Budování majetku aneb finanční plán pro fajnšmekry VI.

Budování majetku aneb finanční plán pro fajnšmekry VI.
Víte, že můžete využít hypoteční úvěr na vydělávání peněz? Takzvaná investice s pákovým efektem, kdy čerpáte hypotéku a přitom i investujete, vám totiž umožní vydělat peníze "z ničeho". Podobně vám umožní vydělat i využití delších dob splatnosti.

Někteří lidé kupují nemovitosti tak, že na její nákup použijí všechny vlastní prostředky a na částku, která jim chybí, využijí hypoteční úvěr. Zdá se vám to jako samozřejmý a logický krok? Pak vězte, že máte i jinou možnost, a to vzít si vyšší hypoteční úvěr a vlastní peníze investovat. Jak takový scénář vypadá?

Podívejme se na příklad. Celková finanční bilance na počátku je nulová: výše úvěru je stejně vysoká jako výše portfolia. Proto se dá říct, že žádné vlastní peníze de facto nemáme. (Když bychom chtěli, můžeme hypotéku splatit penězi z portfolia.)
 

V současnosti jsou hypoteční úvěry velice levné, zhruba 3 % p.a. Jejich efektivní úrok (po započtení poplatků a daňových odpočtů) je někde pod 3 % (asi 2,5 % p.a.). Jestliže vlastní peníze vydělají více než peníze půjčené, bude celá transakce pro nás zisková a umožní nám vydělat peníze "z ničeho".

Do portfolia, kterým chceme splácet hypoteční úvěr, bychom měli vložit produkty, které vydělají více, než jaké budou náklady na splácení úvěru. Nebo alespoň produkty, kde vyšší výnos můžeme očekávat.

  • Část portfolia můžeme investovat do akcií, které dlouhodobě a v průměru vynášely něco kolem 10 % p.a.
  • Další vhodný produkt je stavební spoření (a případně penzijní připojištění). Oba tyto produkty mají státní podporu a jejich výnos je vyšší než jsou náklady na splácení úvěru. Např. stavební spoření při vhodném použití vynáší něco kolem 6 % ročně.
  • Také dluhopisy je možné zařadit do portfolia, které máme na splacení hypotečního úvěru. Výnosy dluhopisů budou obecně totiž nižší než náklady na splácení úvěru. Cena hypotéky je (zhruba řečeno) je cena peněz na trhu plus marže banky. Výnos dluhopisů (dluhopisového fondu) je cena peněz mínus náklady (náklady fondu, transakční náklady). Je možné dosáhnout vyššího výnosu dluhopisů, než kolik nás stojí hypotéka. To je dáno daňovými odpočty

Seriál Budování majetku...
Seriál o finančním plánování pro fajnšmekry jsme odstartovali článkem Budování majetku aneb finanční plán pro fajnšmekry. Myšlenky, které obsahuje, nejsou určeny pro poradce ani jejich klienty. Jsou dost nebezpečné. Existuje totiž riziko, že budou špatně pochopeny, že se někde udělá chyba a výsledek bude špatný. Následující teze jsou určené spíše těm, kdo chtějí přemýšlet nad finančním plánováním. Chtějí si rozšířit obzory. Možná i těm, kteří to chtějí vyzkoušet sami na sobě, všechno na vlastní nebezpečí. Takže něco jako finanční plánování pro hazardéry, fajnšmekry a přemýšlivé typy.
Varování: Tyto poučky nepoužívejte, pokud si nejste úplně jistit, co děláte. Autor nenese odpovědnost za to, když si "nabijete nos".
Je ale třeba zmínit se také o riziku. Zde obzvláště důrazně, tato transakce je totiž velice riskantní a musíme být připraveni na možnost poklesu. Pokud totiž investice prodělá, pokles bude o to bolestivější, protože hypoteční úvěr budeme muset splatit z vlastních prostředků.
Opět si musíme odpovědět na otázku, co by se stalo, kdyby… (poklesly akcie o 30 %, vzrostly úrokové sazby pro příští fixaci např. na 6 % p.a., zrušily by se daňové odpočty atd.). Při případném uskutečnění kteréhokoli z těchto scénářů se nesmíme dostat do vážnějších finančních problémů.

