Kdo platí opravy v bytě?

V souvislosti s opravami si nejdříve definujme typy bytů. V České republice v současnosti existují tři základní kategorie bytů, a to v závislosti na osobě jejich vlastníka:

• byty družstevní: nájemník bytu není přímo vlastníkem bytu, byty respektive celý dům vlastní bytové družstvo, ale nájemník je současně členem bytového družstva a vlastníkem družstevního podílu, tzn. z faktického hlediska se tato forma vlastnictví velmi blíží přímému vlastnictví,
• byty přímo vlastněné (hovorově označované jako byty v osobním vlastnictví): byt patří přímo konkrétní fyzické osobě, která je jeho vlastníkem nikoli jen nájemníkem,
• byty nájemní: nájemník je v nájmu u pronajímatele, kterým může být obec, podnik (byty služební), ale i soukromý vlastník (fyzická či právnická osoba).

Opravy ve vztahu k typu vlastnictví

Opravy v bytech všech typů vlastnictví ošetřuje občanský zákoník. Ten však také umožňuje, aby konkrétní postup upřesnily buď stanovy bytového družstva (BD), nebo stanovy společenství vlastníků jednotek (SVJ) či nájemní smlouva.

Je také důležité rozlišit opravy v bytě a opravy společných částí domu. Je logické, že v případě nájemních bytů zajišťuje veškeré opravy domu pronajímatel (majitel domu). V domech, které jsou v majetku bytového družstva nebo přímo vlastněné se opravy a údržba financují z tzv. fondu oprav. Každé BD i SVJ takový fond má, výši měsíčního příspěvku obyvatelé domu schvalují na schůzi shromáždění BD či SVJ. Tyto finance pak spravují zvolení zástupci obyvatel domu: výbor SVJ nebo představenstvo BD. Je běžné, že (opět po schválení obyvateli domu) představenstvo družstva či výbor SVJ najme na správu nemovitosti externí firmu, která zajišťuje úklid domu, dohlíží na funkčnost světel, vstupních dveří atp. a pomáhá řešit i případně potřebné opravy v domě.

Co o opravách říká zákon

Nejvíce nejasností týkajících se hrazení oprav vzniká v nájemních bytech. Nájemník by měl platit veškeré drobné opravy v bytě, tedy pokud to není v nájemní smlouvě uvedeno jinak. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje zvláštní předpis, ve kterém je podrobně rozepsáno a přesně vymezeno, co se rozumí drobnými opravami bytu a náklady spojenými s běžnou údržbou bytu. Konkrétně se jedná o § 5 a § 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb., jímž se provádí občanský zákoník.

Podle nařízení vlády se za drobné opravy považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení, nebo podle výše nákladu. Podle vymezení se jedná např. o opravy podlah, oken a dveří, výměny vypínačů, zásuvek, zvonků, osvětlovacích těles, dále pak opravy umyvadel, van, výlevek, dřezů, kuchyňských sporáků, kuchyňských linek, opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu apod. Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu, které nejsou uvedeny v nařízení, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 300 Kč. A konečně mezi náklady spojené s běžnou údržbou pak patří např. malování a vnitřní nátěry, čištění odpadů, čištění spotřebičů i podlah a podlahových krytin.

Na náklady pronajímatele (vlastníka domu) se provádějí opravy, které nelze považovat za drobné a které zhoršují či znemožňují řádné užívání bytu. Povinností nájemníka je takové poškození bytu nahlásit vlastníkovi. Pokud by tak neudělal, je nájemník povinen vzniklou škodu zaplatit. Není-li jiné dohody, pronajímatel obvykle hradí výměny celých předmětů, které jsou pevnou součástí vnitřního vybavení bytů (tzn. bez kterých by byt ani nebyl zkolaudován). Tato povinnost vzniká, jestliže se prokáže nutnost výměny. To znamená, že porouchanou věc již není možné opravit, případně by oprava sice byla možná, ale finančně se nevyplatí. Pokud dojde ke sporu, pak by tuto otázku měl posoudit odborník nebo znalec, kterého určí soud.

Nájemník bytu má tato základní práva a povinnosti: právo bydlet v bytě a používat společné prostory domu (sklep, půda, chodby aj.) podle pravidel stanovených v nájemní smlouvě, právo využívat služby spojené s užíváním bytu (např. výtah, dodávka vody, tepla, elektřiny), povinnost platit v dohodnuté výši a dohodnutém termínu nájemné, povinnost užívat byt a společné prostory domu řádně a s respektem k právům ostatních nájemců a pronajímatele, povinnost bez odkladu oznámit pronajímateli závady v bytě a potřebné opravy a snášet omezení v užívání bytu při provádění oprav. Pronajímatel má tato práva a povinnosti: povinnost předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání, povinnost zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu, právo provádět stavební úpravy v bytě, a to se souhlasem nájemce, právo vstoupit do bytu za účelem kontroly, v jakém stavu se byt nachází. Nájemce nemá povinnost ho do bytu vpustit, pronajímatel však může požádat soud, aby rozhodl, že ho do bytu vpustit musí. Nevpustit pronajímatele do bytu je rozumné pouze tehdy, když jedná zjevně nekorektně (např. náhlá kontrola v noci).

