Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Jak nenaletět realitní kanceláři

Jak nenaletět realitní kanceláři
Prodáváte byt přes realitku? Poradíme vám, jak najít seriózní realitní kancelář a rozeznat ji od podvodníků, jaké máte možnosti spolupráce, co ve zprostředkovatelské smlouvě nesmí chybět a čeho se vyvarovat. Zkrátka jaký postup prodeje je optimální. Pro kupující máme informace o tom, jaká rizika s sebou nese rezervační smlouva.

Pokud máte v plánu prodat nebo koupit nemovitost asi se dříve či později obrátíte i na nějakou realitní kancelář. Ale kterou z nich oslovit? Jak rozlišit seriózní kancelář od té, které jde víc o peníze než o spokojenost klientů? Máte několik možností. Začít můžete tím, že se poptáte v okruhu svých známých, zda a jaké mají zkušenosti. Doporučení od důvěryhodné osoby může být jistou zárukou kvality služeb.

Významné plus je i členství realitní kanceláře v Asociaci realitních kanceláří (ARK ČR). ARK ČR je největší profesní sdružení realitních kanceláří a odborníků působících na trhu s nemovitostmi v České republice. V současné době sdružuje okolo 200 realitních kanceláří z celé ČR. Členství v ARK ČR zaručuje, že realitní makléři jsou vyškolení profesionálové a orientují se i v legislativě. Navíc členové ARK ČR jsou povinni dodržovat "Etický kodex člena", tzn. zjednodušeně řečeno jednat v souladu se zájmy klienta a dobrými mravy. Podívejte se na jejich webové stránky, najdete tu celé znění kodexu i mnoho dalších užitečných informací.

Realitní kancelář, se kterou se na prodeji rozhodnete spolupracovat, vybírejte pečlivě, ušetříte si i možné budoucí starosti. Správný výběr zprostředkovatele je často tím zásadním faktorem pro úspěšný obchod.

Vstupní "test" realitní kanceláře

Dejme tomu, že jste si "svoji" realitku vybrali. Následuje první kontakt, kdy jejímu zástupci (makléři) prodávanou nemovitost co nejvýstižněji popíšete (lokalita, typ zástavby, stav nemovitosti, stáří domu, počet místností, metry čtvereční, patro, orientace, výše měsíčních plateb apod.) a sdělíte svoji představu o prodejní ceně. První kontakt pravděpodobně proběhne telefonicky nebo e-mailem, ale doporučujeme vám realitní kancelář také osobně navštívit. Uvidíte, v jakém prostředí její zaměstnanci pracují, jaká je v kanceláři atmosféra a to vám může leccos napovědět.

V další fázi by se s vámi měl realitní makléř domluvit na osobní prohlídce nemovitosti. Pokud tak neučiní, je něco v nepořádku. Jak může makléř nemovitost dobře prodávat, když ji ani neviděl? Makléř si nemovitost sám nafotí nebo si fotodokumentaci vyžádá. Bude po vás chtít i doklady, že jste vlastníkem nemovitosti (výpis z katastru nemovitostí nebo nájemní smlouvu s bytovým družstvem), tedy máte oprávnění ji prodávat, a případnou další dokumentaci, která při prodeji může pomoci (půdorys nemovitosti, evidenční list apod.).

Následuje zveřejnění nabídky nemovitosti. Většina zavedených realitních kanceláří inzeruje na svých webových stránkách, využívá i inzerci na realitních serverech a v tištěných médiích.  Profesionální firma využije všech možností. A neposlední řadě by měla mít také svoji databázi klientů, kteří u ní nemovitosti poptávají.

S prodejem nemovitosti je spojeno hodně "papírování" a ani zkušený realitní makléř není právník. Dalším vodítkem, které vám pomůže zjistit, nakolik je kancelář seriózní, je proto skutečnost, že má vlastního právníka nebo spolupracuje s nějakou advokátní kanceláří. Kancelář by také měla být schopna vyřídit veškeré záležitosti s katastrálním úřadem a v rámci svých kompetencí pomoci i s případným úvěrem na bydlení.

Exkluzivita: ano, nebo ne?

Jednoznačně doporučujeme s realitní kanceláří spolupracovat na základě písemné smlouvy, která přesně definuje práva a povinnosti zprostředkovatele i prodávajícího. Nejčastějším typem smlouvy je smlouva zprostředkovatelská podle § 744 a násl. občanského zákoníku. Na základě této smlouvy se realitní kancelář zaváže za smluvní odměnu (provizi) obstarat na prodávanou nemovitost kupce.

