S deregulací nájemného je nutné začít, přestože zákon obsahuje chyby

Původní verze zákona o jednostranném zvyšování nájemného, kterou předložila vláda do sněmovny, doznala změny spočívající v urychlení tzv. "deregulačního" období z šesti na čtyři roky. Následná regulace by měla již být uskutečňována prostřednictvím občanského zákoníku (§ 696).

Podle § 696a a § 696b vládního návrhu by bylo možné vtahovat do regulace i nájemné, které bylo sjednáno dohodou. Senátní návrh (který jsem podal na plénu dne 1. 2. 2006) odstranil § 696a a § 696b, tj. ty paragrafy, které by jistě narušily právní jistotou občanů a investorů retroaktivním zásahem státu. Tento návrh byl Senátem odsouhlasen. Podle původního znění by se od roku 2011 začala regulace vztahovat i na byty, kde byla sjednána smlouva dohodou. Nájemník by totiž měl právo na snížení nájmu na "místně obvyklé nájemné", ve skutečnosti tedy na onu nesmyslnou cenu, kterou vláda vydává za tržní nájemné. Nejde jen o to, že stát by tím začal zasahovat do svobodných tržních vztahů mezi občany. Jde taky o to, že takovéto zásahy znejistí jak občany, tak investory. Tam, kde je totiž možné, aby kvůli zpětnému zásahu státu přestaly platit uzavřené smlouvy, té jistoty opravdu moc není.

Samotný zákon vykazuje velkou řadu nedostatků. V Senátu však převládlo stanovisko, že je zapotřebí již s deregulací začít i s těmito chybami. Škody, které způsobuje stávající stav, jsou příliš velké (nedostatek mobility, špatná alokace prostředků, neústavní přenášení sociální podpory na majitele nemovitostí...).
Zákonu lze vytknout zejména to, že použitý průměr ceny nemovitosti za danou lokalitu nemá s její reálnou cenou nic společného. Cílová hodnota měsíčního nájemného nebude tedy skutečnou tržní cenou (i když princip směřování k procentu z tržní ceny považuji za správný - měl by být ale vztažen ke každé nemovitosti). Podle tabulkové přílohy bude v některých oblastech cílová cena hluboko pod cenou nákladovou, v jiných nikoli. Nařídit nižší než nákladovou cenu zákonem může zakládat na ústavní stížnost.

Změna občanského zákoníku

V platné změně občanského zákoníku je důležitý posun v § 696, ve kterém dochází ke změně prvého odstavce na nové znění:
"(1) Nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak."
Původní znění bylo:
"(1) Způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a změnit další podmínky nájemní smlouvy, stanoví zvláštní právní předpis."

Důsledkem může být to, že soudy již budou mít daleko větší prostor rozhodovat o nájemném při smluvní nedohodě a nebudou mít možnost nerozhodovat s tím, že budou odkazovat na neexistenci speciálního právního předpisu.

Příspěvky na bydlení

Je vhodné připomenout, že se současně zavádí i nový způsob příspěvků na bydlení, něco jako APN (adresné příspěvky na bydlení), které berou v úvahu možnost platit za nájemné pouze jistou část z příjmu a zbytek doplácí stát prostřednictvím dávek státní sociální podpory. Tato změna se uskutečnila prostřednictvím "Změny zákona o státní sociální podpoře" v zákoně "kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o životním a existenčním minimu a o změně zákona č. 117/1995 Sb., o státní sociální podpoře, ve znění pozdějších předpisů, a zákona o pomoci v hmotné nouzi", (senátní tisk č. 239):

Změna zákona o státní sociální podpoře zní:
"(1) Nárok na příspěvek na bydlení má vlastník nebo nájemce bytu, který je v bytě hlášen k trvalému pobytu, jestliže
a) jeho náklady na bydlení přesahují částku součinu rozhodného příjmu v rodině a koeficientu 0,30, a na území hlavního města Prahy koeficientu 0,35, a
b) součin rozhodného příjmu v rodině a koeficientu 0,30, a na území hlavního města Prahy koeficientu 0,35, není vyšší než částka normativních nákladů na bydlení."...

Výše příspěvku na bydlení je pak dána rozdílem mezi normativním výdajem na bydlení a rozhodným příjmem rodiny vynásobeným koeficientem 0,30. Na území hlavního města Prahy pak koeficientem 0,35.

