díle mohou vzniknout během prací. V případě občanského zákoníku za škodu (např. krádež materiálu) odpovídá zhotovitel. Je-li smlouva o dílo uzavřena podle obchodního zákoníku, je zodpovědnost na objednateli, tedy na vás.

Co ve smlouvě nesmí chybět

Smlouvou o dílo se zhotovitel (v našem případě tedy např. řemeslník nebo firma) zavazuje k provedení určitého díla a objednatel (tedy vy) k zaplacení ceny za jeho provedení. Jak již bylo zmíněno, smlouva by měla být formulována tak, aby zamezila jakýmkoli pozdějším dohadům či sporům, tzn. co nejpřesněji. V souladu s občanským zákoníkem musí smlouva obsahovat označení předmětu díla, a dále jeho rozsah, jakost a cenu za provedení, stejně jako termín zhotovení.

Je vhodné smluvně stanovit povinnosti zhotovitele a objednatele. Řemeslník se např. zaváže stavební práce v domácnosti vykonávat pouze v pracovních dnech a určitém časovém rozpětí (v souladu s domovním řádem), udržovat na místě pořádek a zajistit úklid, sjednat pojištění  či zajistit ke stavbě dokumentaci (např. revizi elektroinstalace). Např. když malíři dokončí vymalování bytu, a pokud je součástí smlouvy i úklid, tak by také po sobě měli byt uklidit. Naproti tomu vy se zavážete řemeslníkovi umožnit přístup do místa provádění díla, předat mu klíče od bytu a domu nebo např. zaplatit jeho za práci včas.

Občanský zákoník nestanoví za porušení smlouvy o dílo automaticky postih, proto by ve smlouvě měly být vymezeny sankce pro případ, že řemeslník nebo stavební firma nedodrží smluvní podmínky. Stejně jako vymezení situací, za kterých mají obě strany právo od smlouvy odstoupit a jak proběhne finanční vyrovnání. Odstoupíte-li od smlouvy důvodně a v souladu se smlouvou a zákonem (např. zvýší-li neoprávněně firma cenu), máte právo i na vrácení případné poskytnuté zálohy.

Vypsány by ve smlouvě měly být i ustanovení týkající se předání díla a záruk. Jedná-li se o složitější stavební práci, přílohou smlouvy by měla být projektová a technická dokumentace díla.

Cenu stanovte nejlépe rozpočtem

Cena za zadanou práci může být podle zákona stanovena pevnou částkou, podle rozpočtu, odhadem nebo dokonce nemusí být určena vůbec. Není-li cena vymezena, náleží zhotoviteli díla tzv. cena přiměřená (obvyklá v místě a čase).

Volbou stanovení ceny formou položkového rozpočtu jednak získáte přehled o tom, kolik co stojí a hlavně jistotu, že řemeslník nemůže bez vašeho souhlasu cenu za dílo ani o korunu zvýšit. Cena určená podle rozpočtu je totiž závazná a úplná. Práce a náklady, které nejsou součástí rozpočtu, si může zhotovitel účtovat pouze tehdy, když to písemně schválíte či dodatečně písemně objednáte.

Je-li cena stanovena pouze odhadem, může řemeslník do určité výše (o 10 % až 20 %) cenu překročit i bez vašeho souhlasu. Je-li však zvýšení ceny vyšší než 20% a zhotovitel vás na tuto skutečnost písemně neupozornil, funguje to stejně jako ve výše uvedeném případě, tzn. nezaplatit a odstoupit.

Pokud např. řemeslníkovi dojde materiál, vy jeho nákup neodsouhlasíte a řemeslník jej přesto zakoupí, má smůlu – podle zákona nejste povinni za něj zaplatit. A odmítl-li by v práci pokračovat, můžete od smlouvy odstoupit. Ovšem počítejte s tím, že pokud už máte např. většinu bytu vymalovanou (podle zákona vám vznikl z plnění smlouvy majetkový prospěch), řemeslník má právo na zaplacení částečné ceny. Oproti tomu, když byste objednali např. výrobu knihovny, nic platit nemusíte, protože truhlář ji může prodat někomu jinému.

Kolik a zda platit za práci předem

Kdy za práci zaplatíte, záleží na vaší dohodě s řemeslníkem. Pokud se nedohodnete jinak, podle zákona platí, že cena díla je splatná až po jeho provedení, tzn. současně s odevzdáním a převzetím díla. V praxi je však běžné (a pochopitelné), že se řemeslníci a firmy snaží (a zákon jim to umožňuje) dohodnout na zaplacení určité zálohy předem. Ta je pro ně jistou garancí, že si zadání zakázky nerozmyslíte a mohou z ní financovat např. nákup materiálu.

Výši zálohy určuje zhotovitel díla, musí však být přiměřená a nedoporučujeme vám přistoupit na zálohu vyšší, než je třetina celkové ceny za dílo. Zaplatíte-li většinu nebo dokonce celou platbu předem, může se stát, že řemeslník jaksi "ztratí" motivaci a zbytečně riskujete, že práce nebude odvedena v dohodnutém termínu a "řádně". Zákon vám i v tomto případě umožňuje od smlouvy odstoupit, dokonce máte nárok i na náhradu nutných nákladů, které vám prodlením vznikly. Např. kdybyste zadali rekonstrukci bytu, dva dny po plánovaném dokončení měli již objednáno stěhování a museli ho kvůli nedokončené práci řemeslníka zrušit.

Také dejte pozor na to, zda řemeslník cenu kalkuluje včetně DPH, nebo bez ní. Česká republika nyní uplatňuje výjimku z Přístupové smlouvy do EU a stavební práce jsou účtovány ve snížené 5% sazbě DPH, od roku 2008 DPH vzroste na 19 %. Právě rekonstrukcí a modernizací se zvýšení pravděpodobně dotkne nejvíce. Další informace o tomto tématu se dozvíte v článku Zvýšení DPH na stavby pro bydlení: máme se bát?

Jak a kdy reklamovat nepodařené "dílo"

Zhotovitel je podle zákona povinen dílo provést podle smlouvy, řádně a v dohodnuté době. Řádným provedením se jednoduše řečeno rozumí odborné provedení a je-li na práci stanovena nějaká závazná technická norma, musí dílo této normě odpovídat. Minimální délku záruční doby určuje občanský zákoník (viz výše), ale můžete se pokusit s řemeslníkem či firmou dohodnout i na jejím prodloužení.

Záruční lhůta počíná běžet dnem převzetí díla. V souladu s občanským zákoníkem nese řemeslník zodpovědnost za případné vady zřejmé již v okamžiku převzetí, ale i za vady, které se mohou vyskytnout v průběhu záruční doby. Záruční doba se prodlužuje o dobu vyřizování reklamace a o reklamaci by měl být sepsán "reklamační protokol".

Vady zákon rozděluje na odstranitelné a neodstranitelné. Jde-li vada odstranit, máte právo na její bezplatné odstranění, a to bez zbytečného odkladu (podle zákona nejpozději do 30 dnů od uplatnění reklamace, nedohodnete-li se jinak). Pokud řemeslník vadu do 30 dnů neodstraní, stejná vada již byla odstraňována dvakrát nebo různá vada třikrát, máte stejná práva jako by se jednalo o neodstranitelnou vadu, tzn. nárok na zrušení smlouvy či přiměřenou slevu (tedy vrácení části peněz).

Reklamujte neprodleně a písemně, nejlépe doporučeným dopisem, abyste o reklamaci měli doklad. Jestliže řemeslník na reklamaci nereaguje nebo dílo neopraví ve stanovené lhůtě, můžete si stěžovat na České obchodní inspekci (ČOI). Ostatní spory, např. odmítá-li řemeslník dílo opravit s tím, že je v pořádku (a podle vás nikoli), je nutné konflikt řešit soudní cestou (nejpozději však do tří let od reklamace). Dostanete-li se s řemeslníkem do sporu o kvalitě odvedeného díla, je vhodné nechat si vypracovat odborný znalecký posudek. Seznam znalců vede každý krajský soud. Vyhrajete-li soud, posudek zaplatí žalovaná strana. Kolik by takový znalecký posudek stál, je těžké odhadnout, podle tajemníka Asociace znalců a odhadců ČR Miroslava Kleduse není možné cenu posudku obecně určit, záleží na konkrétním případu.

Jaké jsou vaše zkušenosti s řemeslníky? Uzavírali jste písemnou smlouvu o díle, nebo se dohodli jen ústně? Byla práce odvedena kvalitně a v termínu? Odpovídala konečná cena za práci té původní dohodnuté?