Máte na výběr dva typy smluvního vztahu: uzavření nevýhradní zprostředkovatelské smlouvy, nebo smlouvy výhradní (exkluzivní). Nevýhradní smlouva vám umožní spolupracovat s více realitkami nebo si nemovitost prodat vlastním přičiněním. Může se ale stát, že nabízí-li vaši nemovitost více kanceláří, je pak inzerována s různými podmínkami, ale hlavně s různou cenou, což je dáno rozdílnými provizemi kanceláří. A to na potenciální kupce rozhodně moc seriózně nepůsobí. Další nevýhodou je, že v případě nevýhradní smlouvy realitní kanceláře obvykle do prezentace nemovitosti tolik neinvestují, tzn. riskujete, že v záplavě ostatních vaše nabídka zanikne.

Výhradní smlouva znamená, že jste smlouvu uzavřeli jen s jedinou realitní kanceláří, která vede veškerá jednání s případnými zájemci. Tato forma spolupráce je běžná v zahraničí, u nás se jí klienti někdy obávají. K obavám však není důvod, pokud zvolíte seriózní realitní kancelář, smlouva je dobře napsána a uzavřena na dobu určitou.

Kupujete nemovitost? Pozor na rezervační smlouvu

Pokud se ocitnete na straně kupujícího a vyberete si určitou nemovitost, pravděpodobně po vás bude realitní kancelář chtít uzavření tzv. rezervační smlouvy. Až na základě uzavření této smlouvy a složení zálohy, přestane realitní kancelář nemovitost nabízet jiným potenciálním kupcům. Zaplacená záloha se pak odečte od prodejní ceny nemovitosti. Je jasné, že kancelář potřebuje určitou záruku, že když kupující na nemovitost kývl, koupi si do druhého dne nerozmyslí.

Ovšem potíž je v tom, že rezervační smlouva je uzavírána s realitní kanceláří (a záloha tak placena realitce) a kupní smlouva je uzavírána s prodávajícím (kupní cena je placena přímo vlastníkovi nemovitosti). Nejsou proto výjimečné případy, kdy i po uzavření rezervační smlouvy vlastník nemovitost prodá (byť třeba bez vědomí realitní kanceláře) a kupující nemá proti prodávajícímu žádný postih. U některých neseriózních kanceláří může mít kupující i problém získat zálohu zpátky. Znovu platí: než cokoli podepíšete a zálohu zaplatíte, dobře si smlouvu přečtěte. Na druhou stranu u nevýhradních smluv není neobvyklé, že prodávající o tom, že realitní kancelář zinkasovala zálohu, ani neví a nabízí nemovitost v dobré víře dál.

Řešením výše popsaných problémů může být právě uzavření výhradní smlouvy. Co se týká rezervační smlouvy, doporučujeme namísto ní uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní (případně kupní smlouvy s odloženou účinností), a to přímo s prodávajícím. Pokud realitka na rezervační smlouvě trvá, zvažte, zda se neobrátit na jinou, případně zkuste vyjednat složení zálohy formou notářské či advokátní úschovy nebo vázaného účtu u banky.

Jak má vypadat zprostředkovatelská smlouva

Ve smlouvě musí být definovány smluvní strany, předmět zprostředkovatelské smlouvy (pozor předmět smlouvy není prodávaná nemovitost, ale zprostředkování jejího prodeje), dále pak označení a charakteristika nemovitosti  (i předané doklady k nemovitosti), prodejní cena (případné rozpětí možné ceny), výše provize, doba platnosti smlouvy a podmínky možného odstoupení. Věnujme se podrobněji některým sporným bodům smlouvy.

Ve smlouvě by mělo být ošetřeno i případné snížení kupní ceny, zda do určité výše může makléř jednat samostatně, nebo jestli snížení vždy podléhá souhlasu prodávajícího včetně ustanovení, zda a jakým způsobem konečná prodejní cena ovlivní výši provize. Obecně je velmi důležité ve smlouvě stanovit jasná pravidla a přesně vymezit pravomoci realitní kanceláře, tzn. kdy může jednat samostatně a kdy postup podléhá souhlasu prodávajícího. Realitní kancelář je povinna se smlouvou řídit a nejednat v rozporu s dohodnutými podmínkami. Ideální pro obě strany je, aby makléř byl zplnomocněn ke všem úkonům v procesu prodeje a přípravy na prodej, vyjma podpisu kupní smlouvy (a případné smlouvy o smlouvě budoucí kupní).