Delší splatnost hypoték

Volba delší splatnosti hypotečního úvěru je založena na podobném principu jako použití vlastních prostředků na splácení úvěru. Jestliže je pro nás hypoteční úvěr levný, měli bychom jej co nejvíce využít. Vlastní peníze přitom budeme investovat výhodněji (pokud to umíme). Jestli naše peníze vydělají více, než kolik zaplatíme za úvěr, opět jsme vydělali "z ničeho".

Uveďme si další příklad. Máme hypoteční úvěr na 1 milión Kč s úrokovou sazbou 4 % p.a. a chceme ho splácet 15 let. Máme nějaké další možnosti? Samozřejmě, můžeme zvolit delší dobu splatnosti, viz tabulku.

Splatnost 15 let Splatnost 20 let Splatnost 30 let
Měsíční splátka (v Kč)  7 397 6 060 4 774
Měsíční úspora na splátce (oproti kratší splatnosti) 1 337 1 286

Doba splatnosti 20 let místo 15 let pro nás bude znamenat měsíční úsporu 1 337 Kč, 30letá doba splatnosti místo 20leté bude o dalších 1 286 Kč méně, atd. Tyto uspořené prostředky můžeme zhodnotit. Jak s těmito prostředky naložit (kam je investovat, aby nám přinesly vyšší zhodnocení)? Můžeme je ukládat do:

  • stavebního spoření,
  • penzijního připojištění,
  • pravidelně investovat do akciových fondů.

Všechny tyto produkty by měly mít vyšší výnos, než kolik zaplatíme za hypoteční úvěr. Jestli nás bude úvěr stát řekněme 3 % p.a., můžeme na takto ukládaných prostředcích vydělat asi 5-10 % ročně

Zvolit kratší, nebo delší fixaci?
Často se objevují komentáře, že úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou na historicky nejnižších úrovních a že by měly růst. Proto se debatuje o tom, jaká fixace je pro klienty lepší (viz články Zvládnete růst hypoteční sazby? a Přesvědčte se! a Končí vám fixace hypotéky? Počítejte dobře!). Pro delší dobu fixace hovoří jistota výše splátky či spekulace na růst sazeb - pokud sazby vzrostou, je levnější zvolit delší fixaci. Jenže, obdobně jako v oblasti investic i zde platí: čím vyšší riziko, tím vyšší šance na lepší výnos. Úroková sazba s fixací na delší období je zpravidla dražší než úroková sazba na kratší období.

V principu mohou nastat následující scénáře. Budoucí úrokové sazby:
  1. mírně klesnou,
  2. zůstanou (plus mínus) na stejné úrovni,
  3. mírně vzrostou,
  4. výrazně vzrostou.

Scénář 1 a 2 hovoří pro kratší dobu fixace, scénář 3 znamená remízu a scénář 4 znamená, že je lepší dlouhá doby fixace. Jaký scénář opravdu nastane, budeme s jistotou vědět až v budoucnosti. S kratší fixací je samozřejmě spojeno vyšší riziko - úrokové sazby mohou vzrůst, což bude znamenat vyšší splátku úvěru. Pak záleží na tom, jestli toto riziko můžeme podstoupit, nebo nikoli, tedy jestli náš rodinný rozpočet unese nárůst sazeb, a tím pádem i nárůst splátek. (Odpovědět na tuto otázku vám může pomoci naše kalkulačka). 
Pro koho nebude znamenat případný nárůst sazeb finanční katastrofu, ať se zkusí zamyslet nad volbou kratší dobu fixace hypotečního úvěru. Pravděpodobně to pro něho bude levnější cesta než volba delší fixace.
Je jasné, že za 20 nebo 30 let bude zhodnocení uložených prostředků velmi zajímavé a naše úspory budou mít hodnotu v řádu desítek nebo stovek tisíc korun. Přitom nemusíme platit žádné peníze navíc. Naše měsíční zatížení bude stejné, jako by bylo v případě splácení úvěru na 15 let. Jenom jsme jinak uspořádali naše peníze. Využili jsme levných úvěrů a uložili peníze s vyšším výnosem.