Normativní výdaj na bydlení má pro nájemní byt v Praze následující hodnotu:
1 osoba - 3 399 Kč, 2 osoby - 4 926 Kč, 3 osoby - 6 764 Kč, 4 osoby a více - 8 545 Kč. To znamená, že nárok na příspěvek začíná pokud příjem klesne pod 9 711 Kč u jednočlenné domácnosti, od 14 074 Kč u dvoučlenné, od 19 326 Kč u tříčlenné a od 24 414 Kč u čtyř a vícečlenné.

Výhody těchto příspěvků na bydlení:
- jsou vhodnější než většina plošných subvencí, protože nevytvářejí dlouhodobé rozpočtové závazky,
- jejich výhodou je adresnost, příspěvky jsou poskytovány jen potřebným, bez ohledu na to, kde bydlí
- jejich poskytování umožňuje majitelům nájemních domů normálně hospodařit s bytovým fondem i v případě, že nájemníci patří k sociálně slabším vrstvám společnosti
- jsou pružné: jejich vyplácení může rychle reagovat jak na změnu finanční situace jednotlivých domácností, tak na rozsáhlejší změny životní úrovně ve společnosti.

Některé námitky a komentáře k nim

Některá má stanoviska jsou někdy špatně pochopena a interpretována (např. Petr Sunega na Peníze.CZ v článku Sunega: vypuštění místně obvyklého nájemného ze zákona může být nebezpečné). Níže je několik vysvětlujících komentářů.

1) Mé tvrzení "i když princip směřování k procentu z tržní ceny považuji za správný - měl by být ale vztažen ke každé nemovitosti", bylo pochopeno tak, že by se pro určení cílové výše nájemného vycházelo z individuální ceny každého bytu a měl by být vypracován aktuální znalecký posudek na všechny nemovitosti. To jsem ale na mysli neměl. Znalecký posudek o skutečné prodejní ceně nemovitosti by bylo nutné vypracovat až v případě soudního sporu.

2) Má výhrada k tomu, že cílová hodnota měsíčního nájemného bude v některých oblastech pod úrovní nákladového nájemného byla interpretována tak, že by mělo být zajištěno všem pronajímatelům ve všech lokalitách minimálně nákladové nájemné. To je ale nesmyslné. Není v žádné případě nutné zajišťovat pronajímatelům minimálně nákladové nájemné. Nájemné by měl určit trh, a to i s tím, že v řadě případů by byla pronajmuta nemovitost nebo byt za nižší než nákladové nájemné. Podstatné je neurčovat nižší než nákladové nájemné zákonem.

3) Podle Sunegy je vypuštění místně obvyklého nájemného nestandardní a do jisté míry i nebezpečné.
Odstraněním § 696a a § 696b mizí z vládního návrhu pojem místně obvyklé nájemné, to je pravda. Tento institut ale není zapotřebí. Pokud po r. 2010 nedojde ke vzniku nějakého předpisu regulujícího nájemné, budou všechny nájemní vztahy smluvní. Nedojde-li k dohodě, mohou se strany obrátit na soud, který určí zda je skutečně nájemné na 5 (popř. jiných) procentech tržní ceny nemovitosti, tak jak vláda určila jako přiměřené, a které by mělo být pro soud dostatečným vodítkem.

Pro doplnění: pronajímatel u smluvních nájmů může zvyšovat nájemné pouze podle smlouvy nebo dohodou. Je na smluvních stranách, aby si způsob výpočtu nájemného do budoucna ve smlouvě ošetřily. Jestli ve smlouvě bude nárůst o inflaci nebo o 10 %, nebo nájemné na dobu určitou, je pouze jejich věc. Zvyšování nájemného jednostranně ze strany pronajímatele se může týkat pouze regulovaných bytů - je to v podstatě anomálie, reagující na jinou anomálii - vnucené regulované nájemníky. Jakmile by pronajímatelé a nájemci uzavřeli smlouvu dohodou, nebezpečí nějakého dalšího jednostranného zvyšování nájemného by okamžitě zaniklo.

Autor je senátorem za ODS.

Souhlasíte s názory Miroslava Škalouda? Co si myslíte o schválené podobě zákona vy? Je podle vás zákon dobrý, nebo špatný?