Prokazování schopnosti splácet
Stejně jako u každého jiného úvěru i u hypotéky musíte banku přesvědčit, že budete schopni svůj dluh pravidelně splácet. Narozdíl od občanských hypoték, kde je vše pevně dáno, nemovitostní úvěry poskytované firmám se většinou liší případ od případu.
Pro posouzení vaší schopnosti splácet bude banka chtít vidět rozvahu a výsledovku společnosti (pravděpodobně nakolik let zpět) a předpokládaný vývoj do budoucna. Dále budete ještě muset předložit podnikatelský záměr týkající se oné nemovitosti - jakým způsobem její dokončení ovlivní vaše výnosy a náklady. Pokud kupujete (stavíte) nemovitost jako investici, budete muset předložit plán příjmů z nájmu. Banky se ale většinou nespokojí s vašimi odhady a bude vyžadovat předložení důvěryhodných nájemních smluv, alespoň na část vzniklých prostor. I tyto částky však bývají při posuzování bonity vaší firmy snižovány nějakým rizikovým koeficientem. Nájemné, které budete dostávat od nájemníků vám bude muset poskytnou dostatečnou rezervu pro pravidelné splácení.
Doklady k nemovitosti
Banka dále zkoumá podklady k vlastní nemovitosti, zajímá ji stavební povolení, případně územní rozhodnutí, geometrický plán, výpis z katastru nemovitostí rozpočet stavby, a také je třeba předložit ocenění nemovitosti. Banky často vyžadují, aby odhad byl proveden odhadcem spolupracujícím s bankou.
| Dokumenty k nemovitosti |
obecné
- nabývací titul k nemovitosti (kupní smlouva)
- výpis z katastru nemovitostí ne starší než 3 měsíce
- snímek z katastrální mapy ne starší než 1 rok
- odhad ceny nemovitosti ne starší než 6 měsíců ve dvou vyhotoveních dle požadavků banky
- pojistná smlouva k nemovitosti
- dohoda nebo rozhodnutí soudu formou notářského zápisu v případě rozšíření či zúžení společného jmění manželů stanoveného zákonem
- muži do 35 let: doklad o absolvování základní vojenské služby
stavba
- geometrický plán
- doložení vlastních finančních prostředků (výpisem z účtu) nutných k úhradě rozdílu rozpočtu stavby a prostředků z hypotečního úvěru, případně doklad o zaplacení z vlastních prostředků před podáním žádosti o úvěr
- územní rozhodnutí (v případě, že nebylo vydáno stavební povolení)
- stavební povolení s doložkou nabytí právní moci
- přehled rozpočtových nákladů na výstavbu nebo rekonstrukci
- časový plán čerpání (pokud není součástí smlouvy o dílo)
- smlouva o dílo podepsaná zúčastněnými stranami
koupě
- doložení vlastních finančních prostředků (výpisem z účtu) nutných k úhradě ceny za nemovitost zbývající po využití hypotečního úvěru, případně doklad o zaplacení z vlastních prostředků před podáním žádosti o úvěr - kopie (lze však doložit i před čerpáním úvěru - jako podmínku)
- kupní smlouva nebo smlouva o budoucí kupní smlouvě (musí obsahovat návrh/vzor kupní smlouvy)
|
Zástava
Za hypotéku je třeba ručit. Zástavou je zpravidla pořizovaná nemovitost, která však musí být pojištěna a pojistka vinkulována ve prospěch banky. Zástavní právo k této nemovitosti se zapíše do katastru nemovitostí. V případě, že se zatím jedná pouze o stavbu, lze ji zapsat do katastru jako rozestavěnou nemovitost a zároveň jako zástavu pro hypotéční úvěr ve chvíli, kdy bude vysoká alespoň jeden metr nad zemí.
Orientační ceny za vystavení potřebných dokumentů
- ocenění nemovitosti: pět a více tisíc korun podle velikosti nemovitosti, mohou to být i desetitisíce
- výpis z katastru nemovitostí: 100 korun
- vklad zástavní smlouvy: 500 korun
- právník (není nutný): tisíc korun za hodinu práce
- ověření podpisu notářem: 30 korun (za každé)
Zařizování veškerých povolení a dokumentací na úřadech
Stavba
- Koupený pozemek je nutné zaregistrovat do katastru nemovitostí
- Musíte si sehnat projektanta
- Územní rozhodnutí
Vždy je nutné prověřit, zda územní plán obce počítá s výstavbou budov na dané parcele. Pokud tomu tak není, měl by být případný zájemce předem se zástupci obce domluven na změně územního plánu a zařazení mezi stavební pozemky. Pokud k dohodě nedojde, není na pozemku možné stavět.
Územní řízení
Zde musí své říct projektant - pro příslušný stavební úřad musí zpracovat dokumentaci pro to, aby bylo stavebníkovi na základě územního řízení vydáno rozhodnutí o umístění stavby.
Projekt
Žádost o stavební povolení
Žadatel (stavebník) navštíví spolu s projektantem stavební úřad s projektovou dokumentací, úřad ji posuzuje (porovnává její kompatibilitu s územním plánem obce) a rozhodne o povolení. Zákon stanovuje pro rozhodnutí třiceti denní lhůtu. Může se však stát, že předložená dokumentace nebude dostačující, pak se stavební řízení pozastaví a veškeré vyřizování se protáhne.
Ocenění nemovitosti na základě projektu odhadcem po domluvě s bankou
Pro banku je velmi důležitý odhad nemovitosti, protože na jeho základě stanovuje konečnou výši úvěru. Banky zpravidla požadují, aby jej provedl expert vybraný bankou nebo alespoň člověk, na kterém se obě strany dohodnou.
Rozpočet stavby
Jedním z podkladů pro přidělení úvěru je i kalkulace stavby. Ta zpravidla také bývá přílohou smlouvy o dílo s tím, kdo dům na zakázku buduje.
Katastrální úřad
Všichni žadatelé o hypotéku tuto instituci alespoň jednou navštíví. Stavebník nejprve musí vložit do katastru koupi pozemku, na jejímž základě lze následně získat stavební povolení a stavět.
Další návštěva katastrálního úřadu je kvůli žádosti o vklad rozestavěné nemovitosti současně s její zástavou ve prospěch banky. Ta pak poskytne první část půjčky.
Pokud je zástavou jiná nemovitost, je nutné ji vložit jako zástavu ve pospěch banky.
Hotový dům se po dokončení stavby zapisuje do katastru nemovitostí
Při koupi nemovitosti je nutná návštěva katastrálního úřadu ve chvíli, kdy dochází ke změně majitele. Zároveň je však nutné zapsat zástavu nemovitosti ve prospěch banky.
Sdílejte článek, než ho smažem