Vždy jsme mluvili i o druhé straně mince, a to o rizicích. I zde jsou rizika, že se nám nepodaří vydělat tolik, kolik zaplatíme na hypotéce a že proděláme. Tato rizika jsou však velice malá

  • Stavební spoření je téměř bezriziková investice, výnos ve stavebním spoření je znám na 6 let dopředu.
  • Výnos v penzijním připojištění na dobu 15 let (výsluhová penze) není nijak zaručen, nicméně mohl by být vyšší než jsou náklady na splácení hypotéky. Portfolio penzijního fondu je investováno především v dluhopisech a jejich výnosy jsou podobné jako jsou náklady na splácení hypotéky (mínus náklady penzijního fondu, mínus marže hypotéky, plus státní podpora, plus daňová úspora hypotéky a penzijního připojištění.) Státní podpory (snad) stačí na nakrmení "finančních žraloků".
  • Výnos pravidelné investice do akcií (akciového fondu) v horizontu 15 až 30 let není věcí nijak příliš rizikovou. Museli bychom v historických údajích dost dlouho hledat období, kdy by tato investice byla ztrátová. Riziko je navíc sníženo tím, že se jedná o pravidelné investování, které snižuje riziko investice. Dokonce čím volatilnější aktivum, tím lépe se efekt průměrkování nákladů projevuje. Nicméně historické údaje "nic" nezaručují a tato investice nemusí vždy vydělat více než kolik zaplatíme na hypotéce.

Zkuste při čerpání hypotéky zvolit co nejdelší dobu splatnosti úvěru a ušetřené peníze investujte. Bude to pro vás s velkou míry pravděpodobnosti výhodnější řešení než volit kratší dobu splatnosti.

Jak se vám dnešní tipy líbí? Chcete raději hypoteční úvěr co nejdříve splatit a "mít klid", nebo se raději zadlužíte na delší dobu a přitom i něco vyděláte? Kdybyste měli peníze na splacení 100 % ceny nemovitosti, půjčili byste si při současných sazbách?

Srovnávat se vyplatí

Srovnávat se vyplatí

Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

-113
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 17 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

9. 11. 2005 12:43, Sam

Jde vlastne si uvedomit co je vynosnejsi.... jedna se o dluh ktery nam dovoli nechat sve penize pracovat pro vetsi vynos. Pri splaceni casti hypotecniho uveru nam nebudou penize takto investovane nest tolik jako kdyz je investujeme treba pravidelne do akcii. Je to v podstate shrnuti toho co autor napsal.
Trochu se mi nelibi to penzijni sporeni ... ja osobne bych ho portfolia nezahrnoval... co kdyz je klientovi kolem 26 zamestnavatel neprispiva ... pak si myslim ze je vhodne jej zcela vypustit. Nechat to na fondech.

+20
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

1. 11. 2005 8:27, Jahoda Frantisek

Finanční plán pro fajnšmekry 007
Ještě výhodnější, než investovat na úvěr, je obchodovat s drogami. Jen považte, ceny u prvovýrobců (pěstitelů máku v Afghanistánu nebo koky v Kolumbii) jsou o několik řádů nižší než u distributorů akonečných prodejců! Vyplatí se tedy koupit drogu v Kolumbii nebo v Afghanistánu, propašovat jí přes hranice, prodat v Praze na Václavském náměstí a Váš zisk může dosáhnout několik tisíc procent! Sice existuje určité riziko, že vás na v Afghanistánu, v Kolumbii anebo někde v Evropě (či dokonce v České republice) chytnou, toto riziko je však malé. Stejně tak nízké je riziko, že vás zastřelí (anebo jiným způsobem usmrtí) konkurence. Obě rizika jsou historicky zanedbatelná - drogy se prodávají bez ohledu na to, kolik se zavře anebo zastřelí dealerů. Ba naopak, čím více dealerů se zavře anebo zastřelí, tím jsou ceny drog vyšší a tím vyšší bude vás zisk!
Je však třeba s těmito riziky počítat a dobře kalkulovat, abyste se v případě možných problémů se zákony anebo konkurencí nedostali do potíží.
Půjčíte-li si při takovém podnikání na úvěr, budou vaše zisky ještě větší a riziko se zvýší jen nepatrně (bankéř ani poradce od Provident Financial vás nezastřelí a do vězení nepošle). Pomocí vhodně zvolené zadlužovací páky můžete docílit překvapujících poměrů výnosu k riziko. Bráno z hlediska delších časových řad - málokdy můžete ztratit víc než váš vlastní život. Toto však platí pro všechny lidské činnosti. Je statisticky dokázáno, že každý rok zemře více řidičů na následky automobilových nehod než drogových dealerů kvůli svému businessu. Pokud se tedy nebojíte jezdit do práce automobilem, neměli byste se ani bát pašování drog.

-12
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (17 komentářů) příspěvků.

Nejlevnější aplikace na trhu. Zpracujte si daňové přiznání pro fyzické osoby v roce 2024 v jednoduché online aplikaci. Pro naše čtenáře exkluzivní sleva 10 %.

DníHodinMinutVteřin
Slevový kód: PENIZE1O
Vyplnit přiznání

Pokud chcete řešit daně po staru, máme pro vás chytré formuláře.

A tohle už jste četli?

Budování majetku aneb finanční plán pro fajnšmekry V.

25. 10. 2005 | Petr Syrový

Budování majetku aneb finanční plán pro fajnšmekry V.

Kam ukládáte či investujete prostředky pro nenadálé události a jak velká by měla být tato tzv. likvidní rezerva? A co kritérium 100% bezpečnosti u tohoto fondu? Nemusí pro vás být nejvhodnějším... celý článek

Budování majetku aneb finanční plán pro fajnšmekry IV.

21. 10. 2005 | Petr Syrový

Budování majetku aneb finanční plán pro fajnšmekry IV.

Přijetí určitého rizika a nepřenesení jej na pojišťovnu může vést ke znatelné úspoře peněz. Kdy je pro nás pojištění zbytečně drahé a jakou jinou strategii krytí rizik můžeme zvolit?... celý článek

Budování majetku aneb finanční plán pro fajnšmekry III.

19. 10. 2005 | Petr Syrový

Budování majetku aneb finanční plán pro fajnšmekry III.

Mít zbytečně konzervativní portfolio je drahé. Šidíme se o výnosy, kterých bychom mohli dosáhnout, pokud bychom měli více odvahy. Mít pojištěné všechno, do poslední koruny, je nákladná... celý článek

Budování majetku aneb finanční plán pro fajnšmekry II.

13. 10. 2005 | Petr Syrový | 2 komentáře

Budování majetku aneb finanční plán pro fajnšmekry II.

Pro toho, kdo chce investovat, je důležitá otázka, kolik si může dovolit prodělat. Otázka, kolik by chtěl vydělat, sama o sobě nemá smysl. Jak si na tento zásadní dotaz odpovědět? Jaké... celý článek

Budování majetku aneb finanční plán pro fajnšmekry

10. 10. 2005 | Petr Syrový

Budování majetku aneb finanční plán pro fajnšmekry

Poučky klasického finančního plánování by měly vysvětlovat jak zacházet s vlastními penězi, jak spořit a investovat, jak pojistit příjem a majetek atd. Měly by zároveň být jednoduché,... celý článek

Partners Financial Services