V případě nájemních bytů by potřebné opravy měl pronajímatel nejen zaplatit, ale i zajistit, tzn. sehnat, opraváře. Pokud by tak neučinil, pak opravu může provést nájemník a nejpozději do půl roku od odstranění závady požadovat od pronajímatele jejich úhradu. Takovou žádost doporučujeme poslat písemně a doporučeně.
V případě, že by pronajímatel nebyl ochoten opravy zaplatit, může nájemník tuto svou pohledávku započíst tak, že strhne určitou částku z jedné nebo z více měsíčních plateb nájemného. Jestliže by pronajímatel i přes upozornění nájemce neodstranil vady v bytě či domě, které podstatně nebo dlouhodobě zhoršují užívání bytu, pak má nájemník právo na slevu z nájemného.

V případě družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictvím je praxe taková, že družstevník (vlastník) si většinu oprav v bytě provádí na vlastní náklady. Záleží na stanovách konkrétního BD či SVJ. V některých případech jsou však větší opravy či zásahy do bytu, které souvisejí se společnými prostorami, částečně či zcela hrazeny z  fondu oprav. Může se jednat např. o opravy či výměny bytových vodoměrů, radiátorů a rozvodů ústředního topení, oken, balkónů atp.

Případ z Občanské poradny

Jedná se případ, který řešila pražská Občanská poradna na Jižním městě. Příběh je tedy skutečný, jméno nájemnice bytu bylo pro zachování anonymity změněno.

Situace: Paní Nováková bydlí v domě, který vlastní fyzická osoba. Paní Nováková uzavřela nájemní smlouvu na byt na dobu neurčitou, ovšem během nájmu se vlastník domu změnil. Paní Novákové se porouchala plynová karma, která je součástí bytu a je v něm snad již dvacet let. Pozvala si opraváře, který konstatoval, že karma je na vyhození. Paní Nováková proto chtěla po novém vlastníkovi domu zajistit a zaplatit výměnu karmy. Má na ni podle zákona právo, protože se jedná o součást příslušenství bytu, která je majetkem vlastníka domu. Vlastník ale podmínil výměnu karmy podpisem nové nájemní smlouvy s vyšším nájemným a na dobu určitou.

Řešení: Paní Nováková není povinna uzavřít novou nájemní smlouvu, původní smlouva (s regulovaným nájemným, na dobu neurčitou) platí i při změně vlastníka domu. Vlastník nemá právo podmínit opravu karmy změnou smlouvy. Pokud se s ním paní Nováková nedohodne jinak, platí ustanovení § 691 občanského zákoníku – nájemce má právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů. Právo na náhradu musí u pronajímatele uplatnit bez zbytečných odkladů, a to do šesti měsíců od odstranění závad. To znamená, že paní Nováková by měla nejlépe písemně informovat pronajímatele o potřebě výměny karmy. Teprve pokud pronajímatel v rozumné době nezajistí výměnu, má paní právo provést výměnu na náklady pronajímatele. Zároveň za dobu, kdy nemůže používat karmu, má paní Nováková navíc nárok na slevu z nájmu.

Otestovali jsme pro vás!

Průběžně podrobujeme kritickému redakčnímu oku či oku externí poroty různé produkty a finanční instituce. Co vše jsme zatím otestovali: Přemýšlíte o tom, že byste využili služeb finančního poradce? Podívejte se, jak dopadly námi testované poradenské firmy. Je vaše internetbankingová aplikace bezpečná, uživatelsky příjemná a cenově výhodná? Podívali jsme se jí na zoubek. Jak kvalitní poradenství a služby poskytuje vaše banka? Za kolik půjčují lichvářské společnosti? Otestovali jsme 10 pojišťoven, zda poskytují svým potenciálním klientům všechny důležité informace, jak jim to nařizuje zákon. Výsledky byly skoro k pláči. Nabízejí banky úvěry skutečně za ty úžasně nízké sazby, které inzerují? Podívali jsme se "na zoubek" i firmám poskytujícím spotřebitelské úvěry. Výsledky našich testů naleznete ve zcela nové sekci Otestovali jsme pro vás.

Jaké jsou vaše zkušenosti s opravami v bytě? Co jste ochotni si opravit na vlastní náklady? A co by podle vás mělo být uhrazeno z peněz vlastníka domu či z fondu oprav?