Smlouva by měla být vždy uzavřena na dobu určitou, optimální je 3 až 6 měsíců s měsíční výpovědní lhůtou a možností prodloužení, nedojde-li během trvání smlouvy k prodeji. Za jak dlouho se nemovitost prodá, záleží na mnoha okolnostech (např. i roční době). Obvykle by však prodej neměl trvat déle než 3 měsíce.

Odměna za zprostředkování se obvykle pohybuje okolo 5 % z ceny nemovitosti. Realitka si ji strhne z prodejní ceny nemovitosti, tzn. platí ji prodávající. Současně platí, že jde-li o dražší nemovitost, může být provize i nižší než 5 %, u levnějších nemovitostí naopak bývá nastavena minimální výše provize (obvykle 50 000 Kč). Ve smlouvě by mělo být jednoznačně uvedeno, jaké náklady realitní kanceláře provize pokrývá. Zda všechny (náklady na inzerci, právníka, vypracování smluv, výpisy z katastru nemovitostí, notářské poplatky apod.), nebo zda některé hradí prodávající nad rámec provize. Stejně tak dohlédněte na vymezení podmínek, při jejichž splnění vzniká realitní kanceláři nárok na provizi. Nejlépe je upravit vznik nároku na provizi až uzavřením kupní smlouvy nebo uhrazením kupní ceny.

Ustanovení, na kterém může kancelář při uzavření výhradní smlouvy trvat, jsou smluvní pokuty. Je to logické, realitní kancelář investuje do prodeje nemovitosti peníze i čas a chrání se tak před situací, kdy se např. prodávající domluví na prodeji s kolegou a bude chtít kancelář obejít. Smluvní pokuta je pro kancelář zárukou, že získá zpět alespoň svoji investici. Ohlídejte si však zejména podmínky vzniku nároku na smluvní pokuty a jejich výši.

Smlouva, pro klid duše, může obsahovat i tzv. rozhodčí doložku. To znamená, že při sporu mezi klientem a realitní kanceláří se obrátíte nikoli na soud, ale na rozhodčí soud, který uvedete do smlouvy. Ten pak rozhodne o tom, která strana má pravdu. Výhodu je, že spory se tímto způsobem zpravidla vyřeší výrazně rychleji než přes běžný soud. Vhodným rozhodčím soudem může být výše např. zmíněná Asociace realitních kanceláří ČR.

Důležitá je také komunikace. Prodávající a realitní kancelář jsou povinni oznamovat si navzájem všechny důležité okolnosti související se zprostředkováním, např. měli byste makléři sdělit případnou změnu ve stavu nemovitosti a naopak makléř by vás měl průběžně informovat o průběhu zprostředkovávání.

Zdroje: Svět Realit (2005), Finance - stavba – bydlení (2005), Lidové noviny

Máte vlastní zkušenost s prodejem nemovitosti přes realitní kancelář? Klaplo vše podle vašich představ? Připadá vám výše provize adekvátní službám realitky? Na co si mají potenciální prodávající podle vás dát největší pozor?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+72
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

30. 7. 2016 23:42, naštvaný, okradený klient

MAKLÉŘI = ZLODĚJI, nikdo mi to nevymluví, podle jednání, podle toho jak jsem dopadnul, přišel o peníze, o majetek ze strany rk.
Nejlepší je vzít si právníka bez rk a sám si vše vyřídit.
Hnus, odnese to vždy slušný pracující člověk, který pracuje a počítá každou korunu. Koukněte, jak si žijí makléři. Luxusní domy, auta, to samé jejich děti, rodiny a další děti. Makléři si dokáží zabezpečit finančně celé generace potomků. A hlavně donutit stát zbavit nás podvodníků. A hlavně o tom veřejně mluvit, pokud je to pravda, žádný právník realitky nic nezmůže, aby tvrdil, že je to jen hloupá pomluva. Pokud máte pravdivé důkazy, piště, nemusíte se bát, nejde o pomluvu a takové rk brzy skončí. A to je jen dobře. My těm podvodným realiťákům musíme udělat reklamu, tak jak se chovají ke klientům, jen to popsat. Nikdo k nim pak nedá nemovitost. Přijdou o zákazníky. Jejich vizitka. Vizitka zlodějů.

