Zákon o společenství vlastníků bytů hrozí

Spoluvlastnické vztahy majitelů bytových jednotek k budovám, ve kterých se tyto byty nacházejí, řeší zákon číslo 72 z roku 1994 (poslední novelizace proběhla před dvěma lety). Důvod jeho vzniku je jednoduchý: někdo se přirozeně musí starat o záležitosti týkající se všech majitelů bytů, to znamená o provoz společných částí domu. Konkrétně se může jednat například o podepisování smluv s vodárnami, sjednávání pojištění či podávání žalob za celý dům a tak dále. Zákon od uvedení v platnost obsahoval pár skutečně podivných ustanovení, ale během let prošel několika novelizacemi. Jenomže i v současné podobě umí způsobit pěknou paseku.

Kolik lidí je schopno se na něčem dohodnout?

Novelizace v roce 2000 stanovila podmínku, že pokud dům obsahuje alespoň 5 bytových jednotek a vyskytují se v něm minimálně 3 různí vlastníci, automaticky vzniká společenství vlastníků, jehož členy se všichni stávají. Ovšem už tady začíná první problém.
Do 60 dnů po vzniku společenství se totiž musí vlastníci sejít, aby schválili stanovy a zvolili orgány společenství. Nejdůležitějším orgánem je takzvaný výbor, který je vlastně statutárním orgánem společenství a zastupuje ho ve všech důležitých úkonech (viz. například výše). Háček je v tom, že výbor musí být zvolen nadpoloviční většinou všech vlastníků bytů. Už jen to, aby se větší množství lidí sešlo a o něčem rozhodlo, může být, a jak praxe ukazuje také skutečně je, velký problém. Lidé jsou obecně velmi pasivní a dostat je na podobná setkání je mnohdy obtížné. "Pokud se lidé mezi sebou znají, je tato věc pravděpodobně řešitelná. Když se ale má sejít a o něčem rozhodnout nadpoloviční většina vlastníků z domu čítajícího stovku bytů, kteří se nikdy předtím neviděli a vůbec nic o sobě nevědí, je to mnohdy neproveditelné," tvrdí Jiří Pácal, ředitel společnosti Central Europe Holding, která kromě jiného provozuje řadu nemovitostí. Neschválení stanov až takovým problémem není, vláda totiž vydala vzorové, kterými je možné se v případě nouze řídit (i když nejsou úplně vydařené). Ovšem nezvolení výboru může být fatální, protože pak o věcech spojených se správou domu nemá kdo rozhodovat.
Navíc, výbor má poměrně široké pravomoci, může kupříkladu způsobit dluhy. Za ty pak ale podle zákona odpovídá každý vlastník v poměru velikosti svého spoluvlastnického podílu. I to napovídá, že by se ve výboru měli objevit důvěryhodní a schopní lidé. Ovšem jak toho docílit, když se vlastníci mezi sebou vůbec neznají...?
Zde by se jako možné řešení nabízelo předat správu společných částí domu externímu subjektu, k čemuž běžně dochází i v jiných oblastech (například účetnictví). Nejčastější námitka by asi byla o riziku okradení společenství vlastníků, jenže k tomu může dojít i v současné situaci.

Protestovat lze i po dokončení úpravy

Vážný problém může rovněž nastat ve chvíli, kdy je třeba slovy zákona "provést úpravy, jež mění vzhled domu". To znamená například výměna děravých okapů, oken či oprava střechy. K těmto úpravám je totiž nezbytné získat souhlas všech vlastníků bytových jednotek. Co to může znamenat v praxi, je zřejmé. Téměř se stoprocentní jistotou lze tvrdit, že se vždy najde minimálně jeden člověk, který bude proti pouze z principu. Pak jsou lidé, kteří prostě nebudou chtít utrácet. A zapomenout se nesmí ani na případy, kdy dojde k úmrtí majitele bytu. U vznikajících novostaveb tento problém příliš nehrozí. Ale jestliže si uvědomíme jaké množství se jich v současné době v České republice staví, dá se předpokládat, že za nějaký čas, se zhoršujícím se technickým stavem nemovitostí, problém vyvstane v plné nahotě.
Výmluvným důkazem naléhavosti tohoto problému je příklad člověka, který v domě vlastnil obchod. Výloha obchodu byla ve špatném stavu a hrozilo, že vypadne a zraní náhodného kolemjdoucího. Jenomže jeden z členů společenství vlastníků byl dlouhodobě v Austrálii a bez jeho souhlasu prostě nebylo možné výlohu vyměnit. Navíc zde byla ještě jistá dáma, která prohlašovala, že nikdy nic takového nepodepíše. Po velkém úsilí se věc zdařila, onen člověk přijel do Česka na pohřeb matky a udělil svému advokátovi plnou moc, takže jeho souhlas byl vyřešen. Dokonce i dáma se nakonec nechala přesvědčit.
Proti rozhodnutí o stavební úpravě je možné podat protest. Pokud se k tomu některý z vlastníků rozhodne, má na to lhůtu 6 měsíců. Vzhledem k tomu, že většina prací se během této doby stihne dokončit, je lhůta nesmyslná. Co se asi dá udělat ve chvíli, kdy je stavební úprava hotová?

Majitelé bytů jsou také povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku, za tímto účelem skládají předem určené finanční prostředky jako zálohu. Příklady z praxe ukazují, že lidé tyto zálohy často neplatí, a tak v okamžiku, kdy je třeba zaplatit za nějakou provedenou práci, peníze na účtu prostě nejsou. Zálohy je samozřejmě možné vymáhat soudní cestou, ale jestliže soud vynese verdikt za dva roky, což je v Česku běžná praxe, obyvatelům domu to příliš nepomůže.

Chybí zodpovědnost k majetku

Podobných sporných věcí by se v zákoně dalo najít více. Je pochopitelné, že se tato norma snaží co nejvíc ochránit majetek jednotlivců. Míra ochrany je ale extrémní a působí na úkor ostatních vlastníků. Úprava zákona by samozřejmě mohla leccos vylepšit. Co však určitě nemůže, je přinutit lidi, aby změnili své chování a zodpovědně přistupovali ke správě společných částí domu. Fakt, že málokdo je dnes ochoten dělat něco pro ostatní, chodit například na schůze a starat se, aby společné záležitosti fungovaly, je obecně velkým problémem. "Lidé si myslí, že nákupem nemovitosti všechno končí, ale ono je to přesně naopak. To, co následuje potom, bych nazval naplňování odpovědnosti za majetek, což lidé u nás zatím příliš zažité nemají," zdůrazňuje Pácal.
Další velkou bolestí je nepochybně absence osvěty, ministerstva financí ani pro místní rozvoj nikdy nevydala žádnou "kuchařku", která by lidem pomohla se spoluvlastnictvím budov nakládat. V bytech totiž vesměs bydlí obyčejní lidé, lékaři, řidiči autobusů, učitelé, kteří logicky nemohou umět vykonávat s profesionální péčí správu nemovitostí. Obrátili jsme se proto na ministerstvo pro místní rozvoj s otázkou, zda se v této oblasti chystá náprava. Včera odpoledne jsme tam již zodpovědné osoby nezastihli, ovšem bylo nám přislíbeno, že odpověď dorazí během dnešního dne. Pokud se tak stane, do článku ji určitě doplníme.

Máte také nějaký nepříjemný zážitek spojený s účastí ve společenství vlastníků bytových jednotek? Nebo naopak pozitivní? Jak byste vyřešili problémy zákony, které během let vyplynuly z praxe? Zapojte se do debaty!