Kupte si dům na firmu

Samostatné společnosti určené pouze na jeden konkrétní projekt (SPV – special purpose vehicle) používají developeři při výstavbě a také leasingové společnosti při pronájmu nemovitostí. Převod vlastnického práva při prodeji (či na konci leasingu) je díky tomu podstatně jednodušší (stačí zapsat změnu společníků či orgánů v Obchodním rejstříku) a hlavně levnější – neplatí se pětiprocentní daň z převodu nemovitostí, což u velkých projektů v řádu desítek milionů může znamenat milionové úspory. Podobně i u bytů či domů za několik milionů korun lze ušetřit statisíce, což může hrát roli při stanovování prodejní ceny.

Nejčastěji používanou formou právní subjektivity u firem vytvářených speciálně pro nákup nemovitosti je společnost s ručením omezeným. Podobně může posloužit i akciová společnost. Ostatní právní formy nejsou k tomuto účelu moc vhodné, neboť nevytvářejí samostatné jmění, ale prostřednictvím různých forem ručení se propojují s majetkem zakladatele (což platí především o veřejné obchodní či komanditní společnosti). Samostatnou kapitolou by mohly být nemovitosti vlastněné prostřednictvím firem v daňových rájích. To si však mohou dovolit pouze nadnárodní společnosti požívající dostatečnou důvěru, neboť případný koupě firmy registrované na Bermudách za účelem vlastnění činžáku na Vinohradech by byl velmi obtížný.

S hypotékou není problém

Pokud si plánujete koupit nemovitost jako investici na úvěr, nemusíte hned na možnost udělat to celé prostřednictvím SPV zapomínat. Většina bank poskytujících hypotéční úvěry je totiž ochotna tento typ transakce úvěrovat. Důležité ale je, abyste se stal ručitelem úvěru a vaše vlastní příjmy byly dostatečné v poměru ke splátkám. Samozřejmě je nutné mít i předem pronajatu alespoň část kupované nemovitosti či být schopen prezentovat s ní nějaký podnikatelský záměr. O poskytnutí či neposkytnutí úvěru může rozhodnout také částka, kterou do investici vkládáte vy. Na zájemce o úvěr, který sám vloží třicet a více procent hodnoty nemovitosti bude banka pohlížet jinak než na někoho, kdo chce celou operaci zvládnout například s pouhými pěti procenty vlastních peněz.

Všechno má svá pro a proti

Stejně jako u bytů určených k bydlení je možné i u způsobu vlastnictví komerčních nemovitostí najít řadu výhod a nevýhod. Na rozdíl od srovnání družstevní vs. osobní vlastnictví, už ale nejsou tak jednoznačné. To, co je u společnosti s ručením omezeným pro někoho výhodou, může být pro jiného nevýhodou, a tento fakt se může projevit na preferencích kupce nemovitosti.

Nevýhodou vlastnictví prostřednictvím korporací je především skutečnost, že zatímco závazky (především ve formě zástav) domu si můžete ověřit v katastru nemovitostí, s firmou můžete koupit i zajíce v pytli. Může se vám stát, že taková nemovitost se bude prodávat hůře. Řešením může být audit účetnictví společnosti, který by pro kupujícího měl být jistou zárukou, že to, co vidí v účetnictví "domu", odpovídá realitě.

Dalším negativem je fakt, že s existencí SPV jsou spojeny provozní náklady. Ty však v případě, že danou nemovitost používáte k pronájmu, budete mít stejně – musíte vést účetnictví, podávat daňová přiznání apod. Při volbě právní formy je třeba již dopředu  myslet na to, že například u akciové společnosti budete potřebovat každoroční audit (i nejlevnější bude stát desítky tisíc korun), zatímco u s.r.o. je vyžadován pouze při obratech v řádu desítek milionů.

Největší výhodou či nevýhodou může být daňová otázka. Akciová společnost či "eseróčko" platí daň ze zisku 31 % a pokud si tyto peníze chcete ze společnosti nechat vyplatit, zdaníte je ještě jednou. Dividenda z akciové společnosti či podíl na zisku s.r.o. se zdaňuje dalšími 15 procenty. Celkové daňové zatížení tak mírně přesáhne 40 procent. Což je sice více než v nejvyšším daňovém pásmu u příjmů fyzických osob, na druhou stranu se touto konstrukcí vyhnete placení pojistného na sociální a zdravotní pojištění (podíly na zisku a dividendy totiž nejsou vyměřovacím základem pro pojistné).

V otázce daní může mít nemovitost vložená do k tomu určené společnosti i výhody. Spolu s firmou totiž můžete prodat i nakumulovanou ztrátu (například u domů pronajímaných za regulované nájemné), kterou může kupující využít, a tudíž by za ni při nákupu měl i zaplatit. Pokud byste ale dům vlastnili přímo vy osobně, pak nejste schopni ztrátu na nikoho "převést". To může pro vás být nevýhodné v situaci, kdy máte ještě jiné podnikatelské aktivity. Pak se vám ztráta kumuluje ve firmě vlastnící nemovitost a současně jinde (například v živnosti) generujete zisk, proti kterému ztrátu nemůžete započíst.

Jednoznačný závěr, jestli je lepší koupit nemovitost do firmy či přímo na sebe, tak neexistuje. Pokud hodláte využít ztráty dočasně generované nemovitostí (například z důvodu velkých počátečních investic), bude lepší ji koupit na sebe a ztrátu uplatnit proti svým ostatním příjmům. Pokud takové úmysly nemáte, bude možná jednodušší koupit dům do speciálně založené firmy, budoucímu kupci ušetřit pět procent daně z převodu nemovitostí (a pro sebe získat nějaké procento ceny navíc) a příjmy z firmy zdaňovat jen v případě, že to skutečně chcete (příjmy samotné firmy musíte zdanit vždy, ale svůj podíl na zisku firmy daníte jen v případě, že si ho necháte vyplatit).

Informace o podnikatelských hypotékách naleznete ve specializované sekci.
Srovnání osobního a družstevního vlastnictví u bytů určených k bydlení najdete tady.

Koupili byste společnost vlastnící nemovitost a nebo byste chtěli být raději přímými vlastníky? Napadají vás další výhody či nevýhody spojené s držbou domu prostřednictvím k tomu vytvořené společnosti? Podělte se o své názory a zkušenosti s ostatními.