Reagovat

 

+124
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

18. 8. 2016 12:11, Miroslav Unger

Dobrý den všem,
je pravda, že podvodníků makléřů je spousta - jsem realitní makléř a s podvodníky bojuji prakticky každý den. Pravda je taková, že nejhůře jsou na tom ti, co se rozhodnou prodat nemovitost bez RK a pak se nechají "lovit" makléři, protože každý makléř do 5ti minut zjistí nový soukromý inzerát a jde lovit. Osobně mám řadu spokojených klientů a je fakt, že tyto klienty jsem neoslovil já, ale přišli sami na doporučení nebo si mne vybrali sami. Pokud se člověk nechá ulovit makléřem, kterého nikdo nezná, nemá s ním zkušenosti, tak je velice pravděpodobné, že to bude buď amatér bez zkušeností, nebo podvodník. Tohle lidi bohužel nevědí a tak se nechávají takto lovit.
Je mi velice líto, že je v této oblasti tolik podvodníků, ale proto by měli lidé věnovat více času výběrem spolehlivého makléře a nenechat se ulovit podvodníkem.
Dokonce své klienty na začátku naší spolupráce upozorním na nejčastější podvody, aby je po dobu naší spolupráce nikdo nemohl ulovit.
Realitní makléř, Miroslav Unger

Reagovat

 

-27
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (438 komentářů)

24. 9. 2016 | 22:19 | Alík

Kazdy clovek je zodpovedny sam za sebe co podepise. v zivote bych nepodepsal realitce zadny x procentni vynos na tom ze mi zverejni muj inzerat.. to radsi prodam nemovitost na vlastni pest :) více

5. 9. 2016 | 12:27 | Jana zahradkova

Dobry den, ja mam velice dobrou zkušenost s http://www.homeland.cz/cs/nemovitosti/ Krasna prezentace, makléř příjemný a celkové jsem byla moc spokojena více

4. 9. 2016 | 13:05 | král

Pane Plíštile, bohužel je mnoho lidí, kteří mají velmi špatné zkušenosti s realitními makleři. ti lidé přišli i o svůj majetek kvůli takovým. Bohužel je kryje Realitní komora, protože jsou členem této komory. Jestli někde...více

29. 8. 2016 | 20:40 | Arnošt

No to ano, je to důležité si to umět spočítat.. více

25. 8. 2016 | 21:39 | RomanHrbaty

To je jasny no ale tak pak az nekdo bude sakra setrit tak bude rad i za tech par % co si mysli ze to je pritom pri milionu to je nekolik set tisic :) více

Čtenáři také navštívili

12. 5. 2006 |  | 12 komentářů

Pronájem bytu nese rizika

Vlastníte byt a chcete svoji investici zhodnotit pronájmem? Vězte, že zákon i po novele stále více chrání nájemce a pronajímatel má hlavní oporu v dobře napsané nájemní smlouvě. Poradíme vám, na co si...

27. 4. 2006 |  | 2 komentáře

Jak dobře koupit nový byt?

Uvažujete o koupi bytu v novostavbě? Máte obavu, aby vše proběhlo hladce? Poradíme vám, co si ohlídat ve smlouvě i v bytě, i jak a kdy zaplatit kupní cenu. Věděli jste, že ze zákona není na nový byt žádná...

25. 4. 2006 |

Novinky nažhaveného hypotečního trhu

Jste zmatení z nabídky produktů hypotečních bank? Nejste si jisti, co se skrývá pod názvy Hypotéka zpětně, Flexibilní hypotéka nebo Hypotéka 2 v 1? A nebaví vás hledat informace na deseti různých místech?...

13. 4. 2006 |  | 1 komentář

Katastr nemovitostí: chybí peníze, nebo motivace?

Zákonná lhůta na vyřízení vkladu do katastru nemovitostí je 30 dní, v Praze ale vklad trvá běžně 5 měsíců. Katastr tvrdí, že práce přibývá a jemu chybí peníze, nezávislí pozorovatelé jsou však k tomuto... celý článek

16. 3. 2006 |  | 1 komentář

I měkké přistání cen nemovitostí může znamenat velké ztráty

Že se trhy nemovitostí zpomalují, je již jasné. Jakým způsobem ale přistanou? I když Ameriku asi čeká "lehké dosednutí", stále to ale může znamenat tvrdý náraz pro ekonomiku a mnoho majitelů nemovitostí,...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Odložený důchod, Platební bilance, Očekávaná výnosová míra, valuty, devizy, roklenfx, roklen, životní styl, profil, Monako, saxobank, partners u konto, pohřební ústav, mbenzin, dynamické pojetí, světlo, rybička, Národní den stánků s limonádou

5B06787, 5B06782, 2H39489, 3U34886, 3AV8368

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK