Zvýšení DPH na stavby pro bydlení: máme se bát?

Vstup České republiky do Evropské unie přinesl mimo jiné požadavek na sjednocení legislativy o dani z přidané hodnoty (DPH). V oblasti bydlení však Česká republika nyní uplatňuje dvě významné výjimky na sníženou sazbu daně.

O jaké výjimky se jedná?

První výjimka vyplývá z Přístupové smlouvy a najdeme ji v § 48 zákona o DPH. Podle tohoto ustanovení podléhá snížené 5% sazbě daně převod a dodání bytových domů, rodinných domů a bytů, stejně jako rekonstrukce, modernizace a opravy bytů a společných částí bytových a rodinných domů. Jde o výjimku na stavby pro bydlení.

Druhá výjimka vyplývá z 6. Směrnice (Příloha H, odst. 9) a najdeme ji v Příloze č. 2 zákona o DPH. Podle tohoto ustanovení podléhají snížené sazbě daně ve výši 5 %  stavební a montážní práce zařazené v SKP 45 spojené s výstavbou, rekonstrukcí, modernizací a opravami staveb pro sociální bydlení. Stavbami pro sociální bydlení se rozumí domovy důchodců, dětské domovy, ústavy sociální péče a podobná zařízení určená pro trvalé nebo přechodné ubytování oprávněných osob. Jde o výjimku na stavby pro sociální bydlení.

První výjimka z Přístupové smlouvy na stavby pro bydlení končí České republice 31. prosince 2007. Prodloužení této výjimky na další období se zatím vyjednat nepodařilo.

Jak to tedy bude s DPH u staveb od roku 2008?

Po neúspěšných jednáních ministrů financí členských zemí EU o prodloužení stávajících výjimek z Přístupové smlouvy přišli čeští vládní představitelé s elegantním řešením, jak přesto zachovat sníženou sazbu DPH u většiny staveb. Řešením má být  podstatné rozšíření stávající výjimky z 6. Směrnice po zániku výjimky z Přístupové smlouvy. Vymezení pojmu "sociální bydlení" z 6. Směrnice je totiž v kompetenci jednotlivých států EU. Pokud se obsah tohoto pojmu podstatně rozšíří, může zahrnovat i značnou část stávající výjimky z Přístupové smlouvy.

Co je to "sociální bydlení"

Návrh na vymezení pojmu "sociálního bydlení" pro účely aplikace snížené sazby daně vláda vymezila na svém zasedání v polovině letošního února. Zahrnuje tři okruhy bydlení:

1. Stavby sloužící k ubytování osob ohrožených sociálním vyloučením - což jsou např. dětské domovy, domovy důchodců, chráněné byty, azylové domy, týdenní stacionáře apod.,

2. Nájemní byty pořízené z veřejných prostředků nebo s jejich přímou podporou - což jsou např. byty dotované Ministerstvem pro místní rozvoj nebo Státním fondem rozvoje bydlení, popř. i byty postavené obcí bez státní dotace,

3. Ostatní byty a rodinné domky, pokud celková podlahová plocha bytů nepřesáhne stanovený limit - což by mohly být např. rodinné domky do 150 m2 a byty do 90 m2.

Do třetí skupiny by se údajně mělo "vejít" minimálně 70 % všech bytů a rodinných domů a podle Ministerstva pro místní rozvoj se proto plošného zdražení bydlení obávat nemusíme. Zatím se ale jedná pouze o prozatímní návrh, na definitivní návrh, který bude přesně technicky i právně vymezovat pojem sociálního bydlení pro účely novely zákona o DPH, si budeme muset ještě počkat. Vládě jej má předložit Ministerstvo financí, do jehož kompetence daňová oblast patří, do 30. srpna, a vlastní návrh novelizace zákona o DPH pak do konce listopadu 2006.

Daňový poradce Milan Skála, který se na DPH v souvislosti s bydlením specializuje, upozorňuje, že současné vymezení staveb pro sociální bydlení je výkladově velice sporné například u smíšených staveb: část stavby užívá domov pro seniory a část stavby zdravotnická zařízení – určení sazby DPH při opravě společné střechy je podle něj věštěním z křišťálové koule.

Lidé na "sociální bydlení" moc nespoléhají

Skutečnost, že stavební úřady loni povolily výstavbu nejvíce bytů od roku 1993 a že o koupi bytu uvažují i lidé, které to dřív nenapadlo, naznačuje, že lidé se přece jen zvýšení DPH obávají. Zaplatit za nový byt v Praze např. v ceně 2 miliónů korun na DPH o 14 % více je významný rozdíl (konkrétně 280 000 Kč). Dalším "strašákem", který umocňuje zájem lidí o koupi vlastní nemovitosti, je obava, že s deregulací nájmů stoupnou ceny nájemního bydlení. Vliv hrozby růstu DPH a deregulace na intenzitu bytové výstavby připouští i Ministerstvo pro místní rozvoj, byť za rozhodující faktor považuje "nepochybný ekonomický rozvoj" ČR.

Nejistotu lidí v oblasti bydlení "využívají" i poskytovatelé úvěrů na bydlení. Úrokové sazby jsou nízko a hypoteční banky a stavební spořitelny hlásají, že úvěry jsou teď dostupné "opravdu téměř každému". (O tom, zda s průměrným platem dosáhnete na průměrnou hypotéku, se dočtete  v článku Dosáhnete na průměrnou hypotéku?) Pozadu nezůstávají ani developeři, jen málo inzerátů na byty v bytových domech postrádá větičku ve smyslu: "s ohledem na termín dokončení jsou všechny ceny bytů ještě ve snížené 5% sazbě DPH." Bohužel unáhlené zadlužovaní ani výstavba nemusí být tím správným řešením.

Sociální bydlení je "švejkovina", říká Jiří Pácal

O názor jsme požádali Jiřího Pácala, ředitele společnosti Central Europe Holding. Společnost se specializuje na zhodnocení volných finančních prostředků formou investice do nemovitostí. (S názory Jiřího Pácala se můžete seznámit také v článku Proč nechci byt na hypotéku a Lidé v ČR byty vlastnit neumějí, říká Jiří Pácal).

"Definici 'sociálního bydlení', kterou předložila vláda, považuji za 'švejkovinu', nereálnou věc a pouhé odvádění pozornosti," říká Jiří Pácal. "Těžko si lze představit firmu, jak při opravě střešní krytiny rodinného domku, při opravě vodovodní stoupačky v domě s byty apod. přezkoumává, zda podle výměry práce zařadit do základní či snížené sazby a následně to obhajuje před finančním úřadem," dodává.

Sociální bydlení se podle něj definovat způsobem užívání – dětský domov, ústav sociální péče atd., nikoliv přes pomocí technických parametrů. Mělo by se jednat o dotované, případně nákladové bydlení pro sociálně či společensky potřebné nebo handicapované lidi. "Vymezovat sociální bydlení přes výměry nemovitosti je hloupé a vedlo by pouze ke zmatkům, obcházení zákona a nespravedlnostem, pokud by to vůbec bylo technicky a legislativně proveditelné," myslí si Pácal. "Domnívám se, že tento termín byl použit pouze pro odložení problému na nový parlament a vládu," doplňuje.

Problémem mohou být opravy a rekonstrukce

Problematikou bydlení se intenzivně zabývá také Sociologický ústav Akademie věd ČR. Petr Sunega, který v Sociologickém ústavu AV ČR působí jako vědecký pracovník a specializuje se na oblast socioekonomie bydlení, se domnívá, že růst DPH nebude mít zásadnější vliv na růst cen nové bytové výstavby. Jedná se podle něj o změnu očekávanou, na kterou se jak kupující, tak prodávající měli šanci předem připravit, což se mimo jiné projevuje současnou zvýšenou poptávkou po bydlení.

Stejně jako další odborníci z oblasti realit Sunega předpokládá, že developeři a stavební firmy po nárůstu DPH z 5 % na 19 % nezvýší ceny o celých 14 %, ale budou zvýšení částečně kompenzovat snižováním svých marží. Po zvýšení sazby DPH lze očekávat pokles poptávky po novém bydlení, a tudíž možná i mírný pokles bytové výstavby primárně nikoli z důvodu zvýšení cen, ale právě z důvodu výše zmíněného "předzásobení" trhu.

"Problém vidím spíše v tom, že růst DPH na stavební práce může prodražit opravy a modernizace bytů a domů, což při současném stavu bytového fondu v ČR není příliš žádoucí," uzavírá Petr Sunega.

V článku jsou použity texty daňového poradce Milana Skály.

Věříte, že vymezení výjimky na DPH podle rozměrů podlahové plochy bytu či rodinného domku bude fungovat? Nebo se zdražení bydlení v souvislosti se zvýšením DPH obáváte? Myslíte, že je nejvyšší čas pořídit si vlastní bydlení?